Sentencia CIVIL Nº 654/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 48/2020 de 15 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 48/2020 -J

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Sant Boi de Llobregat (UPAD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 428/2019

Parte recurrente/Solicitante: INVERSIONES ARCARAN, SL

Procurador/a: FERNANDO MORATAL SENDRA

Abogado/a: ANA GELONCH MARTINEZ

Parte recurrida: BRUTAL ESCAPE ROOM, SL

Procurador/a: BEATRIZ DE MIQUEL BALMES

Abogado/a: Jordi Majem Cabra

SENTENCIA Nº 654/2020

Magistrados/a:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 15 de julio de 2020

Ponente: Vicente Conca Perez

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 21 de enero de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 428/2019 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Sant Boi de Llobregat (UPAD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/l Procurador FERNANDO MORATAL SENDRA, en nombre y representación de INVERSIONES ARCARAN, SL contra Sentencia - 09/12/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora BEATRIZ DE MIQUEL BALMES, en nombre y representación de BRUTAL ESCAPE ROOM, SL.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'DESESTIMO la demanda interpuesta por INVERSIONES ARCARAN, SL.contra BRUTAL ESCAPE ROOM, SL, y en consecuencia, condeno a la actora la pago de las costas causadas.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 09/07/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posición de las partes, decisión del tribunal de primera instancia y recurso.

1.- La actora, Inversiones Arcaran SL, ejercita acción de desahucio por falta de pago frente a Brutal Escape Room SL alegando que el 18 de enero de 2019 las partes celebraron contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda sobre el local sito en Sant Boi de Llobregat, c/Cerdanya, 74 por plazo de diez años, y con un año sin posibilidad de desistimiento por parte de la arrendataria, la demandada.

La demandada dejó de pagar la renta correspondiente al mes de abril de 2019, y lo mismo hizo con la renta de mayo, no habiendo satisfecho tampoco la de junio al tiempo de presentación de la demanda (4 de junio). Junto con la renta se dejaron de pagar las cantidades a cuyo pago se había obligado la demandada.

A la acción de desahucio acumula la actora la de reclamación de rentas, que cuantifica en los 3.712,77 euros adeudados al tiempo de interposición de la demanda (por los meses de abril y mayo), pidiendo, además, el pago de las que se vayan devengando hasta la recuperación de la posesión.

2.- La parte demandada se opone a la pretensión de la actora alegando prejudicialidad civil en relación con el juicio presentado para pedir la nulidad del contrato de arrendamiento.

Además, ofrece la entrega de llaves del local.

La jueza rechaza la suspensión de los autos por la invocada prejudicialidad. Recurrida en reposición la decisión de la jueza, a ella añade, con carácter subsidiario la de acumulación de ambos procesos.

La jueza desestima la reposición y la acumulación de autos interesada por la parte demandada.

3.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que, aunque la demandada admite el impago de las rentas en que se sustentaba la demanda, la misma niega deber cantidad alguna por la ineficacia del contrato de arrendamiento (postulada por ella en el otro proceso por el que se intentó la prejudicialidad) y por haberse negado la actora a recibir la posesión.

En base a esas consideraciones y a la prueba documental entiende que debe considerarse entregada la posesión en el mes de mayo de 2019 (documento 9 de la contestación a la demanda -que, en realidad, lo es de la demanda del juicio ordinario-) y que la negativa a recibir la posesión por parte de la propiedad impide que se devenguen nuevas rentas.

Además, dice la jueza, el hecho de que el actor tuviera a su disposición un aval bancario por importe de 9.000 euros, convierte el impago en algo que 'no es material sino formal'.

4.- La parte actora interpone el recurso que ahora se resuelve negando la existencia de entrega de la posesión.

SEGUNDO.- Decisión del tribunal de apelación.

1.- Los motivos que llevan a la jueza a desestimar la acción de desahucio por falta de pago (y acumulada de reclamación de cantidades debidas) son, así, dos:

a) por una parte, la negativa por parte de la propiedad a recibir la posesión a instancia de la arrendataria.

b) disponer de un aval sobre el que podía hacer efectiva la renta.

Examinaremos los dos motivos por separado.

2.- En cuanto a la entrega de la posesión, hemos de recordar en qué tipo de procedimiento nos encontramos: un juicio verbal de naturaleza sumaria en el que se sustancia la acción de desahucio por falta de pago.

Como bien puso de relieve la propia jueza al rechazar la suspensión por prejudicialidad civil respecto del otro proceso sustanciado a instancia de la parte arrendataria, el juicio de desahucio se desenvuelve al margen de aspectos más complejos de la relación arrendaticia. Este proceso tiene por objeto dar una respuesta lo más inmediata posible al hecho de que el arrendatario (que ostenta la posesión de la finca) deje de pagar la renta. Para esos casos, la ley establece una serie de normas especiales dirigidas a resolver el hecho del impago de la renta, y lo hace limitando el objeto del proceso y los medios de prueba de que puede valerse el arrendatario demandado.

