Sentencia Civil Nº 67/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 672/2010 de 18 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 672/10 - AUTOS Nº 554/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ALMUÑECAR

ASUNTO: J. ORDINARIO

PONENTE SR. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN

S E N T E N C I A N º 67

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN

En la Ciudad de Granada, a Dieciocho de febrero de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 672/10- los autos de J. Ordinario nº 554/09, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almuñecar, seguidos en virtud de demanda de INMOBILIARIA LA VEGA S.L. contra Consuelo Y Gracia .

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 12 de Julio de 2.010, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimar la demanda formulada por Inmbiliaria La Vega S.L. frente a Consuelo y Gracia absolviendo a estas de los pedimentos formulados en su contra. Las costas procesales serán abonadas por la parte demandante".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 10/12/2010, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.

Fundamentos

PRIMERO .- La inmobiliaria La Vega, SL, ejercita dos acciones bien diferenciadas contra Dª Consuelo y Dª Gracia , la primera la nulidad relativa por error en el consentimiento del contrato privado de compraventa a cambio de 9.135.384 € y entrega de edificación de ocho viviendas, de 30 de septiembre de 2005, y la segunda, con carácter subsidiario, la resolución del mismo contrato. En este contrato de 30 de septiembre de 2005, la actora ocupa el lugar con carácter exclusivo aun cuando, en el momento de la compraventa, intervino también en calidad de compradora la entidad mercantil Servicios Integrales de Mantenimiento Granamant, SL.

El error en el consentimiento contractual es un vicio de la voluntad que puede ser causa de nulidad relativa del contrato. Aun cuando el artículo 1265 CC dice que será nulo el consentimiento prestado por error..., conforme al artículo 1300 CC el error es una causa de nulidad relativa o de anulabilidad. Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer, según determina el artículo 1266-1 CC , sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

El contrato que sirve de base a las acciones articuladas en este procedimiento tiene por objeto un aprovechamiento urbanístico -adquisición de un solar "La Maravilla" para la construcción de un complejo urbanístico -. En la descripción del solar se dice que linda por el levante con el Camino Real de Málaga y en cuanto a su extensión, en la estipulación primera referida al objeto del contrato- se dice "cuerpo cierto y sin respecto a medida". El solar aparece inscrito en el Registro de la Propiedad y en cuyo asiento registral se alude igualmente al Camino Real de Málaga y con una cabida de tres hectáreas y ochenta y cinco áreas. Con anterioridad, el 17 de agosto de 2005, se aprobó el convenio urbanístico y se firmó el convenio de planeamiento ente el Ayuntamiento de Almuñécar y las vendedoras fijando el correspondiente coeficiente de edificabilidad de la finca "Maravilla". En la documentación que obra en los autos para la aprobación del convenio urbanístico y el convenio de planeamiento, entre los linderos figura el "camino viejo de Málaga a Almería". Con posterioridad a la firma de la compraventa, la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía informa a la Inmobiliaria La Vega, SL, a petición suya en escrito de fecha 9.10.2008, a través de la Delegación Provincial de Granada, que el referido Camino Real de Málaga es una vía pecuaria según la OM 28.5.1968, con una anchura legal de 75,22 metros y que está sin deslindar. También se tiene conocimiento de un expediente iniciado por la Consejería de Medio Ambiente de esta Comunidad Autónoma para la aprobación inicial del plan de sectorización "Las Maravillas, que tiene el número 1275/07, que trae causa de un escrito del Ayuntamiento de Almuñécar, que actuó de oficio, con fecha de entrada de 31 de octubre 2007. Según la declaración previa en este expediente, de fecha de 24.3.2009, "el ámbito del plan de sectorización se encuentra afectado por la vía pecuaria Cañada Real de Málaga a Motril, que se encuentra sin deslindar". Se dice que "deberá reflejarse en la planimetría y considerarse como suelo no urbanizable de especial protección, con su denominación, y descripción literal, longitud y anchura".

Según el informe de parte, la aparición de la vía pecuaria tiene las siguientes consecuencias para el vendedor: a) El Plan Parcial de las Maravillas -aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento de Almuñécar, se anularía. b) El sector tendría dos calificaciones, una como suelo no urbanizable y otra como suelo urbanizable no programado. c) La vía pecuaria ocupa 9.995, 46 m2, por lo que quedan para construir 23.961, 44 m2, habida cuenta de que la superficie total es de 33.956 m2, perdiéndose, por tanto, el 29,44 % de la superficie inicial comprada.

