Sentencia Civil Nº 661/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 38/2012 de 30 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 38/2012-J

Procedencia: Juicio verbal nº 220/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de l'Hospitalet de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 661/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a treinta de noviembre de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio verbal nº 220/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de l'Hospitalet de Llobregat, a instancia de Dª. Rosana , contra D. Saturnino y Dª. Aurelia , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 29 de junio de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:'Que estimant íntegrament la demandada formulada per part de Doña. Rosana representada per part de la Procuradora dels Tribunals Sra. Immaculada GUASCH SASTRE contra Don. Saturnino , representat per part del Procurador dels Tribunals Sr. Jordi XIPELL SUAZO, i Doña. Aurelia , representada per part del Procurador dels Tribunals Sr. Juan Álvaro FERRER PONS, he de CONDEMNAR i CONDEMNODon. Saturnino i a Doña. Aurelia al pagament de la suma de 3.500 Euros en favor de Doña. Rosana , amb més l'interès legal del diners que es meritarà respecte dita quantitat des del dia 16 de Febrer de 2011 fins a la data d'aquesta resolució, i l'interès legal del diners incrementat en dos punts que començarà a meritar-se des de la data d'aquesta sentència fins al pagament complet de la suma total.- I això, amb expressa imposició de les costes processals causades a la part demandada.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 27 de noviembre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Dª Rosana , propietaria de la vivienda sita en Hospitalet de Llobregat, ejercita acción en reclamación de 3.500 euros frente a D. Saturnino y Dª Aurelia , en concepto de indemnización pactada por desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento suscrito sobre la expresada finca el 17 de julio de 2009, con despliegue de efectos en fecha 1º de agosto siguiente.

Dice la actora que el plazo contractual fue de 12 meses y que en el pacto segundo del contrato se convino que 'En el supuesto de que antes de que finalizara el plazo inicial de los 12 meses, el arrendatario quiera desistir del contrato de arrendamiento que ahora se firma, deberá preavisar al arrendador con una antelación mínima de dos meses y le indemnizará con la cantidad equivalente a las rentas que le resten por abonar hasta cumplir la totalidad de los 12 meses'

Y finaliza alegando que los demandados desalojaron por su exclusiva voluntad la vivienda de autos el 31 de diciembre, quedando pendientes siete meses pactadas, así como que la fianza de dos mensualidades depositada en su día, quedó en poder de la propiedad. Consecuencia de todo ello es la reclamación de cinco mensualidades (a razón de 700 euros/mes).

La parte demandada se opone alegando diversos argumentos defensivos, sobre los que nos extenderemos en tanto sean relevantes en este recurso. Lo que sí interesa destacar aquí es que por la parte actora se ha reconocido que en febrero de 2010 se volvió a alquilar la vivienda.

La juez estima en su integridad la demanda, rechazando que nos encontremos ante un enriquecimiento injusto, sino ante el estricto cumplimiento de un pacto expreso ente las partes, que supone una cláusula penal.

Los demandados recurren bajo sus respectivas representaciones esgrimiendo un argumento común: enriquecimiento injusto y procedencia de desestimación de la demanda ya que los dos meses en que estuvo vacío el piso están cubiertos por la fianza de dos meses constituida al contratar.

SEGUNDO.- La juez, como hemos dicho, interpreta literalmente la cláusula antes referida y concluye que la misma no está supeditada a hecho alguno ajeno al mismo incumplimiento, devengándose la indemnización por el desistimiento unilateral del arrendatario. Y todo ello amparado por la libertad de pactos al amparo del principio de autonomía de la voluntad ( artículos 1255 y 1288 CC ).

El elemento literal es esencial a la hora de interpretar un contrato (1281 CC), pero el mismo precepto señala que hay que estar a la voluntad de las partes cuando ésta parezca decir cosa distinta de lo que dicen las palabras. El significado de las palabras utilizadas es, efectivamente, claro, pero de ellas no se desprende cuál pudiera ser la voluntad de las partes al pactar dicha cláusula; es decir, del tenor literal de la misma no se desprende si lo que quisieron las partes fue sancionar al arrendatario incumplidor con el plazo, o sólo dar al arrendador un margen temporal de maniobra para volver a obtener una rentabilidad del inmueble arrendado, garantizándole mientras tanto los ingresos.

Ese vacío causal de la cláusula, hay que integrarlo con las reglas del 1281 ss CC, y en este punto es importante el artículo 1287 que se remite a la costumbre para acabar de integrar el significado de una cláusula de redacción clara pero insuficiente (como hemos dicho, no incorpora cuál es la finalidad de la misma).

Llegados a ese punto, es un hecho notorio que lo que habitualmente pretende asegurarse por los arrendadores al establecer cláusulas de este tipo es el percibo de la rentabilidad prevista al contratar, pero no el enriquecimiento con el percibo de una indemnización cuando se está devengando normalmente la renta tras un nuevo alquiler.

Por lo tanto, este tribunal difiere de la interpretación que hace la jueza de la cláusula segunda del contrato, y entiende que la misma tiene una clara finalidad no explicitada pero ínsita en la misma, de proteger la expectativa del arrendador durante un tiempo concreto.

Esto, en definitiva, es lo que ya interpretó el Tribunal Supremo analizando el artículo 56 TRLau (tan tajante en su formulación), que con anterioridad a la nueva Lau ya excluía la indemnización por el tiempo en que se producía una nueva ocupación del inmueble, entendiendo que esa norma (y ahora podemos entender que esta cláusula) sólo tenía una finalidad: la indemnidad del arrendador en caso de incumplimiento por desistimiento del arrendatario. Y que cuando volvía a recibir una renta, cesaba la obligación de indemnizar por el incumplimiento.

En nuestro caso, siendo pacífico que el piso se alquiló en febrero, así como que el arrendador se quedó con los dos meses de fianza, sin que se haya alegado la existencia de otras responsabilidades para tal fianza, es claro que la cláusula no puede interpretarse en el sentido que lo hace la jueza, lo que conduce a la estimación del recurso, el rechazo de la demanda y la imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora.

Pero incluso aunque prescindiéramos de esta interpretación y entendiéramos que nos encontramos ante una cláusula penal, las circunstancias de hecho del caso determinarían al tribunal al moderarla limitándola al efectivo perjuicio, con lo que el resultado sería el mismo.

En cuanto a las costas de los recursos, no se hace pronunciamiento ( artículo 398 Lec ).

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando los recursos de apelación interpuestos por las representaciones de D. Saturnino y Dª Aurelia frente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 220/11 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Hospitalet de Llobregat, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que desestimando la demanda interpuesta por Dª Rosana debemos ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a los demandados de la pretensión de pago solidario de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS EUROS, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora; y ello sin que haya lugar a pronunciamiento condenatorio respecto de las de esta alzada, por lo que cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.