Sentencia CIVIL Nº 667/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 781/2018 de 27 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

ROLLO Nº 781/18
SENTENCIA Nº 667/2018
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
Dª Mª ANTONIA GAITÓN REDONDO
Magistrados
D. JOSE LUIS GÓMEZ MORENO MORA
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
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En la ciudad de VALENCIA, a veintisiete de diciembre de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dª Mª FE
ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Valencia,
con el nº 1068/2017, por Dª Paloma y D. Mario representados en esta alzada por la Procuradora Dª Rosa Mª
Correcher Pardo y dirigidos por la Letrada Dª Edelmira Roig Alemany contra D. Maximino representado en
esta alzada por la Procuradora Dª Inmaculada Carmen Sánchez Quintana y dirigido por el Letrado D. Ignacio
García López, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Maximino .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 10 de Valencia, en fecha 17/4/18 , contiene el siguiente: 'FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Mario y Dª. Paloma contra D. Maximino : 1º) Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Valencia, AVENIDA000 nº NUM000 , puerta NUM001 . NUM002 ) Condeno al demandado a abonar a la parte actora la cantidad de mil seiscientos cincuenta y cinco euros con nueve céntimos (1.655,09 €), más el interés legal de la misma desde el 19 de septiembre de 2017. 3º) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Maximino , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 12 de diciembre de 2018.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Mario y Dª Paloma formularon demanda de juicio de desahucio por falta de pago mas reclamación de rentas y gastos de suministros contra D. Maximino y con fundamento en que el 13 de mayo de 2016 le fue arrendada la vivienda sita en AVENIDA000 NUM000 -pta NUM003 por una renta de 375 euros/mes, adeudando las rentas de los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2017, más recibo de gas y agua lo que asciende a 1.655'09 euros. El demandado se opuso a la demanda alegando que en fecha 24 de septiembre de 2017 hizo entrega de las llaves, devolviendo la posesión, entrega que se hizo dejando las llaves en el buzón donde residían los demandantes, no pudiéndolo realizar de otro modo al negarse a recibirlas y además interesa la compensación con el importe de 500 euros de la fianza, por lo que la cantidad adeudada debe quedar en 1.155'09 euros. La sentencia estimó en parte la demanda, declaró resuelto el contrato, condenando al pago de 1.655'09 euros. Contra dicha resolución formula recurso de apelación D.

Maximino e impugnación D. Mario y Dª Paloma .



SEGUNDO .- Razones de sistemática procesal aconsejan analizar en primer lugar la impugnación de los demandantes que la sustentan en que el contrato no quedó resuelto al no haber acuerdo entre las partes y a falta de este debe ser la autoridad judicial quien resuelva el contrato, y que no resulta procedente la devolución de la posesión con dejar las llaves en el buzón. Examinadas las actuaciones la impugnación ha de ser estimada por lo que a continuación se expone. La sentencia de instancia estimó la acción de desahucio y estimó en parte la acción de reclamación de cantidad al considerar que se había probado el impago de renta, pero no en el tiempo y cuantía que se decía en la demanda, declaró resuelto el contrato y dio por valido que era suficiente para la extinción del contrato el poner en conocimiento del arrendador que ha dejado las llaves en el buzón. El 25 de septiembre de 2017, después de interpuesta la demanda, que lo fue el 19 de septiembre de 2017, el demandado manda un wasap al demandante comunicándole que le ha dejado las llaves en el buzón, a lo que el demandante se opuso, no aceptando la posesión sin verificar el estado de la vivienda. El hecho de haber depositado las llaves en el buzón de la vivienda arrendada, o de comunicar tal circunstancia, no puede estimarse como una entrega y puesta a disposición de la propiedad de la vivienda arrendada. El artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, lo que supone que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil . El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora. Es más, la 'simple' aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios ( STS. 1019/2007 de 10 de octubre ). Consecuencia de todo lo expuesto no cabe sino concluir que el dejar las llaves en el buzón no constituye acto de devolución de la posesión. Llegados a este punto queda por determinar el importe a abonar por el demandado. La esencial obligación del pago de la renta, ex art. 1555.1 del Código Civil , se mantiene durante todo el desarrollo del contrato, y aún después de su resolución, hasta la plena recuperación de la posesión por el arrendador, aunque en concepto de indemnización de daños y perjuicios -por no disponer el arrendador de la posesión- o como simple contraprestación por el uso; y a partir de la recuperación plena de la posesión, se inicia la 'liquidación' de la relación arrendaticia. Por lo que lo relevante para decidir la fecha hasta la que deben abonarse las rentas a la arrendadora no es el momento en que el arrendatario desocupa o abandona la vivienda, sino el momento en que devuelve a la arrendadora la posesión del inmueble, que será el momento del lanzamiento por lo que difícilmente puede fijarse la entrega de la posesión en un momento anterior.



TERCERO.- El recurso de apelación del demandado se limita a la no compensación del importe de la fianza. El recurso no puede tener acogida. En relación a la pretendida compensación del importe de la fianza decir, que no consta cláusula contractual alguna que permita aplicar la fianza al impago de mensualidades, siendo la función de aquella, entre otras, servir de garantía para cubrir la reparación de posibles daños en la vivienda, ello sin perjuicio de la facultad que tiene el demandado de reclamar el importe de la fianza una vez resuelto el contrato y devuelta la vivienda a la propiedad, de forma que la finalidad de la misma es que responde para el cumplimiento del contrato y solo podrá aplicarse al pago de rentas cuando no existan otras responsabilidades pendientes, por lo que la aplicación de la fianza que pretende el demandado al pago de las rentas ha de ser rechazado debiendo diferirse para otro procedimiento lo relativo a la devolución de la fianza y la reclamación de los desperfectos o daños causados a la vivienda al terminar el arrendamiento. Procediendo por todo lo expuesto la desestimación del recurso de apelación y la estimación de la impugnación.



CUARTO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimación del recurso de apelación del demandado motiva la imposición de las costas de esta alzada a dicha parte y sin que proceda efectuar expresa imposición de costas en esta alzada respecto de las costas causadas por la impugnación de los demandantes al haber sido estimada. En cuanto a las costas de primera instancia se imponen al demandado al estimarse la demanda y en aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Maximino y estimamos la impugnación formulada por D. Mario y Dª Paloma , ambos contra la sentencia de 17 de abril de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº10 de Valencia , en autos de juicio verbal de desahucio más reclamación de rentas seguidos con el nº1068/17, que se revoca en parte y se condena al demandado además al pago de las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la posesión, así como al pago de las costas, confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada causadas por su recurso y sin hacer expresa imposición de las devengadas por la impugnación. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de interponer mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la sentencia que antecede, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia. Doy fe.