En virtud del artículo 217.2 LEC , corresponde probar al que alega la nulidad relativa del contrato la causa de la ineficacia. Debe acreditar que se incurrió en un error en el consentimiento en relación con el objeto o las condiciones, siendo requisito, además, según la jurisprudencia, que el error padecido sea esencial y excusable. De acreditarse ese error esencial y excusable, debe tener la trascendencia como para afectar la nulidad a todo el contrato, habida cuenta de que el error que se alega afecta a un lindero de la finca y no a todo el objeto de la compraventa.

Para que se pueda anular el contrato por error en el consentimiento, el error debe ser sustancial. Para que se pueda apreciar que es esencial hay que tener en cuenta cuáles eran los fines del contrato, debiéndose examinar los elementos objetivos y subjetivos del contrato así como las circunstancias fácticas del mismo, lo cual requiere un análisis de cada caso particular ( SSTS 14 junio 1943 , 7 febrero 1958 , 30 septiembre 1963 , 21 junio 1978 , 12 febrero 1979 ).

El error ha de ser también excusable, es decir, no imputable a quien lo padece ( SSTS 14 junio 1943 , 15 febrero 1977 , 21 junio 1978 , 18 febrero 1994 , 12 julio 2002 , 22 mayo 2006 , 13 febrero 2007 ). La función básica del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente.

Corresponde ahora examinar si el error de la compradora es esencial y si es excusable. La compradora se dedica a la promoción de inmuebles, y, por tanto, debería ser conocedora de los requisitos urbanísticos a que estaba sujeta la finca "La Maravilla" en el momento de la firma de la compraventa. Seguramente por las características de lo que es una vía pecuaria, debería haberse dado cuenta de que el Camino Real de Málaga no es simplemente un camino, sino algo más. La compradora tenía la posibilidad de hacer previamente las indagaciones para conocer la verdadera situación jurídica de la finca y si hubiera hecho unas mínimas indagaciones debería haber sabido que el camino real es una vía pecuaria, clasificada y aprobada como tal por la OM de 28.5.68, con una extensión en la que no se puede construir por ser de dominio público. La compradora debería haber conocido, igualmente, que en el BOP de Granada está publicado el acuerdo inicial aprobado por el Ayuntamiento de Almuñécar, del plan de sectorización "Las Maravillas" Norte. El propio contrato, en su parte expositiva, precisa que la finca objeto del contrato está incluida dentro del plan sectorizado "Las Maravillas Norte". Por consiguiente, la compradora sabía que la finca estaba sujeta a una serie de condicionamientos previos de tipo administrativo (cuyo desconocimiento por error puede ser causa de nulidad - SSTS 18 febrero 1985 , 28 septiembre 1996 , 20 noviembre 2002 , 17 julio 2006 -), debiendo haber hecho las indagaciones oportunas para conocer las consecuencias que podían tener para la construcción de un complejo urbanístico. El conocimiento posterior por la compradora de una cualidad no material por la existencia de una vía pecuaria no tiene la trascendencia como para que pueda afectar al contrato en sí mismo, puesto que sólo es parte de la finca, y, en cualquier caso, esa falta de conocimiento es imputable a quien ahora lo padece. En definitiva, en atención a estas consideraciones, si ha habido algún error por parte de la compradora, ese error no es sustancial y es claramente inexcusable, por lo que el error que ha podido cometer cuando se celebró la compraventa no puede invalidar el consentimiento contractual.

Aunque en la demanda se alude en algún momento a la mala fe de las vendedoras, y en el que se centra la sentencia de instancia, el vicio que se denuncia es error en el consentimiento, según propia afirmación en el suplico de la demanda. En cualquier caso, las vendedoras advirtieron en la compraventa que la finca forma parte del plan de sectorización de "Las Maravillas del Norte", por lo que dieron a conocer la situación en que se encuentra la finca en el momento de la venta. En la compraventa se hace la descripción de los linderos conforme a los documentos anteriores y según el Registro de la Propiedad. Difícilmente se puede atribuir entonces a las vendedoras mala fe o dolo. El contrato de compraventa fue redactado en los términos que quisieron las partes, con los datos necesarios para saber que el objeto de la misma es la promoción de construcción de viviendas a cambio de un precio y entrega de una parte de la edificación a las vendedoras, por lo que carecen de sentido las peticiones formuladas en los tres primeros apartados del suplico de la demanda, en concreto, que deberían constar las circunstancias urbanísticas, que la finalidad de la adquisición es la promoción inmobiliaria y que la finca estaba afectada por la cañada real y no por un simple camino.

