Sentencia Civil Nº 668/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 12/2007 de 10 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 12/2007-A

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 715/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 23 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 668

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diez de diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 715/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 23 Barcelona, a instancia de D. Cosme , contra Dª. Juana ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de julio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Cosme contra Dª Juana condeno a la demandada a abonar la cantidad de 15.193,29 euros e intereses legales desde la presentación de la demanda, sin que proceda expresa condena en costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 2 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.-. - Con la demanda inicial el actor, propietario de un local de negocio, se dirige contra la arrendataria una vez resuelto el contrato de arrendamiento concertado sobre el mismo suscrito en 1.8.2000 por un plazo de 5 años, en reclamación de la suma de 20.956'7 euros, por los conceptos de rentas devengadas y no pagadas desde abril hasta septiembre de 2004 -momento de la resolución y entrega de la posesión-, indemnización de daños y perjuicios derivados del desistimiento o resolución unilateral del contrato que cuantifica en una mensualidad de renta por cada uno de los meses que quedaban por transcurrir hasta la finalización del plazo pactado, y el coste de vaciar el local por una empresa especializada. La demandada, tras alegar la existencia de un pacto o transacción para la resolución del contrato que, de acuerdo con lo convenido, hace improcedente la reclamación efectuada , se opone, además, ésta por cada uno de los conceptos señalados.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena a la demandada al pago de la suma de 15.193'29 euros.

Frente a dicha resolución se alzan ambas partes interponiendo sendos recursos de apelación. La parte actora impugna el pronunciamiento por el que se estima solo de manera parcial la reclamación efectuada en concepto de indemnización por los daños y perjuicios derivados del desistimiento de la arrendataria. A su vez, ésta impugna todos y cada uno de los pronunciamientos contenidos en la sentencia, de una parte la declaración de que no se considera probado el pacto resolutorio invocado y por otra la estimación de cada uno de los conceptos por los que se reclama.

En consecuencia, el debate en esta instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO. - Atendidos los términos en que se ha planteado el debate, el primer punto a examinar es si existió el pacto resolutorio invocado por la demandada y, en su caso cuales fueron sus términos.

Tras un nuevo y definitivo examen de cuanto se ha aportado y practicado en autos por parte del tribunal, éste comparte las conclusiones alcanzadas por la Juzgadora de instancia, no pudiendo considerarse suficientemente probado que se perfeccionara un acuerdo entre las partes sobre la resolución del contrato. El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse (art. 1254 CC ) y aquél se perfecciona (y desde entonces obliga) por el mero consentimiento (art. 1258 CC ), manifestándose el consentimiento por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (art. 1262 CC ) y en el presente supuesto no queda probada la concurrencia de la oferta y la aceptación.

Ciertamente, de lo actuado resulta que en ningún momento el arrendador se negó a aceptar la resolución unilateral propuesta por la arrendataria, pero igualmente resulta que no existió acuerdo de voluntades respecto a las consecuencias derivadas de dicho desistimiento, y especialmente la discrepancia, que impidió que pacto se perfeccionara, se centró en la cuestión relativa a la retirada de instalaciones, mobiliario y enseres del local.

En definitiva, el motivo de impugnación debe decaer al compartir el tribunal la apreciación probatoria del Juzgado de instancia.

TERCERO.- Es preciso señalar que la doctrina científica ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento unilateral como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) cuando la ley expresamente atribuya a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desistir; b) cuando dicha facultad se encuentre expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación, y c) cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de tracto sucesivo, que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente se ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio (art. 1254 C.C .) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (art. 1258 CC), teniendo también, como dice el art. 1091 CC , sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (art. 1256 CC ); por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar la vivienda antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole la vivienda antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado.

Más en concreto, la vigente LAU permite al arrendatario desistir del contrato cuando se trate de arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y se dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (art. 11); fuera de estas condiciones, el desistimiento por parte del arrendatario no merece una regulación específica en la nueva ley, por lo que el mismo no es aplicable al supuesto de autos al no concurrir los presupuestos de hecho de la norma.

Siendo el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, de modo que impone al arrendatario actos de ejecución reiterada durante cierto tiempo, en este caso el pago de la renta a primeros de cada mes durante toda la vida del contrato, devengándose las mensualidades a medida que éste se desarrolla y no al inicio del contrato y de una sola vez, y no reconociendo la vigente LAU al inquilino la facultad de desistimiento, salvo en el caso reseñado, en caso de que el inquilino abandone la vivienda antes de la finalización del plazo, tanto si se encuentra el contrato en el período de duración inicial como en cualquiera de las prórrogas anuales, incurre en un incumplimiento contractual, que se incardina en el ámbito genérico de los incumplimientos contractuales, por lo que se rige por los arts. 27 de la L.A.U. y 1256, 1258, 1124 y 1101 del C.C ., por lo que el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato (ante el desistimiento el arrendador no viene obligado a aceptar la resolución del contrato), con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos (art. 27.1 LAU y 1124 CC), en el bien entendido que dicho resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza lógicamente sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de los dispuesto en el art.1214 C.C ., pudiéndose aplicar incluso los criterios moderadores del art. 1103 C.C ..

