Sentencia Civil Nº 650/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 268/2010 de 09 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º UNO DE MARBELLA

JUICIO ORDINARIO N.º 670/08

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 268/10

S E N T E N C I A N.º 6 5 0 / 1 0.

Ilmos. Sres.

Presidente

D. Antonio Alcalá Navarro.

Magistrados

D. José Javier Díez Núñez

D.ª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio.

En Málaga, a nueve de diciembre de dos mil diez.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario N.º 670/08 , procedentes del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Marbella , sobre cumplimiento de contrato de arrendamiento, seguidos a instancias de Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., representada en el recurso por el Procurador Don Pablo Torres Ojeda y defendida por el Letrado Don José Ignacio de Arsuaga Ballugera, contra V & L Costura, Diseño y Moda, S.A., representada en el recurso por el Procurador Don Fernando Gómez Robles y defendida por el Letrado Don Joaquín Dorado López-Lozano, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la actora contra la Sentencia dictada en el citado juicio, que ha sido declarado desierto por auto de esta Sala de 7 de mayo de 2010 , siendo también impugnada por la parte demandada.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Marbella dictó Sentencia de fecha 16 de septiembre de 2009 en el juicio ordinario N.º 670/08 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- DESESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por el Sr. Procurador D. JUAN MANUEL LEDESMA HIDALGO en nombre y representación de AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS SA frente a V & L, COSTURA, DISEÑO Y MODA SA, absolviendo a la demandada de los pedimentos a) y b) contenidos en la demanda, y condenando a la demandada al pago de 116.498,46 euros mas intereses legales desde la presentación de la demanda, sin condena en costas a ninguna de las partes" (sic).

SEGUNDO .- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la actora, declarado desierto, e impugnación la parte demandada, la cual fue admitida a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, donde, al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 9 de diciembre de 2010, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio.

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda rectora de la presente litis la actora, Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., alegando su condición de propietaria del local comercial designado con el número 2, sito en el Hotel Guadalpín de la localidad de Marbella, y afirmando que en 23 de agosto de 2002 dicho local fue alquilado a la demandada, V & L Costura, Diseño y Moda, S.A. en contrato privado que acompaña con la demanda, por un plazo de 15 años a contar desde el día 1 de noviembre de 2002 (estipulación segunda) y por una renta de 7000 euros mensuales durante los doce primeros meses, que pasaría a 8.500 euros mensuales el segundo año y a 10.000 euros mensuales el tercer año, aplicándose a partir del cuarto año, incluido éste, a la renta el importe del I.P.C. publicado por el I.N.E., abonándose la renta dentro de los cinco primeros días de cada mes, mediante domiciliación bancaria (estipulación cuarta), y que la demandada desde el mes de abril de 2006 había dejado de abonar la renta y pretendió resolver unilateralmente el arrendamiento con efecto 31 de agosto de 2007, suplicaba: "a) se declare la validez y vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente procedimiento en 23 de agosto de 2002 y la efectividad de sus prestaciones; b) se declare ineficaz y contrario a derecho el desistimiento unilateral de V & L Costura, Diseño y Moda, S.A. del contrato de arrendamiento de 23 de agosto de 2002; c) se condene a la demandada al pago de las rentas adeudadas hasta la fecha de interposición de la demanda que según se ha expuesto a lo largo del presente escrito ascienden a la suma de ciento cuarenta y nueve mil cuatrocientos cincuenta euros con veintiocho céntimos (149.450,28 euros), además de aquéllas que se devenguen durante la tramitación de la presente litis; d) se condene a la demandada al pago de las costas procesales" . A estas pretensiones se opuso la demandada en la contestación, en la que, reconociendo el arrendamiento, alegó falta de legitimación activa de la actora, ya que el contrato se celebró con la Entidad Confira, S.A., no siendo la actora la titular dominical del local y que la resolución era procedente, pues, dado el escándalo urbanístico notorio, se causó grave daño a la marca, así como a las ventas, y ello conforme a los artículos 1559.3 y 1556 del Código Civil , y además que la actora condonó las rentas de septiembre y diciembre de 2007, así como la de abril de 2006, por lo que la suma adeudada desde enero de 2007 a agosto de 2007, en que abandonó el local, sería , en todo caso, de 89.248 euros, en la medida además de que no se puede proceder a actualizar la renta sin el correspondiente certificado del I.N.E., por lo que suplica la desestimación de la demanda y la imposición de costas a la actora. Tramitado el procedimiento, por la juzgadora a quo, en fecha 16 de septiembre de 2009, se dicta Sentencia, en virtud de la cual se estima en parte la demanda, absolviéndose a la demandada de los pedimentos contenidos en los apartados a) y b) del suplico de la demanda, en cuanto que entiende la juzgadora a quo que la demandada tenía a su favor causa justificada de resolución del arrendamiento, si bien se condena a esta Entidad a satisfacer a la actora la suma de 116.498,46 euros por rentas debidas de abril de 2006 y todo el 2007 (106.608,84 euros), más I.P.C. de noviembre y diciembre (462,01 euros al mes) y enero de 2008 (10.983,94 euros), al considerar acreditado que la demandada hizo entrega de la posesión del local arrendado a la actora en 3 de febrero de 2008, todo ello con los intereses legales correspondientes desde la fecha de la demanda y sin especial imposición de costas. Esta Sentencia fue recurrida en apelación por la Entidad actora, cuyo recurso fue declarado desierto, al no haberse personado en forma en la alzada, por auto de esta Sala de fecha 7 de mayo de 2010 , siendo también impugnada por la representación procesal de la parte demandada.

