Sentencia CIVIL Nº 665/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1437/2016 de 16 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0827942120158066314
Recurso de apelación 1437/2016 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 368/2015
Parte recurrente/Solicitante: Aurelio , Mariana , DIRECCION000 ,COMUNIDAD DE BIENES, AMPLE
RODAMILANS, S.L.
Procurador/a: Marta Forrellat Armengol-Padrós, Mª Lluïsa Valero Hernández
Abogado/a: Jose Blasco Belenguer
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 665/2017
Magistrados:
Maria Mercedes Hernandez Ruiz Olalde
Mireia Rios Enrich
Sergio Fernandez Iglesias
Lugar: Barcelona
Fecha: 16 de octubre de 2017

Antecedentes

Primero. En fecha 12 de diciembre de 2016 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 368/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Marta Forrellat Armengol-Padrós, Mª Lluïsa Valero Hernández, en nombre y representación de Aurelio , Mariana , DIRECCION000 ,COMUNIDAD DE BIENES contra Sentencia - 21/09/2016 y en el que consta como parte apelada impugnante , AMPLE RODAMILANS, S.L representada por la Procurador/a Marta Forrellad Armengol-Padrós.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: FALLO ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por la Procuradora D. ª Patricia Maldiney Casasús , en nombre y representación de D.ª Mariana y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES , contra AMPLE RODAMILANS, S.L. y condeno a dicha demandada a pagar a la parte actora la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 euros), más los correspondientes intereses desde la fecha de la interposición de la demanda; ; abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente a la Magistrada Ilma. Sra. Mireia Rios Enrich.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 03/10/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO.- DON Aurelio , DOÑA Mariana , y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, presentan demanda de juicio ordinario en reclamación de la cantidad de 18.000 euros, contra la mercantil AMPLE RODAMILANS S.L., en concepto de devolución de las cantidades entregadas en los Contratos de Reserva, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

La mercantil AMPLE RODAMILANS S.L. no comparece por lo que es declarada en situación procesal de rebeldía.

El día 11 de marzo de 2016, comparece AMPLE RODAMILANS S.L. e insta incidente de nulidad de actuaciones, que se desestima por auto de fecha 31 de marzo de 2016.

Se celebra audiencia previa en la que la parte actora reduce el suplico de la demanda a la cuantía de 15.000 euros (DON Aurelio y DOÑA Mariana reclaman la suma de 12.000 euros, y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES solicita el pago de la cantidad de 3.000 euros).

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda deducida por DON Aurelio , DOÑA Mariana , y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, contra la mercantil AMPLE RODAMILANS S.L.

Considera que AMPLE RODAMILANS S.L. no debe devolver la cantidad total de 9.000 euros (6.000 euros por la plaza de parking número NUM002 y 3.000 euros por la plaza de parking número NUM003 ) recibida como reserva con motivo de los contratos suscritos, 3 y 4, y 5, como consecuencia del desistimiento manifestado por la actora.

En consecuencia, condena a la demandada a pagar a los demandantes la suma de 6.000 euros, más los correspondientes intereses desde la fecha de la interposición de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Aurelio , DOÑA Mariana y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba.

AMPLE RODAMILANS S.L. asimismo impugna la sentencia de primera instancia alegando que la misma incurre en numerosos errores y solicita se deje sin efecto la estimación parcial y, en su lugar, se desestime íntegramente la demanda.



SEGUNDO.- Recurso de apelación de la parte demandante. Naturaleza jurídica de los contratos.

DON Aurelio , DOÑA Mariana , y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, como base de su reclamación, presentan cuatro documentos titulados 'CONTRATO DE RESERVA': a) El documento número 2 de la demanda, a los folios 23 y 24, concertado entre la entidad demandada, como vendedora, y los actores DON Aurelio y DOÑA Mariana , como compradores, cuyo objeto es un inmueble identificado como 'vivienda en construcción en la CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM001 , de Terrassa', fijándose como precio 153.260 euros, haciéndose entrega en dicho acto de la cantidad de 6.000,00 euros en concepto de 'RESERVA por dicha futura compraventa de la entidad segundo segunda, que será deducida del total precio'.

En el mismo contrato se hace constar que se reserva la plaza de parking número NUM002 , por el precio pactado de 15.000 euros, y que se entregan 3.000 euros por la reserva de la plaza número NUM002 .

