Sentencia Civil Nº 66/2011, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 468/2010 de 15 de Marzo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 66

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES.

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Sanlúcar de Barrameda.

AUTOS: Juicio Ordinario Nº. 460/2009.

ROLLO DE APELACIÓN Nº 468/2010.

En Cádiz a quince de marzo de dos mil once.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en el Juicio Ordinario Nº. 460/2009 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso la entidad Pedro Ruiz Acosta S.A., representada por la Procuradora Doña María Vicente Guerrero Moreno y defendida por el Letrado Don Francisco Mauriño Márquez, siendo parte apelada la entidad Villamar Gestión de Alquileres S.L., defendida por el Letrado Don Álvaro Cosano Alarcón.

Antecedentes

PRIMERO.- El juzgado de Primera Instancia del margen dictó Sentencia el día 15 de junio de 2010 en el procedimiento del margen, cuya parte dispositiva es como sigue:

"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador Doña Mercedes Blanco García , en nombre y representación de Villamar Gestión de Alquileres S.L., contra la entidad "Pedro Ruiz Acosta S.A.", debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa suscrito el 23 de enero de 2007 entre las partes en virtud del cual el demandante adquiría la vivienda nº. 14, del tipo C de la Manzana K del Plan Parcial SUP-JA-1 "la Jara" del P.G.O.U. de esta Ciudad ( Registral nº. 54.605 )denominado "Villas del Castillito" y por tanto se condena a la demandada a la devolución al actor de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de la referida vivienda que asciende a la suma de 140.935,92 euros, más intereses devengados desde la fecha de entrega y ello hasta su total pago; así como se acuerda que, de la suma referida de 140.935,92 euros, la demandada deberá retener en su poder el importe de los gastos derivados de la reposición a su estado según proyecto de los elementos modificados a instancia de la compradora , conforme a valoración pericial que al efecto se deba practicar y que deberá llevarlas a cabo en el plazo de tres meses, a contar desde la firmeza de esta sentencia, y con la obligación de restituirla a la actora en otro caso, con imposición de costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Preparado recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal de la entidad Pedro Ruiz Acosta S.A., fue emplazada para que lo interpusiera en plazo de veinte días, lo que así hizo , dándose traslado a la parte contraria, quien se opuso, siendo emplazadas las partes por treinta días para ante esta audiencia Provincial donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta sección, donde se formó Rollo y fue designada ponente, Providencia notificada a las partes, personándose en la alzada como consta. No solicitada prueba ni vista, que no se estimó necesaria , quedaron los autos pendientes de deliberación y votación, produciéndose en la fecha señalada conforme a Ley.

Visto, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ , quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la actora, la entidad Pedro Ruiz Acosa S.A., se solicita en su recurso la revocación de la Sentencia de instancia y el dictado de otra que desestime la demanda, con imposición de costas a la parte contraria.

La apelada instó la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la Sentencia combatida, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas.

SEGUNDO.- Como se desprende de los autos la acción ejercitada por Villamar Gestión de Alquileres S.L. es la de Resolución del contrato de compraventa celebrado entre la actora y la demandada el 23 de enero de 2007, de la vivienda marcada con el nº. 14, tipo C, de la Urbanización "Villas del Castillito", en la manzana K del Plan Parcial SUP-JA-1 "La Jara" del P.G.O.U. de Sanlúcar de Barrameda ( registral nº. 54.605 ) , condenando a la demandada, entidad Pedro Ruiz Acosta S.A., a hacer entrega a la actora de las cantidades recibidas a cuenta del precio, que suponían 140.935,92 euros, incluida la cuota por I.V.A., más intereses legales desde las fechas de su entrega y hasta su total pago, reteniendo la demandada el importe de los gastos derivados de la reposición a su estado original según proyecto, de los elementos modificados a instancia de la compradora , conforme a la valoración pericial que al efecto se practicara durante el proceso, lo que se llevaría a cabo en el plazo de tres meses a contar desde la firmeza de la sentencia y con la obligación de restituirla a la actora en otro caso.

Las causas de dicha Resolución las hacía descansar en que , en el mencionado contrato, Documento nº. 3 de la demanda, en su Estipulación Primera, se hacía constar: "La parte vendedora entregará a la parte compradora las fincas ( vivienda y plaza de garaje ) objeto del presente contrato antes del día 30 de enero de 2009, y siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en la estipulación cuarta del presente contrato. En el caso de que el vendedor no las pueda entregar en la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la condición general sexta ".

