Sentencia Civil Nº 661/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 915/2009 de 15 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 915/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 512/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE GAVÀ

S E N T E N C I A Nº 661

Ilmos. Sres.

D. JOSEP MARIA BACHS ESTANY

Dª. MARÍA DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ

Dª. BIBIANA SEGURA CROS

En Barcelona, a 15 de diciembre de 2010.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 512/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Gavà, a instancia de Dª. Paula y D. Jose Augusto , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. MAGDALENA LUCAN PERALTA, contra EDIFICADORA OSONENCA, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. FRANCISCO JAVIER MANJARÍN ALBERT; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de junio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación procesal de D. Jose Augusto y Dña. Paula contra Edificadora Osonenca S.L. En su virtud:

1.- Condeno a EDIFICADORA OSONENCA S.L. a realizar las siguientes actuaciones para regularizar las obras del local y dar cumplimiento al contrato suscrito por las partes:

- Desmontar los conductos que pasan por la medianera en el patio de la finca vecina.

- Desmontar las mamparas de aluminio existentes.

- Derribar y volver a formar los cajones de los bajantes en una posición que no afecte negativamente al local y no forme cuerpos extraños que perturben el espacio visual concebido en el proyecto.

- Crear el patio del local representado en los planos. Para ello hay que derribar el forjado que cubre el espacio de dicho patio, se deben levantar los cerramientos correspondientes, se deben revestir dichos cerramientos y de debe formar el pavimento del patio, incluido sus sistema de recogida de aguas de recogida de aguas pluviales.

- Crear el aseo mínimo necesario para un local de estas dimensiones, con su sistema de ventilación correspondiente.

- Acabar la instalación de saneamiento incluyendo la conexión del aseo y del patio.

- Realizar la instalación eléctrica necesaria para un local de estas dimensiones. Para ello se deberá retirar la instalación eléctrica existente y crear una nueva.

- Completar la instalación de agua necesaria para un local de estas características y dar servicio al menos a los aparatos sanitarios del aseo de nueva creación.

- Realizar la previsión para la instalación de ventilación forzada necesaria para un local de estas dimensiones.

- Formar el nuevo pavimento, uniforme y de características similares al original.

- Repicar el enyesado original de los paramentos verticales y enyesar de nuevo, incluyendo los nuevos tabiques y cerramientos, a excepción del interior del aseo, que deberá ir alicatado.

2º.- Se imponen las costas a la demandada.

SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de EDIFICADORA OSONENCA S.L. contra D. Jose Augusto y Paula , con expresa imposición de las costas generadas a la demandada reconvencional.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza contra la sentencia de instancia la representación de la demandada interesando su absolución de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de las costas y la estimación de la demanda reconvencional, condenándose a los actores reconvenidos al abono de la indemnización solicitada, por los daños y perjuicios irrogados, que ascienden a la suma de 159.063,64 euros, con expresa condena en costas.

La representación de la actora se opuso a la apelación, solicitando su desestimación, con imposición de las costas a la apelante.

SEGUNDO.- Alega en primer término el apelante la infracción de los arts 1.203, 1.204, 1.027 y 1.208 del C.c ., en sede de novación, bajo la argumentación de que el documento inicialmente suscrito entre las partes, fue novado por éstas a través de la escritura pública de compraventa que suprimió la cláusula décima del contrato privado, quedando el local fuera del ámbito de la compraventa y de los tratos de las partes, lo que fue consecuencia de que los actores no hubieran permitido a la apelante acceder a la finca para hacerse una idea somera de las entidades que adquiría, negando que la obras de adecuación del local se hubieran iniciado, dejándose inacabadas, no siendo cierto que se realizara ejecución de obra alguna de acometidas, acondicionamiento de enyesado o instalación de suministros eléctricos o de agua.

