Sentencia Civil Nº 661/2010, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 669/2010 de 16 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00661/2010

Sección Cuarta

Rollo de Sala 669/2010

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORENO MILLÁN

PRESIDENTE

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

D. JUAN ANTONIO JOVER COY

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a dieciséis de diciembre del año dos mil diez.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario número 1397/08 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Seis de Murcia entre las partes, como actora y ahora apelante la mercantil Servicios Inmobiliarios el Puli, S. L., representada por la Procuradora Sra. Guirao Lavela y defendida por el Letrado Sr. Hermosilla Abenza, y como demandada y ahora apelada la mercantil Conservas Fernández, S. A., representada por la Procuradora Sra. Cárceles Alemán y defendida por el Letrado Sr. Marín Lacal. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 19 de abril de 2010 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Guirao Lavela en representación de Servicios Inmobiliarios el Puli, S. L., contra Conservas Fernández, S. A., y debo declarar y declaro no haber lugar a lo solicitado, y todo ello con la condena en costas a la actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, preparó e interpuso recurso de apelación la mercantil Servicios Inmobiliarios el Puli, S. L., solicitando su revocación.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 669/10 de Rollo. Tras personarse las partes, por providencia del día 28 de octubre de 2010 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la mercantil Servicios Inmobiliarios el Puli, S. L., se plantea demanda contra la también mercantil Conservas Fernández, S. A., reclamando el pago de la cantidad de 62.640 € en concepto de corretaje por la mediación en la venta de unos inmuebles.

Contesta la demandada oponiéndose, pues ella ha abonado la comisión pactada respecto de la parte del precio abonada, ya que se convino que del resto del precio no se debía abonar cantidad alguna por corretaje hasta que no se devengara, lo que dependía de determinados sucesos futuros e inciertos que todavía no han tenido lugar.

Tras la celebración del juicio se dicta sentencia por la que se desestima la demanda, al considerar que hubo pacto expreso de garantía (no se pagaría hasta la consumación del contrato), deducible de los actos coetáneos y posteriores, así como la naturaleza compleja del contrato celebrado. Impone las costas a la actora.

Contra todos estos pronunciamientos plantea recurso de apelación la actora inicial, que lo sustenta en denunciar error en la valoración de las pruebas, pues no hay pacto expreso de garantía, no se ha probado que el contrato no se haya consumado y ha acreditado que la otra parte (la compradora) ha abonado la totalidad del corretaje. Por ello pide la estimación íntegra de su demanda inicial.

Del recurso se dio traslado la parte contraria que se opuso al mismo, solicitando la confirmación de la sentencia, con costas.

SEGUNDO.- No se cuestiona en el presente caso la existencia del contrato de mediación en la compraventa de inmuebles, ni siquiera el importe de la comisión de la intermediaria, que se acepta por todos que era del 2 % del precio más IVA, como tampoco el precio pactado en la compraventa (3.005.060 €). Igualmente se acepta que a la firma del contrato de compraventa sólo se abonó como precio la cantidad de 300.506 € y que lo previsto era que se pagara por la compradora otro tanto igual, sin plazo, cuando se consiguiera la calificación por el Ayuntamiento de suelo urbano de los terrenos adquiridos, y el resto, (2.404.048 €) cuando se otorgara la escritura pública, en lo seis meses siguientes a conseguir tal calificación urbanística. Otro dato aceptado es que cuatro días después de la firma del contrato privado, la ahora demanda abonó a la actora la cantidad de 6.960 €, correspondiente al 2 % de la parte del precio abonado y el IVA de tal cantidad.

Lo que discuten las partes es si la ahora demandada, que concertó la mediación en la operación de venta de la actora, debe satisfacer el corretaje correspondiente a la totalidad del precio pactado en la compraventa, dado que el contrato se perfeccionó, o si sólo está obligada al pago del porcentaje de la cantidad cobrada.

La sentencia de primera instancia concluye que se debe desestimar la demanda porque, aunque la doctrina jurisprudencial entiende que la obligación del pago del corretaje nace en el momento de la perfección del contrato intermediado, ello tiene como excepción que se haya pactado que el intermediario es garante de la consumación del contrato, y que en este caso se ha acreditado por hechos concluyentes que tal pacto existió.

