Sentencia CIVIL Nº 657/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1460/2017 de 27 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1460/2017.

SENTENCIA NÚM. 657.

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 27 de diciembre de dos mil diecinueve.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de la entidad 'Promotora Rabanales Rabasa S.L.' contra la mercantil 'Ronda Capital S.L.'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la mercantil demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Málaga dictó sentencia de fecha 22 de septiembre de 2017 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

' Debo estimar y estimola demanda interpuesta por la representación procesal de Promotora Rabanales Rabasa, S.L. contra Ronda Capital, S.L, se declara la resolución del contrato celebrado entre las partes de fecha 12 de agosto de 2015 (documento nº 1 de la demanda), debiendo restituirse las prestaciones, es decir, debiendo devolver la demandada a la actora la cantidad de 108.471 euros más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda hasta su pago, e imponiendo las costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 21 de octubre de 2019.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante - demandada en la instancia - se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que la absolviese de todos cuantos pronunciamientos de condena se contienen en la misma y condenase a la entidad demandante al pago de las costas causadas. Alegó que en la sentencia se contienen errores relevantes en la apreciación y en la valoración de los hechos concurrentes, así como de la prueba practicada y tampoco se valoran numerosos aspectos de especial relevancia para dirimir el litigio. Y es que esta representación procesal desea dejar expresa constancia que resulta inverosímil que a la parte actora, si es que es verdad que realizó gestiones con la Oficina de Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella - lo cual ni acredita, ni documenta, ni justifica -, ningún funcionario o técnico le advirtiese de la 'incertidumbre urbanística', en general, y de la pendencia del recurso de casación interpuesto contra el PGOU de 2010 ante el Tribunal Supremo, pues el Ayuntamiento de Marbella estaba codemandado y personado en esas actuaciones. Lo que subyace es que los intermediarios de la actora le vendieron u ofrecieron a su cliente un proyecto de construcción de viviendas y que a día de hoy no se puede ejecutar a corto plazo. En cuanto a las arras el juzgador practica una interpretación correctora del contrato en contravención de la prevalencia de la interpretación literal del párrafo 1º del artículo 1281 del Código Civil. Lo cierto es que la parte actora valoró, previamente a la suscripción y firma del contrato de arras, este escenario - eventual anulación del PGOU - u otro/s escenario/s posibles que pudieran darse por la manifiesta incertidumbre urbanística de Marbella, escenario desfavorable que finalmente aconteció aun cuando la actora lo evaluase, a su riesgo y ventura, como improbable, aunque evidentemente ni era imposible ni era imprevisible. Lo que ocurrió es que la parte actora suscribió el contrato de arras confiando o esperando un resultado favorable cuando, al final y desafortunadamente para ella, ocurrió lo contrario. Dentro de la gestión urbanística estas circunstancias se encuentran enmarcadas dentro del riesgo del promotor que debe asumir la actora. Y el Juez no advierte que la transacción u operación inmobiliaria del activo - parcela - conllevaba, adicionalmente, una correlativa transferencia de riesgos empresariales inherentes. Y, como el resultado le es desfavorable, acude a los juzgados y tribunales a tratar de deshacer las transacciones previamente acordadas, lo que no es gestión del riesgo, sino abuso de derecho. La sentencia apelada otorga naturaleza y valor de 'dogma de fe' al testimonio del intermediario que propone la actora, y discrimina y desecha, sin más, el testimonio de Doña Gracia, agente e intermediaria inmobiliaria de Marbella. por el mero hecho de no haber intervenido directamente en la operación cuando su testimonio no lo era en el sentido de lo que la actora supo sino de lo que debió haber sabido por ser público, notorio y manifiesto. Subrayar que el suelo ni sufrió un cambio absoluto - es temporal y transitorio según se desprende de las periciales acompañadas - ni era imprevisible - por público, manifiesto y notorio -, ni impidió su destino al fin para el cual se celebró el contrato - esta parte vendía una parcela, no un proyecto - ni consta que la actora no conociese el reiterado recurso de casación. Todo lo anteriormente expuesto no hace sino poner de manifiesto el absoluto y manifiesto error cometido por el juzgador a la hora de apreciar los hechos y la prueba practicada, motivo por el que se formula el presente recurso de apelación, en base a los motivos que, pormenorizadamente expone la apelante a continuación.