Según consta en autos, las partes suscribieron contrato privado el 3 de agosto de 2005, cuyo objeto era la compraventa de planta sótano, planta primera, planta segunda, y planta tercera, del edificio propiedad de los apelados, con el fin de cambiar su uso y previas las obras precisas convertirlo en residencial, según las especificaciones urbanísticas del Ayuntamiento de Castelldefels, fijándose un precio de 2.190.000 euros, más IVA. La condición décima dispone que las partes de mutuo acuerdo, regulan dicho acceso a las entidades de las plantas sótano, primera, segunda, tercero y planta bajo cubierta, que se procedería al acceso peatonal del sótano y de plantas altas, mediante un vestíbulo, ascensor y escalera que se situará a la izquierda entrando del local comercial de la planta baja, entendiéndose que dicho vestíbulo, escalera y rampa que comunicará todo el edificio, pasará a ser comunitario y no privativo. Además se fija que todos los gastos que se puedan producir por la adecuación de la planta baja, en cuanto se refiere a la construcción del citado vestíbulo y escalera, así como instalaciones de toda clase de servicios (electricidad, fontanería, etc. ...) suelo y enyesado de paredes, de todo el local, serán de cuenta y cargo de la entidad apelante, como contraprestación por la cesión de la superficie. La condición segunda, recoge como la compradora manifiesta conocer las condiciones de la finca a adquirir, y la situación urbanística y realidad física, ubicación, calidades y uso destinado a la misma.

Posteriormente el 6 de marzo de 2007, se otorgó escritura pública de compraventa y modificación de división horizontal, por la cual los apelados vendieron a la apelante el total del edificio, salvo la entidad número dos, planta baja local comercial único, es decir el mismo objeto determinado en el contrato privado, por un precio de 2.190.000 €, más IVA, consignándose en el otorgamiento tercero que la vendedora respondería de saneamiento por evicción y por vicios ocultos, toda vez que la vendedora no había permitido el acceso al inmueble, con suficiente tiempo, para la realización de los estudios completos necesarios para determinar el estado de la estructura del edificio, declarando además la compradora, conocer y aceptar las características físicas y estado urbanístico de la fincas y del total de la finca de la que forman parte y régimen de comunidad del inmueble. En dicha escritura de compraventa no se realiza mención alguna al acceso a través del local ni a la adecuación de la planta baja.

Partiendo de tales documentos, no puede prosperar la tesis de la apelante y considerar la existencia de la novación alegada, pues de la redacción del documento público no deriva la existencia de la misma, resultando ilustrativa, al respecto, de 24 de febrero de 2010 que enuncia los principales aspectos de la doctrina jurisprudencial relativa a la novación extintiva y que son los siguientes: a) La novación para ser extintiva requiere el efecto dual -de doble voluntad- de extinguir el anterior orden de intereses y de crear un nuevo orden jurídico vinculante para el futuro ( SS. 3 de noviembre de 2.004 ; 7 de mayo de 2.009 ); b) La novación no se presume por lo que debe quedar plenamente acreditada ( SS. 4 de marzo y 2 de junio de 2.005 , 23 de junio de 2.006 , 19 de noviembre de 2.007 , 21 de febrero de 2.008 ); c) Sin embargo, junto a la novación expresa -que se declara explícitamente por las partes-, cabe también la que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto considerado novatorio ( SS., entre otras, 14 de diciembre de 2.008 , 28 de diciembre de 2.000 , 10 de junio de 2.003 , 23 de junio de 2.006 ); d) En relación con esta apreciación, este Tribunal tiene declarado, en sintonía con el art. 1.204 CC , que hay novación extintiva cuando las obligaciones de una y otra convención son de todo punto incompatibles ( SS. 27 de septiembre y 19 de noviembre de 2.002 ; 29 de diciembre de 2.003 ; 4 de marzo de 2.005 ; 16 de marzo de 2.006 ; 31 de octubre de 2.008 ; 9 de febrero y 7 de mayo de 2.009 ), ponderando el efecto extintivo: en relación con actos inequívocos ( S. 19 de diciembre de 2.007 ), modificaciones de significación económica concluyente ( SS. 19 de noviembre de 2.002 y 19 de noviembre de 2.007 ), y alteraciones que afectan a aspectos o elementos esenciales del contrato ( SS. 17 de septiembre de 2.001 , 3 de noviembre de 2.004 , 31 de octubre de 2.008 ); e) Para apreciar la existencia de la novación hay que distinguir la concreción de los hechos determinantes de la misma que, como cuestión fáctica, constituye una facultad propia, específica y peculiar del Tribunal "a quo" ( SS. 19 de noviembre de 2.002 , 29 de diciembre de 2.003 , 4 de marzo y 2 de junio de 2.005 , 19 de diciembre de 2.007 y 5 de julio de 2.008 ), de la ponderación de la significación jurídica de tales hechos, tanto en la perspectiva de si implican novación, como, en su caso, para determinar si se trata de mera novación impropia o modificativa, en que permanece el vínculo, o de novación propia o extintiva, en la que se extinguen las obligaciones antiguas y se sustituyen por las nuevas.

