Sentencia Civil Nº 661/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 432/2011 de 30 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00661/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION Nº 432/11

JDO. 1ª INST. Nº 19 DE MADRID

AUTOS Nº 2306/10 (VERBAL)

DEMANDANTE/APELANTE: Dª Palmira

PROCURADOR: Dª Mª INMACULADA MOZOS SERNA

DEMANDADA/APELANTE: FITNESS HOLDINGS EUROPE IBERIA, S.L.

PROCURADOR: D. JAIME BRIONES MÉNDEZ

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 661

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

Dª MARIA JOSÉ ALFARO HOYS

En Madrid, a treinta de octubre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Verbal Desahucio nº 2306/10, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 432/11, en los que aparece como demandante-apelante Dª Palmira representada por la Procuradora Dª Mª Inmaculada Mozos Serna, y como demandada-apelante la Mercantil FITNESS HOLDINGS EUROPE IBERICA S.L. representado por el Procurador D. Jaime Briones Méndez, sobre desahucio por expiración de plazo y reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 26 de Enero de 2011 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda presentada por la procuradora doña Inmaculada Mozos Serna en nombre y representación de doña Palmira , contra FITNESS HOLDINGS EUROPE IBERIA S.L. representada por el procurador don Jaime Briones Méndez, debo declarar y declaro resuelto por expiración de plazo el contrato que vincula a las partes de fecha 2 de junio de 1.995, respecto del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, debiendo la demandada desalojarlo y dejarlo libre, vacuo y expedito a disposición de su propietaria con apercibimiento de lanzamiento. Igualmente, se condena a la parte demandada a abonar como indemnización por la ocupación del inmueble por la demandada una cantidad mensual equivalente al importe de la renta correspondiente a la mensualidad anterior al vencimiento del contrato, más las cantidades asimiladas, hasta que el edificio esté a disposición de su propietaria y descontando tres mensualidades que se fijaron el contrato para el desalojo y sin pego de la renta, y sin hacer expresa imposición de las costas.'

Notificada dicha resolución, por ambas partes se interpusieron sendos recurso de apelación, que fueron admitidos dándose traslado respectivamente y oponiéndose cada parte al interpuesto de contrario y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 17 de Octubre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PLANTEAMIENTO Y DECISIÓN DEL PROCESO EN PRIMERA INSTANCIA.

PRIMERO.-Doña Palmira presentó la demanda iniciadora del presente proceso, instando el desahucio de la demandada, FITNESS HOLDINGS EUROPA IBERIA, S.L., por expiración del término contractual del arrendamiento que sobre la totalidad del inmueble sito en C/ CALLE000 , NUM000 de Madrid, vinculaba a las partes; además, como indemnización de perjuicios por la prolongación de la posesión, y con amparo en la cláusula 2ª (en realidad, la 3ª), segundo párrafo del contrato, interesaba la condena de la demandada a abonarle la cantidad de 1.761,27 euros por cada día que transcurriera desde el 2 de octubre de 2.010 (fecha en que terminaba el plazo de tres meses que el contrato preveía para el desalojo), hasta la efectiva desocupación de la finca.

En dicha demanda se relataba la subrogación por la cual la demandada había adquirido el carácter de arrendataria, y la existencia de conversaciones tendentes a otorgar un nuevo contrato, que no cristalizaron en acuerdo.

En el acto del juico la demandada, según se aprecia por el acta levantada al efecto y por el visionado de la grabación de aquel acto, se opuso alegando 1º la complejidad de la cuestión planteada, pues, según entendía, las conversaciones entre las partes habían llegado a fructificar en un acuerdo por el que el plazo del arrendamiento se prolongaba hasta el 2.013 con elevación de la renta; 2º la indebida acumulación de acciones, al entender que la reclamación por la cláusula segunda del contrato, que es una cláusula penal, excede del ámbito del juicio verbal, y 3º en cuanto al fondo del asunto, mantuvo la existencia de un acuerdo vinculante para las partes para prolongar el plazo del contrato y variar el precio del mismo.

