Sentencia Civil Nº 66/2013, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 2068/2012 de 12 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 2068.12

Nº. Procedimiento: 621/08

Juzgado de origen: Primera Instancia 1 de Lora del Río (Sevilla)

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. CONRADO GALLARDO CORREA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 12 de febrero de 2013

VISTOS por la Sección Quinta de esta Ilma. Audiencia Provincial los autos de J. Ordinario nº 621/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Lora del Río, promovidos por la Entidad Mercantil MCM Promociones y Obras, S.L. representada por la Procuradora Dª mª Teresa Rodríguez Linares contra Dª Tarsila y D. Tomás representados por la Procuradora Dª Julia Macías Dorissa; autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 23 de Mayo de 2011 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuya parte dispositiva literalmente dice: 'SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por MCM Promociones y Obras, S.L. contra Dª. Tarsila y D. Tomás , y en consecuencia, se absuelve a estos dos de todos los pedimentos realizados en su contra.

SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Dª. Tarsila contra MCM Promociones y Obras, S. L., y en consecuencia, se condena a la demandada reconvencional a otorgar escritura pública, y a pagar a la demandante reconvencional las siguientes cantidades:

- 23.480 €; más los intereses legales de dicha suma desde el 25-10-2006 hasta la fecha de la presente sentencia; más el interés legal del dinero de dicha suma, incrementado en dos puntos, desde la fecha de la presente sentencia hasta que sea totalmente ejecutada;

- 565.012 € (correspondientes a la suma de 84.000 € + 165.480 € + 315.532 €); sin intereses moratorios; pero devengando dicha suma el interés legal del dinero, incrementado en dos puntos, desde la fecha de la presente sentencia hasta que sea totalmente ejecutada.

Y todo ello debiendo pagar la demandante principal las costas correspondientes a su pretensión, y declarándose de oficio las correspondientes a la pretensión de la demandante de reconvención'.

PRIMERO.-Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su personación ante esta Superioridad, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.-Acordada por la Sala la deliberación y fallo de este recurso, la misma tuvo lugar el día 12 de Febrero de 2013, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.-En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don FERNANDO SANZ TALAYERO.

Fundamentos

PRIMERO.-La entidad promotora de estas actuaciones, MCM Promociones y Obras S.L., ejercitó en su escrito inicial una acción resolutoria del contrato de compraventa de la finca rústica sita en el término de Lora del Río, al sitio denominado Valle y Las Lagunas, parcela NUM000 del polígono NUM001 , finca registral NUM002 del Registro de la Propiedad de Lora del Río, con solicitud de devolución del doble de las cantidades abonadas, contrato celebrado el 26 de septiembre de 2005. El fundamento de la pretensión era que la adquisición estaba condicionada a la calificación de la finca como 'suelo urbanizable no sectorizado' en la aprobación del Plan General de Urbanismo de Lora del Río, tal y como había aprobado provisionalmente el Ayuntamiento de Lora del Río el 12 de abril de 2005, pero que la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla dictó resolución el 19 de octubre de 2005, publicada en el BOJA de 9 de febrero de 2006, que aprobaba definitivamente el PGOU de Lora del Río, si bien, en dicha Resolución se ordenaba al Ayuntamiento de Lora del Río la elaboración de un documento complementario que determine con precisión las condiciones de sectorización del suelo urbanizable no sectorizado que el Plan clasifica en esa zona. Así las cosas, entiende el demandante que existe causa resolutoria del contrato porque no puede realizar ninguna actuación urbanística ya que el Ayuntamiento de Lora tiene que elaborar el documento complementario que apruebe definitivamente la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla, lo que no ha ocurrido a la fecha de la presentación de la demanda. Asimismo alega como motivo resolutorio la expropiación llevada a cabo por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir para el mantenimiento de una acequia existente en la parcela que comprende tres metros a cada lado del eje de la acequia, lo que no se mencionó cuando se vendió la finca.

Los demandados se opusieron a la demanda, alegaron que el comprador era quien había incumplido el contrato porque no había abonado las cantidades que tenía que pagar conforme al calendario de pagos establecido en el contrato de compraventa, habiendo abonado tan sólo las siguientes cantidades: a) 36.000 € en concepto de señal; b) 30.000 € el 25 de abril de 2006; c) 66.000 € el 2 de junio de 2006; d) 36.0000 € el 12 de julio de 2006; e) 10.0000 € el 18 de julio de 2006. En total 178.000 € que no cubría la suma que tenia que tener abonada antes del pago final de 315.532 € que, a su vez, debía hacerse antes del 31 de diciembre de 2006. Cantidad esta última que tampoco hizo efectiva llegada la indicada fecha. Asimismo la demandada Dª Tarsila formulaba demanda reconvencional para pedir la condena de MCM Promociones y Obras S.L. a otorgar escritura pública de compraventa y pagar el resto del precio pendiente de 423.012 €. Y subsidiariamente, que se declare la resolución del contrato en caso de insolvencia de MCM Promociones y Obras dándose por perdido el dinero entregado por el comprador al vendedor.

La demandante se opuso a la reconvención, dictándose Sentencia en la instancia que desestimó íntegramente la demanda y estimó parcialmente la reconvención, condenando a MCM Promociones y Obras S.L. al otorgamiento de escritura pública de compraventa y al pago de precio pendiente.

Contra esta Resolución se alza la parte demandante-reconvenida para insistir en sus pretensiones.

SEGUNDO.-Alega el apelante en su recurso que adquirió la finca para hacer una promoción de viviendas conforme a su objeto social, y al no poder hacerlo porque hasta el 5 de noviembre de 2010 la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla no aprobó con carácter definitivo la calificación de la finca adquirida por MCM Promociones y Obras S.L. como suelo urbano no sectorizado, había transcurrido un tiempo excesivo desde la celebración del contrato, lo que le ocasionó una frustración contractual y empresarial.

La cuestión suscitada en esta litis por la acción resolutoria ejercitada en la demanda ha de resolverse mediante la interpretación de las cláusulas del contrato de compraventa firmado el 26 de septiembre de 2005 (folios 22 y 23 de las actuaciones). Para hacer esta interpretación hay que partir de lo dispuesto en el art. 1281 del Código Civil , según el cual si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

El contrato comienza por una estipulación en virtud de la cual Dª Tarsila vende a MCM Promociones y Obras la finca rústica nº NUM002 del termino de Lora del Río por un precio de 601.012 €. Se entrega a cuenta del precio 36.000 € (estipulación segunda), en concepto de arras confirmatorias (estipulación novena). Y se pacta un calendario de pagos que comienza por uno de 84.000 € tan pronto como se apruebe 'definitivamente por parte del Ayuntamiento de esta localidad, el Plan General de Urbanismo y por la Junta de Andalucía la aprobación definitiva para ser incluida en el PGOU de Lora del Río, como suelo urbano no sectorizado'. Las restantes cantidades se habrían de pagar: a) hasta el 31 de mayo de 2006 la suma de 165.480 €; b) hasta el 31 de diciembre de 2006 la suma final de 315.532 €, que completaría el pago total de la compra de 601.012 €. En el acto del pago total de la finca se otorgaría la correspondiente escritura pública de compraventa.

Los términos del contrato son claros. Una vez que por el órgano competente de la Junta de Andalucía se aprobase definitivamente el PGOU de Lora del Río y se incluyese la finca rústica objeto de la compraventa como 'suelo urbano no sectorizado', se habría de proceder al pago del precio en los consecutivos plazos pactados.

Esta aprobación definitiva del PGOU de Lora del Río con la indicada calificación del suelo adquirido por la demandante se produjo en virtud de la Resolución de la Comisión Provincial de Ordenación del territorio y Urbanismo de Sevilla de 19 de octubre de 2005, publicada en el BOJA del 9 de febrero de 2006 (documental a los folios 32 al 34 de las actuaciones). Por consiguiente desde esa fecha estaba cumplida la condición a la que se sometió el pago del precio.

El hecho de que en la Resolución de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo se exigiese al Ayuntamiento de Lora del Río que aprobase un documento complementario que determine las condiciones de sectorización de los terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado, no es causa que justifique ni el impago del precio ni la petición de resolución del contrato por cuanto, según dicho contrato, la única condición era la calificación como suelo urbano no sectorizado. La actividad empresarial de la compradora, dedicada a la promoción inmobiliaria permite presumir que tenía los suficientes conocimientos urbanísticos como para saber el alcance, efectos y circunstancias que pueden acontecer en torno a la calificación urbanística de un suelo como 'urbano no sectorizado', y conocer que es precisa la elaboración de planes de sectorización. De tal forma que si su voluntad era adquirir sólo en el caso de que la finca reuniese las condiciones legales para poder promover de inmediato la edificación de viviendas, lo lógico era que así se hubiese recogido en el contrato, fijando incluso un plazo para el cumplimiento de la condición. Es decir, que se hubiese especificado que los pagos comenzarían una vez que se pudiese promover la urbanización al contar la parcela con todas las autorizaciones administrativas necesarias, y no simplemente la aprobación del PGOU que calificase la parcela como 'suelo urbano no sectorizado'. El documento complementario que aprobó el Ayuntamiento de Lora del Río el 22 de diciembre de 2009, y que fue aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Sevilla el 5 de noviembre de 2010 regula las condiciones de sectorización de los Suelos Urbanos No Sectorizados, dando cumplimiento a la resolución de la indicada Comisión de 19 de octubre de 2005. Pero la calificación definitiva como suelo urbano no sectorizado se produjo en la Resolución de octubre de 2005 publicada en el BOJA de 9 de febrero de 2006.

En el contrato de compraventa la condición que se estableció para el pago del precio no fue que el suelo objeto de la transmisión reuniese las condiciones legales y urbanísticas que permitiesen a la promotora promover la construcción de viviendas, sino que se aprobara la calificación definitiva de la parcela como 'suelo urbano no sectorizado'.

Por todo lo cual este motivo resolutorio articulado por el actor apelante no puede prosperar.

TERCERO.-Como segundo argumento de su pretensión resolutoria del contrato, vuelve a incidir MCM Promociones y Obras en el expediente de expropiación por parte de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir para el mantenimiento de la acequia existente en la finca objeto de la compra, expropiación que comprende tres metros a cada lado del eje de la acequia, estando la finca gravada con una servidumbre de acueducto que no se indicó por la vendedora en el contrato de compraventa.

Este motivo de la apelación tampoco puede ser acogido. La servidumbre de acueducto es una servidumbre continua y aparente ( art. 561 del Código Civil ). La prueba pericial practicada acredita que la finca estaba gravada con servidumbre de acueducto desde el año 1974, año en que se produjo la expropiación que implantó la acequia que atraviesa la finca. La mencionada acequia es de grandes dimensiones, teniendo tres metros de altura por dos de anchura, y de importantes dimensiones longitudinales. Aparece señalizada con un cartel vertical, no siendo necesario el acceso a la finca para observarla pues se percibe desde la carretera SE-6102.

Así pues, se trata de una servidumbre aparente, que necesariamente tenía que conocer la compradora, que compró un cuerpo cierto y que, como profesional inmobiliario que es, sin duda visitó la finca y la reconoció antes de proceder a su adquisición.

En cuanto a la expropiación llevada a cabo por la CHG el año 2007 para la modernización y mejora de la instalación de riego de la Comunidad de Regantes del Canal de la Margen derecha de Bembezar, expediente en el que el 30 de marzo de 2007 se levantó acta previa de ocupación de la finca, y el 8 de mayo de 2007 acta de ocupación en nombre de la administración a título de expropiación, hay que decir, por un lado, que es posterior a la fecha del contrato de compraventa, por lo que no puede influir en el cumplimiento de las obligaciones de las partes, y por otro lado, el informe pericial de 11 de mayo de 2011 (folios 239 y siguientes de las actuaciones), pone de relieve que el trazado definitivo de la Red de tuberías de la que trae causa el expediente expropiatorio a su paso por la parcela NUM000 del polígono NUM001 de Lora del Río, no fue ejecutado bajo la acequia, sino rodeando la finca, de tal forma que no la afecta ni limita de modo alguno.

CUARTO.-Por último el recurrente pone de manifiesto el error cometido por la Sentencia por cuanto habiendo abonado 178.000 €, como admite la parte demandad reconveniente, queda pendiente de pago la suma de 423.012 €, y no la que establece el fallo de la Sentencia de 23.450 € más 565.012 €, en total 588.462 €.

Este motivo del recurso ha de ser acogido, pues es obvio el error que se contiene en el fallo de la Sentencia, que la propia parte apelada reconoce y conviene en que debe ser rectificado en la Sentencia que se dicte en esta alzada.

En el penúltimo párrafo del recurso se alude muy someramente a un supuesto pago de 36.000 € más efectuado por el comprador. Basta con sumar los diversos pagos que aplazadamente debería haber hecho el comprador según lo pactado y añadirlos a la cantidad final que había de abonarse a la firma de la escritura, para comprobar que la entidad demandante no hizo más pagos que los que afirma la demandada haber recibido, es decir, 36.000 € como señal del contrato recibido antes de su firma, y que son los mismos 36.000 € a los que se refiere la estipulación segunda del contrato, más 30.000 € el 25 de abril, 66.000 € el 2 de junio, 36.000 € el 12 de julio y 10.000 € el 18 de julio de 2008. En total 178.000 €.

QUINTO.-Por todo lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser parcialmente estimado en cuanto a la cantidad que la entidad compradora reconvenida habrá de satisfacer a la vendedora como suma pendiente del pago del precio de la compraventa, confirmándose por lo demás la desestimación de la demanda y la estimación parcial de la reconvención.

Al estimarse parcialmente la apelación, no ha lugar a hacer especial imposición de las costas originadas en esta alzada ( art. 398.2 LEC )

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador de los Tribunales Dª Mª Teresa Rodríguez Linares en nombre y representación del demandante MCM PROMOCIONES Y OBRAS S.L., contra la Sentencia dictada el día 23 de mayo de 2011 , por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Lora del Río (Sevilla), en los autos de juicio ordinario Nº 621/08, de los que dimanan estas actuaciones, debemos revocar y revocamos parcialmente la citada Resolución en el único particular relativo a la cantidad que MCM PROMOCIONES Y OBRAS S.L. habrá de pagar a Dª Tarsila que será la de 423.012 €.

Confirmamos el resto de los pronunciamientos de la Resolución recurrida en cuanto no se opongan o sean incompatibles con lo en ésta dispuesto.

No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, DON FERNANDO SANZ TALAYERO, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior Sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-