Dicha Condición General Sexta dice: "6.1 Plazo de entrega y otorgamiento de la escritura. La entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada por el notario elegido por la parte compradora de conformidad con lo acordado en el contrato de compraventa.

De superarse la fecha prevista para la entrega, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso al vendedor una prórroga, o por la Resolución del contrato.

6.2. Resolución. En el caso que la parte compradora opte por la Resolución del contrato , la parte vendedora devolverá las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta ese momento más los intereses legales...".

Es pacífico en la alzada la fecha del contrato, como asimismo que con fechas 6 y 12 de junio de 2007 la compradora solicitó de la demandada la ejecución de diversas obras, que se detallan en los documentos nº. 4 y 5 de la demanda, y que pagó al contado, 8.479,60 euros y 1.397 ,28 euros, respectivamente, por dichos trabajos.

El 18 de noviembre de 2008 finalizaron las obras de la construcción de las 28 viviendas unifamiliares pareadas " Residencial El Castillito", obteniéndose el certificado final de obra ( documento nº. 1 de la contestación ) y el 26 de noviembre de 2008 se solicitó por la demandada licencia de primera utilización u ocupación de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sanlúcar de Barrameda ( documento nº. 2 ). Al tiempo , el 5 de diciembre de 2008, la demandada remitió a la actora burofax, recibido el día 18, participándole la finalización de la ejecución de las obras conforme a la estipulación primera del contrato y anunciándole que se iba a proceder a la entrega del inmueble para lo que, para formalizar la escritura pública , le interesaba que a la mayor brevedad se pusiera en contacto con la entidad Banesto, Oficina 4165, sita en c/Hermano Fermín s/n de Sanlúcar, al objeto de cumplimentar los trámites oportunos para proceder a la subrogación del préstamo hipotecario para atender el pago del resto del precio ( era la opción que aceptó la compradora en la Estipulación Sexta de las Condiciones Particulares ). Al propio tiempo le advertía que , con carácter previo a la firma de la escritura pública de compraventa, podía acceder a la vivienda y poner en conocimiento de la demandada los defectos de acabado que considerara existentes para proceder a su inmediata corrección , debiendo contactar con la oficina de la demandada en el horario que le señalaba ( documentos nº. 3 y 4 ).

Como consta del documento nº. 2 de la contestación, por Resolución de la Gerencia de Urbanismo, el 18 de diciembre de 2008, se le solicitó a la demandada documentación para la continuidad del trámite del expediente, lo que hizo el 5 de enero de 2009. El 9 de dicho mes se le interesó nueva documentación y lo aportó el 16 y 20 del expresado mes, habiendo informe favorable el 23 de repetido mes y obteniéndose la licencia por Resolución de 9 de febrero siguiente.

La actora, de la que no consta contacto fehaciente con la entidad bancaria ni con la demandada, envió comunicación por burofax a la apelante el 31 de enero de 2009, entregado el día 2 de febrero , en que le participaba su decisión de rescindir el contrato de compraventa de 23 de enero de 2007 de la vivienda de autos, por haber transcurrido el plazo establecido en la Estipulación Primera. El 4 de febrero la demandada, también por burofax, entregado al día siguiente a su destinataria, la actora, le comunicó que ya le había comunicado por burofax en el mes de diciembre la finalización de las obras y solicitado que hiciera gestiones para la subrogación del préstamo hipotecario, citándola para el doce de febrero de 2009 y hora de las 10, en la notaría de Doña Inmaculada Benítez González, sita en Sanlúcar de Barrameda , en c/ Hermano Fermín, Edificio Marina 1, local 3D , para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y entrega de llaves, con la advertencia de que su incomparecencia a dicho acto se entendería como incumplimiento de la obligación de pago del precio pactado en la Estipulación Segunda de las Condiciones Generales del contrato, con las consecuencias que en Derecho procedieran.

La actora no compareció a dicho acto, haciéndolo la demandada, como deja constancia en el Acta de manifestaciones y referencia la Sra. Notario el 12 de febrero de 2009, documento nº. 5 de la contestación, cuyo contenido damos por reproducido , y en la que se destaca que no se firma por la referida incomparecencia de la actora.