En este documento número 2 se dice que una vez obtenida la licencia de obras, el tiempo previsto para la finalización de las mismas será aproximadamente de 18 meses, y que una vez obtenida la licencia de obras, ambas partes podrán realizar contrato de arras desde la comunicación por parte de ARDEMI CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.L. de la obtención de la mencionada licencia en un plazo máximo de 15 días.

Finalmente, se añade que, en caso de desistimiento por cualquiera de las partes por el motivo que fuere y sin necesidad de explicaciones, AMPLE RODAMILANS S.L. devolverá íntegramente las cantidades recibidas sin que nadie pueda pedir ni reclamar al respecto.

b) En el documentos 3 suscrito entre la entidad demandada, como vendedora, y los actores DON Aurelio y DOÑA Mariana , denominado CONTRATO DE RESERVA, se indica que comparece como PARTE VENDEDORA DOÑA Marí Jose , que actúa en nombre y presentación de la mercantil demandada, mediante autorización expresa para otorgar contratos de ARRAS o recibir cantidades a cuenta, y, por otro lado, la PARTE COMPRADORA.

Manifiestan que el precio total de la plaza de parking número NUM002 es de 15.000 euros, y que en este acto se efectúa reserva de la plaza de parking número NUM002 , entregándose 3.000 euros por el pago de la reserva, quedando pendiente la cantidad de 12.000 euros, que se pagará de la forma siguiente: 3.000 antes del 31 de diciembre de 2006 y 9.000 a la entrega de la llave.

c) En el documentos 4 concertado entre la entidad demandada, como vendedora, y los actores DON Aurelio , DOÑA Mariana , denominado CONTRATO DE RESERVA, comparece como PARTE VENDEDORA DOÑA Marí Jose que actúa en nombre y presentación de la mercantil demandada, mediante autorización expresa para otorgar contratos de ARRAS o recibir cantidades a cuenta, y, por otro lado, la PARTE COMPRADORA.

Manifiestan que el precio total de la plaza de parking número NUM002 es de 15.000 euros, y que en este acto se efectúa reserva de la plaza de parking número NUM002 , pagándose 3.000 euros por la reserva de la plaza, quedando pendiente la cantidad de 9.000 euros que se pagará a la entrega de la llave.

d) En el documentos 5 suscrito entre la entidad demandada, como vendedora, y los actores DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, denominado CONTRATO DE RESERVA, comparece como PARTE VENDEDORA DOÑA Marí Jose que actúa en nombre y presentación de la mercantil demandada, mediante autorización expresa para otorgar contratos de ARRAS o recibir cantidades a cuenta, y, por otro lado, la PARTE COMPRADORA.

Se dice que en este acto se efectúa reserva de la plaza de parking número NUM003 , por el precio pactado de 15.000 euros, pagándose 3.000 euros por la reserva de la plaza NUM003 , quedando pendiente la cantidad de 12.000 euros que se pagará de la forma siguiente: 3.000 antes del 31 de marzo de 2007 y 9.000 a la entrega de la llave.

La juzgadora de primera instancia considera que el documento número 2, de fecha 24 de abril de 2006, es un precontrato o contrato preparatorio por lo que siendo voluntad de la parte actora desistir del mismo, se debe acceder a lo peticionado, debiendo devolver la demandada a los demandantes la suma de 6.000 euros.

En cambio, considera que los documentos 3, 4 y 5 no son contratos preparatorios sino contratos de compraventa perfeccionados pues hubo acuerdo sobre la cosa vendida y sobre el precio, y en cuanto a la naturaleza jurídica de las cantidades entregadas a cuenta, considera que se trata de arras penitenciales o de desistimiento.

La parte apelante alega en su recurso que la voluntad de las partes ha sido la de celebrar contratos de reserva nada más, y que la juzgadora de primera instancia ha calificado dichos contratos como de compraventa perfeccionada sin que nadie lo haya planteado.

Añade que aunque se pueda aceptar la fundamentación jurídica del tribunal, como de compra venta de cosa futura, la demandada no se hallaba en disposición de formalizar ni jurídica ni fácticamente escrituras de compraventa de los mismos ya que las fincas ni siquiera constan como final de obra en el Registro de la Propiedad, y que se ha producido una frustración de las expectativas del comprador.