La Juez de Primera Instancia estimó la acción de desahucio, considerando que las conversaciones entre las partes no habían pasado de ser meros tratos preliminares, y en cuanto a la indemnización estimó que no procedía aplicar el artículo 438.3.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto la petición pasaba del límite del juicio verbal, y que, además, tratándose de una acción de futuro, tampoco respetaba los límites o previsiones del artículo 220.2º de dicha Ley . En base a ello, condenó a la demandada a abonar a la demandante desde el 1 de octubre de 2.010 y hasta la efectiva puesta a disposición del inmueble a la propiedad, el importe de la renta mensual que venía pagando y cantidades asimiladas, 'sin perjuicio de las acciones que tenga la propiedad para reclamar el resto de cantidades que pudieran corresponderle en virtud de la cláusula penal pactada en el contrato'.

RECURSOS DE APELACIÓN INTERPUESTOS POR LAS PARTES.

SEGUNDO.-Tal sentencia es apelada tanto por la demandante como por la demandada.

El recurso de la parte actora, en el primer motivo, entiende procedente la acumulación de acciones que contiene su demanda, siendo aplicable el artículo 438.3.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , estando amparada, además, su pretensión de condena en el artículo 220.2º que permite la condena de futuro cuando se reclamen prestaciones periódicas. En el segundo motivo, denuncia la incongruencia extra petita, al reducir la indemnización que reconoce en el importe de las rentas de los meses de julio, agosto y septiembre de 2.010, cuando tal reducción no se ha planteado en este proceso, y cuando, en todo caso, y según entiende, hubo pacto posterior para hacer exigibles las rentas por esos tres meses, reconocidos inicialmente en el contrato como de disfrute en precario. El tercer motivo carece de toda autonomía, pues funda la petición de condena en costas a la demandada como consecuencia de la estimación de los motivos anteriores y consiguiente estimación íntegra de la demanda.

El recurso de apelación de la demandada expone, en su primer motivo, la procedencia de acoger tanto la inadecuación de procedimiento, por la complejidad que, a su juicio, tiene la cuestión debatida, como la excepción de indebida acumulación de acciones, que, según alega, debería conllevar la nulidad de actuaciones, reponiéndolas al estado en que la demandante haya de optar entre una u otra acción. En el apartado tercero (el segundo no es sino un preámbulo de las impugnaciones que se anuncian en cuanto a los pronunciamientos de la sentencia), y bajo la denominación de errónea interpretación por parte de la Juez de la prueba practicada, entiende que las negociaciones entre las partes cristalizaron en un acuerdo definitivo para ampliar el plazo de la relación arrendaticia, y pone de manifiesto la aceptación por parte de la demandante, al recibir la renta satisfecha tras culminarse el plazo inicialmente previsto del arrendamiento, negando validez a la imputación de pagos que la actora efectúa dándoles el destino del abono de la indemnización reclamada, y pone de manifiesto el abuso de derecho y al mala fe, así como la anormalidad contractual, en que habría incurrido la demandante.

HECHOS ADMITIDOS POR LAS PARTES.

SEGUNDO.-Son hechos de tal carácter, que, por tanto, no se discuten por los litigantes, los siguientes:

1º Entre la demandante y la sociedad PLANCO, S.A. (en aquel momento regida por Don Ambrosio hermano de la demandante) se concertó el 2 de junio de 1.995 contrato de arrendamiento sobre la totalidad del edificio sito en C/ CALLE000 , NUM000 , de Madrid, con destino a uso deportivo multidotacional, pues así se había concebido, desde un inicio, el propio edificio.

Como cláusulas de interés para resolver el presente proceso, cabe destacar la tercera, a cuyo tenor:

'Se pacta un plazo de duración inicial de DIEZ AÑOS a contar desde el 1 de julio de 1.995, siendo este plazo obligatorio para ambas partes.

A la fecha del vencimiento del plazo de duración inicial (1.7.2005), el contrato se prorrogaráobligatoria y automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 5 (con lo que podrá alcanzarse un total plazo de duración -incluidas las prórrogas- de 15 AÑOS), salvo que la arrendataria comunique fehacientemente a la arrendadora su deseo en contrario con tres meses de antelación a las fechas del vencimiento respectivamente del plazo pactado o/y de la prórroga correspondiente y, en todo caso, si a dichas fechas no ha hecho entrega a la arrendadora de las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del contrato.

