Sentencia CIVIL Nº 651/2019, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 639/2018 de 30 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00651/2019
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
-
Teléfono: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MSZ
N.I.G. 37274 42 1 2018 0001591
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000639 /2018
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.3 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000174 /2018
Recurrente: Fructuoso
Procurador: MARIA DE LOS ANGELES LOPEZ MEDINA
Abogado: JOSE LUIS DEL REY GARCIA
Recurrido: RODRIGUEZ VILA REINA GANADERA SL
Procurador: MANUEL MARTIN TEJEDOR
Abogado: AGUSTIN CALDERON CALDERON
S E N T E N C I A
SE NTENCIA NÚMERO 651/19
ILMO SR PRESIDENTE :
DON JOSE RAMÓN GONZÁLEZ CLAVIJO
ILMOS SRES MAGISTRADOS:
DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO
DON JOSE ANTONIO MARTÍN PÉREZ
En la ciudad de Salamanca a treinta de diciembre del año dos mil diecinueve.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio PROCEDIMIENTO VERBAL
DESAHUCIO 174 /2018 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala N º 639 /18; han
sido partes en este recurso: como demandado apelante, Fructuoso , representado por la Procuradora de los
tribunales, Sra. MARIA DE LOS ANGELES LOPEZ MEDINA, bajo la dirección jurídica del Letrado D. JOSE LUIS
DEL REY GARCIA, y; como demandante apelado RODRIGUEZ VILA REINA GANADERA SL, representado por el
Procurador de los tribunales, Sr. MANUEL MARTIN TEJEDOR, bajo la dirección jurídica del Letrado D. AGUSTIN
CALDERON CALDERON .

Antecedentes

1º.- El día 3 de septiembre de dos mil dieciocho, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: 'Que estimando parcialmente la demanda de juicio verbal presentada por el Procurador D. Manuel Martín Tejedor en nombre y representación de RODRIGUEZ VILA REINA GANADERA S.L. contra D. Fructuoso debo declarar y declaro extinguido, por transcurso del plazo legal y de sus prórrogas, el contrato de arrendamiento sobre las fincas integrantes de la DEHESA000 , de superficie aproximada 368 Hectáreas, arrendadas por el demandado, acordando reponer a la actora en la completa y plena posesión de la misma sin limitación alguna ni afectación de ningún tipo, y decretando el desahucio del demandado, con apercibimiento de lanzamiento si no desaloja las fincas y reintegra la plena posesión de las mismas sin afectación de ningún tipo dentro del plazo legal; y con imposición de costas al demandado. ' 2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando dicte en su día Sentencia en la que desestime íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte actora, sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes en lo que respecta al recurso de apelación.

Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo y haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando dicte Resolución por la que se desestime el recurso con condena en costas al apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la deliberación,votación y fallo del presente recurso de apelación el día 12 de noviembre de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO MARTIN PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal del demandado D. Fructuoso , se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de esta ciudad con fecha 3 de septiembre de 2018, que, estimando la demanda de Juicio Verbal de desahucio nº. 174/18 interpuesta por la representación procesal de RODRIGUEZ VILA REINA GANADERA S.L., declaró extinguido por transcurso del plazo legal y de sus prórrogas, el contrato de arrendamiento rústico sobre las fincas integrantes de la DEHESA000 , de superficie aproximada de 368 hectáreas, decretando el desahucio del demandado, con imposición de costas al mismo.

Se interesa por dicho demandado recurrente en esta segunda instancia la desestimación íntegra de la demanda con imposición de costas a la actora. Se alega en primer lugar, la infracción del art. 12.3 de la Ley de arrendamientos rústicos y de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, así como infracción de las reglas del Código civil sobre interpretación de los contratos. En segundo lugar, se alega apreciación de oficio de la excepción de cosa juzgada, por infracción del art. 222 en relación con el art. 400 LEC, si se considera que la fijación en previo procedimiento judicial de la fecha de finalización de la prórroga del contrato señalada a 29 de septiembre de 2016 lo era por error, cuando realmente era un año después. Por último, se alega infracción de los arts. 394 y 396 LEC en materia de costas.