En efecto, se observa que los contratos 3, 4 y 5, relativos a las plazas de aparcamiento NUM002 y NUM003 , a pesar de denominarse CONTRATO DE RESERVA, designan la cosa objeto de venta, y el precio determinado ( artículo 1.450 del Código Civil ), por lo que cabe considerar que se trata de contratos privados de compraventa perfectos, válidos y eficaces, con entrega de cantidades a cuenta como parte de dicho precio y no de contratos de promesa de venta, con la voluntad de postergar a un momento posterior la obligación de perfeccionar el contrato de compraventa.

Con ese planteamiento, las cantidades entregadas por parte de DON Aurelio , DOÑA Mariana , y de DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, (6.000 euros y 3.000 euros respectivamente) en virtud de los denominados contratos de reserva de fechas 27 de noviembre de 2006, 13 de diciembre de 2006 y 27 de diciembre de 2006, tendrían la consideración de arras confirmatorias, como anticipo a cuenta del precio pactado.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2013 señala: '

CUARTO.- Interpretación del contrato: arras penales y penitenciales.

A) La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454. Esta Sala al interpretar el artículo 1.454 CC , ha declarado, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010 y 24 de marzo de 2009 '.

El Tribunal Supremo ha interpretado, de manera reiterada, restrictivamente el régimen establecido en el artículo 1.454 para las denominadas arras penitenciales ( STS 21 de julio de 1994 ).

Así, ha considerado que cuando en un contrato se pacta la entrega de arras o señal es necesario, para aplicar dicho precepto que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras de carácter penitencial o al menos su carácter resolutorio ( STS 9 de marzo de 1989 ).

Se establece, así, el carácter dispositivo del precepto y una presunción iuris tantum a favor de la existencia de las arras confirmatorias frente a las penitenciales.

Y en los documentos 3, 4 y 5 no se hace referencia alguna a la posibilidad de desistimiento para ninguna de las partes, con pérdida de la cantidad entregada o restitución doblada, ni siquiera se remite a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil .

Por lo tanto, no podemos afirmar sin más que nos hallemos ante arras penitenciales, sino que, dada la interpretación restrictiva que impone la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debemos entender que estamos ante arras confirmatorias, prueba o señal de la celebración del contrato, siendo aquella cantidad un mero anticipo o entrega a cuenta del precio final de la compra venta de las dos plazas de parking.

Y no se ha acreditado que la frustración del contrato fuera imputable a la actora, ni que esa misma frustración de la fase precontractual haya producido daño o perjuicio alguno a la demandada.

Al contrario, se ha probado que no han podido otorgarse los escrituras de compraventa de las entidades (viviendas y plazas de parking de este edificio) a pesar del tiempo transcurrido, más de 10 años, pues no se ha podido obtener la licencia de actividad del parking ni la licencia de primera ocupación de las viviendas (ésta última parece ser que estaría en trámite de ser otorgada o habría sido concedida en fecha reciente).

En este sentido, afirmó el perito en el acto del Juicio, que la técnica municipal le informó que se habían encontrado varias deficiencias durante la tramitación de la obra y el proyecto, que el tema de la primera ocupación de las viviendas estaba resuelto pero que quedaba pendiente el tema de la licencia de actividad del parking.

No existe, por tanto, motivo legal alguno para que la demandada retenga las cantidades entregadas y cuya devolución solicita la actora.

Por lo expuesto, procede estimar el recurso de la parte demandante, y condenar a la demandada a pagar a DON Aurelio y a DOÑA Mariana la cuantía de 12.000 euros, y a DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, la suma de 3.000 euros, en ambos casos, más los intereses legales de dichas cantidades desde la fecha de la presentación de la demanda.



TERCERO.- Impugnación de sentencia que realiza la parte demandada.

AMPLE RODAMILANS S.L. impugna la sentencia de primera instancia alegando que la misma contiene errores materiales en los hechos que declara como antecedentes de hecho y errores materiales en la práctica de la prueba; argumenta que se conculcó de forma flagrante el artículo 150 de la L.E.C . pues se emplazó a la mercantil demandada a través de una tercera persona (DOÑA Marí Jose ) que sólo era la Agente Inmobiliaria y no tiene vinculación alguna con AMPLE RODAMILANS S.L.

