Sentencia Civil Nº 655/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 656/2012 de 23 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCION SEXTA Rollo de apelación nº 656/2.012 Procedimiento Ordinario nº 1.048/2.010 Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Requena SENTENCIA Nº 655 ILUSTRISIMOS PRESIDENTE DON VICENTE ORTEGA LLORCA MAGISTRADAS DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS DOÑA MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ En la ciudad de Valencia a veintitrés de noviembre del año dos mil doce La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentencia de fecha 13 de Marzo de 2.012 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: 'DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Sara Pilar Alcañiz Fornés, en nombre y representación de D. Iván , Dª. Eulalia , Dª. Gabriela , D. Leopoldo , Dª. Justa , Dª. Maite y Dª. Martina , contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , condenando al pago de las costas procesales a D. Iván , Dª. Eulalia , Dª. Gabriela , D. Leopoldo , Dª. Justa , Dª. Maite y Dª. Martina .' SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante, que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se revoque la sentencia apelada y deje sin efecto todas las declaraciones que contiene y declare la nulidad de la nulidad del acuerdo del a junta de fecha 18 de septiembre de 2010 relativo al reparto de gastos, punto sexto del orden del día, por no haberse adoptado por unanimidad, y la nulidad del acuerdo de la junta de fecha 27 de octubre de 2010, por cuanto que el mismo perpetua un acuerdo nulo de la junta anterior; y que se condene a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 para que, con arreglo al acuerdo de la Junta de fecha 4 de septiembre de 2004 y en atención al informe del Colegio de Administradores de fecha 9 de junio de 2009, los gastos correspondientes a la urbanización deberán todos ellos ser repartidos por partes iguales entre los propietarios y los gastos que corresponde a las viviendas se repartirán por la cuota de participación asignada a cada una de ellas en el título de división en propiedad horizontal; y, se condene a la liquidación de las cantidades satisfechas en las anualidades de 2005 a 2.010 y las que vayan venciendo con condena en costas.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 19 de Noviembre de 2.012 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de esta.

PRIMERO.- La parte actora instó la declaración de nulidad de los acuerdos de la Junta de la Comunidad de Propietarios de la que forman parte, adoptados en las juntas de 18 de septiembre de 2.010, punto sexto, y la de 27 de octubre de 2.010 (en realidad se refería a la de 27 de mayo de 2.010), que decidieron el sistema de reparto de gastos.

La junta de 18 de Septiembre de 2.010 se aprobó el sistema de reparto de los gastos comunes, acuerdo cuya adopción fue aplazada en la junta de 27 de Mayo de 2.010 para que los vecinos pudieran analizar las diferentes propuestas efectuadas en esa junta.

El acuerdo finalmente adoptado fue 'que los gastos extraordinarios que estén dentro del presupuesto anual se repartirán como viene haciéndose, y los extraordinarios entendiéndose por aquellos que no estén contemplados dentro del presupuesto anual, se repartan por partes iguales entre los 44 vecinos'.

Sostuvo la parte demandante que la Comunidad está formada por dos propiedades y que la junta de 1987 se acordó repartir por partes iguales los gastos que afectan a la urbanización y por cuotas los que afectan a las viviendas y que el acuerdo ahora impugnado no se adoptó por unanimidad.

La sentencia apelada, tras analizar la documentación aportada a autos y exponer las posturas que mantiene las partes, dijo: 'En primer lugar, corresponde señalar que la configuración del complejo de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 es la una única comunidad, compuesta de las fincas registrales NUM000 y NUM001 , tal y como se deduce de los documentos tres y cuatro de los aportados con el escrito de contestación a la demanda, que consisten en los historiales de las citadas fincas. Tal y como se deduce de dichos documentos, se trata de una única comunidad que está formada tanto por once bloques de viviendas, los accesos, zonas comunes y setos y la zona de piscina, aparcamiento, frontón y cuartos de almacén. Y para ello basta con observar las fotografías que han sido aportadas por la parte demandada como documento 1 de la contestación a la demanda, y que consisten en fotos aéreas de la urbanización y en un plano de la urbanización extraído del catastro. De dichas fotografías no puede desprenderse que existan dos comunidades distintas, sino que nos encontramos ante una urbanización que está compuesta por las viviendas y el resto de elementos comunes, unidos los aparcamientos, el frontón y la piscina, formando un todo unitario. E igualmente se desprende las fotografías, que incorporadas a dicho documento 1, del interior de la urbanización. En dichas fotografías se observa que existen bloques de viviendas, que dichos bloques tiene sus accesos y sus zonas de jardín, algunos de ellos, así como zonas comunes de jardín, aparcamiento, piscina y frontón.' Sostiene el apelante que no se puede establecer que exista una única finca, que existen dos fincas y cada una debe regularse por su sistema legal y no solo por la LPH y habrá que distinguir los gatos de una y otra finca y para modificar el sistema de reparto habrá que atender al Código Civil o a la LPH.