Pues bien, en el caso que nos ocupa, es evidente que la parte demandada adeudaba al tiempo de la demanda las rentas y cantidades debidas en virtud del contrato los meses de abril y mayo de 2019. Lo admite la demandada.

Al margen de la problemática que pudiera existir entre las partes, y que no es objeto de este proceso, ese reconocimiento de deuda determina, sin necesidad de más razonamientos, la estimación de la demanda.

La sentencia habla de negativa de la propiedad a recibir la posesión. Como reverso de la facultad incondicional de la propiedad de recibir las rentas, también la arrendataria tiene el derecho incondicionado a devolver la posesión, a liberarse de su obligación sumaria de pago (sin perjuicio del resto de derechos y obligaciones que para las dos partes deriven del contrato de arrendamiento).

3.- Por esto, si la arrendataria quiere entregar la posesión lo ha de hacer de forma expresa e incondicional, y por eso, la carta de 31 de mayo (documento 9 de la demanda del juicio ordinario, folio 156 vuelto del proceso en el que ahora nos encontramos) no puede aceptarse como acto liberatorio de entrega de la posesión, pues la entrega se condicionaba al pago por parte de la propiedad de una serie de cantidades.

No ocurre lo mismo, en cambio, con el acta notarial de 7 de junio siguiente, en la que la parte arrendataria requiere al notario para que haga saber a la propiedad que tiene a su disposición en la notaría por tres días hábiles las llaves.

Este acto sí tiene efecto liberatorio de la posición jurídica del arrendatario. La respuesta de la propiedad es la que, ahora, resulta determinante en orden a la cuestión de fijar el momento de entrega de la posesión. Además de relacionar en su contestación al requerimiento notarial toda una serie de cuestiones ajenas a la entrega de la posesión, lo que finalmente dice la propiedad requerida es que remitir a la arrendataria a 'depositar las llaves del local y dejar de perjudicar a la propiedad, tal cual hasta la fecha han hecho, en el juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Sant Boi, procedimiento 428/2019 ...'

La parte arrendataria, como hemos dicho, y dada la naturaleza sumaria de este proceso, puede devolver de forma incondicionada la posesión utilizando cualquier procedimiento; eso sí, ha de poder acreditarlo. En este caso, lo acredita mediante la intervención notarial y a partir de ese momento, sí que hemos de considerar devuelta la posesión, a los efectos que aquí nos ocupan, fundamentalmente el devengo de rentas posteriores a la demanda de desahucio.

4.- Dicho lo anterior, quedan dos cuestiones por dilucidar: por una parte, si el mes de junio de 2019 es debido o no; y por otra, la incidencia de la existencia del aval en la obligación de pago de la renta.

En cuanto a lo primero, nos remitimos a lo que ya hemos dicho en otras ocasiones. Así en la sentencia dictada en el rollo 461/19 dijimos: ' Así lo hemos dicho en la sentencia dictada en el rollo de apelación nº 132/11 : 'Ya hemos dicho en anteriores resoluciones (por ejemplo, rollo 408/10) que la renta se devenga el primer día del mes; el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo periodificado y que la renta se paga por períodos anticipados. El apartado quinto del contrato establece que la renta se pagará por adelantado dentro de los siete días primeros del mes, al igual que prevé la ley de arrendamientos.

Si el arrendatario hubiera pagado la renta, en caso de abandono unilateral de la vivienda no tendría derecho a reclamar la parte pagada correspondiente a los días posteriores al desalojo, luego si no ha pagado, tampoco debe beneficiarse de las consecuencias de su unilateral acción'.

Por su parte, la sección 13 de esta Audiencia dice en sentencia 105/17, 6 marzo , dice: 'El actor, aquí apelante, estima que, a lo sumo, únicamente se adeudan 14 días de renta, pues el lanzamiento del Sr. Jeronimo , en ejecución del juicio de desahucio, se produjo el día 14 de noviembre de 2013, con lo que no ha lugar a reclamar la renta del mes en su totalidad.

No podemos aceptar dicha alegación. A nuestro juicio, coincidiendo con lo que establece la juzgadora de instancia, no solo se deben catorce días de renta sino que, conforme a las disposiciones del contrato antes señaladas, como quiera que la renta se debía abonar por meses adelantados y en los cinco primeros días de cada mes, una vez transcurridos los cinco primeros días de noviembre -dado que el desalojo del actor tuvo lugar el día 14 del mes- ya se había devengado una nueva mensualidad de renta que debe ser pagada en su totalidad'

Nosotros entendemos que, aunque nos encontremos en una situación, como la de autos, en la que es el arrendador el que pretende la resolución del contrato ante el impago de la renta, ésta se devenga al inicio de cada período mensual, sin perjuicio del plazo que se establezca en el contrato (o por la ley, en su defecto) para el pago de la misma.