Pues bien, partiendo de lo expuesto, no se dan en el supuesto de autos las notas que permitan considerar la existencia de novación, ni por la propia redacción de la escritura pública y no resultando tampoco incompatibilidad alguna en el contenido de ambos documentos, de forma que lo acordado en el documento privado, en cuanto al local, no resulta incompatible con la compraventa elevada a pública en la escritura pública, conservándose en ésta incluso el precio pactado. Además tampoco resulta lógica la explicación en que basa el apelante la existencia de la novación, (al no haber permitido los apelados el acceso al inmueble para verificar las entidades que iban a adquirir) cuando la compraventa sí se llevo a efecto, quedando, según sus manifestaciones, únicamente fuera de sus acuerdos lo alusivo al local de la planta baja, que no sólo suponía un trato favorables para los apelados, sino también para el apelante, en tanto posibilitaba el acceso peatonal del sótano y plantas altas, mediante un vestíbulo, ascensor y escalera que se situaría a la izquierda entrando del local comercial de la planta baja, de forma que vestíbulo, escalera y rampa pasarían a ser comunitarias y no privativas.

No altera lo expuesto, el hecho de que se hubieran iniciado o no las obras en el local, siendo no obstante significable que de lo actuado debe concluirse que sí se comenzaron, y ello así resulta atendiendo a que el Sr. Doroteo , reconoció que se comenzó el enyesado de la pared que separa la rampa del parquing del local, refiriendo el perito Sr. Genaro , que confeccionó su informe a instancia de la actora, que en local apreció la existencia de enyesado de paredes sin acabar, lo que no fue desvirtuado por el perito Sr. Lucio , que hizo su informe a instancia de la demandada, quien expresó que no había examinado el local. Abunda además en lo expuesto, que la licencia concedida a la apelante, aludiera al local.

TERCERO.- En segundo término refiere la apelante que la resolución apelada supone la infracción de lo dispuesto en los arts. 1.254,1.255,1.280, 1.281 y ss del C.c . al condenarle a realizar una serie de obras y trabajos que no fueron acordados por las partes en el contrato privado y que ni tan siquiera derivan de lo que pactaron en el mismo.

Partiendo de lo acordado en el contrato privado que las partes suscribieron, no puede tampoco acogerse la alegación del apelante y ello ya que de dicho documento resulta, inicialmente que la apelante llevaría a efecto la adecuación de la planta baja, aludiéndose expresamente a la construcción del vestíbulo y escalera, e instalaciones de toda clase de servicios, entre los que se enuncian en lista abierta, la electricidad y fontanería, al suelo y enyesado de paredes de todo el local, lo que suponía una contraprestación por la cesión de superficie, de lo que obviamente debe deducirse que el compromiso final de la apelante, no era otro que dejar el local debida y legalmente acondicionado, conclusión a la que se llega partiendo de los propios términos contractuales empleados y de que según reiterada doctrina jurisprudencial en la interpretación de los contratos [ SS. 28-5-1961 , 27-3-1984 (RJ 1984 1439 ), 15-6-1981 y otras], ha de prevalecer la voluntad declarada sobre la interna y la interpretación literal sobre la voluntad encubierta de las parte, refiriendo además la STS de 15 de diciembre de 2000 que prevalece "... la interpretación literal cuando resulta suficientemente clara y expresiva y de no ser así entra en juego el llamado canon de la totalidad que permite aportar en forma independiente y autónoma, es decir, en motivos separados las reglas interpretativas subordinadas o complementarias recogidas en el artículo 1281-2º y siguientes, por no resultar de la literalidad la verdadera voluntad de las partes ( SS. de 3-2-1988 [RJ 1988 588 ], 1-3-1993 [RJ 1993 2034 ], 26-1 , 19-2 y 9-4-1996 [RJ 1996 321, RJ 1996 1412 y RJ 1996 2990])", de forma que en el supuesto de autos, a la vista de la literalidad de los términos empleados y de la cesión efectuada por los apelados, debe concluirse que la voluntad de las partes no era otra que el que el local de estos quedara debidamente acondicionado para su uso como tal. Por ello resulta procedente la condena dispuesta en la resolución apelada, pues partiendo del contenido de la pericial de la actora, no contradicha por la aportada por la demandada, existe un claro incumplimiento contractual por parte de ésta, que determina la condena a hacer cuantas tareas refiere la resolución de instancia, que son las aludidas en la pericial Don. Genaro , como actuaciones a llevar a cabo para regularizar la situación, partiendo de los incumplimientos contractuales existentes, de proyecto y de normativa.

