Sentencia Civil Nº 663/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, de 15 de Diciembre de 2004

Encabezamiento

A.P. de Alicante, (5ª), Rollo 567-B-2004

SENTENCIA NÚM. 663

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero.

Magistrada: Dª Visitación Pérez Serra.

Magistrada: Dª Mª Teresa Serra Abarca.

En la ciudad de Alicante, a quince de diciembre de dos mil cuatro.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos Juicio Ordinario número 431/2002-A, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de Benidorm, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante por una parte D. Benito y Dª Valentina , representados por la Procuradora Dª Cristina Torrega Gisbert y dirigidos por el Letrado D. Ricardo Carretero Luna. Y por otra Dª Estefanía representada por la Procuradora Dª Sonia Budi Bellos y dirigida por el Letrado D. Javier Pérez Amorós. Y como parte apelada la parte demandada, de una parte D. Jose Daniel y Dª Marta , representados por la Procuradora Dª Francisca Ruzafa Torregrosa y dirigida por la Letrada Dª Julia Mateo Martínez. Y por otra la mercantil WONDER CORNES S.L. representada por la Procuradora Dª Pilar Follana Murcia y dirigida por el Letrado D. Vicente Nogueroles González. Quedaron en rebeldía en primera instancia los hermanos don Fernando y don Aurelio .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número Siete de Benidorm en los referidos autos, tramitados con el núm. 431/2002-A se dictó sentencia con fecha 26-03-2004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimando la demanda inicial formulada por D. Benito, representado por el Procurador de los Tribunales D. Jaime Lloret Sebastián, contra WONDER CORNER, S.L., representada por el Procurador D. Juan Fernández de Bobadilla Moreno, y contra D. Aurelio y Dª Marta, representada por la Procuadora Dª Teresa Cortés Claver , sobre resolución de contrato de arrendamiento, debo 1) absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones contra ellos deducidas; 2) con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas. Y estimando la demanda de reconvención formulada por WONDER CORNER, S.L., representada por el procurador D. Juan Fernández de Bobadilla Moreno, contra el inicial actor, Benito, representado por el Procurador D. Jaime Lloret Sebastián , contra doña Estefanía, representada por la Procuradora Dª Rosa Pavía Botella, doña Valentina, representado por el Procurador D. Jaime Lloret Sebastián, y contra D. Fernando y D. Aurelio , como herederos de don Fernando, declarados en rebeldía, sobre cumplimiento de contrato, debo: 3) condenar a estos demandados de reconvención a otorgar escritura pública de compraventa del local comercial sito en C/ DIRECCION000, EDIFICIO000, de Benidorm (finca registral nº NUM000 ), a favor de la mercantil demandante de reconvención, por el precio de 185.726,60 euros , pactado para caso de ejercitar la opción para la anualidad a partir de 1 de marzo de 1998; con apercibimiento de que, de no hacerlo, se efectuará en su nombre por el Juzgado, previo pago de la cantidad que corresponde a los propietarios por la venta del local; 4) con expresa imposición de las costas a los demandados de reconvención".

SEGUNDO.- Contra dicha Resolución, se preparó recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma, formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo y previo emplazamiento de las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 567-B-2004 , tramitándose el recurso en forma legal, y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 15 de diciembre de 2004 , en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.- En el recurso de apelación interpuesto por D. Benito y Dª Valentina se sostiene en primer lugar que la Sentencia de Instancia incurre en una infracción de los artículos 29, 35, 37,38 y 40 del Código Civil en relación con lo dispuesto en el artículo 11.1 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, así como la aplicación analógica del artículo 1526 del Código Civil. En segundo lugar manifiesta que de los actos realizados por el arrendatario se presume por aplicación de lo dispuesto en el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil una renuncia a la consumación de la venta , porque entre otros motivos no acredita que tuviera una disponibilidad económica para hacer frente a la compra, permitiendo la continuación de la relación arrendaticia. En tercer lugar la falta la legitimación activa Ad Causam de la mercantil Corner S.L para ejercitar la opción de compra, que fue ejercitada de forma personal por D. Juan María el día 6-11-2001, y quedó extinguida por renuncia tácita por faltarle los recursos económicos, por ello en fecha 1-12-2001 lo único que el Sr Juan María cedió a la mercantil Wonder Corner fueron los Derechos arrendaticios del contrato firmado el día 1-3- 1998, por este motivo cuando la citada mercantil pretende hacer uso del Derecho de opción de compra, mediante la comunicación remitida por medio de burofax el día 31-07-2002, ya no tenía legitimación activa, puesto que dicho Derecho estaba extinguido por su ejercicio previo del anterior arrendatario. En cuarto lugar alega la infracción de la jurisprudencia relativa a la opción de compra respecto al precio convenido contractualmente , del pago previo al otorgamiento de la escritura de compraventa, que se preveía en la cláusula cuarta del contrato de 1-3-1998, al tiempo de ejercitarse el Derecho de opción y cuyo incumplimiento se entendería como un desistimiento del Derecho. En quinto lugar refiere un incumplimiento del artículo 7.1 del Código Civil en relación con lo dispuesto en el artículo 11.1 de LOPJ y 247.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto se vulnera el principio de buena fe en el ejercicio de su Derecho y un retraso desleal en su ejercicio. Por último solicita en el recurso la nulidad de la cesión efectuada por el arrendatario, sin su consentimiento, acordando la entrega de posesión del local a los arrendadores.