A la fecha del vencimiento de la última prórroga (1.7.2010), el contrato se extinguirá de pleno derechoy la arrendataria deberá proceder a la devolución a la arrendadora de las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del mismo, quedando requerida de ello desde este momento a los efectos de lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil y advertida de que el incumplimiento de esa obligación llevará consigo, como cláusula verdaderamente penal o de pena acumulativa, la obligación de indemnizar a la arrendadora con la cantidad equivalente al doble de la treinteava parte de la última renta mensual exigible hasta la extinción por cada día natural que transcurra sin que se produzca tal devolución, sin perjuicio de las acciones que procedan para exigirla juridicialmente.

Se pacta asimismo, que al finalizar el contrato de arrendamiento, la arrendataria tiene derecho a permanecer en el inmueble un plazo de tres meses en precario para el desalojo y retirada de maquinaria, mobiliario y demás elementos incluidos en el inmueble pertenecientes a PLANCO S.A.'

2º En junio de 2.006, la demandada comunicó a la demandante que se había subrogado en el arrendamiento, en cuanto había absorbido a PLANCO S.A. (documento 3 de la demanda).

Desde entonces, la demandada viene cumpliendo las obligaciones derivadas del contrato.

3º Entre las partes han mediado diversas reuniones, y se ha intercambiado correspondencia a fin de modificar las condiciones del contrato o a fin de otorgar uno nuevo, que en todo caso contemplara mayor plazo de duración.

Precisamente sobre el alcance y significado de dichas reuniones y correspondencia, se concentra la oposición de la demandada a la pretensión de desahucio y de condena al pago de cantidad.

ORDEN DE EXAMEN DE LOS RECURSOS DE APELACIÓN.

TERCERO.-La impugnación de la totalidad de la sentencia, y además desde distintas ópticas, en virtud de los recursos interpuestos por demandante y demandada, y teniendo en cuenta que la apelación por su carácter ordinario permite al íntegra revisión de lo actuado en primera instancia, exige examinar en primer lugar las objeciones formales opuestas por la demandada, y sólo si fueran desestimadas, y en la medida en que lo fueran, examinar el fondo del asunto.

EXAMEN DE LA ALEGADA INADECUACIÓN DE PROCEDIMIENTO.

QUINTO.-La demandada basa esta excepción en la complejidad que, a su juicio, presenta la cuestión debatida, que haría necesario pronunciarse sobre 'el nacimiento de un nuevo vínculo entre las partes, distinto al contrato alegado de contrario pero complementario a éste', nuevo vínculo que, se añade, la demandante habría incumplido con clara mala fe y abuso de derecho (página 6 de su escrito de recurso).

Se trata, por tanto, de la invocación de la doctrina de la 'cuestión compleja' que motivaría la inadecuación del proceso sumario, determinando una sentencia absolutoria en la instancia.

Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.

El primer aspecto es el que, propiamente, situaría la cuestión en el ámbito de la inadecuación de procedimiento, en cuanto, según el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el desahucio sólo es apto para recuperar la posesión de la finca 'dada en arrendamiento'.

El segundo, atañería a la clásica doctrina de la complejidad, para cuya aplicación se ha requerido que afecte a la relación jurídica deducida en juicio.

En todo caso, la complejidad no se mide por la extensión de las alegaciones de las partes, sino que ha de atender al objeto procesal.

SEXTO.-Pues bien, cuando, como es el caso, el debate se circunscribe a la determinación de la expiración del término pactado (pacto inicial sobre el que no existe duda alguna), siendo la oposición de la arrendataria la de la novación contractual del plazo, por haberse convenido bien una prórroga bien un nuevo contrato, ninguna complejidad, en el sentido expuesto, existe.

Ese es propiamente el ámbito del juicio por desahucio basado en la expiración del término, pues lo que, en tal caso se discute, no sale de las vicisitudes que puedan afectar al elemento temporal del contrato y a ello se extiende la cognición judicial en ese tipo de proceso.

Por otro lado, a diferencia del desahucio basado en el impago de las rentas, en el que el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita las posibilidades de alegación del demandado, en el desahucio por expiración del plazo no existe tal limitación, siempre que se ciña la discusión a los propios presupuestos de la acción, que son la existencia de un arrendamiento y el vencimiento del plazo.

Prueba de la inexistencia de indefensión alguna es la efectiva posibilidad que ha tenido la demandada en este proceso de alegar y probar todo lo que convenía a su tesis.

