Sentencia Civil Nº 67/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 904/2007 de 31 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00067/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 904/07

Asunto: ORDINARIO 504/04

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 PONTEVEDRA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS

MAGISTRADOS

D. MANUEL ALMENAR BELENGUER

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. FRANCISCO JAVIER MENENDEZ ESTÉBANEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM. 67

En Pontevedra a treinta y uno de enero de dos mil ocho.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 504/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm. 904/07, en los que aparece como parte apelante-demandante: sucesores del fallecido D. Juan Antonio ; D. Frida , DÑA Encarna Y D. Manuel , representado por el procurador D. PEDRO ANTONIO LÓPEZ LÓPEZ y asistido por el Letrado D. MARIA LUISA PARDAVILA PAZOS, y como parte apelado-demandado: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 DE PONTEVEDRA, representado por el Procurador D. PEDRO SANJUÁN FERNÁNDEZ, y asistido por el Letrado D. JUAN CARLOS ABEIGÓN VIDAL, sobre impugnación de acuerdos adoptados, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER MENENDEZ ESTÉBANEZ , quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Pontevedra, con fecha 16 julio 2007, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. López López en nombre y representación de Don Juan Antonio contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de la ciudad de Pontevedra, debo absolver y absuelvo a la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 , nº NUM000 de la ciudad de Pontevedra de las pretensiones deducidas contra ella.

No se hace especial pronunciamiento sobre las costas por lo que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Dña Frida y otros se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día treinta y uno de enero para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

Se aceptan los acertados fundamentos de la sentencia de instancia, que se dan por reproducidos en aras a la economía procesal, y además

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestima la demanda en la que se ejercita acción de impugnación de acuerdos adoptados por la Comunidad de propietarios demandada en las Juntas de propietarios celebradas el 1 de marzo de 2001, 9 de mayo de 2002 y 1 de julio de 2004. La parte actora, y ahora apelante, entiende que tales acuerdos referentes a la obligación del recurrente al pago, según su cuota de participación, de los gastos de arquitecto, abogado y procurador con ocasión de un litigio entablado por la Comunidad por vicios ruinógenos en el edificio, así como de los gastos de administración, bancarios y de recarga de extintores, que hasta entonces nunca se le habían asignado, son nulos de pleno derecho, y subsidiariamente anulables, al contravenir la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad, que le eximen de la contribución a tales gastos no relacionados con el Sótano primero (o más elevado), la Planta baja, o la Primera planta a oficinas, que son de su propiedad.

Resuelta en la sentencia de instancia las cuestiones referentes a legitimación activa en relación con la obligación de pagar o consignar lo adeudado, y caducidad de la acción en relación con la fehaciencia de las notificaciones de las actas de las Juntas de propietarios a que se refiere la litis, no se reproduce la controversia en esta alzada, aquietándose las partes a lo resuelto sobre tales cuestiones, de forma que hemos de centrarnos en las cuestiones de fondo.

SEGUNDO.- Las primeras consideraciones del recurso de apelación son explicativas de las pretensiones de la actora en la demanda, siendo una reiteración de la misma pero sin concretas alegaciones impugnatorias. Es en la tercera alegación en la que se inicia la disconformidad con lo resuelto en sentencia.

El primer motivo se centra en considerar que el apartado D) de las reglas de la comunidad, tiene una interpretación clara en cuanto a que no existen dudas de la intención de prorratear los gastos derivados de los servicios del inmueble, únicamente entre los pisos y locales que los utilizan. Y de la lectura del mismo apartado y del apartado C) de las mismas reglas, también cabe deducir la intención de separar del régimen de comunidad de las plantas dedicadas a vivienda, los sótanos y la planta baja y primera planta, dotándolos de servicios independientes de los de las viviendas, resultando así lo referente a escaleras, ascensores y entradas.

Partiendo de estas consideraciones, la parte apelante estima respecto de los acuerdos que se refieren a los gastos de arquitecto, abogado y procurador relacionados con el litigio entablado por la Comunidad por vicios ruinógenos, que al referirse tal proceso a daños existentes en su mayoría en elementos privativos de los propietarios de viviendas, y en elementos comunes que, en su mayoría, no afectan a la parte apelante, no cabe su contribución al gasto.

Es de señalar que los vicios ruinógenos, según la sentencia de instancia, confirmada en apelación, se refieren no solo a elementos privativos sino también comunes tales como el severo deterioro de las paredes de los patios interiores, la ausencia de tabiques en la escalera y los pasillos de cada planta, o la falta de estanqueidad del aljibe de agua potable.

La Jurisprudencia se ha inclinado por una interpretación restrictiva de las cláusulas estatutarias exonerativas, limitando éstas a lo expresamente establecido en los estatutos sin que proceda una interpretación extensiva o deducciones de lo no fijado expresamente.

