Sentencia Civil Nº 653/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 191/2010 de 09 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA N.653/2010

Barcelona, nueve de noviembre dos mil diez

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Mª Carmen Vidal Martínez

Maria Dolors Montolio Serra

Rollo n.: 191/2010-A

Juicio Ordinario n.: 756/2008

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 4 de Igualada

Objeto del juicio: resolución de contrato de compraventa y condena a devolución de arras duplicadas; reconvención: condena al pago de la cantidad pendiente en

cumplimiento del contrato

Motivos del recurso: errónea interpretación del contrato y errónea valoración de la prueba

Apelante: Adelaida

Abogado: F. Sagrera Ribert

Procurador: L. A. Pérez de Olaguer Moreno

Apelada: MC Europromocions Anoia, S.L.

Abogado: F. Pérez Gil

Procurador: F. J. Manjarín Albert

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 27 de octubre de 2008 la parte actora presentó demanda en la que solicita que se declare resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 2 de octubre de 2006 y se condene a MC Europromocions Anoia, S.L. a pagarle 81.136'63 euros como devolución de la cantidad en su día entregada a la demandada en concepto de arras o señal y 81.136'63 euros en concepto de penalización pactada por el incumplimiento. Alternativamente al segundo pedimento, pide que se condene a la demandada al pago de los intereses legales devengados desde la fecha del contrato de 2 de octubre de 2006, en concepto de indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual, con expresa condena en costas a la demandada. Relata que las partes suscribieron un contrato de compraventa de cosa futura y que a la fecha pactada (30 de julio de 2008) la obra no estaba acabada.

La parte demandada contesta y alega que no ha incumplido y que es la compradora la que no acudió a consumar la venta, por lo que habría perdido las arras. Defiende que la obra se inició con retraso y que el plazo de entrega era aproximado y dependía de la obtención de la cédula de habitabilidad (lo que ocurrió el 3 de noviembre de 2008). Añade que citó ante notario el 15 de octubre de 2008 a la contraria y no compareció. Reconviene para que se condene a la compradora al pago del resto del precio y a consumar la venta.

La demandada reconvenida se opone y sostiene que no se puede dejar al albur del vendedor la fecha de terminación de las obras, de obtención de la cédula de habitabilidad y de escrituración. Añade que la contraria se obligó a vender la finca libre de cargas y, sin embargo, ésta estaba gravada con una hipoteca y reitera que la obra no estaba acabada.

La sentencia recurrida, de fecha 26 de octubre de 2009, considera que las arras son confirmatorias y sólo penitenciales para caso de desistimiento unilateral, que no se ha dado. La juez entiende que el término de entrega no fue esencial, que no se cumplió pero no fue por causa imputable a la vendedora. Añade que los trámites burocráticos se realizaron en un tiempo razonable e imputa a la compradora que no se formalizara la compraventa (la hipoteca se iba a levantar en dicho acto).

En suma, la juez desestima la demanda y estima la demanda reconvencional interpuesta por MC Euro Promocions Anòia, S.A. frente a Adelaida , a quien condena al cumplimiento de la cláusula tercera, cuarta y quinta del contrato privado de compraventa del día 2 de octubre de 2006 , es decir, a pagar el resto del precio, con las obligaciones accesorias de los tributos que proceden, los gastos derivados de la transmisión notarial y a suscribir la escritura pública. También le condena al pago de los intereses legales del precio pendiente de pago desde el día 13 de noviembre de 2008 y al pago de las costas procesales.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

La recurrente argumenta que la sentencia incurre en error en la apreciación de la naturaleza jurídica del contrato y que el término de entrega era esencial y su incumplimiento obliga a la devolución de las arras. Reitera que existe la carga hipotecaria y que hubo una oferta de reducción de precio.

El apelado se opone y dice que el recurrente introduce hechos nuevos. Reitera que la fecha de entrega era aproximada y que hubo un ligero retraso, por no disponer de la cédula de habitabilidad. Niega que la existencia de hipoteca sea una dificultad.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 9 de marzo de 2010. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 30 de septiembre de 2010. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LA INAPLICACIÓN DE LA CLÁUSULA DE ARRAS PENITENCIALES

En el contrato de 2 de octubre de 2006 (f.16) las partes pactaron la venta de un piso "de próxima construcción", con entrega de 81.136,63 euros "en concepto de arras penitenciales" y se estableció el pago del resto a la fecha de la escritura pública de compraventa, que quedó fijado "antes del 30 de julio de 2008 Pudiendo la entidad vendedora adelantar o atrasar dicha fecha, en función del otorgamiento de la cédula de habitabilidad por parte de la Generalitat de Catalunya. Avisando al comprador con un mes de antelación" (cláusula 5ª).

La venta se compromete "libre de cargas y gravámenes", pero la compradora autoriza expresamente a la vendedora y le confiere poder para que pueda gestionar un crédito para la construcción con garantía hipotecaria (cláusula 7ª ). Por último, la cláusula 8ª establece que la señal se ajusta a lo prescrito en el art. 1454 C.c ., de forma que las partes podrán desistir del contrato "en el plazo máximo del 29 de julio de 2008, allanándose el comprador a perder la cantidad entregada en este acto, o el vendedor a devolverla por duplicado en concepto de arras penitenciales."