Por lo demás, el planteamiento de la cuestión en este caso, si se reduce a su esencia jurídica, lejos de ser compleja, es muy sencilla, en cuanto se limita a determinar si el contrato está o no subsistente por acuerdo de las partes. Si así fuera, sería indiferente, a los efectos de este proceso, que la subsistencia viniera motivada por una simple prórroga del contrato o por la concertación de otro nuevo, pues en uno u otro caso se lograría desvirtuar el derecho que alega la demandante, lo que sería suficiente, en tal supuesto, para denegar el desahucio.

Así pues, no existe inadecuación de procedimiento.

DE LA INDEBIDA ACUMULACIÓN DE ACCIONES.

SÉPTIMO.-Considera la demandada inadmisible la acumulación de acciones que se efectúa en la demanda, pues en este proceso, al tramitarse por los cauces del juicio verbal, para la petición de condena al pago de cantidad, regiría la limitación cuantitativa que le es propia.

De ello extrae la demandada, ahora en el recurso, la procedencia de decretar la nulidad de actuaciones, hasta el trámite de admisión de la demanda, a fin de que se dé a la demandante la ocasión de optar entre el mantenimiento de una u otra acción, y con ello, determinar el procedimiento aplicable.

El examen de este motivo se ha de hacer conjuntamente con el primero del recurso de apelación de la demandante, en cuanto sostiene todo lo contrario, esto es, la posibilidad de acumular la pretensión de condena al pago de cantidad, sin restricción cuantitativa alguna, al reputar aplicable el artículo 438.3.2ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que, según entiende la demandante, permite el ejercicio concentrado de la acción de condena al abono de perjuicios con la de desahucio, que sería la prejudicial de aquélla, en cuyo caso, afirma, no existiría límite cuantitativo.

OCTAVO.-Antes que nada, ha de precisarse el alcance que haya de tener la decisión sobre esta materia.

Y éste, en ningún caso sería la postulada nulidad de actuaciones.

Ante todo, porque tal petición varía sustancialmente la que efectuó la demandada al contestar la demanda en el juicio. En efecto, en dicho acto, según resulta del visionado de su grabación, la Letrada de la demandada, tras exponer la excepción, concluyó que lo procedente era dejar limitado el juicio al examen de la acción de desahucio, siendo improcedente ese cauce para la otra acción acumulada en la demanda.

Contraría, así, la demandada sus propios actos con este nuevo planteamiento de la excepción e introduce una cuestión nueva, que, por su carácter de tal, es inexaminable en apelación.

En todo caso, la nulidad que alega no estaría basada en ninguno de los vicios o defectos procesales que enumera el artículo 225 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y además, de existir nulidad, sólo sería aplicable al acto afectado por la misma, pero no alcanza al que no le afecta, conforme a la máxima utile per inutile non vitiatur ( artículo 230 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), de modo que, si, como a todas luces resulta, el juicio verbal es procedente para la acción de desahucio, no se vería la correspondiente pretensión contaminada por la nulidad que pudiera derivar de la indebida acumulación de acciones.

En tal caso, y como correctamente expuso la Letrada de la demandada en el juicio, pasado ya el trámite de admisión de la demanda, que es cuando se ha de ofrecer la opción al demandante ( artículo 73.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), lo que procede es dejar circunscrito el ámbito del proceso al que le es propio, dejando imprejuzgadas las acciones que no puedan examinarse, respecto de las que, con mayor propiedad, se da la inadecuación de procedimiento.

NOVENO.-Pues bien, en la demanda se acumulan las acciones de desahucio por expiración del plazo y la que la demandante califica como indemnizatoria, por la ilícita prolongación de la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, que en realidad es la aplicación de la cláusula tercera, que tiene el contenido que ha quedado transcrito.

Ciertamente, no se solicita por la demandante el abono de las rentas mientras dure la ocupación, como compensación a la misma, sino directa y exclusivamente la condena que resultaría de la aplicación de la cláusula penal.

DECIMO.-En materia de acumulación objetiva de acciones en el juicio verbal se han de conjugar las reglas generales, contenidas en el artículo 73 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con las especiales, expresadas en el artículo 438.3 de la misma.

De ello, resulta el siguiente régimen:

1º La regla general es la inadmisibilidad de acumulación objetiva de acciones en el juicio verbal (artículo 438.3, primer inciso).

