Sentencia Civil Nº 653/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 134/2006 de 27 de Noviembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCIÓN N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00653/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7015077 /2006

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 134 /2006

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 621 /2004

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCIÓN N. 7 de MAJADAHONDA

De: Ricardo

Procurador: CARLOS GOMEZ-VILLABOA MANDRI

Contra:

Procurador:

PONENTE: ILMA. SRA. Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

Dª Mª TERESA PUENTE VILLEGAS JIMENEZ ANDRADE

En MADRID , a veintisiete de noviembre de dos mil seis.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 621/04, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Majadahonda, seguidos entre partes, de una, como demandado- apelante D. Ricardo , representado por el Procurador D. Carlos Gomez-Villaboa Mandri y defendido por Letrado, y de otra como demandante-apelada COMUNIDAD PROPIETRIOS URBANIZACIÓN000 , representada por el Procurador D. Francisco J. Pozo Calamardo y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilma.Sra. Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Majadahonda, en fecha 17 de octubre de 2005, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:" Estimando la demanda formulada por el procurador D. Marcelino Bartolomé Garretas, en nombre y representación de su mandante, debo condenar y condeno a D. Ricardo a pagar a la Comunidad de Propietarios Monte Alina la suma de 120.840,94 más intereses legales contados desde la fecha del emplazamiento hasta su total pago, con expresa condena en costas a dicho demandado.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 20 de octubre de 2006, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de Noviembre de 2006.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en todo aquello que no sea contradicho por los siguientes:

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , contra D. Ricardo , propietario de las parcelas " NUM000 ", " NUM001 ", " NUM002 ", " NUM003 ", " NUM004 ", " NUM005 ", " NUM006 ", " NUM007 ", " NUM008 ", " NUM009 " en la referida Urbanización, en reclamación de 120.840,94€ y importe, según la parte demandante, de las cuotas comunitarias debidas correspondientes a los recibos aportados como doc nº 12 a 313bis de los aportados con la demanda, cuotas que fueron impagadas por la demandada, pretensión a la que no solo se opuso dicha parte, sino que formuló reconvención interesando la nulidad de pleno derecho del título constitutivo y de los estatutos comunitarios , así como la declaración de que la demandada, al no haber sido nunca miembro de referida Comunidad de Propietarios, no tiene obligación alguna de contribuir a los gastos de referida Comunidad de Propietarios, ni nunca ha tenido obligación de contribuir a los mismos.

Frente a la sentencia de instancia, que estima, en su integridad, la demanda y desestima en igual medida la reconvención, condenando a D. Ricardo , al pago de las cantidades reclamadas, se alza dicha demandado, quien muestra su disconformidad con referida resolución, reseñando en la Alegación primera de su recurso que es cuestión fundamental para la resolución del litigio, y que la sentencia de instancia no ha entrado a valorar, establecer si, ha sido válidamente constituida y por tanto, si la misma tiene derecho para reclamar el pago de cuotas a la recurrente, reiterando que D. Ricardo adquirió una finca por compraventa, no existiendo ni adquiriendo participación alguna en elementos comunes, estando sometida la parcela en cuestión a la Ley del Suelo y a una actuación urbanística seguida por el sistema de compensación y, en concreto a las previsiones y estipulaciones contenidas en los Estatutos de la Junta de Compensación, haciendo especial referencia a la Junta de constitución de la inexistente Comunidad de propietarios, celebrada el 10 de noviembre de 1987 , significando que solo asistieron 107 de los 228 propietarios, no existiendo, además, unanimidad entre los asistentes, votando a favor 91, 6 en contra y 10 de abstuvieron, sin que, además, se notificaran los acuerdos, siendo manifiesto que se ha obviado el requisito de la unanimidad y por tanto, la constitución de la pretendida Comunidad, no puede ser válida, aunque la sentencia apelada así lo afirme.