Las cláusulas invocadas por la parte apelante, como todas las cláusulas estatutarias exonerativas, debe ser objeto de interpretación restrictiva, en cuanto supone una excepción a la regla general contenida en el art. 9 de la LPH , que establece, sin exclusiones, la obligación de contribuir todos los copropietarios a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación. En la interpretación legal del régimen de la propiedad horizontal, se debe partir siempre de la onerosidad incuestionable en las relaciones que configuran el entramado de vínculos generados por su contenido auténtico, reclamada insistentemente por la realidad social, para que no se vean frustrados sus objetivos con un rigorismo formal exacerbado y del todo extraño a un núcleo social tan ajeno a toda idea de lucro, que debe regirse, ante todo, por las exigencias de la buena fe en orden a la pacífica convivencia de los participantes. Quien adquiere un inmueble en régimen de propiedad horizontal, no puede ignorar que su mantenimiento comporta gastos que se deben sufragar. La reflexión idónea en esta clase de conflictos no es la de si se usa o no un servicio comunitario, sino que para poder disfrutar de una vivienda o un local en cualquier localidad, no suele ser suficiente el patrimonio individual, que necesariamente ha de sumarse al de otros con el mismo designio, generándose de esta manera la comunidad de propietarios, cuyos integrantes, o en su caso, la ley, dispone las normas de funcionamiento, definiendo, con especial precisión cuales son los elementos comunes, una de cuyas características es equilibrar los derechos y las prestaciones que recíprocamente se reconocen.

En efecto, la parte recurrente no se ve afectada totalmente por los vicios ruinógenos que fueron objeto de demanda, pero sí que afecta a algunos elementos comunes respecto de los que no existe ni siquiera exoneración. Reconoce la propia parte apelante que al menos si le correspondería contribuir en función de su cuota en relación con la propiedad de la planta de oficinas respecto de la conservación y reparación de fachadas y patios interiores. Además debe considerarse que una reclamación judicial como la que nos ocupa que trata de restaurar y reparar el inmueble en su conjunto denunciando los múltiples vicios ruinógenos o defectos de construcción que en variadas partes del mismo existen o se han producido, excede de lo que pueden considerase los gastos derivados de servicios del inmueble a que se refiere la cláusula D) de las reglas de la comunidad, o los gastos de conservación, y en algunos casos de reparación, a que se refieren el resto de reglas.

Se trata de un gasto extraordinario respecto del que no existe exoneración expresa, ni pueden interpretarse extensivamente las cláusulas existentes para intentar provocar su exención, lo que conduciría a resultados absurdos si se permitiera que cada comunero contribuyera no según su cuota de participación en el inmueble, sino en función de los elementos comunes que usa y privativos que le correspondan, ya en función de los vicios que se pretenden demandar, o ya en función del resultado del proceso. Podría incluso plantearse, desde esta perspectiva, qué gasto debe asumir cada copropietario en caso de ser desestimada la demanda, de forma que ninguna reparación se va a realizar, de lo que deducirían su ausencia de obligación a contribuir, lo que evidencia el rechazo a la automática asimilación que la parte apelante hace de este gasto en función con las reparaciones demandadas y estimadas en el proceso judicial. Sólo sería fuente de números conflictos que la LPH trata de evitar estableciendo la regla general de contribución de todos los comuneros en función de su cuota de participación. Y la exclusión de tal regla debe estar suficientemente justificada y acreditada.

TERCERO.- Otro tanto cabe decir de los gastos de administración, gastos bancarios y gastos por recarga de extintores, que, como reconoce la propia parte apelante, es materia de seguridad para el inmueble.

Se trata de gastos generales que afectan a la totalidad del inmueble, y por lo tanto sujetos a la regla general de contribución del art. 9.1 e) según la cuota de participación, no resultando susceptibles de individualización.

No puede admitirse la unanimidad que propone la parta apelante para adoptar los acuerdos impugnados. No cabe considerar los supuestos examinados como modificaciones o alteraciones de las normas estatutarias, que exigirían según el art. 17.1 LPH la unanimidad. Estamos ante acuerdos referentes a la administración del inmueble acordándose ya una derrama para hacer frente a gastos de un proceso judicial, o el reparto de gastos ordinarios como son los de administración, bancarios o de reposición de extintores, que se distribuyen según la cuota de participación de los comuneros, como dispone el art. 9.1 e) LPH . Acuerdos que no pueden incluirse en ninguno de los supuestos de mayorías cualificadas del art. 17 LPH . No es argumento que hasta entonces determinados gastos comunes no se exigían a la parte apelante, por lo que su exigencia posterior implica una alteración de los estatutos, es simplemente una interpretación diferente de los estatutos, pero sin alteración ni modificación alguna de éstos. Se considera que tales gastos son generales, respecto de la totalidad del inmueble, sin posibilidad de individualización, y por lo tanto exigibles a todo comunero según su cuota de participación. Pero no se ha modificado ninguna norma estatutaria ni del título de constitución.

En relación con lo anterior no puede hablarse de abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo cuando se considera que la actuación llevada a cabo por la Comunidad demandada es ajustada a derecho.

Como ha declarado reiteradamente el TS., la doctrina del abuso del derecho, elaborada sobre la base del ejercicio de un derecho con la sola intención de dañar, o en la utilización del mismo de un modo anormal o contrario a la convivencia, tiene el carácter de remedio extraordinario cuya aplicación se reserva a casos patentes y manifiestos, en los que se aprecie una intención de ocasionar un perjuicio sin ostentar un interés serio y legítimo, así como un exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho con producción de un perjuicio injustificado (Ss. T.S. 12.Nov.1988, 2.May.1991 o 5.Abr.1993 ). Circunstancias que no concurren en el supuesto enjuiciado, en el que la parte demandada acciona en un cumplimiento e interpretación correcta de las normas que regulan la situación de comunidad, sin ningún ánimo de dañar a la parte apelante, si bien exigiendo a la misma su contribución a los gastos en beneficio del bien común.

Por todo ello procede la desestimación del recurso.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Frida y otros, que han sustituido procesalmente a D. Juan Antonio , contra la sentencia dictada el 16 de julio de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia 2 Pontevedra , en el juicio ordinario nº 504/04, confirmándose la misma, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.