2º Por excepción se contemplan tres supuestos en que la acumulación de esa clase se permite: la basada en unos mismos hechos; las de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella, y la de reclamación de rentas o cantidades análogas en los juicios de desahucio de un arrendamiento.

3º Tales excepciones, por ese carácter, deben ser objeto de interpretación restrictiva.

4º En todo caso, la acumulación en el juicio verbal, cuando es posible, debe respetar los límites establecidos en el artículo 73, salvo cuando expresamente se excepcionen por la propia Ley.

Centrándonos en los supuestos contemplados en el artículo 438.3º, se aprecia que el primero de ellos tiene un menor radio de acción que el que permite el régimen general, pues si en éste el actor puede acumular cuantas acciones tenga frente al demandado aunque procedan de diferentes títulos, con el único límite de su compatibilidad, en el juicio verbal la acumulación de acciones exige necesariamente que todas ellas nazcan de unos mismos hechos.

El segundo supuesto contempla el caso especial de la prejudicialidad positiva que la acción principal ejercitada en el juicio verbal produciría en la resarcitoria derivada del éxito de aquélla.

Y el tercero se refiere a la idea legislativa, reiteradamente ampliada en las sucesivas reformas del mismo, de ampliar el juicio de desahucio arrendaticio a la reclamación de rentas.

Lo peculiar de la estructura de este precepto es que, si en el primer y tercer supuesto hace alusión a la vigencia o excepción del límite cuantitativo en relación a las distintas acciones acumuladas, en el segundo nada se dice al respecto.

DECIMOPRIMERO.-Tal situación ha llevado a pronunciamientos contradictorios de las Audiencias Provinciales, de modo que, si algunas (así, por ej., Sentencias de la Audiencia de Valencia, Sección 8ª, 18 de julio de 2.012 y de Granada, Sección 3ª, 26 de octubre de 2.007 ) rechazan en el juicio de desahucio la posibilidad de acumular la actuación de la cláusula penal, aunque sea liquidatoria de los perjuicios, en cuanto exceda del límite cuantitativo propio del juicio verbal, otras la permiten bien por considerar las cantidades debidas por la actuación de la cláusula penal como 'cantidades análogas', a que se refiere el artículo 438.3.3º ( Sentencia de la Audiencia de Córdoba, Sección 3º, de 29 de julio de 2.011 ), o por considerarlas una prefiguración de los daños y perjuicios, cuya acumulación permitiría el artículo 438.3.2º ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2ª, de 3 de abril de 2.009 ).

No obstante, la actuación de la cláusula penal ha sido examinada por los Tribunales mayoritariamente en el seno del juicio ordinario, tras obtener el desahucio en el juicio verbal.

DECIMOSEGUNDO.-Ante la indicada situación normativa y judicial, este Tribunal considera que en el concreto supuesto contemplado en el artículo 438.3.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , también es aplicable, a todas las acciones, el límite que rige, con carácter general, para el juicio verbal, de modo que, si se traspasa ese límite en el ejercicio de la acción resarcitoria, no podrá ser examinada en ese juicio.

El citado precepto contempla un supuesto de acumulación sucesiva de acciones, de modo que la que denomina 'prejudicial' sería, en un orden lógico, la primeramente ejercitada, y sólo si ésta es estimada se podría pasar a examinar la indemnizatoria.

Lógicamente, y esto nadie parece discutirlo, la acción principal ha de entrar en el ámbito del juicio verbal.

El supuesto, además, es distinto al contemplado en el nº 1º del artículo 438.3, pues si en éste los hechos en que se basan las mismas acciones han de ser los mismos, en el caso del nº 2º, sólo son parcialmente idénticos, y sólo en esa parte tienen el carácter de prejudiciales. Así por ejemplo, si la acción principal es la resolutoria del contrato, la indemnizatoria subsiguiente parte de un mismo hecho -el incumplimiento del demandado- pero se nutre de otros que son propios: el daño y la relación de causalidad entre aquél y éste.

Si entre las acciones acumuladas sucesivamente existe ese nexo, no hay razón alguna para que a todas ellas se les aplique el mismo régimen procesal, que incluye, como es obvio, el que demita el procedimiento aplicable.

