Sentencia CIVIL Nº 65/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 530/2018 de 08 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoquinta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933866
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0216958
Recurso de Apelación 530/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1370/2015
APELANTE - DEMANDANTE: D. Teodulfo
PROCURADOR D. IGNACIO MELCHOR ORUÑA
APELADO - DEMANDADO: BANCO CEISS (BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES
SALAMANCA Y SORIA, S.A.U.)
PROCURADOR D. JAVIER ALVAREZ DIEZ
SENTENCIA Nº 65/2019
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO SR. PRESIDENTE :
D. FRANCISCO MOYA HURTADO
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ
D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO
En Madrid, a ocho de febrero de dos mil diecinueve.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1370/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid a instancia de D. Teodulfo apelante -
demandante, representado por el Procurador D. IGNACIO MELCHOR ORUÑA contra BANCO CEISS (BANCO
DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, S.A.U.) apelado - demandado, representado
por el Procurador D. JAVIER ALVAREZ DIEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra
Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/04/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/04/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que, desestimando la demanda formulada por D. Teodulfo , representado por el Procurador de los Tribunales D. IGNACIO MELCHOR DE ORUÑA, y asistido por el Letrado D. MANUEL CALERO DEL CAMPO, contra BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA S.A. representada por el Procurador de los Tribunales D. JAVIER ÁLVAREZ DÍEZ y asistida del Letrado D.

MIGUEL MARTÍN GARCÍA-CASADO, debo ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada de los hechos aducidos en la demanda, y con expresa imposición de las costas causadas a la referida parte demandante.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte Apelante, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso interpuesto, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 6/02/2019.

Fundamentos

PRIMERO.- Tras rechazar la excepción de prescripción de la acción por entender que el plazo legal, en cuanto no hay ninguno especialmente previsto, es el de 15 años del artículo 1.964 CC , la Sentencia de primera instancia declaró probado que BITANGO no era la promotora, sino que tal condición le correspondía a CASTELLANA 2000, interviniendo aquélla como mera intermediaria en la venta de los apartamentos construidos por CASTELLANA 2000, quien así se lo había encargado tras ponerse ambas sociedades en contacto por iniciativa de CAJA DUERO, de modo que BITANGO, gracias a su cartera de clientes interesados en comprar un piso en la zona de Sanchinarro, se limitó a vender los apartamentos que CASTELLANA 2000 no lograba transmitir, pero que había ya terminado, otorgándose el certificado final de obra, incluso la promotora había llegado a vender 17 viviendas con sus garajes y trasteros. Declaró igualmente probado que los documentos de reserva presentados con la demanda se formalizaron antes de que CASTELLANA 2000 encomendara a BITANGO la venta de las viviendas que ella no había vendido aún, y que las sumas entregadas por el actor se ingresaron en una cuenta de BITANGO abierta con anterioridad al contrato marco, y luego transferidas a la cuenta de CASTELLANA 2000. Declara igualmente probado que CAJA DUERO y CASTELLANA 2000 habían acordado la apertura de una cuenta especial en cumplimiento de lo dispuesto por la Ley 57/1968, pero referida únicamente a las viviendas vendidas por CASTELLANA 2000, lo cual se estipuló en el contrato marco, constando ejemplos de diversos compradores cuyos pagos a cuenta se ingresaron en la cuenta que CASTELLANA 2000 tenía en CAJA DUERO. Declara probado igualmente que la cuenta de BITANGO en CAJA DUERO se abrió el 13 de octubre de 2010, antes de la fecha del contrato marco que autorizaba a BITANGO a vender las viviendas, obteniendo BITANGO los anticipos de los compradores antes de que la promotora le autorizase a efectuar las ventas. Considera también demostrado que CAJA DUERO sí aseguró debidamente las sumas anticipadas por aquellos compradores que formalizaron sus reservas con CASTELLANA 2000. Concluye, trasladando al caso los criterios interpretativos dados por el Tribunal Supremo en su Sentencia 436/2016 , que al no poder el Banco saber que los anticipos realizados en la cuenta de BITANGO antes de la formalización con CASTELLANA 2000 del acuerdo marco tuvieran por finalidad la compra de las viviendas correspondientes a la promoción analizada, carece la demandada de legitimación pasiva.

