Sentencia Civil Nº 66/2011, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 2, Rec 179/2010 de 04 de Mayo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA NUM. 66

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ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

MAGISTRADOS

D. JOSÉ MARÍA CONTRERAS APARICIO

D. MANUEL ESPINOSA LABELLA

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En la Ciudad de Almería, a 4 de mayo de 2011.

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, rollo número 179/10, los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Almería, seguidos con el número 608/088, sobre Procedimiento Ordinario entre partes, de una como apelante, D. Baltasar y Dª Nuria , representados por el Procurador de los Tribunales D. David Baron Carrillo y dirigidos por el Letrado D. José Luis Fernández Coronado y, de otra como apelada, Dª Sandra , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Pilar Lucas-Piqueras Sánchez y dirigida por la Letrada Dª. Belén García Zapatero.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Almería, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 23 de noviembre de 2009 , cuyo Fallo dispone: " Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña María Pilar Lucas-Piqueras Sánchez, en nombre y representación de DOÑA Sandra , con la asistencia letrada de Doña María Belén García Zapatero, contra DON Baltasar y DOÑA Nuria , representados por Don David Barón Carrillo y con el Letrado Don José Luis Fernández Corornada; y, desestimando la reconveción,; declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 21 de julio de 2006 por incumplimiento de las obligaciones de los vendedores y condeno a los demandados a entregar a la actora la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €), más los intereses legales devengados desde el requerimiento notarial de fecha 20 de diciembre de 2006, y al pago de las totalidad de las costas."

TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, acordándose tenerlo por preparado y concediéndosele el plazo de 20 días para interponerlo, lo que realizó, solicitando la representación de la apelante que, previa la revocación de la sentencia impugnada, se desestimen íntegramente las pretensiones contenidas en la demanda, condenándose en costas a la demandante.

Concedidos 10 días a otra parte para que se opusiera a dicho recurso e impugnara la sentencia en lo que le resultare desfavorable, por la representación procesal de la parte actora, se evacuó el traslado oponiéndose al recurso interpuesto por la otra parte, con expresa condena en costas a la parte contraria.

Elevados los autos a esta Audiencia y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para votación y fallo que tuvo lugar el día 3 de mayo de 2011.

CUARTO.- Se han seguido las prescripciones legales en la presente alzada. Y siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA CONTRERAS APARICIO.

Fundamentos

PRIMERO .- Se aceptan los de la anterior sentencia en lo que no se oponga a lo que luego se resolverá.

SEGUNDO .- La parte actora en la anterior instancia dedujo demanda de juicio ordinario, solicitando se declarase la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, el día 21 de julio de 2.006, a que se refiere la demanda, por incumplimiento de las obligaciones por parte de los vendedores y que se condenara a los mismos a entregar a la actora la cantidad de 6.000 euros, mas los intereses legales desde el requerimiento notarial de fecha 20 de diciembre de 2.006, mas los gastos originados. La parte demandada, oponiéndose a la pretensión contraria, formuló reconvención, solicitando ala declaración de resuelto el indicado contrato, si bien por incumplimiento de la obligación de pago de la parte contraria y que se le condenara a la pérsida de los 3.000 euros entregados como arras penitenciales, por su actitud obstativa, siendo el incumplimiento imputable a la misma.

El Juzgador de la anterior instancia dictó sentencia estimando la demanda y es frente a tal resolución que se alza la parte antes demandada, en solicitud de nueva sentencia en los términos interesados en la anterior instancia.

TERCERO .- Pasando a contestar el recurso, hemos de mantener que el contrato de compraventa del inmueble se perfeccionó, aún cuando no resultara consumado, pues en la gestación del mismo concurrieron todos los elementos requeridos en los arts. 1.445, 1.450 y concordantes del Código Civil para surgir los efectos jurídicos pretendidos por las partes contratantes.

El anterior juzgador dictó sentencia dando lugar a la resolución del contrato privado de compraventa a que se refiere la demanda, pretensión de ambas partes que ha sido obtenida, si bien considerando que el incumplimiento de la demandada, hoy apelante, fue decisivo para ello, tomó en cuenta, dado que las pruebas testificales corroboraban las versiones de las partes que los habían propuesto, la documental constituida por el contrato de arras, teniendo en cuenta que se compró una parcela y casa cortijo y que ambos inmuebles, rústico y urbano, constituían una única finca registral, no pudiéndose entregar tales inmuebles adquiridos con cumplimiento de las exigencias legales. Por tanto hemos de partir de la estimación de la solicitud de resolución del contrato solicitada por ambas partes, para resolver quien sea responsable del incumplimiento de las obligaciones contractuales.

Basa su petición la reclamante en el error en la valoración de la prueba que denuncia sufrido por el anterior juzgador, así como infracción del art 1.454 del Código Civil , y concordantes con el mismo, al mantener que ha mediado la entrega de una parte del precio como señal. El mencionado art.. establece: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas", precepto en que se basó el juzgador de la anterior instancia para dar lugar a la duplicada devolución de las arras.