SEGUNDO.- Por la compradora se ejercita, con carácter subsidiario, la resolución del contrato de compraventa por la imposibilidad jurídica de alcanzar la finalidad perseguida en el mencionado contrato. No se ejercita, pues, la acción rescisoria por menor cabida de la finca conforme al artículo 1469 CC o de acuerdo con el artículo 1471 CC , sino la acción resolutoria bien por imposibilidad originaria, dado que el aprovechamiento urbanístico que se buscaba no se puede lograr, o bien por la frustración del fin del contrato. Se cita impropiamente a favor de esta acción el artículo 1184 CC , referido a las obligaciones de hacer, cuando estamos ante obligaciones de dar -entregar una finca para un determinado aprovechamiento urbanístico-, debiendo haberse invocado el artículo 1182 CC . Ambos preceptos son de aplicación para casos de imposibilidad sobrevenida ( SSTS 15 febrero 1994 , 11 octubre 1995 , 30 abril 2002 ). En cualquier caso, la imposibilidad originaria o sobrevenida, legal, jurídica o económico puede incidir negativamente en el contrato, haciendo imposible el cumplimiento de las obligaciones. La jurisprudencia no ve con malos ojos que se pueda resolver el contrato por imposibilidad en el marco del artículo 1124 CC ( SSTS 25 octubre 1946 , 7 febrero 1994 , 23 febrero 1994 , 11 noviembre 2003 -todos los supuestos se refieren a casos de imposibilidad sobrevenida-. La STS 24 febrero 1993 afirma que, en un caso de permuta de solar por edificación futura, de imposible cumplimiento por impedimentos urbanísticos y administrativos, indica, frente a la pretensión de una dirigida a anular el contrato, "la imposibilidad sobrevenida no invalida los contratos, sino que, conforme a la doctrina jurisprudencial, ha de declararse la resolución cuando, como aquí sucede, se trata de una relación sinalagmática". La imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones va unida en la mayoría de las veces con la frustración del fin del contrato ( SSTS 23 febrero 1994 y 6 septiembre 1994 ).

En el caso de autos, la imposibilidad de lograr el aprovechamiento urbanístico debe considerarse originaria, ya que la vía pecuaria ya existía en el momento de la firma del contrato, según los datos que obran en autos, si bien quedaba aún por delimitar. Si la empresa compradora (junto con la otra empresa compradora) hubiera hecho las debidas indagaciones quizá no habría firmado el contrato. Debido a esta falta de diligencia profesional, tendrá que asumir las consecuencias de la misma. Pero al margen de esta valoración de su comportamiento profesional, no está acreditado que la existencia de la vía pecuaria tenga una consecuencia tan negativa que resulte imposible sacar el aprovechamiento urbanístico calculado o suponga una frustración del fin del contrato con consecuencias económicas negativas para la promoción del complejo proyectado. No deja de ser una afirmación meramente futurible que como consecuencia de la sectorización de "Las Maravillas Norte" se vaya anular el plan parcial y con ello la aprobación del convenio urbanístico y de la firma del convenio de planeamiento. Ha de recordarse que la jurisprudencia admite la imposibilidad de cumplimiento restrictivamente ( STS 20 mayo 1997 , 21 abril 2006 , 13 mayo 2008 ). Se dice en el informe de parte de la actora, que la vía pecuaria va a suponer una reducción de la superficie para construir en casi un tercero de la finca comprada, pero no se determina en ese informe las consecuencias que tiene para la urbanización de la finca, si ello supone la imposibilidad de lograr el fin del contrato, ni tampoco se determinan las consecuencias económicas -negativas- para la compradora. Esta falta de prueba, imputable a la compradora, impide que pueda hablarse propiamente de imposibilidad o de frustración del fin del contrato en los términos expuestos en la demanda. No existe ninguna prueba de que no se pueda construir o que sea inviable el plan de urbanización o que suponga una reducción importante de la cuota de edificabilidad o que económicamente sea gravemente perjudicial para la compradora.

TERCERO.- Por imperativo del artículo 398.1 LEC , se deben imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y por lo que antecede,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación, debemos confirmar y confirmamos la sentencia de instancia, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante. Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal a preparar ante este Tribunal en el plazo de CINCO DÍAS , a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª del Tribunal Supremo una vez interpuesto en forma.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.