Sentencia Civil Nº 669/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 472/2007 de 11 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISIETE

ROLLO Nº 472/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 1464/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE MATARO

S E N T E N C I A N ú m. 669/07

Iltmos. Sres.

D. JOSE FRANCISCO VALLS GOMBAU

Dª AMELIA MATEO MARCO

Dª MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA

En la ciudad de Barcelona, a once de diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecisiete de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1464/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró, a instancia de CLAS HABITAT S.A., contra Dª Melisa Y Luis Manuel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de Febrero de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Don Joan Manuel Fábregas Agusti en nombre y representación de CLASS HABITAT S.A. debo absolver y absuelvo de todos los pedimentos contenidos en la misma a Don Luis Manuel y Doña Melisa , representados por el procurador Don Francesc Mestres Coll, con condena en costas para la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DIECINUEVE DE NOVIEMBRE ACTUAL.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª AMELIA MATEO MARCO.

Fundamentos

Se aceptan en lo sustancial los de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La actora, Class Habitat, S.A., que suscribió con los demandados, Sres. Luis Manuel - Melisa un contrato de arras, el día 15 de mayo de 2003, para la compraventa de una casa unifamiliar, completado con una addenda otorgada el día 10 de diciembre de 2003, reclamó de aquéllos la devolución por duplicado de las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales, así como de las otras cantidades pagadas en interés de aquéllos en virtud de los pactos a que llegaron en la Addenda, por incumplimiento, (intereses del préstamo hipotecario que gravaba la finca), lo que fundó en el art. 1.124 CC ., en relación con el art. 1454 CC .

La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda, contra la que ahora se alza la demandante alegando en síntesis que se ha de tener en cuenta como circunstancia fundamental que el contrato suscrito no era de simple promesa de venta, pues la finalidad era que ella pudiera colocar la finca en el mercado, ya que ésa es su actividad profesional. Alega que se ha producido una valoración errónea de la prueba practicada en cuanto al incumplimiento imputado a los demandados, y, subsidiariamente, para el caso de que se entienda que no ha existido incumplimiento por la otra parte, que la sentencia habría incurrido en incongruencia "extra petita", por lo que debería estimarse parcialmente la demanda.

SEGUNDO.- El contrato suscrito por las partes fue un contrato de arras penitenciales para la compraventa de una casa de los demandados con unas ciertas peculiaridades derivadas del hecho de ser la actora intermediaria inmobiliaria y de que su fin último no era adquirir la casa para ella, sino conseguir su venta a terceros, a lo que se hizo referencia expresa en diversos pactos, entre los que estaba el relativo a la posibilidad de que aquélla cediese su posición contractual a terceras personas, y de que la escritura pública de compraventa se acabase otorgando a favor de persona distinta.

Consecuencia de lo anterior, y por lo que interesa al objeto de este procedimiento, es que los demandados se comprometieron a "mantener" la finca en el estado en que se encontraba cuando se suscribió el contrato (pacto noveno), y a "facilitar la entrada de la parte compradora junto con las personas que crea conveniente, permitiendo las visitas necesarias" (pacto catorce). La obligación de mantenimiento se reiteró en la Addenda de diciembre de 2003, haciéndose constar que "la parte vendedora se obliga realizar el mantenimiento ordinario de la finca"..."quedando relevadas de todas aquellas operaciones de mantenimiento que superen el ordinario de la misma" (pacto noveno).

Estamos pues ante un supuesto de causalización del motivo que llevó a la actora a contratar, en terminología empleada por la Jurisprudencia, que deberá por tanto tenerse en cuenta a la hora de examinar la actuación de la demandada en relación con la posible frustración del negocio que pudo haberse producido para la demandante, como de hecho, ya se tiene en cuenta en la sentencia de primera instancia, por lo que siendo los presupuestos de los parte los correctos, el problema litigioso se centra en la valoración de la prueba practicada.

TERCERO.- La demandante alega que los incumplimientos de la demandada en cuanto a las obligaciones de mantenimiento de la finca y de facilitación de las visitas han frustrado el fin el contrato porque no ha podido colocar la finca en el mercado inmobiliario. Frente a dicha pretensión los demandados, que han negado en todo momento cualquier incumplimiento, alegaron que en realidad el problema estuvo en que la actora comprometió la venta con ellos a un precio muy elevado en relación con el que después vio que podía obtener en el mercado inmobiliario de modo que le era más favorable "prefabricar" un incumplimiento de ellos para poder reclamar el doble de las cantidades entregadas en concepto de arras, que vender realmente la finca.

Quien fue Director General de la actora reconoció en prueba testifical que la oferta que hicieron a los compradores después vieron que era una oferta excesiva, pero si se tiene en cuenta que se acordó con los demandados una rebaja del precio en la Addenda del mes de diciembre, que pasó de 661.113,31 euros a 631.062,71 euros, donde se amplió además el plazo para otorgamiento de la escritura pública, del mes de julio de 2005 hasta el mes de septiembre de ese año, y que la finca después se ofrecía por 115.000.000 pesetas, (691.163 euros), según quedó probado en prueba testifical, es decir, con un beneficio de 60.000 euros para la demandante, no puede entenderse que existiese una situación en la que le resultara más beneficioso que la demandada incumpliese que encontrar ella comprador para la finca.

No obstante lo anterior, tampoco la actuación de la demandante al denunciar los incumplimientos que imputa a los demandados revistió los caracteres propios de quien tiene un interés firme e inequívoco en que la otra parte cumpla las obligaciones que le incumben, como se razonará más adelante.

CUARTO.- El primer incumplimiento que se imputa a la demandada es la falta de mantenimiento ordinario de la finca que se pactó, concretado en el estado del jardín y la piscina.

La actora envió cinco burofaxes remitidos a los demandados entre los días 28 de septiembre y 30 de noviembre, donde se hacía referencia a la falta de mantenimiento de la piscina y el jardín, y además hizo levantar Acta Notarial el día 17 de noviembre de 2004 para hacer constar el estado en que se encontraban.

Si se comparan las fotografías tomadas cuando se suscribió el contrato entre las partes, que son las aportadas como doc. nº 16 de la contestación y las que obran en el Acta Notarial, se aprecian ciertas diferencias, sobre todo en lo que hace a la piscina, que en el Acta Notarial aparece con poco agua y sucia. En cuanto al jardín, lo cierto es que las fotos iniciales no muestran un jardín especialmente bonito y cuidado o de un cierto valor paisajístico. El césped ni siquiera se puede calificar de tal, se trata de una pradera rala, y las plantas están en su etapa inicial, con escaso crecimiento. En las fotografías del Acta Notarial la situación no es significativamente distinta, salvo por lo que se refiere a la piscina, pero en cuanto al jardín se ve la misma pradera rala del inicio, y las plantas tampoco presentan cambios significativos. Puede decirse sin embargo que es un jardín que ha sido cuidado. La escasa pradera está recortada y no se ven crecidas malas hierbas, a diferencia de lo que ocurre en las fotografías aportadas por la actora en el Acto de la Audiencia Previa, las cuales no pueden tenerse en consideración porque se desconoce la fecha en la que fueron tomadas.

Por lo que se refiere a la piscina, el mantenimiento ordinario de la finca, que es a lo que se comprometieron los demandados, no implica la necesidad de que la piscina esté llena y con el agua en perfecto estado, máxime si nos hallamos fuera de temporada estival. Téngase presente que lo que se exigía era mantenimiento, y no un concreto aspecto más o menos estético. Por otra parte, según el Informe de Arquitecto Técnico que aportaron los demandados, mantener la piscina con unos 40/50 cm. de agua, como se mantuvo, evita la degradación del material impermeabilizante, grietas y la pérdida de estanqueidad ante los cambios de temperatura durante los meses de invierno.

Es cierto que los testigos que declararon en el acto del juicio, comerciales que se ocuparon de enseñar la finca, se refirieron al aspecto del jardín como importante en la primera impresión que tienen los clientes, y al mal estado que presentaba el de la casa de autos. Sobre todo el testigo, Sr. Peñalver, aludió a un estado mucho peor que el que reflejan las fotografías incorporadas al Acta Notarial, pero este solo testimonio no es suficiente para concluir sobre el incumplimiento de la obligación asumida por los demandados, con el efecto resolutorio que se pretende, pues para que ello tenga lugar es preciso que el incumplimiento sea de relevancia suficiente para que a consecuencia del mismo se haya frustrado la finalidad pretendida por la actora, que era vender la finca, y tampoco consta acreditado que el estado del jardín y la piscina hubieran sido el motivo de que se hubiera perdido alguna posible venta.

A lo anterior ha de añadirse que los burofaxes a los que antes nos hemos referido, los envió la actora a la dirección de la casa en venta, cuando sabía perfectamente que los demandados la habían abandonado, y si bien es cierto que no consta que los demandados les notificasen otra dirección, de haberle interesado en realidad que llegasen a poder de aquéllos a buen seguro que hubieran podido averiguar su nueva dirección, como explicó una de las testigos que la averiguó, lo que denota que pesaba más el deseo de que quedase constancia del requerimiento que de que efectivamente los demandados enmendasen el posible incumplimiento y se esmerasen en el mantenimiento del jardín.

QUINTO.- Otro tanto cabe decir de la obligación de facilitar las visitas.

Ciertamente, no se ha probado que los demandados impidieran alguna visita, pero tampoco consta que dieran facilidades a la actora para que las llevara a cabo. No proporcionaron un juego de llaves de la casa, a pesar de que se les pidió, lo que dificultó aquéllas una vez que abandonaron la vivienda y se desplazaron a otra localidad, y tampoco proporcionaron el número de teléfono de la persona que las conservaba en la misma población. La relación entre las partes no era fluida, sobre todo a partir de la Addenda de diciembre de 2003, pero no existe prueba concluyente de que se frustraran visitas en un número significativo por esas dificultades. Sólo se han aportado tres fichas de visitas que efectivamente no pudieron realizarse por causa imputable a los demandados. Los empleados y colaboradores de la actora sí que se refirieron a dificultades constantes en su concertación, pero la relación con aquélla hace que no puedan considerarse dichos testimonios como prueba suficiente a tales efectos, habida cuenta además de que la testigo que en un principio colaboraba con la actora y que finalmente acabó vendiendo la casa por cuenta de otra Inmobiliaria manifestó que ella nunca tuvo dificultades para enseñarla. A lo anterior ha de añadirse que también en relación con este alegado incumplimiento la actitud de la actora fue equívoca. Envíar burofaxes a una dirección que sabía deshabitada no es la mejor manera de concertar visitas, como tampoco lo es de denunciar un incumplimiento, según antes se ha razonado, pues también éste se denunció del mismo modo. Además, de los propios documentos aportados con la demanda se desprende que la actora conocía el número de fax del domicilio laboral del codemandado, donde incluso le llegó a enviar un fax para concertar una visita (fol. 72), en contra de su alegación de que la única forma de contactar con los demandados era a través de un teléfono móvil que estaba muchas veces apagado.

En conclusión, a pesar de que consta que hubo ciertas dificultades para concertar visitas en algún momento, tampoco puede concluirse que en razón a las mismas se frustrasen las posibilidades de la actora de vender la finca. Si no consiguió venderla en el plazo de más de dos años que duró la relación, las razones deben ser otras.

No procede pues declarar la resolución por incumplimiento de la obligación analizada.

SEXTO.- Por último, alega la apelante con carácter subsidiario, que se ha producido una incongruencia "extra petita", a consecuencia de la cual debe estimarse siquiera parcialmente la demanda.

Sostiene la apelante que la resolución concluye que el contrato está resuelto con anterioridad a la demanda e imputa a la actora implícitamente un incumplimiento cuando nadie se lo ha pedido, de donde infiere que al no declararse la resolución del contrato por incumplimiento, el mismo se encontraría subsistente pero ella ya no podría cumplir porque la contraria ha vendido la finca. Y, sigue argumentando la apelante, que como ella no ha desistido del contrato y la demandada no ha reconvenido, no se puede aplicar el art. 1454 CC en su contra y si no se devuelven las arras, se están convirtiendo las arras penitenciales en penales, al imponer una pena a la actora que no ha sido solicitada en el juicio. La conclusión sería, según ella, que tendría que resolverse el contrato por desistimiento mutuo en cuyo caso procedería la restitución de las cantidades entregadas.

Ni se ha producido una incongruencia "extra petita", ni resulta admisible el enrevesado razonamiento de la apelante.

Se ha resuelto estrictamente en el marco del debate establecido por las partes. Se ha concluido que no existía incumplimiento imputable a los demandados susceptibles de fundar la resolución contractual que se interesaba, y se ha constatado que la resolución se había producido ya extrajudicialmente. Fue precisamente la actora la que dio por resuelto el contrato al ser requerida por los demandados para otorgar escritura pública, con base en un incumplimiento que no se ha demostrado, y los demandados aceptaron dicha resolución, limitándose a requerirle para que les confirmase que no tenían intención de adquirir la finca, lo que así hizo la hoy apelante.

En esta situación, en que la actora no quiere comprar la finca sin causa alguna que ampare su decisión, nos hallamos ante un desistimiento por su parte que hace que operen las previsiones del art. 1454 CC , sin que para ello sea precisa la reconvención de los demandados, que ya opusieron todas esas circunstancias por vía de oposición.

Procede por todo ello la desestimación el recurso interpuesto.

SEXTO.- Las dudas de hecho que presenta el caso, derivadas de las circunstancias de cumplimiento de las obligaciones contraídas por los propietarios, aconsejan la no imposición de costas, ni en primera instancia (art. 394.1 ), ni en segunda (art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por CLAS HABITAT, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, a excepción de las costas, sobre las que no hacemos pronunciamiento, como tampoco sobre las de la alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.