Sentencia Civil Nº 66/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 126/2006 de 06 de Febrero de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 66

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Iltmos. Sres:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª. MARÍA FE ORTEGA MIFSUD

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En VALENCIA, a seis de febrero de dos mil ocho

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA FE ORTEGA MIFSUD , los autos de juicio de Ordinario promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia de Lliria nº5 con el número de autos 126/06 por D. Benjamín contra D. Lucas ; sobre "Acción declarativa de dominio y elevación a publico de contrato privado", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Benjamín .

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia de Lliria nº5, en fecha 4 de Octubre de 2006 contiene el siguiente "FALLO: Desestimar la demanda interpuesta por el Procurador D. Carlos Moya Valdemoro, en nombre y representación de D. Benjamín , contra D. Lucas . Declarar resuelto el contrato de opción de compra suscrito entre las partes el día 17 de octubre de 2005. Desestimar la pretensión de daños y perjucios interesada por el Procurador D. Juan Francisco Navarro Tomás, en nombre y representación de D. Lucas . Condenar a D. Benjamín al pago de las costas que se hayan podido causar en esta intancia.

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Benjamín , admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada, señalando el día 30 de Enero del año en curso para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Benjamín presento demanda contra Lucas en solicitud se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos :1) que se declare perfeccionado el contrato de compraventa otorgado por Lucas a favor de Benjamín en la fecha en la que el actor ejercito su derecho de opción de compra sobre la finca descrita en el hecho primero de la demanda y en consecuencia se declare cierta la titularidad dominical de mi representado sobre la expresada finca y se obligue al demandado a estar y pasar por dicha declaración . 2) Que se declare que el precio de la compra del inmueble es de 61.000 euros mas las mensualidades del préstamo hipotecario de los meses de Octubre y Noviembre de 2005 así como que se declare que Benjamín ya ha pagado 3000 euros a cuenta del precio total de la compraventa . 3) Que se condene al demandado a otorgar escritura publica de compraventa del inmueble para así poder practicar la inscripción . 4) Que se condene al demandado a que cancele cuantas cargas pesan sobre la finca , bajo apercibimiento de que, de no hacerlo , se hará a su costa ,deduciéndose tanto el principal de las cargas como los intereses ,gastos y costas que de las mismas puedan existir , incluso gastos de cancelación , con cargo a la entrega de cantidades pendientes de pago por Benjamín y que habría de percibir el demandado en el momento de la firma de la correspondiente escritura de compraventa.Todo ello con fundamento en que demandante y demandado suscribieron en fecha 17 de Octubre de 2005 contrato de opción de compra sobre el inmueble sito en el CALLE000 NUM000 . NUM001 de Liria , el precio de la opción eran 3000 euros , cantidad que se consideraría a cuenta del precio y para tal fin se hizo que para el caso del ejercicio de la opción el precio del inmueble seria de 61.000 euros mas los meses de octubre y noviembre del préstamo hipotecario . El plazo del ejercicio de la opción era de un mes desde la firma del contrato , el 16 de noviembre de 2005 el demandante remitió al demandado un burofax en el que se le comunicaba el ejercicio de la opción citándole para el día 18 de noviembre en la notaria para el otorgamiento de la escritura publica y además se le reclamaba una certificación del banco que acreditara el importe adeudado de la hipoteca ya que el pago en efectivo debía hacerse con la carga totalmente pagada por el vendedor ya que en caso contrario se retendría la cantidad pendiente , una vez en la notaria el demandado y vendedor no justifico haber cancelado la hipoteca y solicito que se le pagara el precio total con la promesa de ir al día siguiente a cancelar la carga lo que suponía un incumplimiento del contrato , ante esto el demandante ofreció retener la carga y pagar la diferencia y a pesar de ello el vendedor no consintió . Además independientemente del otorgamiento de la escritura el demandante devino propietario en el momento en que comunico el ejercicio de la opción adquiriendo la propiedad en base a la teoría del titulo y del modo , pues también ostentaba la posesión .El demandado se opuso a la demanda y formulo reconvención interesando la resolución del contrato , indemnización de daños y perjuicios y desahucio por precario y reclamación de cantidades asimiladas en concepto de rentas y ello con fundamento que es cierto la existencia del contrato de opción , pero las relaciones entre las partes datan del Abril de 2003 en que las partes firman un contrato de arrendamiento con opción de compra , desde que se arrendo el demandante no ha pagado ni un céntimo de euro y fue al final de varias reuniones cuando se firmo el contrato de 17 de Octubre de 2005 , y según dicho contrato el actor tenia la obligación de pagar el precio en el plazo de un mes y si no lo hacia quedaba rescindido el derecho de opción y además se establecía que si llegaba el 18 de noviembre y no se había firmado la escritura se entendía que la opción no ha sido ejercitada , el demandante debía pagar el precio total y en el peor de los casos subrogarse en la hipoteca pero con el consentimiento del Banco , el actor no consigno el precio ni la mostro en la notaria ni ha efectuado consignación alguna ni ofrecimiento de pago ,en consecuencia la opción ha caducado y el contrato queda resuelto por incumplimiento al no pagar el precio en el plazo convenido . En la audiencia previa y en cuanto a la reconvención , no se acogió la acumulación de acciones por lo que se dejo fuera del procedimiento la acción de desahucio mas reclamación de rentas , continuándose por la resolución del contrato e indemnización de daños y perjuicios . La sentencia de instancia desestimo la demanda y estimo parcialmente la reconvención acogiendo solo la resolución del contrato . Frente a dicha resolución solo formula recurso de apelación el demandante .

