Sentencia Civil Nº 660/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 997/2008 de 30 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-tercera

ROLLO Nº. 997/2008-A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 793/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 4 DE SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº. 660

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a treinta de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 793/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 4 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de AMARO RESTAURACIÓN DE TORRELLES, S.L., contra Dª. Rosaura ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de julio de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se estima la demanda, que interpuso el Procurador de los Tribunales D. Jordi Xipell Suazo, en nombre y representación de la mercantil Amaro Restauración de Torrellas, S.L. contra Dª. Rosaura y; en consecuencia condeno a la demandada a que pague a la actora la cantidad de 16.612,15 euros, así como el interés legal de dicha cantidad. Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.

Se desestima la demanda reconvencional, que interpuso el Procurador de los Tribunales D. Josep Puig Olivet-Serra, en nombre y representación de Dª. Rosaura contra la mercantil Amaro Restauración de Torrellas, S.L. y; en consecuencia absuelvo a la actora reconvenida de los pedimentos formulados de contrario. Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada reconviniente."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de noviembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª. Rosaura , a abonar a la entidad AMARO RESTAURACIÓN DE TORRELLES S.L. la suma de 16.612'15 ?, derivadas del arrendamiento que ligaba a las partes, referida a la compensación de la fianza depositada con una deuda a cargo de la actora, siendo ambas sumas líquidas, exigibles y vencidas. A dicha pretensión se opuso la demandada, pues no se constató el estado del local y de los muebles del inventario, adeuda la suma de 7.387'85 ?, más los intereses y costas, más las rentas desde diciembre hasta el 7.6.2006 en que entregó las llaves, más los desperfectos en muebles y la falta de algunos de ellos que hubieron de ser reemplazados; a la vez formuló reconvención por infracción de la obligación de devolución del local, al existir desperfectos en el mismo y en el mobiliario inventariado, que cifra en 58.075'49 ? (facturas obrantes a los f. 49 y ss, rentas acordadas en la transacción hasta noviembre, rentas de diciembre hasta junio - fecha de entrega de las llaves - que suman un importe total de 82.115'97 ? del que resta el importe de la fianza) que reclama por primera vez y vía reconvención, con los intereses correspondientes.

La sentencia de instancia estima la demanda y desestima la reconvención, con imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta, si bien solo interesa la reducción de la cantidad que debe abonar en 9.062'76 (mensualidades desde noviembre 2005 a junio 2006, ambas incluidas), con los intereses, quedando el debate concretado a tal extremo, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En 1.12.1999 la actora, como arrendataria y la demandada como arrendadora, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el local, propiedad de la segunda, sito en la Urbanización Cesalpina, Avda, de Torroellas, 12, bajos de Torroellas de Llobregat, para el desarrollo del negocio de la restauración a que dedicaba la actora, bajo el nombre comercial "Bar los Maños", por 6 años (hasta el 30.11.2005), constando la entrega por la arrendataria, en concepto de fianza, de 24.000 ?, así como un inventario de determinados muebles y maquinaria entregados con el local (f. 12, 207 y ss, en relación con el hecho 1º de la contestación). 2) Dicho contrato quedó, en principio, extinguido en 30.11.2005, en virtud de auto de 7.6.2005, dictado por el Juzgado de 1ª Instancia 3 de S. Boi de Llobregat , en el juicio de desahucio 1041/2004, por cuya resolución se homologaba la transacción a que habían llegado las partes (f. 13), por la que se declaraba extinguido el contrato de arrendamiento y el arrendador "acepta las rentas consignadas...que deben actualizarse conforme al IPC, las que no estuviesen actualizadas"; constando la entrega de llaves del local en el Juzgado por la arrendataria en 7.6.2006 (f. 48), día posterior al señalado para el lanzamiento, en cuya fecha, la comisión judicial no se había presentado (debido a una huelga de funcionarios); las llaves fueron entregadas por el Juzgado a la demandada en 12.6.2006 , acudiendo al local con la policía municipal, lo que motivó una denuncia de la demandada, que dio lugar a diligencias penales que fueron sobreseídas (f. 188 y ss, en relación con la testifical de uno de los agentes, quien manifestó que los problemas de los muebles y efectos que se encontraban en el local eran de grasa y suciedad, pero no que estuviesen rotos o deteriorados). 3) En 6.6.2007, a instancia de la arrendataria actora, se levantó acta notarial para constatar la concordancia del inventario de muebles, con las salvedades que se detallaban (f. 15 y ss). 4) En su momento se instó por la arrendadora ejecución de títulos judiciales 56/2006 (del referido auto, dictado en el desahucio) ante el Juzgado de 1ª Instancia 3 de S. Boi (derivado del referido verbal de desahucio), del que deriva a favor de la demandada una deuda a cargo de la actora de 7.387'85 ?, por cuya suma había despachado ejecución, correspondiente a rentas devengadas y no satisfechas hasta noviembre (f. 21 y ss). 4) Por la arrendataria se formuló, previamente, reclamación extrajudicial de la suma de de 16.612'15 ?, vía burofax (f. 24 y ss)

TERCERO.- Sabido es que la renta es la fundamental obligación del arrendatario (art. 1555.1º CC ) que se mantiene no solo durante toda la vigencia del contrato hasta su resolución, sino aún después, hasta la plena recuperación de la posesión por parte del arrendador, si bien en concepto de daños y perjuicios, o como contraprestación por el uso.

Respecto de la fianza, se constituye para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento por el arrendatario de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario

Si ello es así y aquí se reduce el debate a las "rentas" desde diciembre 2005 a junio 2006 en que la actora siguió ocupando el local hasta que entregó las llaves, período no solo no abarcado en la transacción ejecutada, sino que fue necesario el señalar lanzamiento, entregándose las llaves el día anterior, por lo que mal pueden entenderse comprendidas en lo inicial, e ineficazmente, transigido referido a las rentas hasta noviembre 2005 (ciertamente no constan las vicisitudes desde el auto homologando la transacción, pero es evidente que hubo que interesar y acordase el lanzamiento, aunque éste no tuviera lugar en la fecha señalada por una huelga de funcionarios), ni, lógicamente, en la ejecución del auto homologando la transacción.

E inequívocamente se reclaman por el demandado, vía reconvención: en el hecho 2º de la contestación, en el hecho 5º donde se alude a la reclamación de las rentas desde diciembre 2005 hasta junio 2006, lo que se cuantifica en 9.062'76 ? (7 meses a razón de 1294'68 ?), que después se incluyen en la suma total reclamada vía reconvención, lo cual supone estimar el recurso en el sentido de reducir la cantidad reconocida en la sentencia en la cantidad de 9.062 '76 ?, revocando parcialmente, en tal sentido, la sentencia, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Fallo

QUE estimando el recurso de apelación formulado por Dª. Rosaura contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido re estimar parcialmente la demanda, condenando a dicha demandada apelante a abonar a la entidad AMARO RESTAURACIÓN DE TORRELLES S.L. la suma de 7.549'39 ? con los intereses legales, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.