Recurre la parte actora pidiendo la nulidad de la Sentencia y las actuaciones de primer grado por quebrantamiento de normas y garantías procesales al no haberse practicado una prueba, por causa sólo imputable a la demandada, que considera esencial. Subsidiariamente, pide la revocación de la Sentencia reiterando las pretensiones de su demanda. A esos efectos, discrepa de la valoración probatoria realizada en la Resolución impugnada, destacando que la promoción inmobiliaria no estaba terminada, porque en el momento de reservar el demandante el piso comprado, en octubre de 2010, aún no se había expedido la cédula de habitabilidad, ni se entregaron las viviendas, dándose la licencia de primera ocupación el día 13 de abril de 2011. Afirma que los pagos realizados a BITANGO se hicieron siguiendo las instrucciones de CASTELLANA 2000, en cuyas cuentas terminaron, destacando la íntima relación entre ambas sociedades, a quienes acusa de haber actuado en fraude de Ley y de los derechos de los compradores. Asegura que CAJA DUERO conocía que la cuenta abierta en sus oficinas por BITANGO se destinaba al proceso inmobiliario, así como el origen y destino de los fondos ingresados en ella.



SEGUNDO. - La pretensión sobre la nulidad de actuaciones basada en las razones expuestas por la parte recurrente carece por completo de fundamento, pues no se da la infracción de normas esenciales de procedimiento ni quebranto de garantías procesales causantes de indefensión por el hecho de que el Juez celebrase la Vista del Juicio sin que la demandada hubiese cumplido el requerimiento para aportar la documentación reclamada por la actora. Que se haya causado efectiva indefensión es condición necesaria para determinar la nulidad de actuaciones a tenor de lo dispuesto por el artículo 225 LEC , mientras, por el contrario, la actuación judicial reprochada se enmarca en el cumplimiento de los deberes de impulso procesal y dentro de los márgenes sobre la admisibilidad de la prueba de acuerdo con las pautas recogidas en el artículo 283 LEC , donde se definen los límites de discrecionalidad del Juez, que puede ser combatido acudiendo a los supuestos previstos en los artículos 460 y 469art>461 LEC , y no la privación absoluta e injustificada del derecho a proponer y practicar prueba, que sería el supuesto determinante de la infracción de normas procesales, razones todas ellas que nos llevan a desestimar este primer motivo de apelación.



TERCERO. - Según refiere el demandante en su escrito rector, el 21 de octubre de 2010 firmó una serie de contratos reservando la compra de varios inmuebles para sí y para otras cuatro personas a él allegados.

Eran los siguientes, según resulta de la documentación aportada: -14 plazas de garaje, entregando a BITANGO la cantidad de 10.000€ -Vivienda identificada como NUM012 del portal NUM005 , entregando a BITANGO la cantidad de 10.000€ -Vivienda identificada como NUM013 del portal NUM005 , entregando a BITANGO la cantidad de 3.000€ -Vivienda identificada como NUM000 del portal NUM001 , entregando a BITANGO la cantidad de 3.000€ en nombre de D Armando .

-Vivienda identificada como NUM002 del portal NUM003 , entregando a BITANGO la cantidad de 10.000€ en nombre de Dª Marcelina .

-Vivienda identificada como NUM004 del portal NUM003 , entregando a BITANGO la cantidad de 10.000€ en nombre de Dª Montserrat .

-Vivienda identificada como NUM005 del portal NUM006 , entregando a BITANGO la cantidad de 6.000€ en nombre de D Cristobal y Dª Penélope .

En los contratos de reserva se dice: '..., entrega/n en este acto la cantidad de _________EUROS (___ €), mediante efectivo / transferencia al número de cuenta NUM007 , del banco CAJA DUERO, estando todas las cantidades avaladas por dicha Entidad, todo ello en concepto de reserva, que tendrá la consideración de cantidad entregada a cuenta del precio total del Inmueble descrito anteriormente .' En los referidos documentos se preveía la firma del contrato privado de compraventa en el plazo de 10 días.

Fechándolo en el día 29 de diciembre de 2010, CASTELLANA 2000 VIVIENDAS DE MADRID, S.A. y BITANGO PROMOCIONES, S.L. firmaron un contrato cuyo objeto declarado tenía dos finalidades, según se describe en la estipulación primera: ' Contrato de comisión, en virtud del cual BITANGO PROMOCIONES, S.L. comercializará los lotes de viviendas/garajes y trasteros y CASTELLANA 2000 VIVIENDAS DE MADRID, S.A. se comprometerá a escriturar las fincas registrales reseñadas en el manifiestan II a favor de las personas física y jurídicas que BITANGO PROMOCIONES, S.L. determine, y en el precio y condiciones que esta entidad fije, siempre que cubra el gravamen de la hipoteca y sus intereses y los gastos de la transmisión, impuestos incluidos, y se libere al transmitente de cualquier responsabilidad que, por cuestión de la hipoteca, pudiera tener frente a Caja España Duero.

