Sentencia Civil Nº 667/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 556/2011 de 09 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

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Rollo nº 000556/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 667

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a nueve de diciembre de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000269/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE SAGUNTO, entre partes; de una como demandantes reconvenidos - apelante/s Evaristo y Fidela , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. EDUARDO LOARCE MEDINA y representado por el/la Procurador/a D/Dª ROSA MARIA GOMIS SANCHIS, y de otra como demandada reconviniente - apelado/s PLUMED GARZARAN S.L., representado por el/la Procurador/a D/Dª RAMON CUCHILLO GARCIA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE SAGUNTO, con fecha 14 de abril de 2011, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: DESESTIMAR INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por Evaristo y Doña Fidela , representado por la procuradora DÑA. Rosa María Gomis, contra PLUMER GARZARAN S.L. representada por el Procurador SR.Ramon Cuchillo y debo ESTIMAR y ESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por PLUMER GARZARAN S.L. representada por el Procurador SR. Ramon Cuchillo contra Evaristo y Doña Fidela , representado por la procuradora DÑA. Rosa María Gomis condenando a éstos últimos a abonar la cantidad de 47.604 € en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, declarando el derecho del demandado reconviniente a mantener su poder la expresada cantidad; asimismo la expresa condena en costas a Evaristo y Doña Fidela , ya que han visto desestimadas sus pretensiones en la demanda y en la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 30 de noviembre de dos mil once para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de los demandantes contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que incurre en incongruencia e infringe el artículo 1303 del CC , por lo que interesa su revocación y, por contra, se dicte nueva sentencia que estime la demanda y condene a la demandada al pago de 47.604 €.

Entrando en el enjuiciamiento del motivo de apelación, este tribunal debe referirse a la pretensión ejercitada, oposición de la demandada y sentencia dictada, al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) Los demandantes formalizaron en fecha 12 abril 2006 dos contratos de reserva de promoción con la entidad Kalon Herver, intermediaria de la demandada, cuyo objeto eran dos viviendas sitas en la CALLE000 número NUM000 de Puerto Sagunto, NUM001 NUM002 y NUM003 NUM002 , cuyo precio era de 158.673 € cada una, habiendo realizado las entregas a cuenta que se detallan en los hechos primero, segundo y tercero lo que motivó la formalización de sendos contratos de compraventa en fechas 27 mayo 2006 y 31 julio 2006 en los que se aminoraba el precio inicial de la compra con las cantidades entregadas a cuenta que ascienden a 47.604 €, que es el importe que se reclama; se alega que, a consecuencia de no obtener la subrogación en el préstamo hipotecario que grababa la promoción, como se acredita con la comunicación remitida por la camisa, folios 112 y 113, se puso en conocimiento de la demandada, parte vendedora, la que en fecha 31 diciembre 2008 remitió la carta que obra al folio 22 en la que se comunicaba: "En relación con los contratos de compraventa de viviendas sitas en planta NUM003 y ático de la CALLE000 , NUM004 de Puerto Sagunto, firmados en Sagunto el día 27 mayo 2006, y al no haberse cumplido las estipulaciones de los mismos, les comunicamos nuestra decisión de anular los contratos anteriormente mencionados", en fecha 12 enero 2009 los demandantes remitieron buro fax a la demandada, documento unido al folio 25, en el que con referencia al buro fax remitido el 31 diciembre 2008 en el que se comunicaba la decisión de anular los contratos, se aceptaba la anulación, rogándole que antes del 27 enero 2009 procedieron a ingresar las cantidades entregadas por los demandantes en base a los referidos contratos anulados, no obteniendo respuesta; se suplica la condena de la demandada al pago de 47.604 € a que ascienden las cantidades entregadas a cuenta del precio de los contratos de compraventa; b) La demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención; en cuanto a la oposición a la demanda se alegó que los demandantes incumplieron el pago de 7934 € en cada uno de los contratos previstos para diciembre de 2006, por lo que la carta remitida el 31 diciembre 2008 resolvía los contratos por incumplimiento de la obligación de pago, razón por la que no procedió a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta y en cuanto a la no obtención de financiación ignoraban las gestiones realizadas por los demandantes, por lo que suplicaba se desestimara la demanda; en la demanda reconvencional se interesaba la condena de los demandantes a indemnizar en el importe de 49.814,79 € a compensar con los 47.604 € que se corresponden con las cantidades entregadas por los compradores, detallando las partidas que integraban la indemnización de daños y perjuicios por los conceptos de intereses devengados por los pagos que debían haber realizado los demandantes, honorarios satisfechos a la intermediaria de las ventas, intereses satisfechos por la hipoteca y, por último, por reducción del valor de los inmuebles, por lo que suplicaba se estimaran dichas partidas y se compensaran con las cantidades entregadas a cuenta del precio por los demandantes; c) Los demandantes se opusieron a la demanda reconvencional, alegaron que la anulación de los contratos fue aceptada por ambas partes sin consecuencia pecuniaria para ellos y, en cuanto a las partidas indemnizatorias, oponía que no respondía a un cálculo real del perjuicio sufrido, por lo que interesaba se desestimara la reconvención; d) La sentencia de instancia desestimó la demanda y estimó la reconvención, declarando el derecho del demandado reconviniente a mantener en su poder la cantidad de 47.604 € condenando en costas a los demandantes.