SEGUNDO .- Declarado desierto el recurso de apelación formulado por la Entidad Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., queda reducido el debate en la alzada al examen y resolución de las cuestiones planteadas por la Entidad demandada en su impugnación. Por razones de pura lógica expositiva esta Sala se ve obligada a analizar, en primer lugar, el motivo de impugnación articulado en el ordinal cuarto de la impugnación, en el cual la parte demandada-impugnante, viene a insistir en la alegación de falta de legitimación activa y falta de acreditación, por parte de la actora, de la titularidad dominical sobre el local objeto de arriendo, que le fueron rechazadas en la instancia. Tal y como la parte demandada y hoy impugnante planteó la excepción que nos ocupa, no cabe duda de su planteamiento como excepción de fondo , es decir, en su modalidad ad caussam, y como tal referida a la titularidad de la relación jurídico-material debatida en la litis, cuya apreciación conduciría a una absolución de la demandada en cuanto al fondo del asunto, por carecer la actora de acción frente a ella. Así las cosas, lo primero que ha de aclarar esta Sala a la impugnante es que el objeto de esta litis era resolver sobre las concretas cuestiones planteadas en torno al contrato de arrendamiento celebrado en 23 de agosto de 2002, por lo que la legitimación ad caussam deviene, no de la titularidad dominical del inmueble objeto del mismo, que puede no coincidir con la figura del arrendador, sino de la condición de arrendador, desde el lado activo de la relación y de la condición de arrendatario, desde el lado pasivo de la relación jurídico-material debatida en la litis, que es la arrendaticia y no la dominical. En este sentido, es verdad que en el contrato de arrendamiento que se acompañó con la demanda (documento n.º 5), de fecha 23 de agosto de 2002, figura como parte arrendadora la entidad Confira, S.A., actuando en nombre de la misma, su legal representante Don Jenaro Briales Navarrete, y también es verdad que, según la certificación registral que obra en autos, dicha sociedad se extinguió por la fusión, por absorción, de la sociedad Promociones González Gil, S.A., en 3 de diciembre de 2001, sociedad esta que, finalmente, cambió su denominación por la actual de Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., en escritura de 7 de octubre de 2002, lo que en principio supondría que era la sociedad Promociones González Gil, S.A. la que debió suscribir el arriendo, pero ello no implica que la hoy actora carezca de legitimación activa para demandar frente a la arrendataria, por los derechos derivados del arrendamiento concertado en su día, que es el objeto de la presente litis, pues, como bien afirma la juzgadora a quo, la propia demandada, al tiempo del contrato, admitió la legitimación de Confira, S.A. (ya extinguida y absorbida por Promociones González Gil, S.A., hoy Aifos) y, a lo largo de toda la relación arrendaticia, ha admitido que había sido sustituida por la hoy actora, sin que en ningún momento cuestionase la condición de la hoy actora como arrendadora, siendo buena prueba de ello alguna de las correspondencias privadas, comunicaciones dirigidas a Aifos, incluso por conducto notarial (ver documento obrante a los folios 364 y siguientes de los autos), en las que claramente se viene a reconocer la condición de arrendadora del local de dicha sociedad, por lo que no cabe ahora, y en contra de sus propios actos, que la demandada niegue la legitimación de la actora como arrendadora, cuando fuera de juicio, y por actos reiterados, le tiene reconocida tal condición y consecuente legitimación que, insistimos, deviene de la condición de arrendadora y no de titular dominical del local, por lo que procede, de esta manera, rechazar también la alegación de infracción del artículo 265 de la LEC . Por otra parte, la arrendataria, al concertar el arriendo, en agosto de 2002, en el documento al efecto suscrito, declaró conocer el local que se describe en el hecho primero del contrato, y que estaba conforme con el mismo, tomando posesión del local, bastándole para ello dicha descripción, sin haber solicitado en momento alguno la correspondiente descripción registral, ocupando el local durante varios años, sin que conste que la posible existencia de una divergencia o defectuosa descripción registral del local le supusiese perturbación alguna en su posesión durante el arriendo, por lo que no cabe ahora que, al socaire de supuestas divergencias entre la descripción registral del local y la que se hace en el contrato, pretenda escudarse a fin de justificar el incumplimiento de la obligación principal que como arrendataria le incumbía, cual era abonar la cantidad estipulada en concepto de renta, en el tiempo y forma pactados en el contrato, durante el tiempo del arriendo, sin que la cuestión, por su obviedad, merezca de mayores razonamientos al respecto.