Contrato de promesa de venta en virtud del cual BITANGO PROMOCIONES, S.L. comprará a CASTELLANA 2000 VIVIENDAS DE MADRID, S.A. por la suma del precio de la hipoteca de todas las fincas no transmitidas mas UN EURO, incluyendo la asunción por parte de BITANGO PROMOCIONES, S.L. de los pasivos inherentes al inmueble, lo que habrá de efectuarse en el plazo de UN AÑO a contar desde esta fecha.' El contrato de comisión entre esas dos sociedades se firmó en la misma fecha, definiendo como objeto que BITANGO PROMOCIONES, S.L. se compromete a gestionar la venta de los pisos, locales, trasteros y plazas de garaje que se reseñan en un anexo, añadiendo que ' BITANGO PROMOCIONES, S.L. no dispondrá de poder de formalización de dichos documentos contractuales con los clientes '. De igual modo se dice en el segundo párrafo de la estipulación tercera: ' BITANGO PROMOCIONES, S.L., en unidad de acto con la firma del presente documento, transfiere a la cuenta de CASTELLANA 2000 VIVIENDAS DE MADRID, S.A., las cantidades recogidas hasta la fecha de las ventas a escriturar por CASTELLANA 2000 VIVIENDAS DE MADRID, S.A. Y a partir de la fecha del presente contrato se compromete a la transferencia que por el mismo concepto perciba en el futuro, respecto de las ventas futuras a realizar promovidas por BITANGO PROMOCIONES, S.L. '. La redacción de esta cláusula demuestra dos cosas: En primer lugar que BITANGO ya había gestionado ventas de la promoción con anterioridad a la firma del contrato de comisión, lo cual era conocido por CASTELLANA 2000; en segundo lugar, que extendían los efectos del contrato de comisión a esas ventas gestionadas con anterioridad, obligándose BITANGO a ingresar el dinero recibido por anticipado en la cuenta de CASTELLANA 2000.

Los contratos de compraventa directamente realizados por CASTELLANA 2000 en documento privado (fs. 604 a 685) identificaban en la mayoría de los casos como cuenta especial a los efectos de la Ley 57/1968 la número NUM008 de CAJA DUERO, pero en algunos contratos indicaba otras de la misma entidad bancaria sin darle esa calificación (la NUM009 , y la NUM010 ), incluso en uno de ellos referenciaba la cuenta en otro Banco con el número NUM011 .



CUARTO. - Del análisis de los hechos antes descritos, así como de la revisión de la declaración de los dos testigos comparecientes en el acto de la Vista del Juicio, tal como así también lo ha recogido la Sentencia recurrida, resulta que BITANGO actuó como mera intermediaria en la venta de las viviendas que CASTELLANA 2000 no lograba vender por sí misma, es decir, no hubo una transmisión de los activos inmobiliarios de la promotora a BITANGO para que ésta los enajenara como propios. Siendo eso así, si el promotor se vale de un tercer empresario como mediador para que le proporcione compradores, no está cediéndole sus derechos y bienes, sino simplemente le entrega un mandato inscrito en el contrato de comisión mercantil, de tal manera que las consecuencias de los tratos desarrollados con la mediación del comisionista se trasladan directamente al comitente. Siendo esa la naturaleza de la relación jurídica entre BITANGO y CASTELLANA 2000, el vendedor, no es el mediador, sino el promotor, pues es CASTELLANA 2000 y no BITANGO quien se obliga a entregar los objetos comprados, recibiendo a cambio el precio acordado, y por esa razón es también CASTELLANA 2000 quien está obligada a ingresar el dinero recibido en la cuenta especial abierta en los términos exigidos por la Ley 57/68, tanto si lo percibe directamente como a través del comisionista. El nexo existente entre la entrega por el comprador del precio anticipado, y la obligación de ingresar esas cantidades en la cuenta especial, no se rompe en modo alguno, ni siquiera se desconecta por el hecho de haber comenzado el mediador a recibir el dinero antes de firmar el contrato de comisión que le autorizaba a gestionar la ventas, pues al final ese dinero es obligado depositarlo en la cuenta especial con la que se garantiza la devolución en caso de darse las circunstancias legalmente previstas, y más aún en este caso porque, como hemos adelantado en el fundamento jurídico anterior, en la estipulación tercera del contrato de comisión se tuvo en cuenta que el comisionista había recibido dinero a cuenta por la compra de inmuebles de la promoción gestionada por CASTELLANA 2000.