SEGUNDO.- Partiendo que no es un hecho controvertido que en fecha 1 de marzo de 1998 D. Fernando y Benito con fecha 1-3-1998 como arrendadores suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra con Juan María del local comercial sito en planta baja del EDIFICIO000, DIRECCION000 de Benidorm. En el citado contrato se estipulaba como término de la opción el día 28-2-2006 y en la cláusula octava se autorizaba a cambiar el contrato por el tiempo restante al vigente, a nombre de una mercantil que pudiese interesar al arrendatario, siempre que fuese el arrendatario el administrador de la mencionada sociedad. Pues bien en el ejercicio del Derecho reconocido en el contrato con fecha 6 de noviembre de 2001 remitido por burofax comunica a la parte arrendadora que "a partir de la mensualidad de diciembre de 2001 , el nuevo arrendatario será la mercantil Wonder Corner, S.L, siendo administrado de dicha sociedad el presente arrendatario, es decir, Juan María " , añadiendo en el párrafo siguiente". Así mismo, deseo comunicarle, la decisión de ejercer el Derecho de opción de compra tal y como faculta la cláusula tercera del contrato de alquiler mencionado anteriormente".

El Juzgador de instancia interpreta que mediante la comunicación remitida por el arrendatario a los arrendadores, se produce un cambio de titular del arrendatario, así como del Derecho de opción de compra que lo ostenta y lo ejercita la sociedad mercantil.

La jurisprudencia del T.S. ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991, 5 julio 1994 , 7 julio, 9 julio 1994 y 13 julio 1994: "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia , cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación".

En el caso que nos ocupa la interpretación que del contrato de arrendamiento con opción de compra, así como de la voluntad del arrendatario de ejercer tal Derecho ha sido ajustada a la Ley, pues la dicción del contrato suscrito de 1 de marzo de 1998 difícilmente puede ser más clara, ajustándose a una de las modalidad típicas del contrato de opción de compra, como tampoco ofrece ninguna duda la interpretación que de la voluntad de las partes , manifestada con actos posteriores y coetáneos, a la celebración del contrato de ejercitar el Derecho de opción de compra, el cual es ejercitado por la mercantil Wonder Corner S.L, que se había colocado en la posición de cesionaria del contrato de arrendamiento, al comunicar en el mismo escrito que ejercía el Derecho de opción de compra, aún cuando no conste su firma como administrador de la sociedad.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997 (Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir , de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones)".

Por lo expuesto procede desestimar las alegaciones vertidas en el recurso sobre la interpretación que realiza el juez de Instancia del contrato, así como de la falta de legitimación activa de la mercantil para ejercer el Derecho de opción de compra.

TERCERO.- Con relación a la perfección del contrato debemos señalar que conforme dispone el artículo 1450 del Código Civil, la compraventa se perfecciona aunque el precio no se hubiera entregado. Y salvo pacto expreso, el ejercicio de la opción de compra no comporta la necesidad del pago del precio. Así la S.T.S. 1ª, S 06-07-2001, aborda directamente, recogiendo la jurisprudencia al respecto, tal cuestión: "Despejadas las dudas que la Sentencia impugnada suscitaba al respecto , procede examinar ahora si la jurisprudencia de esta Sala impone el ofrecimiento o pago del precio como requisito exigible siempre y en todo caso al optante en el momento mismo del ejercicio de su opción. Muchas son las Sentencias de esta Sala que han ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997, a cuyo tenor "la opción de compra , muy frecuentemente tratada por la jurisprudencia de esta Sala, en doctrina uniforme, consiste en conceder al optante, aquí al recurrido, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido , y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su Derecho de opción (SS, entre otras, de 13 noviembre 1992 y 22 diciembre 1992).