SEGUNDO.- La cuestión de fondo debatida reside en determinar si se han cumplido por la actora los requisitos que ha de tener el requerimiento o denuncia que ha de remitir el arrendador para excluir la prórroga en la duración del arrendamiento rústico, que aparece regulado en el art. 12.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos: ' El arrendador para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato'.

En el requerimiento remitido por el arrendador se hace constar como fecha de conclusión de la prórroga y por tanto de expiración del plazo y abandono de la finca el 29 de septiembre de 2016, por lo que siendo notificado el 25 de julio de 2015 se habría notificado un año antes del plazo fijado en el acto de denuncia. Sin embargo, dicho plazo fue objeto de controversia judicial, resolviéndose mediante sentencia que la conclusión de la prórroga tenía lugar el 29 de septiembre de 2017.

La demandada recurrente alega la ineficacia del requerimiento al no ser la fecha fijada en la notificación jurídicamente correcta, pues al anticiparse en un año queda privada de eficacia; se trata de un error en el requerimiento que exige otro acto posterior con indicación de la fecha correcta de expiración.

Por el juzgador a quo se concluye que, efectivamente se trata de un error en la fecha de extinción de la prórroga, pero no infringe el plazo de un año legalmente previsto en el art. 12 LAR: existe un acto en plazo, con error, pero que fue subsanado con posterioridad a la fecha que se fija como adecuada. El precepto sólo exige como requisito que se produzca en el plazo anterior a un año a la fecha de expiración del plazo, siendo indiferente la expresión de la fecha en que deba producirse la extinción, como indica la STS de 5/12/1995, por lo que siendo indiferente la inclusión también lo será la indicación errónea.



TERCERO.- Entrando en el fondo del asunto, hemos de aplicar a la presente litis la doctrina fijada en la Sentencia de esta Sala nº. 257/2019, de 18 de junio de 2019, tratándose de un supuesto paralelo y prácticamente idéntico al presente, y que se da incluso entre las mismas partes parcialmente, tratándose también allí de la solicitud de desahucio por expiración del plazo de un contrato de arrendamiento rústico otorgado en las mismas fechas, por el mismo arrendador.

Tal como se concluye en aquella resolución, no puede confirmarse la estimación de la demanda y de la sentencia de instancia, en tanto que la parte actora no ha cumplido escrupulosamente con las exigencias del art. 12, 2 y 3 de la LAR ; esto es, no ha denunciado el contrato, notificando su deseo y voluntad de no prorrogarlo más y de recuperar la finca litigiosa en fecha 29-9-2017, con el año de antelación exigido en el precepto, sin que haya venido suplida esa omisión por los actos de su parte que invoca.

Ha de partirse de la premisa inamovible de que, en atención a lo determinado por esta Audiencia en la sentencia nº 465/17, de 19 de octubre 2017, fue declarada la equivocación de la parte arrendadora al sostener en el anterior pleito como fecha de vencimiento de la prórroga del contrato inicial de septiembre de 2006, la de 29-9-2016, de manera que, tratándose, a la postre, de prórrogas de tres años, la siguiente prórroga a la vencida el 29-9-2017, expirará el venidero 29-9-2020. Por tanto, decisivo es que dicha sentencia estableció que el contrato de arrendamiento litigioso estaba vigente hasta el 29-9-2017, desestimando la pretensión de los arrendadores de que se declarara que su vigencia había terminado justo un año antes; pronunciamiento del que hay que partir para resolver el conflicto que ahora se ventila, en este concreto pleito.