AMPLE RODAMILANS S.L. tiene su domicilio social en la calle MOSSEN ÁNGEL RODAMILANS 293, bajos 1, local, de Terrassa, donde se ubica este inmueble.

No obstante, el emplazamiento se ha realizado en el domicilio sito en la CALLE001 NUM004 de TERRASSA, que se designa en los contratos como domicilio de DOÑA Marí Jose , administradora de ARDEMI CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.L., quien comercializó las viviendas y las plazas de parking, actuando en nombre y representación de AMPLE RODAMILANS S.L., y recibió las cantidades a cuenta.

En dicho domicilio se halla a DOÑA Marí Jose y a DON Everardo Este domicilio consignado en los cuatro contratos suscritos por los demandantes no es el domicilio social de la demandada, y realizadas gestiones de averiguación de domicilio social resulta que AMPLE RODAMILANS S.L. tiene su domicilio social en la calle MOSSEN ÁNGEL RODAMILANS 293, bajos 1, local, de Terrassa.

Tratándose de personas jurídicas, dice el artículo 155.3 de la L.E.C . relativo a los actos de comunicación con las personas jurídicas que 'si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial'.

Es lo cierto que DOÑA Marí Jose no es la administradora de la sociedad AMPLE RODAMILANS S.L., pero sí actuó en estos contratos, en nombre y presentación de AMPLE RODAMILANS S.L., autorizada para suscribir contratos de arras y para recibir cantidades a cuenta.

Pero, en todo caso, aun cuando pudiera considerarse que la diligencia de emplazamiento no ha sido practicada de forma correcta, la cuestión carece de trascendencia práctica a efectos de esta apelación, por cuanto, si bien en la primera instancia se instó un incidente de nulidad de actuaciones, en el recurso de apelación no se pide declaración de nulidad de actuaciones, sino que se pide que se deje sin efecto la estimación parcial y se desestime íntegramente la demanda, y esta falta de súplica veta a la Sala de cualquier pronunciamiento en tal sentido, conforme al artículo 227 de la LEC .

Por todo lo expuesto, debemos desestimar la impugnación de sentencia que realiza la parte demandada, estimar el recurso de la parte actora y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia.



CUARTO.- Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394.1 de la L.E.C .

No se hace expresa imposición de las costas del recurso de apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 de la L.E.C .

Se imponen a la parte impugnante las costas devengadas por su impugnación de sentencia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por la Procuradora D. ª Patricia Maldiney Casasús , en nombre y representación de D.ª Mariana y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES , contra AMPLE RODAMILANS, S.L. y condeno a dicha demandada a pagar a la parte actora la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 euros), más los correspondientes intereses desde la fecha de la interposición de la demanda; ; abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente a la Magistrada Ilma. Sra. Mireia Rios Enrich.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 03/10/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- DON Aurelio , DOÑA Mariana , y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, presentan demanda de juicio ordinario en reclamación de la cantidad de 18.000 euros, contra la mercantil AMPLE RODAMILANS S.L., en concepto de devolución de las cantidades entregadas en los Contratos de Reserva, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

La mercantil AMPLE RODAMILANS S.L. no comparece por lo que es declarada en situación procesal de rebeldía.

El día 11 de marzo de 2016, comparece AMPLE RODAMILANS S.L. e insta incidente de nulidad de actuaciones, que se desestima por auto de fecha 31 de marzo de 2016.

Se celebra audiencia previa en la que la parte actora reduce el suplico de la demanda a la cuantía de 15.000 euros (DON Aurelio y DOÑA Mariana reclaman la suma de 12.000 euros, y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES solicita el pago de la cantidad de 3.000 euros).

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda deducida por DON Aurelio , DOÑA Mariana , y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, contra la mercantil AMPLE RODAMILANS S.L.

Considera que AMPLE RODAMILANS S.L. no debe devolver la cantidad total de 9.000 euros (6.000 euros por la plaza de parking número NUM002 y 3.000 euros por la plaza de parking número NUM003 ) recibida como reserva con motivo de los contratos suscritos, 3 y 4, y 5, como consecuencia del desistimiento manifestado por la actora.

En consecuencia, condena a la demandada a pagar a los demandantes la suma de 6.000 euros, más los correspondientes intereses desde la fecha de la interposición de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Aurelio , DOÑA Mariana y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba.