En el supuesto de autos no existe una resolución de mutuo acuerdo, sino un desistimiento (resolución unilateral y voluntaria) de la arrendataria, ante el cual el arrendador ha optado por aceptar la resolución, por lo que, además de las obligaciones derivadas de la relación contractual, la arrendataria deberá responder de los perjuicios ocasionados al arrendador como consecuencia de éste.

Por otra parte no puede acogerse la alegación de la arrendataria acerca de que debe excluirse su responsabilidad al derivar el cierre del local de un cúmulo de circunstancias (el embarazo de la arrendataria, las dificultades económicas que atravesaba el negocio y el cambio de normativa municipal que regulaba el sector relativo a la actividad que se desarrollaba en el local) que constituyen un supuesto de fuerza mayor. La fuerza mayor y el caso fortuito son efectivamente en nuestro derecho causa de exención de la responsabilidad, estableciendo el art. 1105 CC que "nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables", norma que no hace sino consagrar el principio inveterado plasmado en la máxima "casum dominas" (el caso fortuito lo soporta el dueño). El caso fortuito y la fuerza mayor se aplican tanto en el ámbito de las obligaciones contractuales como extracontractuales y aluden a sucesos o eventos ajenos a la voluntad del deudor que hacen imposible el cumplimiento de una obligación previamente contraída o impiden el nacimiento de la que conforme a los arts. 1093 y 1902 y ss C.C . pueda sobrevenir, debiendo existir entre el daño producido y el evento que lo produjo un nexo de causalidad eficiente (SSTS 18.11.1980, 17.5.1983 , entre otras). En todo caso estos sucesos habrán de ser impensables o irresistibles, o al menos imprevisibles, lo que habrá de ser apreciado en relación con las circunstancias concurrentes y la diligencia exigible, señalando la doctrina en las hipótesis de eventos naturales cuya producción es extraña a la esfera del deudor, que la consideración como caso fortuito no debe producirse de manera automática y necesaria, sino que habrá de valorarse la capacidad de previsión dentro de los márgenes estadísticos o de la frecuencia de tales hechos. Por último es preciso resaltar que la prueba del caso fortuito o fuerza mayor corresponde al deudor, pues al oponerse aquél se alega la extinción de la obligación, y quien excepciona ésta debe probarla. Es claro que las circunstancias más arriba expuestas no son encuadrables en este concepto.

CUARTO. - Sentado, pues, que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato por desistimiento de la arrendataria, resta únicamente determinar las consecuencias jurídicas de dicha resolución. Este pronunciamiento ha sido impugnado por ambas partes litigantes; no obstante el tribunal, tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, comparte los razonamientos de la juez a quo, por lo que la sentencia de instancia ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, que no han sido desvirtuados por las alegaciones de las recurrentes, en respuesta a las cuales es preciso señalar:

a- Respecto de las rentas adeudadas.

En primer término es preciso destacar que, como se ha indicado, no basta la mera manifestación del arrendatario de dar por resuelto unilateralmente el contrato para que éste se extinga, por lo que el mismo se mantiene vigente mientras el arrendador no acepte la resolución, aceptación que no le es exigible al no estar así previsto ni en la ley ni en el propio contrato. Así pues, no constando la aceptación de la resolución por parte del arrendador hasta la celebración del acto de conciliación en fecha 29.9.2004, el contrato se mantuvo en vigor hasta dicha fecha. Es más, es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por último en el presente supuesto no puede entenderse en modo alguno que el local se encontrara a disposición del arrendador desde el mes de mayo, ya que el ofrecimiento de las llaves efectuado por la arrendataria se encontraba condicionada a un previa renuncia del arrendador a cualquier indemnización, por lo que en modo alguno puede entenderse que las llaves (y con ellas la finca) se encontraran a su disposición. Por todo ello el motivo decae.

b- Respecto de la indemnización derivada del desistimiento.

Esta partida ha sido objeto de impugnación por ambas partes litigantes.