Dentro de los efectos de la opción , que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación (arts. 1.445 y ss. del CC), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato , aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (SS, entre otras, de 3 febrero 1992) al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma (y no otra es la hipótesis ahora contemplada), la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada". Y esta misma Sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", doctrina que igualmente se expresó en las Sentencias de 17 de mayo 1993y 24 de junio de 1993.

En consecuencia en el presente caso al no pactarse en el contrato la necesidad del pago del precio simultáneamente al ejercicio de la opción de compra y atendiendo a lo expuesto a las normas que regulan la perfección del contrato de compraventa , esta se consuma con el ejercicio del Derecho reconocido en la cláusula tercera y cuarta del contrato, cuyo precio había sido satisfecho en parte con el pago del alquiler, según lo establecido en el citado contrato. Por tanto hay que concluir que la mercantil Wonder Corner S.L, cuando ejercita el Derecho de compra en fecha 6-11-2001, dentro del plazo establecido en el contrato, era la titular del arrendamiento , por cesión del Sr. Juan María , comunicada al arrendatario. Asímismo la cesión posterior realizada por la citada mercantil a D. Jose Daniel y Dª Marta el día 12-1-2002 surte todos los efectos, dado que es realizada por el que ostenta la condición de propietario.

CUARTO.- Resta examinar el recurso interpuesto por Dª Estefanía, que en síntesis alega que el contrato de arrendamiento con opción de compra es nulo porque el local comercial, de carácter ganancial, y no ha prestado el consentimiento para la realización de un acto de disposición , ni ha tenido conocimiento del mismo.

El consentimiento del cónyuge no titular del Derecho dispuesto constituye una mera aprobación o licencia y la consecuencia de su falta se encuentra en el art. 1322 del Código Civil, que dispone "Cuando la ley requiera para un acto de administración o disposición que uno de los cónyuges actúe con el consentimiento del otro, los realizados sin él y que no hayan sido expresa o tácitamente confirmados podrán ser anulados a instancia del cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido o de sus herederos", lo que consagra la anulabilidad cuando no se haya prEstado el consentimiento.

La Sentencia recurrida en su fundamento jurídico segundo realiza una valoración de las consecuencias que conlleva la falta de conocimiento por parte de el cónyuge propietario, llegando a la conclusión que en tanto no se ejercite por la esposa la acción de anulabilidad, el negocio jurídico despliega su eficacia. Las alegaciones vertidas en el recurso sobre el desconocimiento del contrato que le impidió plantear la acción de nulidad, no pueden ser tenidas en consideración, porque si bien es cierto que se produjo la separación entre los cónyuges por Sentencia de 26 de mayo de 1998 , también lo es que de la declaración prestada por la Sra. Estefanía en la vista oral, se desprende que conocía y consentía tácitamente el contenido del contrato puesto que manifestó que conocía la existencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra, aunque sin detalles, y que además le constaba que existían problemas , como también conocía que con anterioridad había otro contrato con opción de compra y con posterioridad admitió que el letrado de la parte demandada reconviniente mantuvo conversaciones para llegar a un acuerdo económico extrajudicial sobre la venta del local , sin que durante este tiempo haya presentado acción de anulabilidad del mismo, ni tan siquiera con posterioridad a la presentación de la demanda reconvencional, de la que se le dio traslado.

Así pues, los actos concluyentes de la Sra Estefanía antes referidos, unido a que no se ha ejercitado la acción descrita en el plazo de cuatro años desde la disolución de la sociedad conyugal ( artículo 1301 del Código Civil ), que se produce en este supuesto con la Sentencia de separación matrimonial en fecha 27-05-1998 conduce a desestimar el recurso y a confirmar la Sentencia del Juzgado de Instancia.

QUINTO.- En consecuencia con lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la resolución de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por una parte D. Benito y Dª Valentina, representados por la Procuradora Dª Cristina Torrega Gisbert y dirigidos por el letrado D. Ricardo Carretero Luna. Y por otra Dª Estefanía representada por la Procuradora Dª Sonia Budi Bellos y dirigida por el Letrado D. Javier Pérez Amorós, contra la sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Siete de Benidorm, con fecha 26-03-2004, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución , imponiendo a la partes apelantes el pago de las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes conforme determina el art. 248 LOPJ y, con testimonio de la misma, dejando otro en el rollo, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.