AMPLE RODAMILANS S.L. asimismo impugna la sentencia de primera instancia alegando que la misma incurre en numerosos errores y solicita se deje sin efecto la estimación parcial y, en su lugar, se desestime íntegramente la demanda.



SEGUNDO.- Recurso de apelación de la parte demandante. Naturaleza jurídica de los contratos.

DON Aurelio , DOÑA Mariana , y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, como base de su reclamación, presentan cuatro documentos titulados 'CONTRATO DE RESERVA': a) El documento número 2 de la demanda, a los folios 23 y 24, concertado entre la entidad demandada, como vendedora, y los actores DON Aurelio y DOÑA Mariana , como compradores, cuyo objeto es un inmueble identificado como 'vivienda en construcción en la CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM001 , de Terrassa', fijándose como precio 153.260 euros, haciéndose entrega en dicho acto de la cantidad de 6.000,00 euros en concepto de 'RESERVA por dicha futura compraventa de la entidad segundo segunda, que será deducida del total precio'.

En el mismo contrato se hace constar que se reserva la plaza de parking número NUM002 , por el precio pactado de 15.000 euros, y que se entregan 3.000 euros por la reserva de la plaza número NUM002 .

En este documento número 2 se dice que una vez obtenida la licencia de obras, el tiempo previsto para la finalización de las mismas será aproximadamente de 18 meses, y que una vez obtenida la licencia de obras, ambas partes podrán realizar contrato de arras desde la comunicación por parte de ARDEMI CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.L. de la obtención de la mencionada licencia en un plazo máximo de 15 días.

Finalmente, se añade que, en caso de desistimiento por cualquiera de las partes por el motivo que fuere y sin necesidad de explicaciones, AMPLE RODAMILANS S.L. devolverá íntegramente las cantidades recibidas sin que nadie pueda pedir ni reclamar al respecto.

b) En el documentos 3 suscrito entre la entidad demandada, como vendedora, y los actores DON Aurelio y DOÑA Mariana , denominado CONTRATO DE RESERVA, se indica que comparece como PARTE VENDEDORA DOÑA Marí Jose , que actúa en nombre y presentación de la mercantil demandada, mediante autorización expresa para otorgar contratos de ARRAS o recibir cantidades a cuenta, y, por otro lado, la PARTE COMPRADORA.

Manifiestan que el precio total de la plaza de parking número NUM002 es de 15.000 euros, y que en este acto se efectúa reserva de la plaza de parking número NUM002 , entregándose 3.000 euros por el pago de la reserva, quedando pendiente la cantidad de 12.000 euros, que se pagará de la forma siguiente: 3.000 antes del 31 de diciembre de 2006 y 9.000 a la entrega de la llave.

c) En el documentos 4 concertado entre la entidad demandada, como vendedora, y los actores DON Aurelio , DOÑA Mariana , denominado CONTRATO DE RESERVA, comparece como PARTE VENDEDORA DOÑA Marí Jose que actúa en nombre y presentación de la mercantil demandada, mediante autorización expresa para otorgar contratos de ARRAS o recibir cantidades a cuenta, y, por otro lado, la PARTE COMPRADORA.

Manifiestan que el precio total de la plaza de parking número NUM002 es de 15.000 euros, y que en este acto se efectúa reserva de la plaza de parking número NUM002 , pagándose 3.000 euros por la reserva de la plaza, quedando pendiente la cantidad de 9.000 euros que se pagará a la entrega de la llave.

d) En el documentos 5 suscrito entre la entidad demandada, como vendedora, y los actores DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, denominado CONTRATO DE RESERVA, comparece como PARTE VENDEDORA DOÑA Marí Jose que actúa en nombre y presentación de la mercantil demandada, mediante autorización expresa para otorgar contratos de ARRAS o recibir cantidades a cuenta, y, por otro lado, la PARTE COMPRADORA.

Se dice que en este acto se efectúa reserva de la plaza de parking número NUM003 , por el precio pactado de 15.000 euros, pagándose 3.000 euros por la reserva de la plaza NUM003 , quedando pendiente la cantidad de 12.000 euros que se pagará de la forma siguiente: 3.000 antes del 31 de marzo de 2007 y 9.000 a la entrega de la llave.