En el supuesto de autos, ha mantenerse la valoración realizada por la Juzgadora de instancia. En aplicación de las premisas sentadas en el fundamento anterior (el resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de los dispuesto en el art.1214 C.C ., pudiéndose aplicar incluso los criterios moderadores del art. 1103 C.C .), se considera acreditado que el arrendador ha sufrido perjuicios derivados de la resolución por parte del arrendatario al ver frustradas sus legítimas expectativas el resolverse con más de un año de anticipación un contrato que había sido concluido por cinco, habiendo quedado como consecuencia el local desocupado y sin que por el arrendador se pudiera volver a alquilar durante cierto período de tiempo, que no ha sido concretado, por ello al proceder a la valoración de los perjuicios y a la fijación de la indemnización deberán tenerse en consideración las circunstancias concretas concurrentes, que se han desarrollado en el fundamento anterior, estimándose prudente la fijación de la indemnización en tres meses de renta (en mes por el tiempo en que se tardó en vaciar y limpiar el local, y otros dos meses que se aprecian como periodo razonable para volver a arrendarlo). No puede acogerse la pretensión del demandante de que, dado que no se ha procedido efectivamente a arrendar el local hasta el momento previsto para la finalización del contrato, la indemnización debe ascender al importe de las rentas que se hubieran devengado en todo el período que quedaba por cumplir, ya que: (1) entender que el desistimiento de un contrato conlleva la obligación de indemnizar a arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo que restaba por cumplir, supone una clara ventaja para el arrendador que va más allá de un simple resarcimiento por los perjuicios que el incumplimiento contractual le ha supuesto, constituyendo incluso un enriquecimiento injusto, ya que, amén de recuperar la posesión del local, percibe de una sola vez y sin tener que esperar el transcurso del tiempo la misma cuantía que hubiera percibido a lo largo de la duración del contrato, solución que además resulta mucho más gravosa por el arrendatario que obligarle al mantenimiento y cumplimiento del contrato en su integridad, (2) el arrendatario debe responder (y, por tanto, indemnizar por ellos al arrendador) de los perjuicios que le sean imputables, es decir, de aquellos que tienen su causa directa en su incumplimiento, no siéndole atribuible que la prolongación del período en que el local ha tardado en arrendarse por la incidencia de otras circunstancias absolutamente ajenas al mismo (p.e. problemas de salud del propio arrendador o la realización de obras en la finca en que se ubica el local o incluso en el propio local por razones independientes a la finalización anticipada del contrato), es más, en el supuesto de autos no consta que el propietario haya llevado a cabo actividad alguna tendente a alquilar nuevamente el local, por lo que no puede obligarse al arrendatario a indemnizar a aquél por los perjuicios causados por su propia pasividad o desidia, y ello no tanto porque el perjudicado tenga la obligación de minimizar los daños (lo que, por otra parte , impone la buena fe) sino por una cuestión de nexo causal.

c- Respecto al coste de los trabajos de vaciado del local.

Las peceras, acuarios y restantes instalaciones y enseres existentes en el local no pueden considerarse obras realizadas que deban quedar en beneficio del mismo, sino que se trata de elementos adscritos a la explotación del negocio que regentaba la demandada, necesarios para el desarrollo de su actividad, negocio que, según admite la propia demandada, adquirió por traspaso del anterior arrendatario. Son, por tanto, propiedad de la demandada y deben ser retirados por la misma a la finalización del contrato, ya que no sólo pueden ser retirados sin menoscabo del local sino que no suponen mejora alguna para el mismo. En cuanto al importe de dicha partida, el actor acredita mediante la aportación de factura y recibo, que fueron ratificados en comparecencia (según prueba cuya práctica se acordó en la audiencia previa, aquietándose ambas partes a esa decisión judicial) por su autor, que tal fue el coste de vaciar el local y tasas de vertedero y que había pagado su importe, por lo que debe condenarse al pago de dicha suma a la demandada, la cual no ha acreditado ni ha aportado contraprueba alguna acerca de que el importe de la factura sea excesivo o comprenda otros trabajos distintos del vaciado del local y que no deban ser asumidos por la misma. Nuevamente, el motivo decae.

Por todo cuanto antecede, procede la desestimación de los recursos y la confirmación de la sentencia. Ello no obstante, se observa que la sentencia de instancia incurre en una omisión al no deducir, de acuerdo con lo peticionado con la actora, del total reconocido por la sentencia la cantidad de 2.103 '54 euros, importe de la fianza constituida en su día. En consecuencia, procede subsanando dicha omisión, fijar la suma a cuyo pago se condena a la demandada en la cifra de 13.089'75 euros.

QUINTO.- Siendo desestimados ambos recursos de apelación, procede condenar a las partes al pago de las costas ocasionadas en la segunda instancia por sus respectivos recursos (art. 398.1 )

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Cosme y DESESTIMANDO asimismo el deducido por la representación procesal de Dª Juana contra la sentencia de fecha 6 de julio de 2006 dictada en el procedimiento ordinario núm. 715/05 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 23 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 23 de Barcelona, SE CONFIRMA dicha resolución, si bien la suma a cuyo pago se condena a la demandada se fija en 13.089'75 (TRECE MIL OCHENTA Y NUEVE CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS) EUROS, con imposición a ambas partes de las costas devengadas por sus respectivos recursos.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.