SEGUNDO.- La parte apelante articula dos motivos de apelación, en el primero se plantea la posible incongruencia de la sentencia con infracción del artículo 218 de la LEC al resolver el procedimiento por motivos no alegados por la parte, anulación del contrato frente a resolución, y en el segundo se plantea la infracción del artículo 1303 del CC unido un error de valoración del documento 8 de los aportados con la demanda, carta remitida por la demandada en fecha 31 de diciembre de 2008, por la que comunicaban la decisión de anular los contratos anteriormente mencionados.

A.- Incongruencia.

El primer motivo de apelación, incongruencia de la sentencia, ha de desestimarse pues la sentencia no sólo debe tener en cuenta los fundamentos de derecho de la demanda, sino también las alegaciones de la demandada y, especialmente, de la reconvención, desprendiéndose de las actuaciones que ésta sostiene que el contrato fue resuelto por incumplimiento de la parte demandante, por lo que si la sentencia estimó esa posición en modo alguno puede ser calificada de incongruente atendiendo a que el artículo 218 de la ley establece: "Las sentencias deben ser claras y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas se exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho de derechos distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes". En la fase de alegaciones quedó patente la distinta posición de las partes en cuanto al alcance interpretativo de la comunicación de 31 de diciembre de 2008, mientras que la demandante entiende que se comunicaba la anulación con los efectos inherentes a la nulidad de los contratos, artículo 1303 del código civil , la demandada sostiene que se comunicaba la resolución por incumplimiento con los efectos previstos en el artículo 1124 del CC , por lo que el hecho de que la sentencia estime que se comunicaba la resolución, no por ello es incongruente pues resuelve en el marco de las alegaciones y fundamentos de derecho aportados por las partes.

B.- Anulación-Resolución.

En el segundo motivo de apelación se plantea lo que, a criterio de este tribunal, constituyen la cuestión controvertida en la instancia, es decir, el alcance interpretativo que debe otorgarse a la comunicación de 31 diciembre 2008, en la que literalmente se indicaba: "... y al no haberse cumplido las estipulaciones de los mismos, les comunicamos nuestra decisión de anular los contratos anteriormente mencionados", respecto a la que existe dos posiciones contradictorias, los demandantes lo califican de anulación, asimilable en cuanto a los efectos a la nulidad, la demandada a resolución por incumplimiento de los compradores, en particular el pago previsto para diciembre de 2006 por importe de 7.934,00 € en cada uno de los contratos. Revisado el procedimiento, este tribunal considera lo siguiente: a) Con independencia de las novaciones que, a consecuencia de cada pago parcial, se realizaba en los contratos, sin duda imputable a la demandada, los contratos que rigen la relación entre las partes, cuyo objeto era la compraventa de dos viviendas, es el formalizado el 31 julio 2006, unido a los folios 15 a 20, de cuyo contenido destacamos que ninguna previsión existe respecto a las consecuencias del incumplimiento por causa imputable a los compradores o a la vendedora, por lo que las consecuencias de la anulación o de la resolución, según el caso, son las previstas en el CC, artículos 1303 y 1124 y 1504 , respectiva mente; b) No constituye cuestión controvertida el hecho de que los demandantes entregaron a cuenta del precio de las dos compraventas el importe de 47.604 €; c) La entidad La Caixa tenía constituida a su favor hipoteca inmobiliaria que afectaba a la promoción, y rechazó la petición de subrogación solicitada por la demandante en fecha 25 abril 2008, folio 112 y 113 de las actuaciones: d) En fecha 29 de mayo de 2007 se certificó el final de obra, y no consta que la demandada dirigiera comunicación a los demandantes para formalizar la escritura pública de compraventa, hasta que el 31 diciembre 2008 remitió la carta en la que comunicaba la anulación de los contratos anteriormente mencionados; e) Los demandantes mostraron su conformidad a la anulación del contrato y solicitaron por carta de 12 de enero de 2009 la devolución de los importes entregados a cuenta del precio.