La juzgadora de primera instancia considera que el documento número 2, de fecha 24 de abril de 2006, es un precontrato o contrato preparatorio por lo que siendo voluntad de la parte actora desistir del mismo, se debe acceder a lo peticionado, debiendo devolver la demandada a los demandantes la suma de 6.000 euros.

En cambio, considera que los documentos 3, 4 y 5 no son contratos preparatorios sino contratos de compraventa perfeccionados pues hubo acuerdo sobre la cosa vendida y sobre el precio, y en cuanto a la naturaleza jurídica de las cantidades entregadas a cuenta, considera que se trata de arras penitenciales o de desistimiento.

La parte apelante alega en su recurso que la voluntad de las partes ha sido la de celebrar contratos de reserva nada más, y que la juzgadora de primera instancia ha calificado dichos contratos como de compraventa perfeccionada sin que nadie lo haya planteado.

Añade que aunque se pueda aceptar la fundamentación jurídica del tribunal, como de compra venta de cosa futura, la demandada no se hallaba en disposición de formalizar ni jurídica ni fácticamente escrituras de compraventa de los mismos ya que las fincas ni siquiera constan como final de obra en el Registro de la Propiedad, y que se ha producido una frustración de las expectativas del comprador.

En efecto, se observa que los contratos 3, 4 y 5, relativos a las plazas de aparcamiento NUM002 y NUM003 , a pesar de denominarse CONTRATO DE RESERVA, designan la cosa objeto de venta, y el precio determinado ( artículo 1.450 del Código Civil ), por lo que cabe considerar que se trata de contratos privados de compraventa perfectos, válidos y eficaces, con entrega de cantidades a cuenta como parte de dicho precio y no de contratos de promesa de venta, con la voluntad de postergar a un momento posterior la obligación de perfeccionar el contrato de compraventa.

Con ese planteamiento, las cantidades entregadas por parte de DON Aurelio , DOÑA Mariana , y de DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, (6.000 euros y 3.000 euros respectivamente) en virtud de los denominados contratos de reserva de fechas 27 de noviembre de 2006, 13 de diciembre de 2006 y 27 de diciembre de 2006, tendrían la consideración de arras confirmatorias, como anticipo a cuenta del precio pactado.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2013 señala: '

CUARTO.- Interpretación del contrato: arras penales y penitenciales.

A) La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454. Esta Sala al interpretar el artículo 1.454 CC , ha declarado, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010 y 24 de marzo de 2009 '.

El Tribunal Supremo ha interpretado, de manera reiterada, restrictivamente el régimen establecido en el artículo 1.454 para las denominadas arras penitenciales ( STS 21 de julio de 1994 ).

Así, ha considerado que cuando en un contrato se pacta la entrega de arras o señal es necesario, para aplicar dicho precepto que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras de carácter penitencial o al menos su carácter resolutorio ( STS 9 de marzo de 1989 ).

Se establece, así, el carácter dispositivo del precepto y una presunción iuris tantum a favor de la existencia de las arras confirmatorias frente a las penitenciales.

Y en los documentos 3, 4 y 5 no se hace referencia alguna a la posibilidad de desistimiento para ninguna de las partes, con pérdida de la cantidad entregada o restitución doblada, ni siquiera se remite a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil .

Por lo tanto, no podemos afirmar sin más que nos hallemos ante arras penitenciales, sino que, dada la interpretación restrictiva que impone la jurisprudencia del Tribunal Supremo, debemos entender que estamos ante arras confirmatorias, prueba o señal de la celebración del contrato, siendo aquella cantidad un mero anticipo o entrega a cuenta del precio final de la compra venta de las dos plazas de parking.

Y no se ha acreditado que la frustración del contrato fuera imputable a la actora, ni que esa misma frustración de la fase precontractual haya producido daño o perjuicio alguno a la demandada.

Al contrario, se ha probado que no han podido otorgarse los escrituras de compraventa de las entidades (viviendas y plazas de parking de este edificio) a pesar del tiempo transcurrido, más de 10 años, pues no se ha podido obtener la licencia de actividad del parking ni la licencia de primera ocupación de las viviendas (ésta última parece ser que estaría en trámite de ser otorgada o habría sido concedida en fecha reciente).

