Sentencia Civil Nº 67/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 566/2008 de 05 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISIETE

ROLLO Nº 566/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 1083/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SABADELL

S E N T E N C I A Nº 67/2009

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOSE ANTONIO BALLESTER LLOPIS

D./Dª. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA

D./Dª. MARIA SANAHUJA BUENAVENTURA

En la ciudad de Barcelona, a cinco de febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecisiete de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1083/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell, a instancia de D/Dª. Margarita y D. Ángel Daniel , contra D/Dª. Noemi ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 3 de marzo de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Robert Albi Visús, en nombre y representación de D. Ángel Daniel y Doña Margarita , contra Dª. Noemi , representada por el Procurador de los Tribunales Doña Carolina López Cesar, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 7n de diciembre de 2005 y por ello su promesa de contrato de fecha 27 de febrero de 2003, y debo condenar y condeno a Doña Noemi a la devolución de las cantidades percibidas de los actores a cuenta del precio, SESENTA Y SEIS MIL EUROS, (66.000 euros), y a los intereses procesales desde la presente resolución hasta el completo pago, debiendo cada parte sufragar las costas devengadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de enero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MARIA SANAHUJA BUENAVENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de D. Ángel Daniel y Dña. Margarita solicitó "se condene en virtud de lo dispuesto en el artículo 1124 Código Civil , a Dña. Noemi al CUMPLIMIENTO íntegro del contrato de compraventa suscrito... en fecha 27/2/2003, con sus ampliaciones, aportados en la presente demanda y, en su virtud, realizar cuantos actos sean necesarios para dar plena eficacia al contrato suscrito, con otorgamiento de la preceptiva Escritura Pública de Compraventa con simultáneo pago por parte de mi mandante del precio pendiente acordado por la finca sita en Sabadell, calle DIRECCION000 nº NUM000 ..." y "SUBSIDIARIAMENTE, si el cumplimiento resultare IMPOAP Lugo, nº 169/2003, de 17/12/2003, Rec. 173/2003-2003, pues lo consideran un contrato de arras con promesa de compraventa, sin estipular arras penitenciales, sino paga y señal de 9.000 ?, pactando una posibilidad de prórroga para otorgar la escritura pública de compraventa, previo ampliar las arras en 57.000 ?, a cuenta del precio. También discrepa de la afirmación que se realiza en la demanda de que el dto. 7, que las partes califican como "contrato de compraventa", sea una prórroga mas de las muchas que se pactaron del primero. Detalla múltiples vicisitudes que le han impedido elevar a público el contrato de compraventa suscrito con los actores, y por ello entiende que lo que procede es devolver a los actores la cantidad entregada en concepto de precio.

La sentencia parte del análisis de los contratos y prórrogas suscritos por las partes para llegar a la conclusión de que, el de fecha 27-2-2003 es un contrato preparatorio en el que se hizo una promesa de comprar y vender, con unas arras que perdieron su carácter cuando se firmó en fecha posterior, el 7-12-2005, un contrato de compraventa perfecto, entregándose en ese momento la posesión de la finca, y considerando todas las cantidades entregadas, a cuenta del precio. Considera de imposible cumplimiento el contrato, por dificultades jurídicas, administrativas y registrales, a pesar de la mantenida voluntad de las partes para lograr su cumplimiento, y por ello estima procedente su resolución por aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que califica supuestos como este, de imposibilidad sobrevenida, sin que quepa la indemnización por daños y perjuicios porque no se ha producido un incumplimiento. Por ello, condena a la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio, así como los intereses procesales, porque no se han solicitado los moratorios.

SEGUNDO.- Recurren los Sres. Ángel Daniel y Margarita planteando varios motivos:

En primer lugar, invocan infracción del art. 218 LEC , por incongruencia, puesto que consideran que la juzgadora no ha interpretado correctamente la demanda, ya que lo que se solicitaba era la condena a devolver duplicadas las arras penitenciales entregadas, en aplicación del art. 1.454 del Código Civil , en el supuesto de que la condena al cumplimiento de la compraventa acordada fuere imposible. Y la sentencia afirma que sólo en conclusiones finales la parte actora se refirió a la condena a entregar las cantidades dobladas como si de arras penitenciales se tratare. Por otra parte, alegan los recurrentes que si se solicitaron 126.00 ?, y no 132.000 ?, fue por un error de cálculo al multiplicar por dos las cantidades entregadas, que no fue subsanado.

Lo cierto es que además del error de cálculo, salvo invocar el artículo 1454 Código Civil , ninguna referencia explícita se contiene, ni en la demanda, ni en el suplico de ésta, literalmente trascrito en el fundamento anterior, a una posible reclamación de arras dobladas, pues sólo se indica que la cantidad se solicita en concepto de daños y perjuicios. Y la cantidad solicitada ni siquiera coincide con el doble de las entregadas.

Pero incluso aunque la pretensión se haya planteado de una forma confusa por la parte actora, la sentencia da cumplida y correcta respuesta a la calificación de las arras pactadas en el primero de los contratos suscritos. Así, tras exponer ampliamente en su folio 6 la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de arras, distinguiendo entre arras confirmatorias (que suponen una entrega anticipada del precio, como pago a cuenta), arras en función de dinero de arrepentimiento (del art. 1.454 CC , que autorizan a desligarse de lo convenido), y arras entregadas en concepto de pena convencional (que actuarían como una prestación equivalente a una indemnización de daños y perjuicios), razona que las arras pactadas en el contrato de 27-2-2003 son arras confirmatorias, "que constituyen expresión de un contrato con fuerza vinculante, pues la frase señal se considera como parte del pago del precio estipulado".

La sentencia considera perfeccionado el contrato de compraventa con el suscrito el 7-12-2005 , en el que se consideraron las cantidades entregadas a cuenta del precio. Debe coincidirse con la interpretación dada por la sentencia recurrida, pues es en ese momento cuando formalizan la compraventa en documento privado, y ninguna referencia se hacía a arras. Por otra parte en el documento privado de compraventa todas las partes vienen a reconocer la difícil situación registral de la finca, haciendo referencia a ello en la cláusula 5 . Ya la cláusula 3 del contrato de 27-2-2003 , recogía que para la elevación a público era preciso que la vendedora tuviera inscrita la herencia de su padre y la división horizontal de la finca, objetivo que, como ha quedado acreditado, intentaba la demandada desde hacía varios años, con poco éxito.

La juzgadora de instancia entiende que las acciones acumuladas por la parte actora son las dos reguladas en el artículo 1124 CC , pues pide el cumplimiento de las obligaciones que dimanan del contrato de compraventa y subsidiariamente, para el caso de que se acredite la imposibilidad de su cumplimiento, la resolución contractual y la condena a la demandada de una cantidad en concepto de daños y perjuicios.

Y de lo expuesto en la demanda no puede llegarse a otra conclusión. La parte actora nunca ejercitó la acción del art. 1.454 CC . Nunca invocó un desistimiento de la vendedora que, en el supuesto de haber pactado unas arras penitenciales, podría haber permitido a los actores plantear la acción del art. 1.454 CC , y solicitar las arras dobladas. La actora siempre habló de incumplimiento, que tampoco fue apreciado.

Además no sería suficiente para considerar pactadas unas arras penitenciales la mera utilización de esta expresión en el contrato, pues como ha señalado en alguna ocasión el Tribunal Supremo, las arras penitenciales "son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que especifica y únicamente se refiere el artículo 1.454 del Código Civil , y, por otro lado, ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra «señal» exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio (sentencias de 11 de octubre de 1927, 5 de junio de 1945, 20 de abril de 1955, 15 de octubre de 1956 ) y que el contenido del artículo 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (sentencias de 7 de febrero de 1966, 20 de mayo de 1967, 16 de diciembre de 1970, 10 de noviembre de 1983, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989, 12 de diciembre de 1991, entre otras muchas ). (STS 31-7-1992 ).

Del examen del contrato de 27-2-2003 sólo puede llegarse a la conclusión a que llega la juzgadora de instancia, que las arras allí pactadas eran arras confirmatorias del contrato, pues ninguna referencia se realiza a la posibilidad de desligarse del mismo con su devolución, o dobladas. Únicamente se dice que a la cantidad entregada "se le da el carácter de paga y señal o arras penitenciarias".

TERCERO.- En su segundo motivo invocan un error en la fundamentación jurídica y error en la valoración de las pruebas. Y ello porque consideran que el contrato de 7-12-2005, también era un prórroga de los anteriores. De ello pretenden derivar la subsistencia de las arras penitenciales pactadas en el primero de los contratos.

En el contrato de 23-2-2003, autotitulado "contrato de promesa de compra-venta", las partes se comprometían a comprar y a vender y a formalizarlo en documento público o privado en un plazo, pactando un precio, y entregando los compradores 9.000 ? a las que "se le da el carácter de paga y señal o arras penitenciarias...".

El 2-7-2003, firman una "ampliación de contrato de promesa de compra-venta", en la que los compradores entregan 57.000 ? "a cuenta del precio total de la compra venta", sin referencia alguna a que esta cantidad deba devolverse doblada en supuesto de desistimiento por la vendedora, y se obligan a formalizar la compraventa en documento público, y a abonar el precio restante.

Se suceden varias prórrogas y, el 7-12-2005 firman un contrato en el que las partes manifiestan "que formalizan en este acto la compraventa en documento privado por no poder otorgar la parte vendedora el título en documento público por estar pendiente de inscripción su título de propiedad y división horizontal..."

Se hace evidente que el contrato de compraventa se formaliza en esta última fecha, pero ello es intrascendente a los efectos pretendidos porque ya se ha razonado en el fundamento anterior que se comparte el criterio de la juzgadora de instancia de que las arras convenidas no son penitenciales en el contrato de 23- 2-2003.

Como señala la sentencia recurrida las partes en todo momento han evidenciado una continua voluntad de cumplir lo contratado. La demandada ha acreditado sobradamente, con la documental acompañada, las múltiples vicisitudes sufridas en cumplimentar de los trámites precisos para escriturar la vivienda, herencia de su padre, a su nombre, sin conseguirlo. Por ello, también se estima acertada la conclusión de la sentencia de instancia que considera que no estamos ante un incumplimiento sino ante una imposibilidad sobrevenida, sin que en este caso se puedan reclamar daños y perjuicios. Y tampoco unos intereses que no se solicitaron en la demanda, como extensamente razona a sentencia de instancia, y que damos por reproducido.

CUARTO.- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso a los recurrentes (art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil)

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de D. Ángel Daniel y Dña. Margarita , CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell, el 3 de marzo de 2008 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a los recurrentes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.