SEGUNDO.- A la vista de la documentación aportada con la demanda, y en concreto los documentos 2 y 3 (folios 44 y ss) que son las escrituras de 24 de Mayo de 1.965 y 1 de Marzo de 1.975, se constata la existencia de dos fincas, una en la que se construyeron las viviendas con sus jardines y accesos, y otra en la que existían unas instalaciones con piscina, frontón, etc.. destinada a zona comunal de esparcimiento, recreo o deporte para uso y disfrute de sus comuneros por cuarenta y cuarenta y cuatroavas partes intelectuales y proindivisas. Que dichos terrenos son colindantes con la otra finca en la que están construidas 44 viviendas cuyos titulares lo son asimismo de esa participación proindiviso en la zona que se describe de aprovechamiento comunal, por lo que se trata de un complejo inmobiliario para el cual la LPH es el derecho supletorio de estos complejos inmobiliarios privados sin estructura jurídica definida (art. 24.4 ). Así, lo señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2003, recurso de casación 2615/1997 , que señala: «hasta la introducción por la Ley 8/1999 del nuevo artículo 24LPH las urbanizaciones carecían en nuestro ordenamiento de una normativa específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia de 28 de mayo de 1985 , hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la 'existencia' de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal ( Sª de 20 de febrero de 1990 ), e incluso ( Sª de 16 de junio de 1995 ) ya se había declarado la posible existencia de un régimen de facto 'sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros'. Por lo tanto, basta con la acreditación de la coexistencia de diferentes unidades inmobiliarias, que existan propietarios distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, sobre elementos comunes o, al menos, sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios- artículo 24 LPH , es decir, servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos, que es lo que ocurre en el presente caso, como así se ha señalado en múltiples Sentencia dictadas por esta Audiencia Provincial.

En esta línea, la Sentencia de 27 de octubre de 2008 , dispone que «basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes». Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».

Por tanto, es de aplicación el régimen jurídico de la LPH y, todos sus preceptos de carácter imperativo, no susceptibles de elusión en virtud de pacto estatutario, entre los que se encuentra el 9.5 en lo referente al deber que tiene todo propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios y cargas.

En el título constitutivo, (los estatutos de la Comunidad) se estableció respecto de las viviendas (folios 30 y ss y 82 y ss) una asignación de cuotas del 2,35% y de 2,18% según la superficie de las viviendas y cuanto a los gastos de elementos comunes, en su artículo 19 se estableció un reparto por partes iguales y en el artículo 20 se reitera el establecimiento de 'una cuota anual por vivienda' excepto en lo que se refiere a las reparaciones extraordinarias que se establece según el porcentaje de participación.' En el título relativo a la zona de esparcimiento y recreo (folios 44 y ss) que es la escritura de 24 de mayo de 1.965 estableció unas normas de régimen interior en las que se señaló que los propietarios de la finca, por régimen de mayoría simple, establecerían las normas de funcionamiento y utilización de los elementos señalando turnos de utilización, horario de apertura de la piscina y normas especiales para atender al pago de los gastos que se deriven para el mantenimiento y conservación, en función de la especial o más intensa utilización de esos elementos y que los gastos de disfrute general obligado (accesos, jardines, viales...) serán satisfechos por partes iguales.

La primer junta de la Comunidad se celebró el día 30 de abril de 1.973 (doc 5 de la contestación a la demanda, y libro de actas) en la que se aprobaron los estatutos y acordaron además aceptar las cuotas de participación y señalaron que 'juntamente con cada vivienda y su cuota de participación, se entiende adquirida la participación correspondiente al resto de finca propiedad exclusiva de D. Cesareo , en la que existe la piscina, frontón y despacho junto al mismo o dependencias lateral y los cobertizos para coches cuyo uso corresponderá a razón de una plaza de aparcamiento por cada unidad de vivienda', se establecieron también las normas de uso y aprovechamiento de esta zona.

En el artículo 20 de los Estatutos se estableció que los gastos de conservación de elementos comunes sería 'una cuota por vivienda' y los extraordinarios por el porcentaje de propiedad en común'.

En la Junta de 4 de septiembre 2.004 y a la vista de la disconformidad de un comunero con la liquidación sometida a aprobación de los gastos del ejercicio 204-2005, acordaron los comuneros por unanimidad que se emitiera un informe por un Letrado que aclarase las dudas sobre la interpretación de los estatutos, informe que finalmente se emitió el 9 de junio de 2.009 en el sentido de establecer una diferente contribución en cuanto a los elementos comunes de las viviendas y los de la urbanización, estos últimos por partes iguales y los primeros por cuota de participación.

Ya hemos señalado que la junta de mayo de 2.010 aplazó la adopción de acuerdo que se adoptó en la de septiembre de 2.010 con 26 votos a favor, uno en contra y tres abstenciones, y que lo fue en el sentido de mantener el sistema de reparto de gastos ordinarios y en cuanto a los extraordinarios por partes iguales entre los 44 vecinos.

De esta forma, el sistema de reparto seguido en la Comunidad desde el año 1.973 es de reparto por partes iguales hasta el año 1987 en que pasaron a hacerlo por porcentaje o coeficiente de participación en que se ha mantenido hasta la junta de septiembre de 2.010.

Así se constata en las actas de la juntas celebradas desde entonces en las que se ha venido aprobando un presupuesto en el que se señalan cuotas diferentes para los 24 apartamentos grandes y los otros 20 más pequeños.

Tras el informe que se solicitó en el año 2.005 al Colegio de Administradores se siguió el mismo sistema y en el año 2.010 a raíz de otro informe, se pretendió por los demandantes distinguir los gastos que afectan a la urbanización que serían por partes iguales y los que afectan a los apartamentos que serían por cuota de participación, y ello en base al último informe del Colegio de Administradores que consideraba que se trata de dos fincas independientes y cada una de ellas sometida a un distinto régimen.

Por ello y aunque se trate de un complejo inmobiliario, que en su momento no adoptó ninguna de las dos formas jurídicas que establece el apartado 2 del artículo 24 de la LPH , le es de aplicación la LPH supletoriamente a los pactos establecidos entre si por los copropietarios, y estos pactos que se establecieron por los copropietarios desde el año 1987 fueron que el sistema de contribución sería por cuotas de participación.

TERCERO.- Los apelantes solo discrepan de este sistema en lo que se refiere a los gastos de la zona de urbanización, pretendiendo establecer dos sistemas diferentes, y si bien resulta del título que lo dispuesto era contribuir por partes iguales, una vez integrada esa zona en la Urbanización como parte del complejo inmobiliario por mor de la LPH con la reforma del año 1.999, ya se venía rigiendo la Comunidad por el sistema de cuotas de participación, este sistema vincula incluso a los propietarios que se hayan incorporado después de que esos acuerdos se adoptara, y ello se conecta con la doctrina relativa a la ejecutividad y fuerza vinculante de los acuerdos comunitarios adoptados en junta de propietarios, que no sean radicalmente nulos y que no hayan sido impugnados, expresada en las sentencias de esta Sala de 14 de febrero 1986 , 26 de abril 2007 , 18 de julio 2011 , entre otras. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 , lo siguiente: « los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006 )».

Y esto es lo que ocurre en este caso, pues ni aquel acuerdo del año 87 fue impugnado, ni se alterado desde entonces el sistema de participación, como tampoco lo altera el acuerdo impugnado de septiembre del año 2.010, que venía a ratificar este sistema pero con la excepción relativa a los gastos extraordinarios que se acordó que se pagarían por partes iguales, y sobre ello no existe desacuerdo por parte de los apelantes, con lo cual el acuerdo no es nulo.

CUARTO.- En cuanto a la pretensión de que se declare la nulidad del acuerdo de 27 de Mayo de 2.010, hemos de reiterar que en dicha junta no consta que se adoptara acuerdo alguno sino que a la vista de las diversas propuestas planteadas por los vecinos en relación al sistema de contribución a los gastos generales lo que se acordó es llevar el asunto a 'una próxima junta, para que tengan tiempo de analizar los propietarios y que todos los vecinos tengan claras las propuestas presentadas', por ello es innecesario analizar si la acción había caducado o no.

QUINTO.- El recurso ha de ser desestimado y conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ , se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en la misma.

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por D. Iván , Dª. Eulalia , Dª. Gabriela , D. Leopoldo , Dª. Justa , Dª. Maite y Dª. Martina .

Confirmamos la sentencia impugnada.

3. Imponemos al apelante las costas de este recurso.

4. Decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.