Por otra parte, esta conclusión viene determinada por dos razones:

La primera, la aplicabilidad del régimen general, de modo que, conforme al artículo 73 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se exige siempre, y a salvo excepciones legales concretas y determinadas, que el procedimiento común seguido sea adecuado para enjuiciar todas las acciones que se acumulen, aunque las del juicio verbal se pueden acumular en el ordinario, pero no al revés.

La segunda, el carácter de excepción que el nº 2º del artículo 438.3 tiene a la regla general prohibitiva de la acumulación objetiva en el juicio verbal. Ello implica que cualquier duda al respecto, debe solventarse, conforme a la interpretación restrictiva que merece la excepción, a favor de aquella regla general.

Y, finalmente, el criterio teleológico de interpretación, indica que la prohibición de acumulación en el juicio verbal obedece a la sencillez y simplificación con que el Legislador ha configurado el juicio verbal, de modo que aunque con la acumulación objetiva se pretende obtener la economía procesal, se considera que tal fin no se puede lograr a costa de complicar un modelo sencillo de enjuiciamiento como es el del juicio verbal.

Por eso, también, los supuestos en que, por excepción, se permite la acumulación objetiva, se permiten en cuanto, en principio, no parecen que deban hacer más complejo el juicio, pero no pueden servir de cauce para derogar las normas de determinación del procedimiento aplicable, más que en el concreto supuesto del nº 3º del artículo 438.3, y ello porque existe disposición legal expresa, lo que, a su vez, vendría a ratificar que sin esa excepción concreta y determinada, nunca se podría traspasar el límite cuantitativo propio de este proceso.

Así pues, y en conclusión, no se encuentra ninguna razón con apoyo en la Ley que permita que una acción indemnizatoria -que eventualmente puede ser de muy importante cuantía-, cuando excede de los límites del juicio verbal, se pueda sustanciar en el mismo, por el solo hecho de que se articule también una acción prejudicial.

DECIMOTERCERO.-Si lo dicho tiene un carácter general en cuanto afectaría a cualquier acumulación que se pretendiera de una acción por cuantía superior a la que marca el ámbito del juicio verbal, aunque éste tuviera el carácter de juicio plenario, en el caso concreto de la acumulación a la acción de desahucio, la conclusión negativa es aún más clara.

En efecto, el juicio por desahucio, tanto el fundado en impago de rentas como el basado en la expiración del plazo, es un juicio sumario ( artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) de modo que su característica fundamental, además del acotamiento legal de su objeto, es la ausencia de cosa juzgada material, lo que significa que la misma cuestión puede ser planteada de nuevo en juicio plenario.

La sumariedad es una cualidad legal, por cuanto sólo por disposición de ese tipo se puede excluir el efecto de la cosa juzgada material.

Por tanto, esa sumariedad, conforme al artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , únicamente es predicable de la acción de desahucio, y no afectaría a la resarcitoria o indemnizatoria, que también ejercita en este proceso la demandante.

Llegaríamos así a la anómala situación de dotar de una u otra cualidad a distintos pronunciamientos de la sentencia, lo que es jurídicamente imposible, en cuanto la sentencia judicial es indivisible, y no puede, por tanto, incluir pronunciamientos con y sin efectos de cosa juzgada.

A ello no es óbice el que en las acciones de desahucio se pueda acumular la pretensión de reclamación de rentas, pues también en este caso, y según la doctrina más autorizada, la sentencia, en su totalidad, carece de efectos materiales de cosa juzgada.

Procede, por todo lo expuesto, considerar indebida la acumulación de acciones, dejando circunscrito este proceso a la acción de desahucio.

CONSECUENCIAS DE LA ESTIMACIÓN DE LA EXCEPCIÓN DE INDEBIDA ACUMULACIÓN DE ACCIONES.

DECIMOCUARTO.-La apreciación de esta excepción conlleva:

1º La estimación parcial del primer motivo del recurso de apelación de la demandada.

2º La desestimación del primer motivo del recurso de la demandante, en cuanto es incompatible, y por ello queda excluido, su contenido con una pretensión -la indemnizatoria- que se ha de declarar inexaminable. Por la misma razón resulta inexaminable, y por ello desestimable, el segundo motivo del recurso de la demandante.