Tampoco es cierto que la citada Comunidad se rija por unos estatutos protocolizados el 29 de noviembre de 1976, ante Notario de Madrid, ya que lo que dicho Notario protocolizó, fueron los Estatutos de la Junta de Compensación, no asumiendo la recurrente Estatuto alguno de la Comunidad, comprobándose que los estatutos que se acompañan como documento núm. 2 de la demanda no están protocolizados y nunca han sido aprobados por la recurrente, no estando, tampoco, incorporados al Registro de la Propiedad, ni aprobados por autoridad administrativa alguna, pese que en los artículos 6 y 33 se hace referencia a tal aprobación, reconociendo la propia actora que no existe ninguna entidad de conservación, llegando a la conclusión de que nos encontramos ante una urbanización privada sujeta a un Plan Parcial y proyectos urbanísticos de iniciativa particular, cuya ejecución se realiza mediante el sistema de compensación, siendo aplicable la Ley del Suelo y el Reglamento de Gestión Urbanística, negando la existencia de vacío legal alguno en el caso de autos y afirmando que lo que no existe es una Comunidad de Propietarios, por no cumplirse los requisitos del artículo 392 del Código Civil , siendo nula la pretendida Comunidad y por ende inexistente, no estando legitimada jurídicamente par reclamar cuotas.

También afirma la recurrente que, al no existir la Comunidad demandante, no existe obligación de pago de cantidad alguna, tan solo vendría obligada frente a la Junta de Compensación por los gastos de conservación de conformidad con los Estatutos de dicha Junta de fecha 20/10/76, los cuales no establecen cuotas de participación sino que calcula tales cuotas atendiendo al valor de las fincas, entendiendo que la sentencia de instancia confunde los conceptos de conservación y copropiedad. Interesando finalmente, se dicte sentencia por la que se desestime la demanda y se acoja la reconvención, con expresa imposición de costas a la contraparte.

SEGUNDO.- Por su parte, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS apelada, en su escrito de impugnación del recurso, mantiene que si que existe una Comunidad de Propietarios y que forma parte de la misma la recurrente, propietaria de las parcelas antes reseñadas, que pertenecen a la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , habiendo abonado las cuotas de dicha Comunidad hasta el año 1989, Comunidad que hace mas de 20 años que lleva funcionando.

Tras señalar que todos los Tribunales en los que se han resuelto pleitos como el presente, en relación con otros propietarios, lo han hecho favorablemente para la Comunidad, terminó solicitando la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- Partiendo del primer motivo impugnatorio la parte apelante, en el que se señala cuestión fundamental a la hora de resolver el litigio, no es otra que establecer si la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 "existe, ha sido válidamente constituida y por tanto tiene derecho para reclamar a la recurrente el pago de cuotas objeto de este litigio, extremos éstos que ya han sido examinados por numerosas resoluciones de esta Audiencia, entre las que se encuentran las Sentencias de la Sección 14ª, de 8 de junio de 1999, 6 de julio de 1999 y 18 de febrero de 2002 , de esta misma Sección, 20 y 2 de Julio de 2.004 de la Sección 11ª y 25 de septiembre de 2003, de la Sección 20ª, 3 de marzo de 2005 de esta misma sección, todas ellas coincidentes en su resultado, siendo de destacar la dictada por la Sección 11ª de esta Audiencia de fecha 11 de junio de 2003 ,que estimaba la pretensión de la Comunidad frente a este mismo demandado por unas cuotas anteriores. Tratándose en este fundamento la resolución de los tres primeros motivos del recurso íntimamente interrelacionados entres sí.

Para la resolución de la discordia, es preciso establecer el marco fáctico en el que se desarrolla el conflicto aquí analizado, debiendo hacer referencia a las vicisitudes habidas en el Plan de Ordenación del URBANIZACIÓN000 , y que pueden sintetizarse en los siguientes puntos:

I).- La Comisión de Planeamiento y Coordinación del Área Metropolitana de Madrid (COPLACO) aprobó el 27 de marzo de 1968 el Plan Parcial del URBANIZACIÓN000 , en ejecución del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y los Estatutos de la Junta de Compensación de dicho Polígono se aprobaron por la misma entidad administrativa con fecha 20 de octubre de 1976.

II).- La citada Junta de Compensación, constituida el 28 de septiembre de 1976, estaba integrada por Montealina S.A., con una participación del 94,60%, D. Julián , con un 4,05%, Dª Alicia , con un 0,40%, D. Eusebio , con un 0,47% y Dª Francisca , con un 0,47%, integrándose posteriormente en la misma la empresa urbanizadora, "Levit Bosch Aymerich" cuya cuota de participación se detrajo de Monte Alina S.A., que afrontó serios problemas financieros.