En cuanto a la valoración de la prueba practicada en los autos de origen la Sala, tras el visionado de la grabación de la práctica de la misma y puesta en relación con la documental obrante, viene a disentir del criterio sustentado por el Juzgador "a quo" desde el momento en que queda acreditado que la parte compradora tiene un cabal conocimiento de lo que compra, conociendo el lugar y las circunstancias de la cueva, la que está dotada de suministro eléctrico y de agua. Tuvo, así mismo, la posibilidad de acudir al Registro de la Propiedad, a la Gerencia Territorial del Catastro de Bienes Inmuebles, Ayuntamiento de Santa Cruz de Marchena, en comprobación de la situación real y legal de tal bien inmueble y la casa cueva, que en la escritura de compraventa de fecha 22 de noviembre de 2.005, por la que adquirieron la propiedad los vendedores, hoy apelantes, documentos aportado con la demanda, Folios 13 a 20, y que, concretamente, en su folio 15, se consigna " Dentro de su perímetro existe una casa- cueva de una superficie aproximada de cincuenta metros cuadrados". Lo anteriormente dicho supone que la compradora era conocedora de lo que adquiría, en los propios términos de la descripción que de la finca contenida en la nota simple emitida por el Registro de la Propiedad de Jergal, aportado como documento acompañante a la demanda, folio 21.

Cuestión distinta sería si comprada la finca con la finalidad de habitarla, no estando legalizada dicha cueva-vivienda para ello, preciso era la obtención de declaración de obra nueva, lo determinó, en definitiva no llevó a cabo la vendedora.

Por tanto, consideramos que el incumplimiento ha de considerarse recíproco, en cuanto que ninguna de las partes estuvo dispuesta a cumplir con lo que se había comprometido en los términos contractuales, esto es, la hoy apelada a la compra de parcela, negándose al otorgamiento de escritura pública de compraventa ante el Sr. Notario el día señalado respecto del bien que se describe en el contrato y el vendedor a la venta de tal casa cueva legalizada, cual era la voluntad de la compradora.

Mantiene el recurrente que hay infracción de lo dispuesto en el art. 1.454 del C.C .

Ha de traerse a colación el criterio sustentado por la jurisprudencia en relación al concepto de arras. La STS de 20 de mayo de 2.004 , al señalar las clases de arras existentes en nuestro derecho y referirse a las penitenciales, dice que: "Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )." Ya la de 31/12/98 mantenía que:"La interpretación de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón a su excepcional y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de derecho necesario; para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( sentencias de 4 de noviembre de 1991 , 3 de octubre de 1992 , 11 de diciembre de 1993 , 21 de junio de 1994 y 25 de marzo de 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador - respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado." Lo que supone que las arras penitenciales tienen carácter excepcional, en cuanto una quiebra del principio de que los contratos nacen para ser cumplidos y obliga a una interpretación restrictiva de tales pactos, que sólo pueden ser eficaces si existe una voluntad indubitada, clara precisa y rotundamente expresada en tal sentido.

En el presente supuesto basta con acudir al tenor literal del contrato de compraventa suscrito para determinar la inexistencia de arras penitenciales, a las que en momento alguno se aludió por las partes, ya que la cantidad de 3.000 euros lo fue como parte del precio, sirviendo de fehaciente carta de pago.

Lo expuesto supone que, dando lugar a la resolución del contrato solicitada por ambas partes, el juzgador debió establecer que el incumplimiento había sido recíproco, motivo por el que, en base a lo establecido en el art. 1.124 , dando lugar a la resolución del contrato, estimación parcial de la demanda y la reconvención, no debió lugar a la solicitud de pago de arras, por resultar inaplicable el art 1454 del Código Civil, habida cuenta que la parte del precio entregado lo era como arras confirmatorias, con sus propios efectos, y por tanto dando lugar a la simple y pura devolución por el vendedor de la parte del precio recibido, sin que proceda resarcimiento alguno de daños o abono de intereses, por tal motivo.

Consecuentemente el recurso debe ser estimado en parte.

CUARTO .- En cuanto a las costas procesales causadas en la primera instancia, no ha lugar a la imposición de las mismas, de conformidad con lo establecido en el art. 394.2 L.E.C ., no procediendo la condena a la parte recurrente, respecto de las causadas en la alzada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 de la expresada Ley Procesal .

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. David Barón Carrillo, en la representación que ostenta de D. Baltasar y Dª Nuria , frente a Dª Sandra , a la sentencia dictada el día 23/11/09 por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Almería , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE el fallo de la misma, en el sentido de estimar parcialmente la demanda interpuesta por Dª Sandra y parcialmente la reconvención deducida por la demandada y hoy recurrente, en cuanto se hada dado lugar a la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes el día 21 de julio de 2.006, por incumplimiento mutuo y recíproco de ambas partes. Debiendo devolver el vendedor demandado la cantidad percibida de 3.000 euros de la compradora, sin que proceda resarcimiento de daños o abonos de intereses por parte alguna.

No ha lugar a la imposición de las costas procesales causadas en ninguna de las instancias.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior resolución, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, en el mismo día de su fecha, estando este Tribunal constituido en Audiencia Pública. CERTIFICO .