3º La revocación de la sentencia en cuanto condena al abono de ciertas cantidades en concepto de rentas, cuando no se ha solicitado la condena por tal concepto, ni aparecen insatisfechas, ni ha sido objeto de debate en ese proceso, en lo que se ha planteado es otra cuestión distinta, como era la actuación de la cláusula tercera, cuya aplicación expresamente excluye la Juez de Primera Instancia y, sin embargo, la reconvierte en la condena al pago de rentas. Si no se puede entrar a examinar la acción resarcitoria, tampoco se puede decidir sobre lo que la Juez ha estimado su equivalente.

4º La innecesariedad de calificar la cláusula penal, dentro de la tipología de tal institución que distingue entre cláusulas liquidatorias, penitenciales o de arrepentimiento y estrictamente punitivas o acumulativas. Sea cual fuera la correcta calificación de la cláusula prevista en el contrato, resulta inexaminable en este proceso.

EXAMEN DEL FONDO DEL ASUNTO.

DECIMOQUINTO.-Queda, por tanto, ya como única cuestión a tratar si el contrato inicial fue de alguna manera modificado, al menos en cuanto al plazo, pues, si como sostiene la demandante, hubo acuerdo sobre el particular, extendiéndose el plazo hasta julio de 2.013, obviamente la acción de desahucio no sería acogible, en cuanto no habría vencido antes de la presentación de la demanda.

No es ocioso recordar, que tal cuestión se examinará a los solos efectos de evitar la acción de desahucio, y que, por tanto, la decisión al respecto, en cuanto incluida dentro del proceso sumario, carecerá de los efectos materiales propios de la cosa juzgada.

Pues bien, no existe base algún para estimar que hubiera acuerdo de las partes en orden a prorrogar el contrato.

De las propias alegaciones de la demandada, y de los documentos aportados por ambas partes, lo que resulta es una situación muy distinta: la existencia de contactos para llegar a un nuevo acuerdo que nunca llegaron a cristalizar. Estamos, pues, a presencia de simples tratos preliminares, que pueden tener unas consecuencias diversas, pero no la de entender prorrogado el plazo.

En efecto, el examen de la prueba documental y el visionado de la grabación del acto del juicio revela que desde tiempo atrás (prácticamente dese que se produjo un cambio en la dirección orgánica de la inicial arrendataria en el año 2.003 - documento nº 1 de la demandada) se han mantenido contactos a instancia precisamente de dicha arrendataria, para obtener una prolongación del término contractual. Ello implicaba, desde el punto de vista de la arrendadora, la adecuación de la renta y de otras condiciones, que ella consideraba muy favorables a la arrendataria, y que, en su tesis, se pactaron inicialmente por la relación de parentesco que había entre la misma y el representante legal de PLANCO, S.A. Tales condiciones incluían una adaptación retroactiva de la renta, con un calendario de pagos, y el afianzamiento del pago de los alquileres, suscitándose discusión entre los interesados por el alcance temporal de ese aval, de modo que las posturas oscilaban entre un aval que garantizara doce mensualidades -según deseo de la demandante- o sólo de tres -conforme la contrapropuesta de la arrendataria.

Como siempre pasa en los contactos precontractuales, en determinados momentos las posturas pudieron estar más próximas, y en otros, más alejadas.

Todos los documentos aportados demuestran esa situación. En ninguno de ellos se recoge el consentimiento efectivo de las dos partes para sustituir o modificar la inicial, y única, relación obligatoria.

Lo que la apelante pretende, en sus alegaciones ahora reiteradas en el recurso, es desgajar de esas negociaciones preliminares el aspecto del tiempo o plazo del nuevo contrato, de las demás cuestiones que estaban también renegociándose, de modo que su tesis, en esencia, consiste en considerar que como ya había acuerdo sobre la nueva renta y el nuevo plazo, se daban los elementos esenciales del nuevo contrato, siendo indiferente que se siguieran negociando otros aspectos.

La tesis, en sí misma, es inacogible. Un contrato es un todo armónico, y sólo existe cuando se expresa el consentimiento de las dos partes sobre todos los aspectos del mismo, ya se trate de elementos esenciales, naturales o accidentales. El consentimiento contractual tampoco es divisible, de manera que, a medida que avancen las negociaciones, pueda estimarse vinculado un oferente en unos aspectos del contrato proyectado y en otros no. En esa fase de gestación del contrato, los motivos impulsivos de cada uno de los interesados son determinantes, de modo que lo que pueda parecer a otro meramente accesorio, puede sin embargo tener importancia decisiva para el contrario.