CUARTO.- Finalmente opone la apelante la infracción de los arts. 1.270, 1.089, 1.101, 1.102, 1.103, 1.104 y 7 del C.c ., al haberse desestimado la reconvención, aludiendo al hecho de que las unidades registrales vendidas carecían de todo suministro, de lo que según refiere no tenía conocimiento, habiéndole negado la vendedora la realización de cualquier tipo de cata o prueba en el inmueble, determinando tales ocultaciones que el precio ofrecido fuera mucho más alto al que correspondía, ocasionándole una serie de daños y perjuicios.

La misma suerte denegatoria merece el expuesto motivo de apelación y ello ya que no existe de lo actuado prueba de que la apelada ocultara que el inmueble objeto de la venta careciera de suministros, conclusión a la que no puede alcanzarse a la vista de la escritura pública otorgada, cuando en el punto tercero de los otorgamientos consta que la vendedora responderá del saneamiento por evicción y por vicios ocultos en los términos previstos en el art. 1.484 del C.c . y ss., dado que la vendedora no había permitido el acceso al inmueble con tiempo suficiente para la realización de los estudios complejos necesarios para determinar el estado de la estructura del edificio, pues la mención alude a la estructura del edificio, y no a los suministros, no pudiéndose obviar que también se contiene en dicha escritura la declaración de la compradora de conocer y aceptar las características físicas y estado urbanístico de las fincas adquiridas y de la total finca de que forman parte, de lo que puede inferirse su conocimiento sobre si contaban con suministros o no. Además en el documento privado se alude también, al conocimiento de la compradora de las condiciones de la finca, situación urbanística y realidad física, ubicación, calidades y uso destinado a la misma, y del mismo nuevamente ha de inferirse el conocimiento que ahora se niega.

Abunda en lo expuesto el hecho de que constituye cuestión de fácil verificación, la existencia o no de los suministros, en su caso a través de las propias suministradoras, lo que no parece razonable suponer no hubiera realizado la apelante, en tanto que promotora y por ende no ajena o lega en operaciones como la de autos.

Ello supone, ante la ausencia de prueba cierta y fehaciente sobre la ocultación y la falta de verificación por parte de la apelante, siendo tales extremos negados por el Sr. Jose Augusto , no compaginando además tal alegado ocultamiento con el otorgamiento de una escritura pública por el precio referido si el vendedor niega cualquier constatación y atendiendo a las manifestaciones de su conocimiento sobre las condiciones de las entidades registrales que adquirió tanto en el documento privado, como en la escritura pública, que no proceda la estimación de la reconvención, sin que altere lo expuesto el hecho de que el Aparejador de la obra refiriera en la vista que antes de la escritura pública el mismo no pudo entrar en la finca para hacer informe o catas, pues ello no supone que no pudiera haberse hecho por un tercero designado por la apelante, o incluso en cuanto a la falta de suministros, cuya ignorancia se alega, por el mismo.

Por todo ello debe confirmarse la resolución apelada, mostrando ésta sala conformidad con lo expuesto en la misma.

QUINTO.- La desestimación de la apelación determina la procedencia de imponer las costas de ésta alzada a la apelante atendiendo a lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el art. 394 de la L.E.C.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Edificadora Osonenca S.L., contra la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Gavà , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas causadas por el recurso de apelación al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.