Ya hemos señalado que los contratos de compraventa que rigen la relación entre las partes no contemplan previsión alguna respecto a las consecuencias económicas del incumplimiento de la compradora o vendedora, por lo que debemos acudir a las normas del CC tanto para la interpretación de la carta de 31 diciembre 2008 como de la contestación a la misma de fecha 12 enero 2009, en las que ,atendiendo a su sentido literal, la parte vendedora comunicaba la anulación de los contratos, y aún que alegaba de forma genérica que no se habían cumplido las estipulaciones de los mismos, no especificaba cuáles eran las incumplidas y, en su caso, no ofrecía una oportunidad de cumplimiento, por lo que de su contenido no se desprende que los compradores hubieran incumplido obligación alguna; la respuesta que los demandantes, en su condición de compradores, dieron a esa comunicación, no ofrece tampoco duda interpretativa pues se aquietaban a la anulación cuyo efecto es la devolución de las prestaciones realizadas, en este caso la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. La parte demandada, desde la recepción de la carta de 12 enero 2009, mantuvo silencio, no contesta a la misma aduciendo las razones por las que no devuelve los importes entregados a cuenta del precio, y crea una situación de incertidumbre para la parte compradora que se ve obligada a interponer la demanda que rige este procedimiento, cuyo planteamiento es el de solicitar la devolución de los importes entregados con fundamento en el artículo 1303 del CC que regula las consecuencias de la nulidad de una obligación, a la que asimila la declaración de anulación, más bien de resolución consentida por ambas partes cuya lógica consecuencia es la no aplicación de penalizaciones y la devolución de los importes percibidos a cuenta del precio. Es más, consta acreditado en las actuaciones que la entidad financiera La Caixa denegó la subrogación en los préstamos hipotecarios constituidos por la promotora y que ésta fue la causa real de que no se formalizara la escritura pública de compraventa en la fecha prevista en el contrato, 30 diciembre 2007, y se mostrara pasiva hasta el 31 diciembre 2008 sin remitir a los demandantes comunicación o requerimiento alguno para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. En cuanto al importe de 7.934 € que, de acuerdo con la contestación a la demanda, constituye la causa de la resolución del contrato por incumplimiento de los compradores, este tribunal debe señalar que la demandada no concretó cuál era la causa de incumplimiento que determinaba la anulación del contrato, que no se ha dirigido comunicación o requerimiento para que los demandantes pagaran ese importe en la fecha prevista en el contrato, y si la demandada optó por la anulación omitiendo la posible causa del incumplimiento, su consecuencia es la obligación de devolver los importes recibidos a cuenta del precio, aquitándose a esa consecuencia los compradores a través de su buro fax de 12 enero 2009.