Además, el consentimiento requiere de una expresión inequívoca y vinculante, que, por esencia, falta en esa fase precontractual.

Por eso, la oposición de la demandada ha de ser desestimada.

DECIMOSEXTO.-La demandada pone de manifiesto la aceptación por parte de la demandante, al recibir la renta satisfecha tras culminarse el plazo inicialmente previsto del arrendamiento, negando validez a la imputación de pagos que la actora efectúa dándoles el destino del abono de la indemnización reclamada, y pone de manifiesto el abuso de derecho y la mala fe, así como la anormalidad contractual, en que habría incurrido la demandante.

No puede ser acogida esta tesis. La percepción de la renta, expirado el plazo, no tiene otro significado que la compensación (parcial, en la tesis de la arrendadora) del disfrute del inmueble por la arrendataria, y desde luego, si no se ha de examinar la acción resarcitoria, tampoco puede, por las mismas razones, serlo la imputación de pagos.

Se alude también en el recurso a la mala fe de la arrendadora o a la anormalidad contractual.

Se pone de manifiesto la confianza que pudo engendrar su conducta, primero porque la arrendataria se hizo cargo del coste del seguro del edificio, y, segundo, porque el avance de aquellas conversaciones podía hacer pensable que el plazo se iba a prorrogar o ampliar.

Examinadas estas cuestiones a los solos efectos de determinar si pueden o no impedir el éxito de la acción de desahucio, ninguna de ellas se muestra suficiente para tal fin.

Que la arrendataria se hiciera cargo, por propia voluntad, de unos gastos como los del seguro, que, en todo caso, también le podía beneficiar, y ello desde el año 2.004 (documento 4 de la demandada) no impidió que se tuvieran que iniciar esas conversaciones, lo que denota que nunca las partes le dieron a ese acto el significado de una posible ampliación del pazo.

No existe mala fe, cuando la propuesta de la arrendadora no es acogida por la arrendataria o a la inversa. No es de mala fe ni abusivo mantener en una negociación la posición que se considera más ajustada a los propios intereses, siempre que con ello no se vulnere el contrato que regía entre las partes.

Y tampoco puede reputarse una anormalidad contractual el simple juego de las ofertas y contraofertas, que es lo que se aprecia en este caso.

Por lo demás, la responsabilidad por los tratos preliminares da lugar, en su caso, a una específica consideración a través de la responsabilidad in contrahendo, pero, por regla general y a salvo de la prueba incontestable de un abuso de derecho, no evita la terminación del contrato al llegar a su término.

COSTAS

DECIMOSÉPTIMO.-En orden a las de primera instancia, es claro que la demanda se estima parcialmente, pues sólo se acoge una de las acciones que se ejercitaban, de modo que no procede la imposición de costas ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En cuanto a las de segunda instancia, y haciendo la debida separación de las relativas a los respectivos recursos, aunque el de la demandante se desestima en su integridad, la cuestión planteada en orden a la acumulación de acciones no es pacífica en la denominada jurisprudencia menor, como ya se ha expuesto, de modo que se da el supuesto específico de apreciación de dudas de derecho que contempla el artículo 394.1, párrafo segundo, también aplicable en apelación ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Y, en cuanto a las del recurso de la demandada, al ser estimado en parte, tampoco procede, por aplicación del precepto últimamente citado, su imposición.

RECURSOS PROCEDENTES CONTRA ESTA SENTENCIA.

DECIMOCTAVO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Doña Palmira , y estimando en parte el interpuesto por FITNESS HOLDINGS EUROPE IBERIA, S.L., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Madrid, en juicio Verbal de Desahucio nº 2306/10, revocamos el segundo pronunciamiento de dicha sentencia, y, en su lugar, estimado la excepción de indebida acumulación de acciones y la de procedimiento inadecuado en cuanto a la acción resarcitoria que se afirma ejercitada en la demanda, declaramos no haber lugar a examinar la misma en este proceso.

Confirmamos el primer pronunciamiento de la sentencia apelada, de modo que se ratifica la estimación de la acción de desahucio por expiración del plazo en relación al inmueble detallado en dicha sentencia.

No hacemos imposición expresa de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

Una vez firme la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.