El 3 de marzo de 2009 la actora envió burofax a la demandada, entregado el 1 de abril posterior, participándole que por el incumplimiento en la entrega antes del 30 de enero anterior, se le había hecho saber su decisión de resolver el contrato de autos, debiendo devolvérsele las sumas entregadas a cuenta del precio más sus intereses , en plazo de cinco días , acudiendo, en otro caso, a su reclamación judicial. Como quiera que inicialmente el burofax no pudo ser entregado dejándose aviso , la demandante requirió notarialmente a la demandada el 16 de marzo de 2009 , acompañando copia de la comunicación anterior, lo que fue efectuado al día siguiente, respondiéndosele por la apelante que había cumplido y le pedía que recapacitara y procediera a dar cumplimiento a sus obligaciones.

El 23 de marzo de 2009 la actora solicitó certificación registral de la finca nº 54.605 destacando que la misma, que figuraba a nombre de la actora, tenía, además de afecciones fiscales, hipoteca con Banesto de 261.468 euros , y afección de carácter real al cumplimiento de la obligación de urbanizar, según liquidación provisional de 19.085,38 euros y al saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto, con un coeficiente de participación de 0,342%.

TERCERO.- La Juzgadora a quo desestima la demanda al considerar que faltando el requisito administrativo de licencia de primera ocupación a la fecha pactada de entrega de la vivienda, no reunía los requisitos para ser ocupada, estimando un claro incumplimiento contractual, estando posibilitada la compradora a la acción resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil .

En esta alzada consideramos que cuando se trata de contrato de compraventa de inmueble en el que hay fijado un plazo de entrega , resulta determinante si el incumplimiento o incumplimientos que la compradora reseña en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto su Resolución.

Sabido es que no todo incumplimiento conduce a la Resolución del contrato ya que, como se desprende de la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo/( SS de 10 de octubre de 1982, 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985 , por todas ), lo verdaderamente esencial en los supuestos de Resolución del vínculo contractual previsto en el artículo 1124 del Código Civil, es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora. Como afirma la Sentencia de la audiencia Provincial de Toledo de 27 de enero de 2010 , recogiendo las del Tribunal Supremo en la materia, la de 27 septiembre 2007 mantiene que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la Resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las Sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006, entre otras. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 diciembre 2002, que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil, en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como en los que con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil, en el caso de obligaciones recíprocas , para que la Resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su Resolución ( Sentencia de 20 de noviembre de 1984 ). La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 diciembre 2008 sostiene que no todo incumplimiento conlleva ni la Resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues nos hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir , si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.

La Sentencia inicialmente citada recurre al origen común de las reglas contenidas en el Texto de los Principios del Derecho Europeo de Contratos (PECL) utilizándolos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código Civil. Y a tal fin, señala, es buena la referencia al artículo 8 :103 PECL, que contempla como supuestos de incumplimiento esencial , por una parte, el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento. Concluye la citada Sentencia que aunque se ha producido un retraso en el cumplimiento, no puede considerarse como esencial porque no ha privado al acreedor de lo que podía esperar como consecuencia del contrato, entendiendo que la prestación es aun idónea para satisfacer los intereses del acreedor, y que no existe una voluntad incumplidora de los deudores que han ido superando los obstáculos presentados a la construcción del edificio, y por último , que el vendedor no ha alegado ninguna razón que permita entender que el plazo establecido era esencial en el contrato.

Por tanto, la conclusión a que llega la Sentencia citada es que habiendo incumplimiento que se manifiesta en la entrega tardía de lo pactado, no puede ser considerado como esencial, por lo que no es aplicable la regla del art. 1124. 2 del Código Civil, que se ha denunciado como infringida.

Nuestra Jurisprudencia al respecto, en concreto la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 diciembre 2002, examina un supuesto en que no puede estimarse que el retraso sea irrelevante a efectos de Resolución del contrato , pero ello es así porque la cláusula que establece el plazo de entrega aparece con carácter esencial y se ha excedido en el caso examinado en aquella Sentencia en más del doble el plazo de entrega pactado por las partes.

En el caso que nos ocupa y entrando en los motivos del recurso de vulneración del artículo 218 de la L.E.C., por motivación insuficiente y apreciación y valoración errónea de la prueba, advertimos que la vendedora apelante, dos meses antes de la finalización del plazo de entrega , ya tenía construída todas las viviendas de la promoción, participándolo seguidamente a la compradora para que , por un lado, con su visita, le pusiera de manifiesto los defectos que observaba para su corrección y, por otro lado, gestionara con entidad bancaria la subrogación en la hipoteca a efectuar con el otorgamiento de la escritura pública de venta. En plazo solicitó al ayuntamiento la licencia de primera ocupación, requisito Administrativo, y también en plazo, como hemos reseñado , cumplimentó todos los trámites que le exigió la Gerencia de Urbanismo, que los consideró, también en plazo, correctos , siendo ésta quien dilató la Resolución hasta el 9 de febrero de 2009, diez días después de la finalización del plazo contractual previsto el 30 de enero de dicho año. Dicha fecha no está prevista especialmente en el contrato como esencial, evidenciándose por el comportamiento de la actora su desinterés previo a la finalización del plazo en el negocio, como se prueba con que, por un lado, no hubiera atendido a los requerimientos previos hecho por la vendedora de denuncia de defectos, al automatismo de redactar la carta participando la Resolución al día siguiente de cumplido el plazo, esgrimiendo como causa únicamente referido plazo. Por otro lado, la actora es empresa cuyo objeto , se dice , es el de alquileres de inmuebles y en ningún momento ha acreditado que ya desde primero de febrero tuviera cliente para arrendar el de autos,, causándole perjuicios el retraso, habiéndose despejado en pocos días todos los obstáculos para poder hacer efectivo el otorgamiento de la escritura pública y entrega de las llaves el 12 de febrero de 2009.

Por tanto, el retraso no puede considerarse esencial para permitir la Resolución contractual demandada.

Entendemos, por lo que se refiere a la alegación de que en el contrato de promesa de venta de 21 de abril de 2006 se consignara que el inmueble era el de la letra B y en el contrato privado de 23 de enero de 2007 le C, irrelevante, por cuanto la finca está determinada y no se disiente de sus características al anunciar la Resolución.

También se ha alegado en la demanda como motivo resolutorio, cuestión no advertida a la demandada previamente , que la finca, inscrita a nombre de la apelante, tiene la afección real por urbanización a que hemos hecho mención. Sin embargo, ya en la copia de la escritura de compraventa redactada en la Notaría, que no pudo ser firmada por la ausencia de la compradora, se hacía constar en su Estipulación Novena : " No obstante la carga urbanística que pesa sobre la finca, la entidad promotora "Pedro Ruiz Acosta S.A.", de forma expresa en este acto, asume toda la obligación de pago o de cualquier otra naturaleza que pudiera derivarse de la liquidación del proyecto de Reparcelación Plan Parcial "SUP-JA-1" "La Jara" , Manzana K, del vigente Plan General de Ordenación Urbana. El adquirente no habrá de hacer desembolso alguno por dicho concepto". Si a ello se añade las posibilidades de cuantificarse , tampoco es obstáculo para la Resolución contractual.

Por todo ello, que procediendo desestimarse la demanda, lo que conlleva no tener que entrar a considerar en la petición contenida en el punto D del suplico de la demanda por ser subsiguiente a la resolución contractual, que no es acogida, que se estime el recurso y se revoque la Sentencia de instancia, conforme a lo expuesto.

CUARTO.- En cuanto a las costas, atendiendo a que la vendedora no cumplió con la entrega del inmueble en el plazo establecido y aunque, por las razones expuestas se considere la no Resolución contractual, ha sido necesario hacer una interpretación jurisprudencial del Derecho , lo que acarrea dudas que conducen a no hacer especial imposición de las costas de la instancia, conforme al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, párrafo último, como tampoco de las de la alzada, en aplicación del artículo 398.2 de la Ley antes citada.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general aplicación , en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo.

Fallo

PRIMERO.- ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad Pedro Ruiz Acosta S.A. contra la sentencia dictada el 15 de junio de 2010 por la Sra. Juez Sustituta de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Sanlúcar de Barrameda, en los autos de Procedimiento Ordinario Nº. 460/2009,REVOCANDO la misma , que queda sin efecto, resolviendo, en su lugar, desestimar la demanda promovida por la entidad Villamar Gestión de Alquileres S.L. contra la entidad apelante sobre resolución del contrato de compraventa de 23 de enero de 2007, a que se contraen los autos , absolviendo a la demandada apelante de los pedimentos de la misma, sin hacer especial imposición de las costas de la instancia.

SEGUNDO .- Tampoco se hace especial imposición de las costas de la alzada, con devolución a la recurrente del depósito constituido.

Notifíquese la presente Resolución a las partes en legal forma, haciéndole saber en materia de recursos que contra la misma cabe recurso, excepto el extraordinario previsto en el artículo 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Así por esta nuestra Sentencia , juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.