Sentencia Civil Nº 652/2005, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 371/2005 de 21 de Diciembre de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 371/2005-B

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 489/2004

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 55 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 652/2005

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de diciembre de dos mil cinco.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciseis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 489/2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona , a instancia de D. Arturo , contra D. Rogelio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Febrero de 2005, por el Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimant la demanda interposada per la procuradora Sra. Miquel Fageda en representació Don. Arturo contra Don. Rogelio , absolc el demandat i imposo el pagament de les costes del plet".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 5 DE OCTUBRE DE 2005.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La presente litis fue iniciada en junio de 2004 por Arturo en reclamación de 11.655,23 euros dirigida frente a Rogelio por la responsabilidad contractual en que habría incurrido este último al enajenar a Arturo en fecha 18 de septiembre de 2003 la vivienda sita en la PLANTA000 del inmueble de la CALLE000 NUM000 de esta ciudad sin advertirle de los graves defectos de inestabilidad que aquejaban la cubierta del indicado piso.

El vendedor demandado se opuso a la pretensión actora básicamente negando la concurrencia del presupuesto resarcitorio (incumplimiento grave del vendedor por defectos de la cosa) afirmado en la demanda, siendo este argumento defensivo acogido por la sentencia de primer grado, la cual, aparte de formular otras consideraciones acerca de la importante plusvalía que habría obtenido Arturo en la operación inmobiliaria de autos, descarta motivadamente que nos hallemos ante uno de los supuestos de lo que ha venido en llamarse alliud pro allio o entrega de cosa distinta a la convenida.

Se alza Arturo frente a la desestimación de la demanda efectuada por el juzgador de primera instancia.

SEGUNDO.- La cuestión controvertida gira en torno a una de las manifestaciones hechas por Rogelio en el contrato privado de venta de la PLANTA000 del edificio de la CALLE000 NUM000 concertado en septiembre de 2003 entre aquél y Arturo . Se trata concretamente de la frase por la que el vendedor enfatiza que la vivienda no padece "vicios ocultos ni defecto estructural de clase alguna (especialmente aluminosis)".

El adquirente considera que el deficiente estado de conservación de las vigas de madera del piso, constatado pericialmente a comienzos de 2004, una vez que Arturo hubo a su vez transmitido la vivienda a terceros ( Alonso y Milagros ), evidencia el incumplimiento de su transmitente desde la perspectiva del artículo 1.124 del Código civil y la consiguiente necesidad de hacer frente al coste de rehabilitación de la finca, satisfecho por el aquí demandante frente a sus compradores.

Debido a la trascendencia de la cuestión desde la óptica procesal ( arts. 218 y 400 LEC ), debe hacerse notar que en todo momento el comprador demandante ha subrayado que no ejercita la acción específica de saneamiento por vicio oculto de la cosa vendida, sino la más genérica acción fundada en el incumplimiento de las obligaciones. A tal efecto, en la demanda se lee lo siguiente: "no se está ejercitando ninguna acción redhibitoria o quanti minoris del artículo 1486 del Código civil , sino una acción de incumplimiento contractual al amparo de los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil ". Ello implica que Arturo habrá de acreditar la concurrencia de lo que la STS de 4 de abril de 2005 , con mención de otras anteriores, califica como situación de "pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina". Esa última sentencia citada aprecia dicha inhabilidad total en la venta de un inmueble afectado por una plaga de termitas, defecto que origina un gravísimo deterioro de la cosa que va más allá de un mero vicio redhibitorio. A modo de significativo contraste, cabe reseñar que la STS de 17 de octubre de 2005 sí aprecia un vicio de esta última naturaleza en la compraventa de un piso integrado en un edificio afecto de aluminosis debidamente reparada; esa reparación, a juicio del TS, no elimina por completo el vicio ya que subiste el "peligro potencial" derivado de la presencia de cemento aluminoso en la estructura del inmueble, precisado por ello de constantes medidas de prevención. También advierte la mera concurrencia de un vicio oculto a sanear, descartando la más grave hipótesis de entrega de cosa radicalmente inhábil, la STS de 22 de abril de 2004 , que contempla la venta de un inmueble dedicado a la industria de hostelería con defectos subsanables (inapropiada instalación eléctrica y carencia de licencia municipal definitiva de apertura).

Se diría en conclusión que las razones determinantes usadas por el TS para la subsunción de los defectos que presente el inmueble enajenado en las categorías jurídicas del vicio oculto o de la inhabilidad total del objeto, vienen constituidas por la gravedad y la reversibilidad de la situación.

TERCERO.- Trasladadas las anteriores consideraciones al supuesto concreto enjuiciado, hemos de convenir que no concurre el grave incumplimiento del vendedor afirmado en la demanda, pues el fin económico propio de la transacción inmobiliaria se alcanzó plenamente.