Vemos, pues, que las arras penitenciales solo actúan hasta el día antes de la fecha de escrituración pública y para caso de desistimiento unilateral voluntario, de forma que no pueden tener juego ante una situación como la descrita en las actuaciones, de resolución contractual por supuesto incumplimiento de la vendedora.

En este sentido, es fundamental considerar que la parte actora no dice que desista del contrato, sino que insta su "resolución" por incumplimiento de la vendedora, lo que remite al art. 1124 C.c. y no al 1454 .

2. EL INCUMPLIMIENTO DE LA VENDEDORA

La cuestión viene referida a estudiar si el retraso en la entrega (que la demandada admite) fue o no esencial. La sentencia recurrida opta por considerar que no era esencial en razón de que, al tratarse de venta de cosa futura, era muy difícil establecer una fecha exacta, porque la licencia de obras se concedió más de cinco meses después y fue preciso derribar previamente la obra vieja y porque los trámites burocráticos posteriores se habrían realizado en tiempo razonable y prudencial.

La Sala, no comparte estas apreciaciones y entiende que el incumplimiento de la vendedora fue esencial:

a) El contrato estableció una fecha de escrituración pública, de forma que la vendedora venía obligada a cumplir y al no hacerlo incurre en causa de resolución contractual por su incumplimiento;

b) Los términos del contrato obligaban a la vendedora a llevar a cabo la obra en un plazo tácito de 22 meses, de forma que correspondía sólo a la promotora asumir o rechazar un plazo que después resultó ser insuficiente y por ello no puede recaer sobre la compradora la falta de previsión sobre los términos de concesión de la licencia de obras (que, al parecer, se retrasó cinco meses, f.84), ni la falta de previsión sobre el tiempo de derribo de la edificación previa;

c) Pese a lo que afirma su legal representante, no ha demostrado la vendedora que el 30 de julio de 2008, fecha pactada como indicativa para la consumación del contrato, la obra se hubiera terminado, lo que era de su cargo (art. 217 LEC ) y ello viene vinculado a la fecha del certificado de final de obra, que resulta ser de 2 de octubre de 2008 (f.87), y éste a su vez a la fecha de obtención de los certificados de calidad;

d) Hubo retraso significativo en la tramitación "burocrática" sucesiva a la terminación de la obra para los intereses del comprador: el certificado final de obra es de 2 de octubre, la cédula de habitabilidad se obtiene el 3 de noviembre de 2008 (f.88), hay acta notarial del 6 (f.126), la escritura de obra nueva es del 12 (f.110) y la licencia de primera ocupación del garaje del 17 de diciembre (f.258);

e) En este sentido, la Sra. Adelaida reconoce en su interrogatorio en juicio que la entrega era "siempre pendiente de la cédula de habitabilidad";

f) La actora ha recogido algunas fotografías, a través de su esposo (f.169 a 175) en octubre, suficientes para demostrar el retraso y el Sr. Nicanor dice, en juicio, haber hecho las fotos en interés de su hijo el 4 de octubre, en las que aparece la cocina y otros detalles de inacabados La actora resolvió el contrato el 25 de septiembre (f.21);

g) No es hasta el 3 de octubre de 2008 (f.22) que, en respuesta a la resolución del contrato, el vendedor dice que no dispone de la cédula de habitabilidad, pero no pide aplazamiento, ni concreta fecha, sino que se limita a anunciar que ya anunciará la fecha de escrituración (lo que hace el 14 de octubre, f. 27).

En suma, la vendedora no acabó la obra en plazo, ni cumplió la obligación de aviso al comprador (cláusula 5ª), con un mes de antelación (en junio), de que se iba a retrasar la petición y obtención de la cédula de habitabilidad, de forma que aun con la previsión contractual de que podía adelantar o atrasar dicha fecha, en función del otorgamiento de la cédula de habitabilidad por parte de la Generalitat de Catalunya, incumplió el contrato. No es preciso ya considerar si se vendía con carga o gravamen, aunque cabe decir que en el contrato la compradora autorizó a la vendedora a hipotecar.

La actora tiene derecho a la devolución del precio pagado a cuenta, pero no a la devolución duplicada de las arras. La estimación parcial de la demanda principal comporta la desestimación de la reconvención.

3. LAS COSTAS

Las costas de instancia y las del recurso no deben imponerse, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Estimamos el recurso de apelación y revocamos la sentencia de instancia.

2. Estimamos en parte la demanda y condenamos a MC Europromocions Anoia, S.L. a pagar a Adelaida 81.136'63 euros, con sus intereses legales desde el 25 de septiembre de 2008, sin pronunciamiento sobre las costas de instancia.

3. No nos pronunciamos sobre las costas del recurso.

Una vez se haya notificado esta resolución, haciendo saber a las partes que frente a la misma no cabe interponer recurso ordinario alguno, se devolverán los autos originales al Juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para su cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.