III).- Consecuencia del desarrollo urbanístico, los integrantes de la indicada Junta de compensación fueron enajenando parcelas adquiriendo el recurrente por escritura publica de donación de su padre otorgada ante el Notario Sr. Bérgamo Llabrés el día 30/12/57 efectuándose posteriores segregaciones de estas parcelas.

IV).- Con fecha 17 de diciembre de 1987 se modificó el Plan Parcial de Ordenación de Monte Alina donde se preveía la creación de la Entidad Urbanística de Colaboración y Conservación de Monte Alina; y por resoluciones de la Consejería de Política Territorial de la Comunidad de Madrid de fecha 4 de enero de 1989 y 11 de octubre de 1989 se modificaron el Estatuto y bases de actuación de la Junta de Compensación Monte Alina y se aprobó el Proyecto de Compensación del Polígono elaborado por la Junta de Compensación; este acuerdo y las resoluciones expresadas fueron recurridas ante el T.S.J. de Madrid que declaró por sentencias de 4 de julio de 1991, 29 de abril de 1992 y 14 de marzo de 1994 , la nulidad de todos los actos al no haberse tenido en cuenta que habían sido vendidas, tras su segregación, diversas parcelas y que los nuevos compradores debían haber formado parte de la citada Junta de Compensación, siendo posteriormente revocadas por el Tribunal Supremo mediante sentencia de 5 de junio de 1996 las citadas resoluciones del T.S.J. en cuanto afecta a la modificación del Plan Parcial de Ordenación Monte Alina acordado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 17 de diciembre de 1987, que se considera válido.

V).- En Junta celebrada el 10 de noviembre de 1987, con 91 votos a favor, 6 en contra y 10 abstenciones, se constituye la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , con la finalidad de llevar a cabo la propia gestión y administración de la urbanización, para la conservación y mantenimiento de sus bienes y elementos comunes, tomando como base para el desarrollo de su actividad, los estatutos de la Junta de Compensación, sin que, en dicha Junta, exista acuerdo al respecto, no constando tampoco su aprobación en la Junta de 17 de julio de 1990, en la que se trató el tema estatutario; COMUNIDAD que ha venido atendiendo la conservación y gestión de la URBANIZACIÓN, hasta el momento presente, debiendo indicar que la Junta de Compensación prácticamente ha permanecido inactiva, no habiéndose creado, pese al tiempo transcurrido, la correspondiente entidad urbanística de conservación.

VI.- La demandada, hasta 1989 había satisfecho todos los gastos de Comunidad correspondientes a las parcelas de su propiedad.

CUARTO.- La primera conclusión a la que ha de llegarse, de conformidad con las sentencias dictadas anteriormente por esta Audiencia Provincial, es que iniciado el planeamiento urbanístico correctamente, por las vicisitudes indicadas, este no siguió su debido curso, en tanto en cuanto lo procedente hubiera sido la creación de la correspondiente entidad urbanística de conservación, entidad que, aun compuesta por particulares, viene establecida para colaborar en un fin específicamente urbanístico, como es el de la gestión de conservación de una obra sometida a dicha disciplina, estando reguladas, como ya se ha dicho, por la normativa urbanística, concretamente en el Reglamento de Gestión Urbanística (artículos 24 a 30 y 67 a 70 ).

Pero esta solución no impide, cuando menos a la hora de regular las relaciones entre los propietarios de los predios enclavados en la urbanización, constituir una comunidad de propietarios que pueda hacer frente a la conservación e incluso a la realización de las obras precisas al efecto, en tanto en cuanto afecten a servicios comunes, posibilidad reconocida por la STS de 5 de julio de 1996 , tras afirmar que "esta Sala tiene reconocida la validez de las supracomunidades, comunidades planas o de urbanizaciones" concreta el régimen normativo al que han de someterse las supracomunidades en cuestión, y que queda establecido de la siguiente forma:

"primero por sus estatutos, si no existen o para completarlos por la LPH, aplicada de modo analógico, y también puede regirse, si así se establece expresamente creando una Asociación, conforme a la Ley de 1964 ", si bien matiza que ésta última fórmula crea, en la práctica, mayor problemática jurídica.