En efecto, la vivienda enajenada, aun precisada de obras de rehabilitación, presentaba en 2003 un estado acorde con su manifiesta antigüedad. Como ha puesto razonadamente de relieve el perito arquitecto Gregorio , la construcción de la casa de la CALLE000 NUM000 data previsiblemente de finales del siglo XIX: su primera inscripción registral está fechada en el año 1.894 y las vigas de madera aún subsistentes revelan una técnica constructiva propia de esa época (así lo refrendó el testigo-perito Juan Pablo y el perito Evaristo ). Aquel perito asevera por otra parte que el refuerzo del techo con vigas de fundición debió ser colocado en los años 40-50, coincidiendo con una época de escasez de hierro, y que en la década de los años 60, coincidiendo con la transformación de la total edificación en tres viviendas plurifamiliares, la casa debió sufrir otra transformación con la reforma de cocina y baño y la instalación del falso techo de cañizo. En definitiva, la vivienda ha sido objeto de periódicas intervenciones, destinadas en parte a la adaptación y aseguramiento de elementos estructurales originarios.

Así pues, el hecho de que a los 110 años aproximadamente de la construcción primitiva de la finca sean precisan obras de rehabilitación de algunos de sus elementos estructurales (las vigas de madera), no permite afirmar que se haya entregado una cosa distinta de la convenida y decididamente inhábil para su función residencial. Nótese que los dos peritos informantes, el aparejador Evaristo y el arquitecto Gregorio , coinciden al afirmar que en 2004 las vigas originarias debían ser sustituidas, por más que el mencionado arquitecto refiera que esas vigas seguían realizando entonces función resistente, aunque de menor intensidad a la deseable, discrepando ambos acerca del riesgo inminente que para la estabilidad de la finca revestía el deterioro del envigado centenario.

El comprador Arturo conoció o pudo conocer la manifiesta antigüedad del inmueble (en la demanda se hace alusión al "historial registral" de la finca, y María , compañera del actor, explicó en juicio que antes de la compra se informó ante el Registro de la propiedad y Urbanismo) y la consiguiente eventualidad de que alguno de sus elementos estructurales requiriese de la oportuna intervención reparadora (máxime cuando el pilar metálico situado en mitad del piso revelaba cuando menos la necesidad sentida varias décadas antes de acometer ciertas medidas de refuerzo).

En cualquier caso, nótese que la trascendencia económica de la imprescindible obra de sustitución funcional de las vigas de madera es relativa, pues gira en torno al 10% del valor total de la vivienda, ya que la PLANTA000 fue vendida en diciembre de 2003 por Arturo a terceras personas por el precio de 123.237 euros y en los meses siguientes fue presupuestada la sustitución funcional de las vigas por diversos profesionales en 10.210 o 12.000 euros (docs. 2, 21 y 22 demanda). A tal efecto, parece oportuno traer a colación por vía analógica la definición legal de "obras de rehabilitación" contenida en la Ley del impuesto sobre el valor añadido, de 28 de diciembre de 1992, conforme a cuyo artículo 20 se entiende por tales obras "las que tienen por objeto la reconstrucción de la edificación mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores [... ]".

CUARTO.- Así pues, con independencia de la mayor o menor plusvalía que obtuviera efectivamente Arturo en la operación inmobiliaria de autos y de la más o menos amplia experiencia profesional como vendedora de pisos que atesore su compañera sentimental, María , quien visitó la vivienda de la CALLE000 varias veces antes de su compra por Arturo sin advertir defecto alguno en el forjado (oculto bajo el falso techo), lo relevante es que Rogelio no incurrió en incumplimiento de su prestación esencial de entrega de una vivienda apta para ser residencia de personas físicas. Vendió en septiembre de 2003 por 90.000 euros, precio ajustado a las circunstancias del caso (la agencia inmobiliaria KM2 fijó esa cifra, reputada justa por Arturo y María , debido a la falta de reformas estructurales, y nótese que una sociedad de valoración apenas dos meses después tasó la vivienda a efectos hipotecarios en 149.692 euros), una PLANTA000 destinada a vivienda, de 50 metros cuadrados de superficie útil total más patio trasero, de más de un siglo de antigüedad para cuya adecuada habitabilidad no era precisa más obra de restauración que la sustitución funcional de las ya debilitadas vigas de madera del techo por un importe que osciló alrededor de un 10% del valor del inmueble.

No se trata pues de un defecto estructural irreversible ni de acusada gravedad, sino de una patología propia del carácter más que centenario de la cosa vendida, conocido o debido conocer por el comprador.

Se confirmará en consecuencia la sentencia apelada.

QUINTO.- Las costas de la presente alzada quedarán de cargo del recurrente de conformidad con lo prevenido en el artículo 398.1 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Arturo contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Febrero de 2005, por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona, en autos de Procedimiento Ordinario nº 489/2004 , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, con expresa condena de las costas de esta alzada a la parte actora.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.