Así las cosas, de principio, no es aceptable establecer que el hecho de que se determinara en sede judicial que la extinción del contrato se produciría el 29-9-2017 y no el 29-9-2016, deviene irrelevante o inocuo a los efectos estudiados; antes al contrario, se trata de una circunstancia que produce la carencia de toda validez de la notificación o notificaciones practicadas a la parte arrendataria dentro del período de la última prórroga, no siendo suficiente con que las mismas se realizaran pro futuro y sin la concreción debida dentro del periodo de la prórroga vigente en ese momento (entre el 29-9-2014 y el 29-9-2017), siendo exigible, por el contrario, que la notificación controvertida se haga al menos con un año de antelación a la finalización del periodo de prórroga de que se trate, y, además, con una mínima concreción que de seguridad a la otra parte, respecto de la fecha en que se solicita se deje libre y desalojada la finca a disposición de la parte arrendadora.

Como ya estableció esta Sala, 'la parte arrendataria, en nuestro caso, puede ser o haber sido o no conocedora, desde el requerimiento mediante la carta certificada notarial que se dice, mediante la demanda de conciliación que se dice, y a través del decurso del procedimiento ordinario que se dice, etc., de la voluntad de la parte arrendadora de no seguir en el arrendamiento concertado, pero, de lo que se trata es de que se acredite que resultando que legalmente el contrato, a la sazón, estaba vigente hasta el 29-9-2017, con la antelación legal de un año, se denunció el mismo y se requirió a la parte arrendataria de que el día 29-9-2017 y no otro día distinto, ni anterior, ni posterior, debía dejar desalojada la finca, so pena de verse llevada ante los tribunales en solicitud de lanzamiento...'.

Es por ello que tiene razón la parte demandada cuando niega eficacia al requerimiento y/o notificación que le fue remitida en fecha 25-7-2015, por mor de la cual se denunciaba el contrato y se le notificaba el deseo de no prorrogarlo más allá de la fecha de su vencimiento, que se decía lo sería el 29-9-2016, porque, esa notificación y requerimiento agotó absolutamente todos sus efectos para ese concreto supuesto, por lo que, efectivamente, no puede expandir sus efectos sine die, de modo o forma atemporal o intemporal, y pro futuro para cualquier momento en que se sostuviese finalizaba la vigencia de la última de las prórrogas contractuales en curso; deviniendo inexcusable la realización de un nuevo requerimiento válido, con un año de antelación al 29-9-2017, para evitar la entrada en vigor de una nueva prórroga de 3 años. Lo agotó, si se pondera que la denuncia del contrato lo fue con efectos de 29-9-2016 y no de otros, al pretenderse recuperar la posesión de la finca y dar por resuelta la relación arrendaticia para esa fecha y no otra, siendo así que en esa fecha el contrato seguía vigente, que es lo que determinó esta Audiencia en la meritada resolución; y pese a que dicho requerimiento no fue atendido, claramente, la parte arrendadora persistió en su demanda de conciliación en el deseo de recuperar la posesión de su finca al vencimiento de una prórroga que entendía, erróneamente, -se señala una vez más-, que se produciría el 29-9-2016.

No estamos ante un mero error en la fecha que no reste eficacia al resto del contenido del requerimiento; verdaderamente, estamos ante un caso en el que la parte arrendadora se equivocó en algo sustancial, cual el periodo de duración de las prórrogas del contrato litigioso, sosteniendo que lo eran legalmente de cinco años, siendo así que vino corregida dicha interpretación por esta Audiencia, en el sentido de que lo eran de tres años, con las subsiguientes consecuencias que ello acarrea, que son insoslayables. Es decir, no tratándose de un error formal de fecha, de desacierto simple en cuanto a la fecha en que se podía producir la efectiva finalización de la última prórroga que vinculaba a los litigantes, sino de un error de fondo en cuanto a la legislación aplicable al caso en materia de prórrogas contractuales.

Entenderlo de otra manera daría lugar a exégesis caprichosas, infundadas y unilaterales del art. 12.3 de la LAR , por ejemplo, en el sentido de que bastaría para recuperar la posesión de una finca rústica con que el arrendador manifestase al arrendatario, en un momento determinado, su deseo de recuperar la posesión de sus fincas para cuando ...correspondiera legalmente... , o ...fuere el momento oportuno... , provocando en la parte adversa (la arrendataria) la más completa de las inseguridades.