SEGUNDO.- El demandante funda su recurso en primer lugar , en error en valoración de la prueba entendiendo que fue el demandado quien incumplió al no cancelar las cargas .Examinadas las actuaciones la Sala llega a la misma conclusión que el juzgador de instancia compartiendo plenamente la fundamentación de la sentencia recurrida y la valoración que hace de la prueba practicada y ello por lo que a continuación se expone . La jurisprudencia más constante y acorde ha venido entendiendo la opción de compra como un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otra, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo, en realidad, el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta que decida el optante, de manera que el ejercicio del derecho de opción en forma positiva para el optante es el que perfecciona el contrato proyectado sin necesidad de otro requisito (SSTS 19.5 y 6.10.2003 ), por lo que su ejercicio es siempre, por naturaleza, unilateral y no necesita el concurso para su efectividad (STS 27.10.2005 ). Respecto al ejercicio de la opción de compra la STS 3.4.2006 declara que "Como recuerda la sentencia de 6 de julio de 2001 , la jurisprudencia de esta Sala ha ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997 , a cuyo tenor la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada. Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación recogida en los artículos 1445 y ss. del Código Civil , en la que figura el 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala , al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada. Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida «salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante» . Esta jurisprudencia enlaza directamente con la referida a las reglas de interpretación de los contratos así ,es reiterada la Jurisprudencia que establece que las normas o reglas de interpretación, contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo 1º del articulo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes, ha de estarse al sentido literal de sus cláusulas y no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la referenciada interpretación literal, (SS.T.S. 15-10-1998, 18-5-1998, 8-5-1998, 3-4-1998, 26-3-1998, 6-3-1998, 24-3-1997, 18-3-1997 , entre otras muchas), no es menos cierto que también son múltiples las resoluciones del T.S. que precisan que la correcta interpretación ha de hacerse en función del verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el mismo o, lo que es igual, de la verdadera intención que aquellos tuvieron al celebrarlo, así como las resoluciones que establecen que dentro del sistema del Ordenamiento Jurídico español, basado en la voluntad (teoría de la voluntad) y no en su declaración (voluntad declarada), es esta intención la que el legislador manda seguir, en cuanto que, si dice que ha de estarse a la literalidad de los términos, lo es sólo si éstos no ofrecen duda en cuanto a aquella intención, que habrá de prevalecer en otro caso, según dispone el párr. 2º del propio art. 1281 Código Civil , utilizando para constatarla los demás medios de hermenéutica que establecen los siguientes artículos del Código (SS.T.S. 17-2-2000, 11-3-1996 ); debiendo siempre partir de la base de que la interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual, puntualizando nuestro Alto Tribunal, con cita de sus sentencias de 11-10-1989 y 16-7-1992 , que cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el Ordenamiento Jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil . Es cierto que los contratos son lo que son, con independencia de cómo los denominen las partes pero también lo es que el que ahora nos ocupa no ofrece las complejidades que la parte apelante en forma interesada pretende hacer valer . Y examinado su contenido no ofrece dudas a la Sala el contenido del contrato así como recoge la sentencia en la estipulación sexta se establece " el optante notificara fehacientemente ( bastando envió de carta con acuse de recibo ) , la aceptación del contrato de compraventa y para su ejercicio , bastara con el hecho de poner a su disposición material y en efectivo metálico , la cantidad como precio de venta de la finca mas los plazos vencido de la hipoteca desde la mensualidad de octubre , deducida la cantidad entrada como prima de la opción ." De su tenor literal resulta evidente la voluntad de las partes de imponer el ofrecimiento o pago del precio como requisito exigible siempre y en todo caso al optante en el momento mismo del ejercicio de su opción; así pues resulta que el demandante no cumplió el señalado requisito, por lo que no cabe sino concluir que la opción no fue ejercitada en forma, comportando la desestimación de la demanda .Entiende el apelante que era el vendedor quien no cumplió al no haber cancelado las cargas , eso seria cierto de haber constado que el comprador previamente había cumplido con su obligación de pago del precio conforme a lo estipulado ,de lo que no existe prueba alguna . Por último resta únicamente examinar el motivo referido a la imposición de las costas devengadas por la reconvención , en este aspecto asiste razón al demandante pues la estimación de la reconvención fue parcial por lo que no procedía hacer en este caso expresa imposición de costas. Procediendo por todo lo expuesto la estimación parcial del recurso de apelación .

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación parcial del recurso de apelacion motiva la no imposición de las costas de esta alzada y respecto de las de primera instancia se mantiene el pronunciamiento por la desestimación de la demanda pero no se hace expresa imposición en cuanto a la reconvención al ser estimación parcial .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Benjamín contra la sentencia de,4 de Octubre de 2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Liria , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº126/06 que se revoca en cuanto al pronunciamiento de las costas por la estimación parcial de la reconvención ,respecto de las que no se hace expresa imposición, y confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior y sin hacer imposición de las devengadas en esta alzada

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2 nº3 de la L.E.C ., en cuyo caso habrá de prepararse mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los 5 días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: En fecha ha sido leída y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón con esta fecha. Doy fe.