No se comparte el criterio de la juzgadora de instancia que acoge la posición de la demandada de que lo realmente interesado por la parte en la carta de 31 diciembre 2008 no era la anulación del contrato sino la resolución por incumplimiento, por las siguientes razones: a) La carta de 31 diciembre 2008 no especifica qué obligación es la incumplida por lo que los compradores desconocen la posible causa que justifica un efecto distinto al que se desprende de la literalidad de la comunicación; b) Los contratos de compraventa no contemplan ninguna previsión sobre las consecuencias económicas del incumplimiento contractual, ya de los compradores ya de la vendedora, por lo que debe acudirse a las normas generales de las obligaciones y contratos, c) Para que se estime que una parte ha incumplido el contrato, en este caso la compradora, debe acreditarse una voluntad obsttativa y rebelde al cumplimiento del contrato que frustre la finalidad perseguida por los contratantes, por lo que, si en este caso se concreta en el impago de 7934 € en diciembre de 2006 para cada uno de los contratos, la pasividad de la demandada desde dicha fecha hasta que remite la carta del 31 diciembre 2008 no permite tal calificación pues siquiera fueron requeridos para su pago, por lo que la parte vendedora aceptaba esa situación de hecho hasta el momento de formalizar la escritura pública de compraventa; d) El rechazo de la solicitud de subrogación en los préstamos hipotecarios, abril de 2008, constituye la causa de la imposibilidad de formalizar la escritura pública de compraventa, y ante la ausencia de regulación contractual, la consecuencia lógica es la devolución de las prestaciones entre las partes de conformidad con el artículo 1303 del CC que establece: "Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia de contrato, con sus frutos y el precio con los intereses, salvo lo que se disponen los artículos siguientes ", y debe aplicarse analógicamente al ser la parte vendedora la que anula los contratos, aquitándose a dicha calificación la parte compradora. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencia de 26 enero 1999 , ha declarado que: "al ser anulada la obligación, debe procederse a la restitución volviendo ex tunc a la situación que antes existía"; e) De aceptarse la tesis de la demandada, de que la carta del 31 diciembre 2008 comunicaba la resolución del contrato por incumplimiento de la parte compradora, ante la falta de previsión contractual de sus consecuencias, debe aplicarse en el artículo 1504 del CC , en el sentido de que para estimar resuelto el contrato de compraventa de los inmuebles por incumplimiento de la parte compradora por falta de pago del precio, debe haber sido requerido el comprador notarial o judicialmente y es el requerimiento previo del vendedor lo que da por resuelto el contrato, de ahí que si no ha existido requerimiento previo a los demandantes para el pago del importe de 7.934 € no puede sustentarse la resolución por incumplimiento que es incompatible con lo pretendido en la reconvención en la que se pretende compensar el importe recibido con los daños y perjuicios, lo que tácitamente equivale a admitir que debe devolver la prestación recibida.

A modo de conclusión, este tribunal declara que la carta de 31 diciembre 2008 comunica la anulación de los contratos y su efecto es el previsto en el artículo 1303 del CC , que no es admisible la resolución contractual por incumplimiento de los compradores por falta de pago parcial del precio al no haber sido requeridos ni haberles dirigido comunicación a tal efecto, que la pasividad de la demandada desde el 12 de enero de 2009 en que recibe la carta de los compradores aceptando la anulación refuerza esa calificación y no la de resolución por incumplimiento, por último, no se aprecia en la conducta de los demandantes una voluntad obstativa al cumplimiento del contrato, máxime cuando la demandada no dirige comunicación o requerimiento alguno, siquiera para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en la fecha contractualmente prevista.

En atención a las consideraciones expuestas procede estimar el recurso y revocar la sentencia de instancia, dictando otra por la que se estima la demanda y se condena a la demandada al pago de 47.604 €, desestimando la demanda reconvencional.

TERCERO- * Al estimarse la demanda, y desestimarse la reconvención que solicitaba una compensación con el importe reclamado, las costas de primera instancia se limitan a las de la demanda, de conformidad con el artículo 394-1 de la LEC , sin que proceda especial pronunciamiento en cuanto a las causadas por la reconvención. De conformidad con el artículo 398-2 de la LEC , al estimar el recurso, no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. Rosa María Gomis Sanchis en representación de D. Evaristo y Dª. Fidela contra la sentencia de fecha 14 de abril de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Sagunt , debemos revocarla y, en su lugar, se dicta otra por la que: "Estimamos la demanda instada por D. Evaristo y Dª. Fidela y condenamos a PLUMED GARZARAN S.L. al pago de CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUATRO EUROS ( 47.604 €) e intereses legales, imponiéndole las costas de la instancia. Desestimamos la demanda reconvencional instada por PLUMED GARZARAN S.L. y absolvemos a D. Evaristo y Dª. Fidela de la pretensión ejercitada, sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de la instancia. Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de segunda instancia."

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casación al en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3º y 477- 3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a nueve de diciembre de dos mil once.