La apelante reprocha a tal resolución error en la valoración de las pruebas. Entiende que no ha tenido lugar el pacto de garantía, y ello porque en el contrato de encargo de venta firmado por las ahora partes el mismo día que se firmó el contrato privado de compraventa, ninguna mención se hace a dicha garantía. Por otro lugar, considera que no ha acreditado la demanda, y a ella correspondía hacerlo por ser la que tiene la disponibilidad de la prueba, que el contrato no se haya consumado. Además, considera que el hecho de que la compradora de las fincas le haya abonado a ella la totalidad del corretaje devengado (lo ha acreditado con la documentación fiscal aportada), es una prueba concluyente de que no hubo pacto de garantía.

La Sala no puede estar conforme con esa interesada y parcial valoración de las pruebas que propone la apelante. De un lado, es cierto que el contrato celebrado entre las partes (folios 37 y 38), denominado de encargo de venta, no contiene una cláusula expresa de garantía, pero no lo es menos que es un documento muy poco preciso y revelador de la cuestión discutida, pues ni siquiera señala la retribución que ha de percibir el intermediario. Por ello, cabe concluir que los temas retributivos fueron pactados verbalmente y deducir que lo pactado fuera un contrato en el que el importe del mismo quedaba condicionado a sucesos futuros e inciertos, esto es que el pago de la intermediación estaba condicionado a la efectividad del precio, en los términos que constan en el contrato de compraventa (folios 39 a 45), que la propia apelante aportó con su demanda inicial y reconoce que conocía en ese momento, pues señala que tuvo la opción de firmarlo y así acreditar su intermediación, aunque optó por hacer un contrato específico para su mediación.

No se desvirtúa en este recurso la razonada explicación dada por la sentencia de primera instancia sobre los hechos que acreditan la existencia del pacto de garantía, entre los que el pago inmediato de una cantidad correspondiente a la parte de precio abonada, junto a la falta de declaración fiscal del resto reclamado, son datos muy significativos de que la propia intermediaria reconocía que en ese momento no se devengaba su derecho a comisión por el resto del precio.

Pese a lo sostenido por la apelante, no hay prueba alguna de que la compradora haya pagado la parte de corretaje que le correspondía. Considera la apelante que la documentación fiscal por ella aportada lo acredita, pero en la misma (folio 127) aunque consta una operación en el año 2006 con la mercantil AICRUM, S. L., por importe de 26.8880 €, no hay datos para aceptar que se trata del mismo negocio, ya que ese importe no se corresponde, ni aproximadamente, con el que ahora se reclama, y, como comprador, se dice que tenía la obligación de pagar también el 2 % de esa operación.

En cuanto a la consumación del contrato, es a la actora a quien corresponde probar los hechos base de su pretensión, y en el presente caso, partiendo de que el precio no debía ser pagado hasta que se calificara por el Ayuntamiento el terreno como urbano, tal extremo puede ser acreditado por ella, con una simple certificación del Ayuntamiento, lo que no ha intentado. No se trata de acreditar que el comprador ha pagado el resto del precio, sino que se ha cumplido la condición suspensiva para la perfección del contrato, pues se hace depender su eficacia de un hecho futuro e incierto (el cambio de calificación urbanística) y hasta que no se cumpla la condición, el contrato no nace (art. 1114 C . c.).

Por todo ello, debe desestimarse el recurso planteado.

TERCERO.- La desestimación del recurso lleva consigo la imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada, tal y como establece el artículo 398.1 LEC .

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Guirao Lavela, en nombre y representación de la mercantil Servicios Inmobiliarios el Puli, S. L., contra la sentencia dictada en el juicio ordinario seguido con el número 1397/08 ante el Juzgado de Primera Instancia número Seis de Murcia, y estimando la oposición al recurso sostenida por la Procuradora Sra. Cárceles Alemán, en nombre y representación de Conservas Fernández, S. A., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, imponiendo a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que no cabe recurso, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.