Por otro lado, el hecho de indicarse al comprador por la comisionista una cuenta de CAJA DUERO propia para hacer los ingresos, no puede resultar en perjuicio del comprador al tratarse de una garantía legal imperativa e irrenunciable, que traslada a la garante, cuando en sus cuentas se han estado haciendo los ingresos, sea o no la especial, un deber de control que no puede limitarse al cumplimiento de determinados trámites burocráticos a los que el comprador es por completo ajeno, tanto en su conocimiento como en su ejecución. Es más, el artículo 1 segunda L 57/68 no obligaba al comprador a ingresar el dinero en la cuenta especial, sino que imponía al vendedor el deber de depositarlo en la cuenta de esa naturaleza.

Lo anteriormente expuesto nos lleva a discrepar de lo argumentado en la Sentencia apelada respecto a la falta de legitimación pasiva de la demandada, y procedemos a valorar si concurren en el caso el resto de circunstancias.



QUINTO. - La operación de reserva de realizada por el Sr. Porfirio el día 21 de octubre de 2010 resulta sorprendente, sobre todo cuando se contrastan los documentos presentados con la declaración en la Vista del Juicio de D Mario , empleado en ese momento de BITANGO con el que concertó y documentó la operación, pues en ella se reservó la compra de seis viviendas y 14 plazas de garaje, diciendo el Sr. Mario que el Sr. Porfirio actuaba por él y por su empresa, DELIPAN, no por las personas que, según el demandante, se identifican como compradoras de cuatro de las viviendas, por quienes dice haber pagado las reservas, y que luego firman unos contratos cediendo los créditos por esas cantidades de dinero pagadas por el Sr. Porfirio diciendo que actuaba en su nombre. Se constata también por la declaración de los dos testigos, que el Sr.

Porfirio tiene su domicilio en Toledo, siendo conocido por el entonces empleado de CAJA DUERO por razón de ser cliente de la oficina de la Entidad bancaria en esa localidad. Igualmente resulta llamativa la explicación dada por el Sr. Mario , relativa a las razones por las que no se llegó a firmar el contrato de compraventa, pues parece entenderse en la pésima audición que en ese momento de la grabación se escucha, que no se firmó el contrato de compraventa por culpa del Sr. Porfirio al no presentar avales. También es llamativo que en la carta enviada por el Sr. Porfirio a BITANGO el día 10 de julio de 2014 comunicando a ésta la resolución de todos los contratos, la encabece en su propio nombre y en el de DELIPAN, S.L.., lo cual, además de confirmar lo declarado por el Sr. Mario , muestra que todos los contratos, con independencia de la relación que pudiese tener el Sr. Porfirio con los terceros, se enmarcaban en el ámbito de su actividad empresarial.

De lo expuesto se extraen dos consecuencias que obstan a reconocer al demandante el derecho pretendido. La primera es que se delata en los hechos analizados una finalidad inversora de negocio al margen del destino de los inmuebles como domicilio o residencia familiar propia, lo cual excluye al comprador del ámbito de protección definido en el artículo 1 Ley 57/68 , siendo elocuente a esos efectos la señalización para compra de 14 plazas de garaje, como también lo es la extraña maniobra que dice haber realizado por otras personas, cuando el Sr. Mario entendió que compraba esas seis viviendas para sí y su empresa. La segunda es que la causa de la resolución del contrato no estuvo en el retraso en la entrega de las viviendas, sino en que la operación de compra no siguió adelante después de la señalización por el desacuerdo entre comprador e intermediario respecto a la firma del contrato privado de compraventa que estaba previsto firmar, siendo a esos efectos destacable que en los cerca de cuatro años transcurridos entre la fecha de la reserva y la comunicación a BITANGO de la resolución de los contratos, no se requiriese a ésta para firmar los de compraventa en documento privado, cuando se había previsto que tal operación debía llevarse a cabo en el plazo de 10 días.

Lo expuesto nos lleva, pues, a confirmar el pronunciamiento desestimatorio de la Sentencia apelada, si bien por distintas razones de las contenidas en esa Resolución.



SEXTO. - Considerando lo dispuesto en el artículo 398 LEC , y vista la desestimación del recurso, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. IGNACIO MELCHOR DE ORUÑA en nombre y representación de D. Teodulfo contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 51 de Madrid de fecha 13/04/2014 en autos nº 1370/2015 la CONFIRMAMOS , con imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, y pérdida del depósito constituido.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 436271__h6_0477art>469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0530-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe