Sentencia CIVIL Nº 669/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1003/2018 de 26 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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N.I.G.: 0807742120188046071
Recurso de apelación 1003/2018 -P
Materia: Juicio verbal precario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Esplugues
de Llobregat
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 114/2018
Parte recurrente/Solicitante: Adriano , Marina
Procurador/a: Lina Atset Tormo, Miguel Avila Jarrin
Abogado/a: Francisco Javier Jimenez Alcala
Parte recurrida: SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L.
Procurador/a: Francesc Ruiz Castel
Abogado/a: JAVIER POCH SAGNIER, Raquel Maria Montero Fernandez
SENTENCIA Nº 669/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 26 de junio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 1 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 114/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Esplugues de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Lina Atset Tormo en nombre y representación de D. Adriano y el Procurador D. Miguel Avila Jarrin en nombre y representación de Dª Marina contra Sentencia - 03/07/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Francesc Ruiz Castel, en nombre y representación de SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT, S.L..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO: .- Que debo ESTIMAR y ESTIMO la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Francesc Ruiz Castel, en nombre y representación de SABADELL REAL STATE DEVELOPMENT S.L.U (anteriormente SOLVIA DEVELOPMENT S.L), contra los ignorados ocupantes, concretados en las personas de D. Adriano y Dña. Marina , declarando que los mismos ocupan la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 , planta NUM001 puerta NUM002 de la localidad de Esplugues de Llobregat, sin título alguno y en situación de precario, y se Declara Resuelto el Precario que une a las partes y en su consecuencia, se CONDENA a los Ignorados Ocupantes concretados en las personas de D. Adriano y Dña. Marina , a que dejen libre, vacua, expedita y a disposición de la parte actora, la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 , planta NUM001 puerta NUM002 de la localidad de Esplugues de Llobregat, con expresa condena en costas a la parte demandada, las cuales deberán ser abonadas por mitad entre los demandados.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 13/06/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- En la demanda rectora del procedimiento, la actora, SABADELL REAL STATE DEVELOPMENT, S.L.U. (antes SOLVIA DEVELOPMENT, S.L.) ejercitó acción de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Esplugues de Llobregat, de la que afirmó ser propietaria. Alegó que, con posterioridad a la adquisición de la misma, fue ocupada por la fuerza y sin autorización expresa o tácita por los demandados, y que la ocupaban la vivienda sin título, sin su consentimiento y sin pagar renta o merced. Añadió que la finca se encontraba vacía al tiempo de la ocupación, a la espera de que la actora procediera a su venta o arrendamiento.

Emplazados los demandados, comparecieron D. Adriano y Dª Marina , quienes contestaron en forma separada, pero en iguales términos, bajo una misma defensa y representación. Alegaron que ocupaban la vivienda desde hacía tiempo y con la conformidad de la propietaria, hasta el punto de que se estaba tramitando la compra de la vivienda, aportando con documento nº 2 de la contestación el contrato firmado con 'Solvia' para su compra, documento facilitado por la propiedad, siendo prueba inequívoca de la negociación de compra y de la permisividad de la ocupación de la vivienda. Añadieron que no habían sido requeridos por la actora para que abandonasen la finca, y que aportaban como documento nº 3 recientes conversaciones vía correo electrónico, acreditativas de que estaban negociando la venta de la misma. En la vista, los demandados comparecidos alegaron que la ocupación era legal, porque las partes están negociando y habían llegado a un acuerdo de compra, y ocupaban con conocimiento de la parte actora, pese que quizás había habido descoordinación entre el departamento de ventas y el departamento de ocupación de la vivienda, sin poder justificarlo más que con la documental aportada, donde se les pide que manden toda la documentación pertinente para formalizarla.

La sentencia dictada es estimatoria de la demandada. Se parte del concepto del precario, se examinan los presupuestos para que la acción de desahucio por precario tenga éxito y se concluye la procedencia de que prospere dicha acción, porque la actora acredita ser propietaria de la vivienda como alega en la demandada, mientras que los demandados no acreditan la existencia de título válido de ocupación que legitime la continuación en el uso de la finca. Se señala que, si bien los demandados comparecidos acreditan con la documental aportada las negociaciones para la compra de la finca, a pesar de que pudiera ser de su voluntad la compra de la misma, no consta documento alguno que recoja un acuerdo entre las partes, ni que la parte actora haya aceptado la proposición de compra efectuada por los demandados comparecidos.

D. Adriano y Dª Marina interponen ya, en forma conjunta, recurso de apelación contra la sentencia y solicita su revocación, con desestimación de la demanda.

La actora se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia dictada.



SEGUNDO .- Los apelantes fundan el recurso en el error en la valoración de la prueba, pues alegan que, de la prueba documental que aportaron y de lo señalado en la sentencia interpretado en sentido contrario, queda acreditado que existe una ocupación legal de la vivienda, y que los apelantes se encuentran en proceso de compra de la misma con la actora; de los documentos aportados resultan claras y evidentes las negociaciones entre las partes y la última oferta de compra remitida por la propia parte actora, que data de abril de 2018, siendo prueba inequívoca de la negociación de compra y de la permisividad de la ocupación, lo cual queda corroborado por la ausencia de requerimiento para que abandonen la vivienda.

Sin embargo, tras un nuevo examen en esta segunda instancia de la documental aportada con la contestación ( art.456.1 LEC ), este Tribunal comparte la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida de que la ocupación es en precario.

Así, el documento nº 1 de la contestación, consiste en un impreso de solicitud de compra con los datos del demandado, D. Adriano , a quien se le asigna el Código NUM003 , en cuya página primera consta la finca registral objeto del procedimiento como objeto de compra -y otra finca registral-, por el precio de 328.000 euros, a financiar al 100% por el Grupo BS, y en el que, como muestra de interés, se fija como importe a entregar la suma de 3.000 euros, sin que conste rellenado cómo tendrá lugar la entrega de dicha suma (transferencia bancaria, tarjeta de crédito o Phone&Sell), ni los datos de la cuenta bancaria titularidad del comprador '(*Solo a efectos de garantizar la correcta devolución de cantidades en caso necesario)'. Consta también que 'El importe a entregar se deberá depositar en la cuenta bancaria de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U. (...) debiendo adjuntar a la presente solicitud, justificante de pago en el supuesto de haberse efectuado mediante transferencia bancaria'; asimismo, consta que 'de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U.

informa al suscriptor/res del presente documento que éste no genera ningún derecho de reserva sobre el inmueble de referencia hasta que SOLVIA no comunique la aceptación de la misma. Una vez aceptada la presente solicitud por parte de la entidad, se le facilitará el correspondiente Documento de Arras requiriendo para su formalización la aportación del diez por ciento (10%) del precio de compraventa en concepto de arras penitenciales. Si la presente oferta no fuese aceptada, se le reintegrará dicho importe (...)'. Esa solicitud de compra aparece fechada en forma manuscrita el 28 de mayo de 2018, esto es, el día anterior a la presentación de los escritos de contestación a la demanda, y aparece firmada en todas sus hojas, en anverso y en reverso, por el cliente, incluido el Anexo relativo a la documentación que podría serle solicitada.

El documento nº 2, es la correspondencia cruzada mantenida por correo electrónico entre 'Solvia' y la demandada, Dª Marina , que se remonta, en cambio, a fechas anteriores a la presentación por la actora de la demanda el 21 de febrero de 2018: en correo de 27 de febrero de 2017, en relación con la solicitud NUM003 (Código del cliente), 'Solvia', a través del asesor personal Santiago , le comunica la dirección de correo electrónico donde puede remitir la solicitud de compra cumplimentada y firmada, junto con la documentación requerida'; en correo electrónico de 2 de marzo de 2017, la apelante indica a 'Solvia' ( Santiago ) que le envía la propuesta y que espera respuesta; en igual fecha, 'Solvia' ( Santiago ) le responde que 'Procederemos a revisar la misma a fin de enviar la propuesta de compra a estudio de valoración por nuestra Dirección inmobiliaria. Por otro lado, le indicamos que la valoración de la misma no es un proceso inmediato, tan pronto como dispongamos de alguna noticia del avance de la gestión, le informaremos'; en correo de 20 de marzo de 2017, la apelante pregunta a 'Solvia' ( Santiago ) si 'tenemos noticias de la propuesta enviada'; en correo de igual fecha, 'Solvia' ( Santiago ) responde que 'Seguimos a la espera de contestación por parte de la dirección inmobiliaria, por lo que hemos reclamado el estado de la gestión; en correo electrónico de 18 de abril de 2017, la apelante indica a 'Solvia' ( Santiago ) que 'todavía no tengo noticias sobre la propuesta, te agradecería que te pusieras en contacto conmigo cuando puedas', y, en correo de 19 de abril de 2017, 'Solvia' ( Santiago ) responde que 'Aún no tenemos una valoración a la propuesta ya que no se ha podido determinar un precio aproximado aún. Hemos vuelto a reclamar a la dirección y tan pronto tengamos novedades contactaremos.

Los últimos correos electrónicos aportados por los ahora apelantes, lo fueron ya en el acto de la vista, que quedó señalada para el 3 de julio de 2018, y consisten en un correo enviado en fecha 7 de junio de 2018 al apelante por parte 'SolviaVentajas, SS.CC., a través de Micaela ., asesora personal de Oficina Directa Inmobiliaria, donde indica que 'Le enviamos de nuevo la solicitud de compra para que nos la remita firmada en todas las hojas', y, en correo electrónico de 27 de junio de 2018, infosolvia.com comunicó al apelante que 'Informamos que hemos recibido oferta referencia 352026 con fecha 27 de junio de 2018. Para realizar la verificación del correo electrónico, para las sucesivas comunicaciones, por favor siga el siguiente enlace (...)'.

Los anteriores correos electrónicos no ponen de relieve ningún acuerdo de compra en firme de la finca objeto del procedimiento, sino que revelan la existencia de meros tratos preliminares, que no consta acreditado por los ahora apelantes -a través, por ejemplo, de la testifical de los firmantes de los correos electrónicos-, llegasen a buen fin, sin haber llegado a firmarse siquiera documento de arras alguno, cuando así estaba previsto. Como aduce la apelada en su escrito de oposición al recurso, el hecho de estar negociando la posible compraventa del inmueble no constituye título que legitime la ocupación. Y el hecho de que, previamente a la presentación de la demanda no haya mediado requerimiento, no obsta a lo anterior, ya que no es preciso para ejercitar la acción que se ejercita.

La STS, Sala 1ª, de 14 de diciembre de 2012 , desestimatoria de los recursos interpuestos, señala lo siguiente en relación con los tratos preliminares: ' El motivo ha de ser desestimado. La sentencia dictada por el Juzgado, cuya fundamentación hace suya la Audiencia, que la confirma, no sólo considera que no existió contrato entre las partes sino, además, que únicamente se dieron entre las mismas unos contactos previos o ' tratos preliminares' sin trascendencia ni eficacia obligacional (...) (...) El primero de los motivos pretende mediante dos breves párrafos justificar una alegada infracción del artículo 1262 del Código Civil , en relación con el artículo 1258 del mismo código , que no se justifica con el dato relevante de que existiera realmente una oferta definitiva y una clara aceptación de la misma. En todo caso el párrafo segundo del artículo 1262 establece que 'hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe'. No consta la existencia de una verdadera oferta vinculante, sino de simples tratos preliminares, y ni siquiera -para el caso de que existiera aquélla- se da por acreditada una clara aceptación de la misma, como tampoco que - dada la complejidad y entidad económica del acuerdo- estuviera en la intención de las partes que el contrato pudiera entenderse celebrado antes de su firma por los representantes de ambas sociedades .' Por consiguiente, tal y como se señala en la sentencia recurrida, la ocupación de la vivienda tiene lugar en precario, acerca del cual la STS, Sala 1ª, de 28 de febrero de 2017 señala lo siguiente: ' Esta sala ha definido el precario como ' una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho' ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ) .' Procede, por tanto, la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.



TERCERO .- Por imperativo del art.398 LEC , las costas de la segunda instancia son impuestas a los apelantes, al haber sido desestimadas todas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Adriano y Dª Marina contra la sentencia dictada en fecha 3 de julio de 2018 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Esplugues de Llobregat , debemos CONFIRMAR la citada resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.