Esta afirmación descansa en las siguientes razones:

a) ante la pretensión resolutoria del actor, el arrendatario que decide continuar en el uso de la vivienda y, por lo tanto, no accede a la resolución pretendida por el arrendador, queda sujeto al régimen que regulaba el contrato, manteniéndose todas las obligaciones inherentes al mismo.

b) dentro de ese régimen subsiste la obligación de pagar la renta, en los términos pactados.

c) la obligación de pago de la renta nace con cada nuevo período previsto en el contrato (cada mes) sin perjuicio de la previsión temporal de plazo.

d) de acuerdo con el artículo 11 Lau , si el inquilino quiere desligarse del contrato (desistir) ha de preavisar con una antelación mínima de 30 días.

4.- Consecuencia de todo ello es que si el arrendatario no atiende al requerimiento resolutorio ( artículo 440.3 Lec ) desalojando la finca, su régimen jurídico no puede ser más favorable para él que el del arrendatario que está cumpliendo su contrato y respecto del que no se ejercita acción resolutoria alguna. Por eso, si el arrendatario puede desistir con un preaviso de 30 días, el demandado que deja transcurrir el plazo de diez días del artículo 440.3 Lec sin avenirse a la resolución, no puede después desistir del contrato sin respetar el plazo de 30 días que establece el artículo 11 Lau .

Y por eso, si el arrendatario continúa en el uso de la vivienda una vez transcurrido un período mensual, comienza otro nuevo con el correspondiente devengo de la renta, a cuyo pago viene obligado.

De hecho, el artículo 11 citado dice que el pago de la renta será mensual y, añade, que el pago se deberá efectuar en los primeros siete días, quedando establecida así la distinción entre la obligación de pagar la renta (cada mes) y el tiempo del pago (el pactado o los siete días primeros).

Y, para concluir, si pagada la renta del mes de octubre (en el caso que nos ocupa) el día 5, por ejemplo, la inquilina hubiera decidido irse el día 12, es claro que no tendría acción para reclamar el 'exceso' pagado'.

Por lo tanto, no habiendo intentado la devolución válidamente hasta el 7 de junio, este mes es debido en su integridad. No ocurre así con los sucesivos, pues fue la propiedad quien se constituyó en mora negándose a recibir las llaves en la notaría, y no fue hasta el 30 de diciembre de 2019 que ambas partes comparecieron ante la letrada de la Admón. de Justicia para entregar y recibir las llaves.

Durante el período comprendido entre la oferta notarial y la efectiva entrega de llaves, no ha habido manifestación alguna de la propiedad dirigida a variar su decisión de no recibir las llaves, por lo que hemos de entender que se mantuvo voluntariamente en la posición de mora accipiendi.

El importe a satisfacer, así, será el de las rentas de los tres meses indicados, a razón de 1.816,09 euros/mes, 75,75 euros en concepto de suministros de agua y luz, y 9,68 euros en concepto de gastos bancarios. En total, 5.533,70 euros.

5.- Por último, en cuanto a la incidencia del aval bancario existentes a disposición de la propiedad, entendemos que es nula. El aval no exime al arrendatario de cumplir con sus obligaciones, y una de ellas, conforme a lo pactado, es la existencia misma del aval. El arrendador, si se ve compelido a ejecutar el aval ve reducida su garantía y no tiene por qué soportar esa situación; lo contrario supondría legitimar la viciosa práctica de dejar los últimos meses de renta para compensarla con la fianza.

No es ésa la función de la garantía pactada, y el hecho de que el arrendador tenga a su disposición el aval no le impide que, en ejercicio de su derecho, formule la acción de desahucio por falta de pago (o, en su caso, de reclamación de rentas, sin desahucio).

Por lo tanto, debemos rechazar el distingo que hace la jueza entre incumplimiento material y formal. Hay o no incumplimiento; y si lo hay, procede la acción ejercitada. Otra cosa es que el arrendador disponga de más o menos instrumentos para resarcirse de ese incumplimiento.

6.- Lo expuesto conduce a la estimación de la demanda en los términos expuestos (pago de las rentas de abril, mayo y junio de 2019), y a la vez, no incide en la subsistencia de los derechos de las partes que se discuten en el otro proceso seguido entre ellas.

La estimación de la demanda comporta la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada. La demanda se ha estimado en cuanto al desahucio (que no se realiza por entrega voluntaria de llaves) y en cuanto a la reclamación de rentas (las devengadas hasta la demanda y las subsiguientes procedentes).

En cuanto a las costas del recurso no se hace pronunciamiento condenatorio.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de INVERSIONES ALCARAN SLfrente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 428/19 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Sant Boi de Llobregat, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando la demanda interpuesta frente a BRUTAL ESCAPE ROOM SLdebemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes, y en su virtud debemos CONDENAR Y CONDENAMOS al demandado a que pague a la actora la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON SETENTA CÉNTIMOS, que devengarán el interés legal desde la reclamación judicial los importes correspondientes a los meses de abril y mayo de 2019, y desde su devengo, el de junio de ese año.

Las costas de la primera instancia se imponen a la parte demandada, y no se hace pronunciamiento respecto de las de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

Esta sentencia es susceptible de recurso extraordinario por infracción procesal y casación siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos para ello.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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