TERCERO .- En la alegación primera de la impugnación viene a sostener la parte demandada que, como en la Sentencia la juzgadora a quo viene a razonar que la arrendadora incumplió previamente el contrato de arrendamiento, al no mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada, entiende que el contrato se encuentra resuelto de pleno derecho y que por ello no puede la actora, quien previamente ha incumplido, exigir a la demandada el pago de la totalidad de las rentas y por ende tampoco de aquéllas a que ha sido condenada en la Sentencia, cuyo particular ha de ser revocado. Pues bien, una cosa es que la juzgadora estime que la arrendataria tenía a su favor causa justificada de resolución, y otra cosa muy distinta es el que se haya de considerar el contrato plenamente resuelto, pretensión esta que en momento alguno fue articulada por la hoy impugnante, que, en la contestación a la demanda, se limitó a oponerse a la misma, sin formular reconvención y a alegar como motivo de defensa una serie de consideraciones que pueden resumirse en su incertidumbre en el goce pacífico del inmueble arrendado, siendo así que durante todo el tiempo en que, fruto del arrendamiento, la arrendataria ha permanecido ocupando el local, y hasta que lo abandonó y lo puso a disposición de la actora, en febrero de 2003 , viene obligada a satisfacer a la arrendadora la renta, en la forma y tiempo pactados en el contrato, cuyo pago no ha acreditado y ni siquiera ha sido alegado. Contrariamente a lo alegado, en el ordinal segundo, no puede entenderse que la resolución del contrato que intentó la parte hoy demandada , extrajudicialmente , fuese aceptada por la parte arrendadora, todo lo contrario se deduce del documento n.º 31 de los acompañados con la demanda, que es una contestación de la actora, a la carta que remitió en nombre de la demandada su abogado y en la cual la actora, expresamente, afirma la obligación de la arrendataria de cumplir el plazo de duración del arriendo pactado en la cláusula segunda del contrato, expresándose la arrendadora en similares términos en las cartas que remitió a la arrendataria en 24 de octubre y en 13 de noviembre de 2007, de cuyo contenido, y pese a que en esta última la arrendadora ofrecía condonar las rentas de septiembre a diciembre de 2007, lo que no puede colegirse es que ello sea una conformidad de la arrendadora a la resolución que perseguía la demandada-arrendataria, sino que lo que la arrendadora perseguía, no era si no seguir con el arrendamiento durante el plazo pactado en el contrato, de donde resulta, y pese a la interpretación subjetiva que de dichos documentos realiza la parte impugnante, que ésta no ha acreditado que, fruto de las negociaciones previas al pleito, habidas entre las partes, éstas culminaran en un acuerdo de resolución, por lo que viene obligada al pago de las rentas por los meses en que ocupó el local y no atendió al pago pactado.

CUARTO.- Por último, alega la parte recurrente que la Entidad arrendadora le condonó las rentas de abril de 2006, y las de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, si bien no hay prueba alguna que acredite la alegada condonación de la renta correspondiente a abril de 2006, más que la mera manifestación que al respecto realiza la impugnante, y, por lo que respecta a las rentas correspondientes a septiembre a diciembre de 2007, del contenido del documento n.º 33 de los de la demanda, a que hace alusión el impugnante, lo que se colige es un intento de negociación por parte de la arrendadora, dados los impagos de la arrendataria, proponiendo una condonación de tales rentas, si la arrendataria continuaba en el arrendamiento hasta la finalización del plazo de duración pactado, pero no si la misma desalojaba, unilateralmente, el local, como finalmente hizo, por lo que tal condonación que era un simple ofrecimiento, en un intento de solución amistosa del problema, y para el caso de que la demandada respetara el plazo de duración pactado, en ningún momento vinculaba a la actora, habida cuenta del desalojo del local llevado a cabo por la arrendataria. La alegación relativa a la improcedencia del pago de la actualización de la renta, debe correr igual suerte desestimatoria, y ello por los mismos razonamientos que expone la juzgadora a quo, que esta Sala acoge plenamente y da aquí por reproducidos al objeto de evitar repeticiones innecesarias. Por último, las rentas son debidas hasta enero de 2008, enero incluido, al haber quedado acreditado que fue en febrero de 2008, concretamente el día 3 de febrero de 2008 (acta notarial de presencia de 4 de febrero de 2008), cuando la arrendadora entró en posesión del local, razones todas las expuestas conducentes al perecimiento íntegro de la impugnación y, consecuentemente, a la confirmación de la Sentencia.

QUINTO.- Conforme a los artículos 398.1 y 394.1 ambos de la LEC, desestimado en su integridad el recurso de apelación, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte impugnante.

VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar la impugnación formulada por la representación procesal de V & L Costura, Diseño y Moda, S.A., frente a la Sentencia de fecha dieciséis de septiembre de dos mil nueve dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia N.º Uno de Marbella , en los autos de Juicio Ordinario N.º 670/08 , a que este Rollo se refiere y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con imposición , a la parte impugnante , de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.