Anterior régimen, ha sido en gran medida sancionado por la modificación que de la Ley de Propiedad Horizontal 1960/55 se ha llevado a cabo por Ley 87/1999, de 6 de abril, recogiéndose en su artículo 24 la regulación de los complejos inmobiliarios, normativa que, por razones temporales, no es aplicable al presente caso.

Esta última posibilidad es la expresamente acogida por la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 1999 , fundamental en el desarrollo de esta litis, ya que examina la misma situación aquí planteada, otorgando legitimación a la Comunidad de Propietarios aquí demandante, y al efecto señala que es "lo más procedente aplicar analógicamente el régimen de propiedad horizontal".

Esta tendencia interpretativa resulta tanto más coherente cuanto, en línea, con la previamente establecida doctrina jurisprudencial, a la que se hace referencia, la reciente Ley de Propiedad Horizontal (Ley de reforma 8/1999 ) acoge la regulación de los "complejos inmobiliarios privados" incluso, con carácter supletorio, cuando no adopten "las formas jurídicas" de constitución de comunidades que las normas previenen (artículo 24 )".

Seguidamente la resolución indicada, con expresa referencia a la de 13 de marzo de 1989, refuerza la conclusión a la que llega en cuanto a la existencia de una comunidad en supuestos como el presente, refiriéndose a las instalaciones comunes, entre ellas los viales e indicando que el régimen de propiedad y conservación de las mismas:

"han de pertenecer proindiviso y proporcionalmente a los dueños de las parcelas que forzosa e invariablemente han de servirse de ellas y que sin ellas, ni lógica ni jurídicamente, podrían cumplir funcionalmente con el destino y naturaleza implícitos en las escrituras públicas de adquisición de las parcelas por los actuales propietarios".

Y más adelante, señala:

"la enajenación por parcelas para urbanizar, por su propia estructura y configuración geométricas, requiere esa cesión implícita al conjunto de los propietarios de las mismas de los servicios e instalaciones comunes y sobretodo de los viales en régimen de copropiedad proporcional, ya que de otra suerte se vería frustrada la finalidad para la que se efectuó la parcelación y su urbanización y había que hacer uso de la prevención contenida en el Art. 564 del Código Civil , en la mayor parte de las parcelas lo que dificultaría su posible venta a terceros, que es precisamente el propósito de la parcelación y urbanización; y de ahí que bien por analogía sea necesario recurrir a lo dispuesto en el Art. 396 del referido Código y por ende a la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 ".

En el caso de autos y como se ya se ha puesto de manifiesto de modo reiterado por esta Audiencia Provincial en anteriores resoluciones, ante los evidentes problemas habidos en el seno de la Junta de Compensación, cuya inactividad a la hora de afrontar el mantenimiento y conservación de los elementos comunes es patente, agravada por los problemas que han dificultado el desarrollo del plan e incluso la falta de constitución de la correspondiente entidad urbanística de conservación, se ha de aceptar que, impuesto por las circunstancias, coexisten en la urbanización la Junta de Compensación para la ejecución del Plan de Ordenación y la Comunidad de Propietarios que se ocupa del mantenimiento y conservación de los bienes comunes, incluso de aquellos que en su momento deberán ser cedidos al Ayuntamiento si así lo fijase el referido Plan, situación de coexistencia que incluso está prevista en el párrafo segundo del citado Art. 69 del Reglamento de Gestión Urbanística , que dispone que "si sobre las parcelas se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de los propietarios en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación en relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada Comunidad" y que ha sido admitida por el Tribunal Supremo en Sentencias de 28 de mayo de 1986 y 18 de abril de 1988 .

Es cierto que la constitución de la Comunidad presenta cuestiones polémicas y discutibles, no escapando a esta situación la referente a los estatutos, pudiendo afirmar que no existe un acto concreto de aprobación de los mismos, llevándose a cabo una consentida traslación de los de la Junta de Compensación, sobre todo en un punto que no parece discutirse cual es el coeficiente de participación de cada una de las parcelas a la hora de contribuir a los gastos generados por la urbanización, coeficiente que ha sido tenido en cuenta a la hora de establecer las correspondientes cuotas.