El rechazo de las tesis de la arrendadora de que no cabía la resolución del contrato para el 29-9-2016, terminando la última prórroga, por aquel entonces, el 29-9-2017, es determinante y tiene sus consecuencias; una de ellas es la de que la denuncia del contrato para la dicha fecha de septiembre de 2016 agotó sus efectos y no puede servir, con real validez y eficacia, para el futuro sin más, ni más.

Estamos ante una equivocación en la fecha de vencimiento de la última prórroga con efectos invalidantes para una comunicación o notificación, materializada, en principio, el 25- 7-2015, que vino a definir y a constreñir dentro de unos límites un pleito y procedimiento de desahucio concreto y determinado, de modo que ahora no puede surtir nuevos efectos para eventuales procedimientos ulteriores, siendo necesario, -sin que para nada pueda jugar el principio de conservación de los negocios jurídicos-, una nueva denuncia a los fines de evitar el comienzo de una nueva prórroga, como aquí ha acontecido, respecto al periodo que abarca de septiembre de 2017 a septiembre de 2020.

En conclusión: lo argumentado por la parte arrendataria en su recurso respecto al motivo de impugnación de la sentencia que ahora analizamos, ha de ser atendido, pues, sin duda, no se trata de un mero error en la fecha del requerimiento, como ya se ha expuesto, y es de reproducir el que partiendo ya de prórrogas de tres años, la arrendadora debe cursar una nueva notificación antes del 29-9-2019, denunciando la oposición a una nueva prórroga subsiguiente a la que se encuentra en vigor (2017-2020), -sería la cuarta-, cumpliendo con los requisitos legal y contractualmente establecidos, so pena de poder encontrarse en un futuro próximo ante una situación idéntica a la actual.



CUARTO.- En consecuencia de todo lo expuesto y sin necesidad de más consideraciones, ha de ser estimado el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado, y revocada la resolución impugnada.

En relación a las costas, la concurrencia de motivos razonables, por dudas de hecho, se está en el caso de exceptuar de la condena en costas, en ambas instancias, a la actora.

Dispone el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Y, señala la doctrina que, partiendo de que la duda ha de ser seria, es decir, real e importante o de consideración, habrá que apreciar que el caso, en lo fáctico, resultaba dudoso, cuando la decantación de los hechos controvertidos y relevantes, alegados por una y otra parte, se haya revelado, en orden a su fijación en la sentencia, como realmente compleja, es decir, cuando hayan existido dificultades importantes o de consideración de cara a su determinación, pudiendo calificarse la labor de apreciación de las pruebas especialmente complicada e intensa. En el fondo, lo determinante es que el proceso se presente como inevitable, pues, al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no queda más remedio que acudir al juzgador para que decida y se pronuncie al respecto.

En el caso ahora sometido a enjuiciamiento, en razón de las vicisitudes por las que atraviesa la relación arrendaticia litigiosa, que conoce de sucesivos procedimientos, todos ellos tendentes al mismo fin, no puede afirmarse que la pretensión de la actora se encontrara inicialmente carente de todo fundamento, por lo que es indudable que, ante las discrepancias existentes entre las partes en torno a los términos en que debía verificarse la notificación de desalojo, en cada momento, el procedimiento devenía necesario a fin de que, mediante la correspondiente resolución judicial se decidiera el mismo, fijando su verdadero contenido obligacional. Lo que conduce a considerar que, a pesar de la desestimación de la demanda, no procede la imposición a la parte demandante de las costas correspondientes a la primera instancia. Y al ser estimado el recurso de apelación, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado D. Fructuoso , revocamos íntegramente la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de esta ciudad con fecha 3 de septiembre de 2018, en los autos originales de que el presente Rollo dimana, desestimando la demanda de Juicio Verbal de desahucio nº. 174/18 interpuesta por la representación procesal de RODRIGUEZ VILA REINA GANADERA S.L., no haciendo especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas tanto en la primera instancia como en esta alzada, y con devolución a los recurrentes del depósito constituido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.