En este sentido, afirmó el perito en el acto del Juicio, que la técnica municipal le informó que se habían encontrado varias deficiencias durante la tramitación de la obra y el proyecto, que el tema de la primera ocupación de las viviendas estaba resuelto pero que quedaba pendiente el tema de la licencia de actividad del parking.

No existe, por tanto, motivo legal alguno para que la demandada retenga las cantidades entregadas y cuya devolución solicita la actora.

Por lo expuesto, procede estimar el recurso de la parte demandante, y condenar a la demandada a pagar a DON Aurelio y a DOÑA Mariana la cuantía de 12.000 euros, y a DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, la suma de 3.000 euros, en ambos casos, más los intereses legales de dichas cantidades desde la fecha de la presentación de la demanda.



TERCERO.- Impugnación de sentencia que realiza la parte demandada.

AMPLE RODAMILANS S.L. impugna la sentencia de primera instancia alegando que la misma contiene errores materiales en los hechos que declara como antecedentes de hecho y errores materiales en la práctica de la prueba; argumenta que se conculcó de forma flagrante el artículo 150 de la L.E.C . pues se emplazó a la mercantil demandada a través de una tercera persona (DOÑA Marí Jose ) que sólo era la Agente Inmobiliaria y no tiene vinculación alguna con AMPLE RODAMILANS S.L.

AMPLE RODAMILANS S.L. tiene su domicilio social en la calle MOSSEN ÁNGEL RODAMILANS 293, bajos 1, local, de Terrassa, donde se ubica este inmueble.

No obstante, el emplazamiento se ha realizado en el domicilio sito en la CALLE001 NUM004 de TERRASSA, que se designa en los contratos como domicilio de DOÑA Marí Jose , administradora de ARDEMI CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS S.L., quien comercializó las viviendas y las plazas de parking, actuando en nombre y representación de AMPLE RODAMILANS S.L., y recibió las cantidades a cuenta.

En dicho domicilio se halla a DOÑA Marí Jose y a DON Everardo Este domicilio consignado en los cuatro contratos suscritos por los demandantes no es el domicilio social de la demandada, y realizadas gestiones de averiguación de domicilio social resulta que AMPLE RODAMILANS S.L. tiene su domicilio social en la calle MOSSEN ÁNGEL RODAMILANS 293, bajos 1, local, de Terrassa.

Tratándose de personas jurídicas, dice el artículo 155.3 de la L.E.C . relativo a los actos de comunicación con las personas jurídicas que 'si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial'.

Es lo cierto que DOÑA Marí Jose no es la administradora de la sociedad AMPLE RODAMILANS S.L., pero sí actuó en estos contratos, en nombre y presentación de AMPLE RODAMILANS S.L., autorizada para suscribir contratos de arras y para recibir cantidades a cuenta.

Pero, en todo caso, aun cuando pudiera considerarse que la diligencia de emplazamiento no ha sido practicada de forma correcta, la cuestión carece de trascendencia práctica a efectos de esta apelación, por cuanto, si bien en la primera instancia se instó un incidente de nulidad de actuaciones, en el recurso de apelación no se pide declaración de nulidad de actuaciones, sino que se pide que se deje sin efecto la estimación parcial y se desestime íntegramente la demanda, y esta falta de súplica veta a la Sala de cualquier pronunciamiento en tal sentido, conforme al artículo 227 de la LEC .

Por todo lo expuesto, debemos desestimar la impugnación de sentencia que realiza la parte demandada, estimar el recurso de la parte actora y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia.



CUARTO.- Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394.1 de la L.E.C .

No se hace expresa imposición de las costas del recurso de apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 de la L.E.C .

Se imponen a la parte impugnante las costas devengadas por su impugnación de sentencia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

F A L L A M O S: Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Aurelio , DOÑA Mariana , y DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, y desestimando la impugnación de sentencia que formula AMPLE RODAMILANS S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de TERRASSA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 368/2015, de fecha 21 de septiembre de 2016, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, estimando la demanda, condenamos a la demandada AMPLE RODAMILANS S.L. a pagar a DON Aurelio y a DOÑA Mariana la cuantía de 12.000 euros, y a DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, la suma de 3.000 euros, en ambos casos, más los intereses legales de dichas cantidades desde la fecha de la presentación de la demanda.

Se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia, y las costas devengadas por su impugnación de sentencia, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Devuélvase a los apelantes el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :