Sentencia Civil Nº 667/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 564/2007 de 10 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2007-0003288

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 564/2007- M -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 888/2006

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA

Apelante/s: Penélope y Jose Enrique .

Procurador/es.- CARMEN INIESTA SABATER.

Apelado/s: Iván .

Procurador/es.- JOSE CARBONELL GENOVES.

SENTENCIA Nº 667/2007

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. MANUEL JOSÉ LÓPEZ ORELLANA

D.JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a diez de diciembre de dos mil siete.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr D. MANUEL JOSÉ LÓPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario - 888/2006, promovidos por D. Iván contra Dª Penélope y D. Jose Enrique sobre "Resolución de contrato ", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Penélope y D. Jose Enrique , representado por el Procurador D/Dña. CARMEN INIESTA SABATER y asistido del Letrado D/Dña. ANTONIO DE MIGUEL SARRIO contra D. Iván , representado por el Procurador D/Dña. JOSE CARBONELL GENOVES y asistido del Letrado D./Dña. FERNANDO OSUNA GOMEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA, en fecha 28-Marzo-07 en el Juicio Ordinario -888/2006 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. Iván representado por el Procuraor D. José Carbonell Genovés contra D. Penélope Y D. Jose Enrique representados por la Procuradora Dª CARMEN INIESTA SABATER, debo declarar y declaro la resolución del contrato suscrito entre las partes en fecha 7 de marzo de 2006, por causa imputable a ambas partes, y, en su consecuencia, condenar a la parte demandada a que firme que se esta sentencia, haga pago al demandante de la suma de 4.507 '59 Euros ( 750.000 pesetas) de principal y al pago de los intereses convenidos o falta de convenio los legales de dicha suma desde la interpelación judicial; todo ello sin hacer expresa condena en costas procesales.."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Dª Penélope y D. Jose Enrique , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de impugnación por la representación de D. Iván . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 3-diciembre-07.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto no se opongan a los que a continuación se exponen.

PRIMERO.-

D. Iván , como comprador, presentó demanda frente a la Dª. Penélope y D. Jose Enrique , como vendedores, instando, según el tenor del suplico: La resolución por incumplimiento del contrato de arras o señal de fecha 7 de marzo de 2006 celebrado entre las partes, con condena al pago al actor de la suma de 4.507,59 euros en concepto de devolución de la cantidad entregada como arras o señal de la futura compraventa del inmueble que se indica, y la misma cantidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios, por incumplimiento de lo convenido en el contrato por los vendedores, e intereses legales, con restitución por el actor a los demandados de la llave del inmueble que le fue entregado con la firma del contrato. Y, en su defecto, la rescisión del contrato de arras, por motivo justificado del comprador conforme a la estipulación 6ª del contrato, con reintegro por la demandada al actor de la cantidad entregada en concepto de arras o señal. Y, subsidiariamente, caso de no prosperar las anteriores acciones, la nulidad del contrato por error en el consentimiento del comprador ocasionado por los demandados, con reintegro al demandante de la suma de 4.507,59 euros, e intereses.

Y se dicta sentencia en la instancia, parcialmente estimatoria de la demanda, por la que se condena a los demandados a reintegrar al actor la suma de 4.507,59 euros percibida por ellos, e intereses.

Sentencia que es apelada por los demandados, e impugnada por el actor.

SEGUNDO.-

En lo que se refiere al recurso de apelación, exponen los recurrentes que no concurría en la actuación de los vendedores ninguna clase de incumplimiento de los denunciados en la demanda que impidiera el otorgamiento de la escritura pública, y así se habría constatado en la sentencia de instancia. No quedando justificado que la parcela fuera a ser objeto de expropiación o su superficie afectada por vial; respetando la casa de madera las determinaciones urbanísticas de edificabilidad, susceptible de legalización y de obtener cédula de habitabilidad; recibiendo el comprador toda la información sobre el estado físico, jurídico y urbanístico de la parcela y la casa de madera ubicada sobre la misma; no quedando demostrado que el comprador se viera imposibilitado de obtener préstamo hipotecario; y únicamente siendo susceptible la redacción del contrato de suscitar error en cuanto a que la casa de madera estuviera incluida en la descripción registral, que no podía ser tal por la información proporcionada por los vendedores.

Asimismo que la sentencia incurriría en incongruencia extrapetita al dar lugar a la resolución del contrato, pero no por incumplimiento contractual del vendedor como instaba el actor, y sí por fundamentos no argumentados con la demanda, entendiendo que habría sido por imposibilidad sobrevenida fortuita con causa que origina el incumplimiento no atribuible directamente a las partes, por lo que no se produciría la frustración del contrato.

Señalando también que el actor se habría extralimitado en el plazo de validez fijado contractualmente de 45 días para el pago al comprador del precio y poder otorgarse la escritura pública, a prorrogar por término idéntico mediante la entrega de otros 4.507,59 euros, remitiendo la carta denunciando los incumplimientos transcurrido dicho plazo, cuando ya había por su parte transcurrido el plazo de cumplimiento de su obligación de pago.

Y, asimismo, el comprador impugna la sentencia aludiendo a que los vendedores le ocultaron con mala fe circunstancias que solo permitían la venta en condiciones distintas gravemente perjudiciales al impugnante y que frustraban sus legítimas expectativas, haciendo imposible la venta, insistiendo en la concurrencia de causas de incumplimiento atribuibles a los vendedores, por lo que entiende se debió dar lugar a su demanda de manera íntegra con declaración de resolución contractual y condena a los demandados a la devolución de la señal duplicada, o subsidiaria rescisión con condena a la devolución de la señal.

Y, sobre todas estas cuestiones, se debe tener en cuenta que, por el contrario de lo que se expone por los apelantes, la sentencia de instancia no establece que los vendedores no incumplieron, sino, literalmente, que la falta de otorgamiento de la escritura pública "no lo sería solo por causas imputables a la parte vendedora", lo que lleva a considerar que "ninguna razón existe para hacer responsable únicamente a la parte vendedora del fracaso de la operación". Lo que implica que sí existen causas imputables a la vendedora para la resolución -junto al comprador-, si bien en una amalgama de las distintas razones que se exponen en la sentencia de instancia, y no en la consideración de una específica como especialmente significativa en los términos que se solicitaban en la demanda -máxime cuando remite carta a los demandados aceptando la compraventa pese a tales inconvenientes si se le reducía sustancialmente el precio (folio 91 de las actuaciones)-,que es lo que se viene a descartar, sino más bien por la falta de concreción de una serie de aspectos del contrato sobre los que necesariamente debería existir acuerdo entre las partes, y por su ausencia permiten entender que se ha producido un mutuo disenso por el fracaso de las negociaciones en los términos que se contempla en la sentencia con eficacia equivalente a la mutua resolución, que por su actitud dan a entender las partes.

Así, por ejemplo, en lo que se refiere a la existencia de una carga hipotecaria sobre el terreno, a pesar de aseverar en el contrato (folio 23 de las actuaciones) la parte vendedora de manera expresa el estar la finca libre de toda carga, gravamen o limitación (antecedente 1º), lo bien es cierto es que existía, no obstante no resultar inconveniente insalvable para la venta, de ser cancelada la hipoteca con anterioridad a la escrituración, o detrayendo su importe del precio, pero para lo cual era necesario el acuerdo entre las partes sobre la solución a adoptar, cuando nada establecieron en el contrato que denominaron de arras o señal. Y lo mismo cabe decir de la afectación del terreno al plan urbanístico, ya que si bien no consta que se fuera a expropiar parte del terreno, se debió informar convenientemente al comprador, a efectos, en su caso, de ser consciente en el momento de la compra de las cargas y gastos que le pudieran corresponder por ello. E, igualmente, en lo atinente a la falta de cédula de habitabilidad de la casa de madera, aún siendo susceptible de legalización, se debió especificar dicha circunstancia y, en su caso, a quien correspondía conseguir la licencia y cómo. Falta de acuerdo, por lo demás, imputable a ambas partes, puesto que era cuestión de negociación recíproca.

Sin que se considere que la sentencia de instancia incurra en incongruencia, puesto que en definitiva, sin variar las circunstancias fácticas o de Derecho que exponen las partes, resuelve conforme a las normas aplicables como establece el artículo 218-1-2 de la LEC .

Y sin que, consecuentemente con lo expuesto, resulte relevante el argumento al que se alude del transcurso del plazo establecido contractualmente para el otorgamiento de la escritura pública cuando se exterioriza la discrepancia por parte del actor, preclusivo de su reclamación, puesto que las razones que se tiene en cuentas son coetáneas a la propia celebración del contrato de arras que impiden su elevación a público, y anteriores a la finalización del plazo.

Siendo, por lo demás, que las razones expuestas impiden igualmente la estimación completa de la demanda en los términos que se interesan en la misma, al margen de no concurrir tampoco los presupuestos para que se pueda conseguir el efecto del artículo 1454 del Código Civil de devolución por duplicado de la cantidad entregada como arras.

Lo que conlleva sea desestimado el recurso de apelación de los demandados y la impugnación del actor, y se confirme en todos sus pronunciamientos la sentencia de instancia.

TERCERO.-

La desestimación del recurso de apelación y de la impugnación conlleva que se impongan a los apelantes las costas causadas en esta alzada correspondiente a la apelación, y al impugnante las de su impugnación (artículos 398 y 394 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por Dª. Penélope y D. Jose Enrique , contra la sentencia dictada el 28 de marzo de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 7 de los de Valencia en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 888/2006.

SEGUNDO.-

SE DESESTIMA la impugnación contra la misma resolución que, a su vez, formula D. Iván .

TERCERO.-

SE CONFIRMA la citada sentencia.

CUARTO.-

SE IMPONEN las costas de esta alzada a la parte apelante las correspondientes a su apelación, y a la impugnante las de la impugnación.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006 , 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 20 de marzo de 2007, 29 de mayo de 2007 y 3 de julio de 2007.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.