Sentencia Civil Nº 66/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 332/2008 de 10 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 332/2008-A

JUICIO ORDINARIO Nº 593/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE RUBI

S E N T E N C I A Nº 66

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOAN CREMADES MORANT

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diez de febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 593/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Rubí, a instancia de Dª. Sandra y D. Abelardo , contra D. Millán ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de mayo de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Victoria Morales Frasnedo, en nombre y representación de D. Abelardo y DOÑA Sandra , y en consecuencia, condeno a D. Millán a abonar a los actores la suma de dos mil setecientos euros (2.700 euros) más el interés legal lde dicha suma desde la fecha de la interposición de la demanda. Todo ello sin especial imposición de las costas causadas, de manera que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado Sr. Millán , la sentencia de primera instancia que estimó parcialmente la demanda en ejercicio de la acción formulada por los actores Sr. Abelardo y Sra. Sandra , con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil, de reclamación de la cantidad de 5.400 €, en concepto de arras penitenciales duplicadas, pactadas en el contrato de arras, de fecha 9 de febrero de 2005 (doc 1 de la demanda), referido a la finca sita en Rubí, Urbanización DIRECCION000 , escalera A, bajos, NUM000 , por haber condenado la sentencia de primera instancia al demandado vendedor, y ahora apelante, a la devolución de la cantidad recibida de 2.700 €, solicitando el demandado en la apelación la completa desestimación de la demanda por el incumplimiento de los demandantes, por no haberse otorgado la escritura pública de compraventa, señalada como máximo para el 9 de abril de 2005, por causa imputable a los compradores.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales), y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil ; que el mencionado artículo es de interpretación restrictiva; y que para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En este caso, en el que hay conformidad entre las partes, y así resulta claramente del tenor literal del encabezamiento y del pacto segundo del contrato de 9 de febrero de 2005 (doc 1 de la demanda), en cuanto a que la entrega de la cantidad de 2.700 € por la parte compradora se hizo en concepto de arras penitenciales, de modo que si el vendedor desistiese de la compraventa del inmueble debería entregar al comprador las arras dobladas, y si fuera el comprador el que desistiese perdería la cantidad entregada, queda por determinar si hubo efectivo incumplimiento de alguna de las partes que facultara a la otra para el ejercicio de la facultad resolutoria, con fundamento en el artículo 1124 del Código Civil .

En este sentido, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ),es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990,16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por otro lado, en relación a la interpretación del contrato litigioso, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que solo si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, se convino en el pacto tercero del contrato de arras que la escritura pública de compraventa se otorgaría el día oportunamente indicado por la parte compradora, y como máximo el 9 de abril de 2005.

Ahora bien, también se convino en el pacto cuarto que la finca estaba en trámite de cambio de uso en el Ayuntamiento de Rubí, de local a vivienda, siendo los gastos derivados del cambio de uso, licencia de obras, Notaría, y Registro a cargo de la parte vendedora, por lo que debe entenderse que el vendedor asumió en el contrato, frente a los compradores, la obligación del cambio de uso del local a vivienda, a su cargo.

Igualmente resulta del interrogatorio de los demandantes, la declaración testifical del gestor inmobiliario Sr. David , no tachado de contrario, y sin que de lo actuado resulte ningún dato que permita dudar de la veracidad de sus manifestaciones, que la intención de los demandantes era comprar la finca para destinarla a vivienda, y que, con esa finalidad, tenían un crédito hipotecario concertado con Caixa de Catalunya, que estaba preparado para el momento en que se otorgara la escritura pública, que únicamente estaba pendiente de la autorización administrativa del cambio de uso que se había comprometido a obtener el vendedor.

Por el contrario, resulta del interrogatorio del demandado, y la Resolución del Ayuntamiento de Rubí, de 17 de mayo de 2005 (f.52), que se denegó a la parte vendedora la licencia de obras para la legalización del cambio de uso del local por no reunir los requisitos mínimos de habitabilidad, como era el referido a la altura mínima para el uso como vivienda, por lo que, al tiempo en que debía otorgarse la escritura pública de compraventa, a instancia del comprador, pactada como máximo para el 9 de abril de 2005, no había conseguido el vendedor obtener la autorización administrativa del cambio de uso al que se había comprometido frente a los compradores en el contrato de arras.

En consecuencia, habiéndose producido la frustración de la compraventa pactada en el contrato de arras, por el incumplimiento de la parte vendedora o, al menos, por causa no imputable a la parte compradora, procede en definitiva mantener la estimación parcial de la demanda acordada en la sentencia de primera instancia, que únicamente ha sido apelada por el demandado, conformándose la parte actora con la estimación parcial, manteniendo por lo tanto la condena del vendedor a la devolución de la cantidad recibida por razón de la compraventa resuelta, procediendo por consiguiente la desestimación de la apelación.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandado D. Millán , se CONFIRMA la Sentencia de 2 de mayo de 2007 dictada en los autos nº 593/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Rubí , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.