Pero esta cuestión ya fue resuelta en un supuesto similar por esta Audiencia en la sentencia de fecha 20-7-2004 que señala que "tampoco puede olvidarse que la Urbanización lleva habitada, cuando menos desde hace 15 años, habiéndose cubierto las necesidades propias de la misma, así como los servicios y suministros, a través de la Comunidad, coexistiendo con la Junta de Compensación, situación en la que, contrariamente a lo propugnado por la apelante, la Ley de Propiedad Horizontal es la vía idónea marcada por la jurisprudencia en defecto de estipulación o pacto específico, para solucionar las diversas incidencias que puedan surgir en la existencia de un condominio de características muy especiales como el que resulta de la urbanizaciones privadas, donde al margen de los bienes de propiedad particular existen unos elementos y servicios comunes que están destinados fundamentalmente a servir a la propiedad particular de los distintos integrantes de la urbanización (STS 18-4-88, 13-3-89 y 23-9-91 ); y tal criterio ha sido acogido por la Ley de 6 de abril de 1999 de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal".

No puede, por otra parte, dejarse al arbitrio de una minoría exigua de copropietarios la eficacia de unos Estatutos, impidiendo el nacimiento de una Comunidad de Propietarios absolutamente imprescindible para el funcionamiento comunitario, al cual no hacía frente la Junta de Compensación; razonamientos que nos llevan a mantener, como se ha hecho de forma reiterada en precedentes resoluciones, incluida la citada del Tribunal Supremo, la existencia de la Comunidad de Propietarios demandante y su legitimación para el percibo de las cuotas aquí reclamadas.

En consecuencia se desestiman estos tres primeros motivos del recurso en atención a lo expuesto.

QUINTO.- Los motivos Cuarto y Quinto del recurso de apelación se centran en la improcedencia de pago alguno por el recurrente frente a la Comunidad y su vinculación obligacional solo frente a los estatutos de la Junta de Compensación al no existir la Comunidad demandante.

Dada la argumentación sostenida en el fundamento anterior que mantiene la existencia de la Comunidad de Propietarios apelada es consecuente el pronunciamiento de la obligación de pago del apelante frente a la Comunidad de la que forma parte.

Pues como sienta la sentencia de la Sección 14ª de fecha 6 de julio de 1999 , como argumento de cierre se podría utilizar además el de que, puesto que no consta que un tercero ajeno a la actora haya gestionado los intereses de la Comunidad, la figura de la gestión de negocios ajenos, unida a la legitimación por gestión de intereses difusos, nos llevaría a proclamar la legitimación de la actora y la obligación de pago de los demandados.

Por tanto, y en conclusión, procede desestimar el presente recurso y confirmar la sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos, esto es en cuanto desestima la demanda reconvencional y acogiendo la demandan inicial, condena al pago de las cuotas reclamadas, cuya obligación ha de mantenerse, ya que como también establece en este sentido la sentencia de esta Audiencia de fecha 20-7-2004 "siendo necesario hacer frente a unos servicios comunes no municipalizados, tal obligación ha de ser asumida por los copropietarios, debiendo hacer la precisión que mientras la Entidad continúe existiendo, su conceptuación global, comporta el abono de las correspondientes cuotas, lo que no es óbice para que si se produce una disminución de los gastos como consecuencia de la paulatina municipalización de los servicios, se proceda a una adecuación de las cuotas a dicha circunstancia". Obligación del pago del recurrente, por otra parte que aparece sancionada por la sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 6 de julio de 1999 , que resuelve, en el mismo sentido que el presente, un litigio planteado por la Comunidad de Propietarios, aquí accionante, contra otro comunero.

Por todo ello, acreditada la titularidad del demandado y su vinculación obligacional frente a la Comunidad de la que forma parte, es obligado confirmar la Sentencia de Instancia que la Sala considera correcta y ajustada a derecho.

SEXTO.- Consecuentemente con lo hasta aquí expuesto, se desestima el presente recurso y se confirma la sentencia apelada, y, ello así, y de conformidad con lo dispuesto en el Art. 398 de la L.E.C ., se imponen a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Carlos Gomez-Villaboa Mandri, en nombre y representación de D. Ricardo contra la sentencia dictada en fecha 17 de octubre de 2005, por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Majadahonda, Juicio ordinario núm. 621/04, de que dimana el presente rollo, procede:

1.º CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución.

2.º IMPONER a la recurrente vencida las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.