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, dictándose resolución que desestimase el recurso formulado de contrario, con imposición de las costas de esta alzada a la recurrente, añadiendo que la sentencia procede al análisis de la prueba propuesta por esta parte (documental, pericial y testifical), porque la prueba de la parte demandada brilla por su escasez. En efecto, la prueba de la recurrente se ha limitado a una única testifical, de una testigo que aseveró no haber tenido ningún tipo de participación en la operación, ni conocimiento de la misma; y a cierta documental que ninguna trascendencia tiene en el marco del presente procedimiento. Se refirió luego la apelada a tres premisas: primera, la naturaleza del contrato, en el sentido que de contrario se sostiene que se trata de un contrato de arras penitenciales y no de una compraventa con arras penales. Y esta parte coincide con el Juez en que estamos ante esta última figura, aunque si fuera un contrato de arras igualmente puede resolverse por los motivos expuestos por la sentencia, así como en nuestra demanda. Segunda, la modificación de las expectativas económicas del contrato y mutación radical de la situación urbanística del suelo. Nos encontramos ante un contrato que se firma el día 12 de agosto de 2015, estando prevista su consumación mediante otorgamiento de escritura antes del día 30 de abril de 2016. Antes de cumplirse tres meses desde su firma, en concreto el día 4 de noviembre de 2017, el Tribunal Supremo declaró nula de pleno derecho la revisión del PGOU de Marbella del año 2010; lo que conllevó una mutación urbanística radical para el suelo objeto del contrato que nos ocupa. Tercera, el desconocimiento de la pendencia del Recurso de Casación al tiempo del concierto del contrato. Ha quedado acreditado que la entidad actora y sus administradores tienen su domicilio en Córdoba y que llevan más de diez años sin realizar ninguna actuación inmobiliaria en la zona de Marbella. Pero, de igual modo, es un hecho constatado por el juzgador que no consta por ningún medio de prueba que esta parte pudiera tener conocimiento de la existencia del Recurso de Casación, ni aún menos de las consecuencias que el mismo podía tener. Por ello, es absolutamente injusto que esta parte se vea obligada a consumar un contrato tras este cambio o, en caso contrario, a perder la cantidad que entregó. La vendedora sí que lo sabía y lo silenció, pues mediante el anuncio que aportamos en la audiencia previa quedó acreditado que sigue ofertando el suelo con una información falsa. Se refirió luego a la alegación de contrario sobre la indebida interpretación correctora del contrato que se imputa al juzgador, aunque sobran todos los motivos de este argumento si se parte de la base de que nada impide la resolución de un contrato de arras penitenciales por la frustración de su finalidad económica. En relación a la improcedencia de la resolución por imposibilidad sobrevenida de la prestación, no coincide este supuesto con el analizado en la sentencia que se cita de contrario, pues, como puede apreciarse, en éste el suelo ha pasado de ser suelo directo para la construcción de cuatro chalets a ser suelo no urbano pendiente de desarrollo, en el que no se puede hacer absolutamente nada hasta no se sabe cuanto tiempo, y siempre que el Ayuntamiento quiera desarrollarlo. Esta situación sí permite la resolución del contrato por frustración de su finalidad económica. El informe de TINSA deja expresa constancia (a la fecha de su emisión, marzo de 2016) de lo siguiente: del valor de tasación, que se fijó en la suma de 575.000 euros, que supone un decremento de casi dos tercios respecto del importe de adquisición en contrato por esta parte (1.475.000 euros); y de la situación urbanística del suelo, como se ha dicho. Respecto del aducido riesgo de alteración de la ordenación urbanística que se señala en el recurso de apelación, el hecho de que el contrato manifieste que 'el comprador conoce la situación urbanística de la parcela' no significa que tiene conocimiento de la existencia del recurso de Casación ante el TS y de las consecuencias que derivarían de la declaración de nulidad del PGOU. En el último apartado del recurso se dice que 'el desarrollo urbanístico de la parcela se retrasa o dificulta, pero en ningún caso se imposibilita', y la falta de objetividad de la que hace gala el recurso a la hora de valorar el contenido de las dos periciales acompañadas a la demanda es muy significativo. El interrogatorio de los peritos confirmó que pueden transcurrir hasta diez años, según reconoce expresamente la sentencia.

TERCERO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', se ejercita por la parte actora una acción declarativa y de reclamación de cantidad con fundamento en las relaciones contractuales existentes entre las partes litigantes, alegando en su demanda que es una entidad promotora inmobiliaria y que en el año 2015, a través del mediador 'Costa Living S.L.', tuvo conocimiento de la venta de una parcela en Marbella, y tras las gestiones en la oficina de urbanismo del Ayuntamiento de Marbella constató que la parcela estaba incluida en la categoría de suelo urbano UE-3 (viviendas unifamiliares tipo 3), con una edificabilidad para cada parcela conforme al PGOU de 2010 de 0,3 m2t/m2s, es decir, en una parcela de 1.000 m2 de suelo se puede construir 300 m2 de vivienda. La parcela tiene según el Registro 3.728 m2 y según el catastro 3.780 m2, y, conforme a la ordenanza urbanística que le era de aplicación en aquella fecha, la parcela era divisible en cuatro subparcelas para la construcción de cuatro viviendas unifamiliares aisladas. Siendo determinantes para la compra las consultas realizadas con el arquitecto de Marbella D. Jenaro, quien confeccionó un estudio de proyecto de las viviendas que podían construirse. Que el 12 de agosto de 2015 las partes firman el contrato denominado 'de arras y señal', en el cual se fija un precio de 1.475.000 euros más impuestos, y se recoge la entrega de 108.471 euros en concepto de arras y señal, y la suma de 22.779 euros por IVA, y se establece el pago del resto del precio al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que según el contrato no debería ser posterior al 30 de abril de 2016. La estipulación quinta determina que el incumplimiento del comprador conllevará la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de arras, y la estipulación sexta las consecuencias del incumplimiento del vendedor. Sigue exponiendo la parte demandante que el Tribunal Supremo, mediante tres sentencias publicadas el 4 de noviembre de 2015, declaró nula de pleno derecho la revisión del PGOU de Marbella de 2010, siendo sorprendente porque el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía había desestimado la nulidad en varias ocasiones. Como consecuencia de ello la situación urbanística de la parcela adquirida cambió radicalmente, pasando de ser suelo directo a estar en situación de pendiente de desarrollo urbanístico, no siendo susceptible de ningún uso hasta que no se desarrollase el PGOU de Marbella, lo que supone una total frustración del negocio jurídico, tanto por el cambio de situación urbanística como por su disminución de valor, que según pericial aportada su actual valor de tasación es de 575.000 euros, es decir, una disminución de casi el 60% respecto del precio del contrato. Alega también que llegada la fecha de otorgamiento de escritura la parte vendedora se encontraba ante la imposibilidad de entregar la finca en la misma situación urbanística, con la consiguiente frustración del fin del contrato e incumplimiento esencial del mismo, pues la actora no puede dar a la finca el destino previsto. Y que no habría adquirido la finca si su situación urbanística hubiera sido la actual, pues se habría roto la equivalencia de las prestaciones lo que permite la resolución del contrato. Que con fecha 12 de febrero de 2016 remitió burofax a la demandada indicando la procedencia de la resolución del contrato, contestando la demandada en fecha 24 de febrero de 2016 oponiéndose a la resolución y exigiendo el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Seguidamente el Juez señala que la entidad demandada en su contestación expone que la actora y sus socios y administradores tienen una amplia experiencia en la promoción inmobiliaria a través de múltiples sociedades, habiendo realizado diversas promociones en Málaga, algunas en Marbella y alrededores. Que resulta inverosímil, dada su condición de profesional del sector, que desconociera la contingencia urbanística que pesaba sobre la parcela. Que en el contrato se estableció que el comprador conocía la situación urbanística de la parcela y la aceptaba como cuerpo cierto. Y conocer la situación urbanística es conocer la situación jurídico-procesal de la finca desde el punto de vista urbanístico, no solo sus características urbanísticas. Que, conforme al contrato, lo que se establecieron fueron unas arras penitenciales, y el contrato quedaría resuelto si llegada la fecha de otorgamiento de la escritura pública no se otorgara con las consecuencias fijadas en el contrato. Que la sentencia que se dictó por el Tribunal Supremo anulando el PGOU de 2010 fue una de las posibilidades que barajó al tiempo de celebrar el contrato, y por tanto dicha sentencia no le permitía instar la resolución con devolución de las arras. Que la compradora no introdujo en el contrato ninguna condición resolutoria, suspensiva o cláusula de ajuste de precio en función del resultado del proceso judicial sobre el PGOU, y ello solo es imputable a la actora y al hecho que, debido a dicha contingencia, la demandada aceptó un precio más bajo del que había fijado en anteriores negociaciones con otros interesados. Proceder a la restitución a la actora de las arras supondría trasladar a la demandada el riesgo inherente a las condiciones de la operación acordada, lo que es improcedente. En cuanto a la minoración del valor de la finca, la pericial determina un valor de mercado para la parcela puramente estático, usando el método del valor residual en base a criterios de mera liquidez o realización inmediata, obviando el potencial valor económico de la parcela inherente a sus expectativas urbanísticas. Que la imposibilidad de construcción en la parcela es transitoria, de modo que la rebaja del precio pretendida, provocaría en un futuro próximo un enriquecimiento injusto de la actora. Niega que exista una total frustración del negocio jurídico, pues el futuro desarrollo del suelo permitirá la consecución final del objeto inicialmente pretendido por la compradora, quien realizó el contrato conociendo la situación urbanística a fin de adquirir la parcela en unas condiciones más ventajosas de las que hubiera obtenido de no estar a dicha fecha pendiente el recurso ante el Tribunal Supremo. Que el contrato está resuelto por no haberse otorgado la escritura pública en la fecha prevista y no por la frustración del fin del contrato. Que tras la comunicación de la actora solicitando la resolución y devolución de las cantidades entregadas, y contestando la demandada instando al cumplimiento del contrato para que se procediera a otorgar escritura pública conforme a los términos del contrato, transcurrido el plazo de preaviso pactado, la entidad 'Ronda Capital' procedió a aportar la documentación en la Notaría designada en el contrato a los efectos de otorgar escritura pública. Añade el juzgador que en la audiencia previa la parte actora realizó una serie de alegaciones, puntualizando su petición; y así en relación con el apartado a) del suplico expuso que su petición de resolución del contrato debía considerarse referida a la fecha de su solicitud por burofax a la demandada (12/02/2016) y, en su defecto, a la fecha de su declaración judicial; y en relación con el apartado b) del suplico de su demanda, la petición de condena que contiene no tiene que ser consecuencia necesaria de la petición que se realiza en el apartado a) del suplico. Y entiende el Juez que no son simples alegaciones complementarias conforme al artículo 426.2 de la LEC, sino modificaciones de su petición y ampliación de lo solicitado, que le están vedadas a la parte en dicho momento procesal, especialmente la relativa al punto b), pues aún la del punto a) podría considerarse una precisión o aclaración de lo solicitado al estar relacionada con lo expuesto en el apartado b) del suplico de su demanda, y ello conforme a lo previsto en el artículo 412 de la LEC. También en la audiencia previa alegó la parte actora como objeto de discusión la naturaleza de las arras pactadas en el contrato, alegando que eran arras penales. Y, aunque en la demanda de forma expresa no se alude al carácter de las arras penales, al exponer las cláusulas del contrato se refiere a las estipulaciones quinta y sexta, relativas a las arras como las consecuencias del incumplimiento del contrato, es decir, como arras penales. No se alega en la demanda que la vendedora conociera la existencia del recurso ante el Tribunal Supremo que finalmente determinó la nulidad del PGOU de 2010 de Marbella y que lo hubiese ocultado a la compradora; sino que se funda la demanda en la imposibilidad sobrevenida de la vendedora de cumplir su obligación de entrega de la cosa vendida por causas no imputables a su voluntad, alegando que existe una frustración del fin del contrato que debe determinar la resolución pretendida y la devolución de las cantidades entregadas. La demandada, vendedora, en su contestación expone que el contrato es de arras penitenciales, pero no funda la pérdida de las arras por la actora en su desistimiento del contrato, sino en la falta de cumplimiento de sus obligaciones al no haber requerido a la vendedora para otorgar escritura pública de compraventa en los plazos y términos previstos en el contrato, con el pago del resto del precio. Entiende el Juez que, conforme a la prueba practicada, no consta que ninguna de las partes haya desistido del contrato, aunque la compradora solicitó extrajudicialmente la resolución del contrato de mutuo acuerdo con devolución de las cantidades entregadas, y a ello se opuso la vendedora, instando el cumplimiento del contrato; y esto se desprende de los burofaxes cruzados entre ambas partes que se aportaron con la demanda. Bajo este prisma entiende el Juez que se centra la controversia en si procede o no la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento, al producirse la frustración del fin del contrato, o por el contrario si ha existido incumplimiento de la compradora al no proceder a otorgar escritura pública y pagar el precio en los términos fijados en el contrato, siendo esto lo determinante de la resolución del contrato. Analiza el juzgador, en primer lugar, la naturaleza del contrato suscrito entre las partes, procediendo para ello a interpretarlo de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En el contrato se pactan la obligación de entregar la cosa y la de pagar el precio cierto, con una doble cláusula penal; y en ningún caso el adquirente tiene la facultad de decidir; por más que se empleen en el contrato indistintamente variadas denominaciones, se pacta la obligación de entrega de una finca con una ampliación, todo debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, con plazo de entrega, y la obligación de pago del precio y la forma de hacerlo; ni por asomo aparece la facultad del comprador de perfeccionar o no la compraventa, sino que se impone la obligación - a una y otra parte - de la consumación. Y en el anexo de 3 octubre 2007 se prevé 'la fecha de elevación a público del contrato de compraventa definitivo' (cláusula tercera). El contrato celebrado entre las partes, que se aporta con la demanda, no ha sido impugnado por ninguna de las partes y se denomina 'contrato de arras y señal', identificándose a 'Ronda Capital' como el vendedor y a 'Promotora Rabanales Rabasa' como el comprador. Existen expresiones en el contrato que parecen referirse a la celebración de la compraventa en un momento posterior, que en su caso coincidiría con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Y, aunque resulta algo contradictorio en sus expresiones, indica el Juez que las estipulaciones 'primera, tercera y séptima son las más claras sobre la naturaleza del contrato, el cual se asemeja más a un contrato de compraventa con pacto de arras, que a un simple contrato de arras'. Contiene la denominación de arras 'penitenciarias' (penitenciales), si bien a fin de resolver las acciones ejercitadas - entiende el Juez - es indiferente la naturaleza del pacto, pues la parte actora ni antes de la demanda ni en la misma ha expresado que desista sin más del contrato, o de la celebración del contrato, sino que solicita su resolución al haber variado las circunstancias tenidas en cuenta al tiempo de su celebración, lo que supone la frustración del fin del contrato por imposibilidad sobrevenida; mientras que la parte demandada alega que la actora habría incumplido sus obligaciones al no haber procedido a requerir y en su caso otorgar la escritura pública y pagar el precio de la compraventa en los plazos previstos en el contrato. No se usa la expresión 'desistimiento', propia de las arras penitenciales, ni se faculta a ninguna de las partes a apartarse del contrato y de su cumplimiento allanándose a perder la cantidad entregada, sino que, por la redacción dada al clausulado, lo que se establece son unas arras penales, que sustituirían a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento de lo pactado por una de las partes. No solo del testimonio de Sr. Pedro, representante de 'Costa Living' como entidad que intervino en las negociaciones entre las partes, sino también de la propia actuación de la demandada se desprende que no se facultaba a ninguna de las partes para desistir del contrato allanándose a perder las cantidades entregadas en concepto de arras, ya que instó a la compradora a cumplir y, pese a no haber sido requerida para otorgar la escritura en el plazo previsto en el contrato, procedió a depositar la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura pública en la Notaría designada, en el contrato, si bien no comunicó a la parte compradora el depósito de dicha documentación. En definitiva, no consta que ninguna de las partes haya desistido de la celebración del contrato mostrándose dispuesta a perder las arras. Analiza seguidamente el juzgador la petición de la resolución del contrato por imposibilidad de su cumplimiento por causas sobrevenidas no imputables a ninguna de las partes y, por tanto, sin culpa o negligencia por parte de ninguna de ellas, determinantes de la frustración del fin económico del contrato y de las legítimas expectativas de la parte compradora, y tras cita de jurisprudencia razona que en el supuesto ahora enjuiciado se trata de la frustración para la parte compradora del fin del contrato en cuanto no podía dedicar lo adquirido al destino previsto, que era conocido de ambas partes. Y en este sentido la frustración de su expectativa supone un incumplimiento del contrato de compraventa que autoriza su resolución, conforme al artículo 1124 del Código Civil, por encontrarnos ante un incumplimiento de carácter esencial y, por ello, resolutorio. Y es que, como relata el juzgador, el objeto del contrato - de arras y posterior compraventa -, según resulta de su lectura, era una concreta 'Parcela situada en la URBANIZACION000, nº NUM000, Término Municipal de Marbella; Inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Marbella, al tomo NUM001, Libro NUM002, Folio NUM003, Finca nº NUM004'. Y también en el contrato se dice que 'el comprador conoce la situación urbanística de la parcela, sus características físicas, superficies y límites, y la acepta como cuerpo cierto, tanto en el presente contrato de arras como en la subsiguiente escritura pública, donde se hará constar esta circunstancia expresamente'. Ciertamente la compradora había realizado previamente diversas gestiones en la oficina de urbanismo del Ayuntamiento de Marbella y consultas con el arquitecto Sr. Jenaro, quien confeccionó un estudio de proyecto, resultando de tales gestiones y consultas que la parcela estaba incluida dentro de la categoría de suelo urbano UE-3 (viviendas unifamiliares tipo 3), con una edificabilidad para cada parcela - conforme al PGOU de 2010 - de 0,3 m2t/m2s. No se discute por las partes que esa era la calificación urbanística de la finca al tiempo de celebrar el contrato, pero la demandada opone que 'la actora, dada su experiencia en el ámbito del urbanismo, así como la de sus socios y administradores, conocía la pendencia de un recurso de casación ante el Tribunal Supremo que finalmente determinó la declaración de nulidad del PGOU de 2010 de Marbella y la modificación de la calificación urbanística del suelo'. Y que no otra cosa se quiere decir en el contrato cuando se expone que el 'comprador conoce la situación urbanística de la parcela' y 'la acepta como cuerpo cierto'. Ahora bien, lo que aparece acreditado es que a la fecha de celebración del contrato, según resulta del informe aportado con la demanda emitido por el arquitecto Sr. Serafin, la finca objeto del contrato estaba sujeta al PGOU de 2010 con la edificabilidad indicada en la demanda, calificada como urbana con uso residencial (UE-3). Y con posterioridad el Tribunal Supremo, mediante tres sentencias de fecha 4 de noviembre de 2015, declaró la nulidad del PGOU de 2010 - extremo que no es discutido por las partes -, por lo que la finca quedó sujeta al PGOU de 1986, y según el informe del referido arquitecto la zona pierde su categoría de suelo urbano, apareciendo como Polígono de Actuación, con lo que el actual propietario pierde la posibilidad de edificar sobre su solar, requiriendo la realización futura de un plan especial o proyecto de urbanización, ajenos a su control, y en el caso de que fuese desarrollado, su edificabilidad sería menor. La cuestión se reduce entonces a la afirmación de la demandada sobre que dicho riesgo era conocido por la parte actora al recoger el contrato que conocía su 'situación urbanística'. Y entiende el Juez, tras el examen de la prueba, que no consta debidamente probado que la parte actora, al tiempo de celebrar el contrato, tuviera conocimiento de la pendencia de dichos procedimientos judiciales ante el Tribunal Supremo, ni tampoco que ello se hubiera negociado, ni que por ello se hubiera obtenido un precio más bajo al de mercado. Concluye que en el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato, el 12 de agosto de 2015, hasta la fecha prevista como máximo para otorgar la escritura pública, el 30 de abril de 2016, el suelo objeto del contrato sufrió una mutación urbanística de tal entidad que supone un cambio absoluto del objeto contractual, ajeno a la voluntad de las partes, no previsible, de cierta permanencia o duración en el tiempo, que impide destinarlo directamente al fin para el cual se celebró el contrato, que era edificar en el mismo, lo que atendido el objeto social de la entidad actora, siendo conocido y aceptado por ambas partes, pues ello no se discute, que la finalidad de la actora en la adquisición de la finca era edificar con fines lucrativos, y atendido el precio fijado para la compraventa, el cual según la pericial aportada por Tinsa, distaría mucho del precio correspondiente a la finca tras la nulidad del PGOU de 2010, sin que tampoco conste que la actora conociera, ni pudiera conocer dicha circunstancia, la pendencia de dichos recursos ante el Tribunal Supremo, ni siquiera consta que la parte vendedora los conociera y le hubiese informado expresamente a la vendedora de dicha circunstancia, pues tenía tal relevancia, que se hubiera hecho constar expresamente en el contrato. Dicho cambio urbanístico y dicha pérdida de valor del suelo objeto del contrato, que supone una disminución de su valor según la pericial aportada de más de la mitad del precio fijado, suponen, dado el objeto social de la actora y la finalidad pretendida con dicho contrato, es decir, la causa de su celebración conocida por ambas partes, la frustración de las legítimas expectativas contractuales que constituían la causa del contrato, y por tanto la frustración del fin económico del contrato, y ello por circunstancias sobrevenidas y ajenas a las partes, pero que debe determinar, conforme al artículo 1124 del CC y a la jurisprudencia, la resolución del contrato y la restitución de las prestaciones. Por tanto, el Juez estima la pretensión principal de la demanda y declara la resolución del contrato celebrado entre las partes en fecha 12 de agosto de 2015, debiendo restituirse las prestaciones, es decir, debiendo devolver la demandada a la actora la cantidad de 108.471 euros más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago conforme al artículo 1108 del CC, sin que proceda por tanto analizar la petición subsidiaria de la demanda. Y, conforme al artículo 394.1 de la LEC, al estimar la demanda, impone las costas de la primera instancia a la parte demandada.

CUARTO.-Considerando que entiende la sala que los hechos que motivan la presentación de la demanda vienen referidos al devenir de los cambios urbanísticos que se produjeron en la finca objeto del contrato y que afectaban a su edificabilidad. Y por la parte demandada se niega veracidad a lo manifestado de contrario, sin aportar prueba en contra ni acreditar que la demandante - compradora - conocía la presentación del recurso de casación que dio lugar, tras la celebración del contrato, al cambio urbanístico radical producido en la parcela y a la significativa disminución de su valor. Por el contrario de la documental y testifical (con valoración de la declaración de la testigo - de referencia - propuesta por la demandada), así como de la pericial se acredita la realidad de las manifestaciones de la demandante. La imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de los contratos es una cuestión que ha sido objeto de estudio doctrinal y de análisis jurisprudencial. Es evidente que, conforme al principio 'pacta sunt servanda', los pactos de un contrato producen fuerza obligatoria entre las partes, pero en momentos de crisis económica o cuando se trata de contratos de ejecución sucesiva y larga duración, o de difícil o imposible cumplimiento, la ejecución del contrato puede ser injusta o gravemente onerosa para una de las partes. Ante tales circunstancias acaecidas con posterioridad a la formalización del contrato, ya sea por causas ajenas o de difícil previsión por las partes, se ha acudido a varias teorías, entre ellas la teoría de la cláusula sobrevenida 'rebus sic stantibus'. En nuestro ordenamiento jurídico se ha admitido la posibilidad de resolución o revisión del contrato por imposibilidad de cumplimiento, ya se funden en dicha cláusula, en las doctrinas del interés contrapuesto, de la equivalencia o de la desaparición de la base del negocio, pues el principio de la buena fe (consagrado en el artículo 1258 del Código Civil) inspira nuestro derecho contractual. La jurisprudencia ha reconocido dicha posibilidad en reiteradas ocasiones, entre otras en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2012 y de 6 de junio de 2016. Se propugna en ellas que ha de hacerse una interpretación restrictiva, y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor; que no hay imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor y que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora; la regulación de los artículos 1272 y 1184 del CC recoge que no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida. Además, según recuerda la sentencia de 8 de noviembre de 2007, también del Alto Tribunal, el impedimento urbanístico desconocido se erige en causa de resolución; concretamente actúa como causa resolutoria de la relación 'cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato'. Se considera así que el artículo 1124 del CC no exige como requisito único e imprescindible un incumplimiento culpable por la parte demandada, sino que igualmente admite la frustración de la finalidad contractual no imputable a los contratantes. De lo expuesto se desprende que la edificabilidad de la finca se sostenía en el PGOU del Ayuntamiento de Marbella aprobado en 2010 y vigente al momento de suscribir el contrato, y que fue con posterioridad anulado por sentencia del Tribunal Supremo al resolver un recurso de casación que la compradora no conocía - menos su resultado - al tiempo del contrato, y tampoco fue informada de su trámite por la vendedora, que o tampoco lo conocía o lo ocultó. Por esa razón, es decir, por las consecuencias tales como la desaparición de la edificabilidad por un largo tiempo al menos y la significativa reducción del valor de la finca respecto al pprecio pactado, no consintió la compradora en escriturar y reclama, en el marco de la instada resolución contractual, la devolución de la cantidad entregada como arras (para prevenir su incumplimiento culposo) o como señal del precio. En consecuencia, sin que conste que esa modificación y esas nuevas condiciones de edificabilidad y, en definitiva, de precio fueran conocidas al momento del contrato, deviene claro para esta Sala que la premisa bajo la que se efectuó la compraventa no puede realizarse, por causa de un tercero ajeno a las contratantes, sin que se aprecie negligencia en la actuación de la compradora. Es cierto que esta imposibilidad del fin del contrato la enfoca la parte apelada como una resolución contractual por imposibilidad sobrevenida, y que la demandada la enfoca en un incumplimiento de sus obligaciones contractuales por la compradora que sabía o debía saber lo que compraba, pero es igualmente cierto que la prueba lleva al convencimiento de que estamos ante una imposibilidad sobrevenida - a la que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil - que frustra el fin del contrato para el comprador y generaría un enriquecimiento injusto en el vendedor - y que lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes - no la pérdida de las arras, en cuanto no hay un hay incumplimiento voluntario de las obligaciones de la entidad compradora - sino los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, o desde la reclamación judicial en su caso, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses. La existencia de causa resolutoria se configura en nuestro derecho como un presupuesto ineludible de la obligación de indemnizar, pues ésta no tiene un carácter autónomo, sino subordinado a la declaración judicial de procedencia de la facultad resolutoria ejercitada extrajudicialmente, conforme así lo tiene declarado con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS (por todas, la ya clásica sentencia de 28 de julio de 1997). El retorno al estado anterior al vínculo contractual deshecho por modo resolutorio no quedaría logrado sin su consecuencia, natural y lógica, de reintegro, a cada uno de los interesados, en las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, y cuyo reconocimiento encuentra pleno amparo legal en lo dispuesto en el tan citado artículo 1124 del Código Civil. La resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos 'ex nunc' sino 'ex tunc', lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido, en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el artículo 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el repetido artículo 1124 del mismo Cuerpo legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el artículo 1303 del mismo Código. La obligación restitutoria está encaminada a evitar enriquecimientos injustos o sin causa por uno de los contratantes. Procede, por tanto, desestimar el recurso interpuesto y confirmar la sentencia apelada en cuanto estima la demanda interpuesta. Y el criterio objetivo del vencimiento, que es la regla general en materia de imposición de costas, y que responde a la idea del resultado del proceso y a la necesidad de que el que se ha visto obligado a acudir al mismo como única forma de ver reconocido el derecho postulado no puede ver gravada su situación patrimonial cuando la resolución judicial le da la razón, implica también que esta Sala ratifique que las costas de la primera instancia se impongan a la litigante cuyas pretensiones han sido rechazadas por completo.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil 'Ronda Capital S.L.' contra la sentencia dictada en fecha veintidós de septiembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Málaga en sus autos civiles 1675/2016, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.