Sentencia CIVIL Nº 67/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 805/2017 de 08 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0136282
Recurso de Apelación 805/2017 -5
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 785/2015
APELANTE: 'REAL MADRID CLUB DE FÚTBOL, S.A.'
PROCURADORA: Dña. ANA ISABEL ARRANZ GRANDE
APELADO: 'ARBEPA, S.A.'
PROCURADOR: D. JUAN FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍN
SENTENCIA Nº
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
En la Villa de Madrid, a ocho de febrero de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
autos de Juicio Ordinario nº 785/2015, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 21 de Madrid, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 805/2017, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelante, la entidad 'REAL MADRID CLUB DE FÚTBOL, S.A.' , representada por la
Procuradora Dña. Ana Isabel Arranz Grande; y, de otra, como demandada y hoy apelada 'ARBEPA, S.A.' ,
representadA por el Procurador D.Juan Francisco Rodríguez Martín; sobre reclamación de cantidad.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida; y
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 21 de los de Madrid, en fecha quince de junio de dos mil diecisiete, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO .- Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales DÑA. ANA ARRANZ GRANDE en nombre y representación de REAL MADRID CLUB DE FUTBOL contra ARBEPA, S.A., debo condenar a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO CUARENTA Y TRES EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (481.143,33 €) más intereses legales, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a el, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día siete de febrero del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que debe entenderse sustituidos por los de esta resolución judicial.



SEGUNDO .- Antes de entrar a examinar los distintos motivos del recurso de apelación debe partirse de los siguientes hechos que han quedado acreditados en los autos: 1º) El día 26 de julio de 2012 se firmó un contrato de arrendamiento de industria del garaje, ubicado en el centro comercial la esquina del Bernabéu, con 467 plazas siendo arrendador la entidad REAL MADRID CLUB DE FÚTBOL y arrendataria la entidad ARBEPA S.A., fijando como duración del contrato hasta el 30 de julio de 2015, y la renta de 51.286 €/mes, debiendo abonar el arrendatario los gastos y cuotas correspondiente al centro comercial.

2º) Se pactó como causa de resolución del contrato de arrendamiento de industria, entre otras causas, el retraso en el pago de una sola cuota de la renta.

3º) A instancia de la arrendadora se siguió el juicio de desahucio 1023/2014 del Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Madrid, en el que recayó sentencia el 12 de diciembre de 2014 , declarando resuelto el contrato de arrendamiento, apercibiendo de lanzamiento al arrendatario si no procedía al desalojo del local y en otro caso fijando el lanzamiento para el 4 de febrero de 2015; habiendo recuperado la posesión la entidad actora y apelante el día 4 de febrero de 2015.

4º) El actor y ahora apelante en los autos de que trae causa este recurso de apelación formulo demanda en reclamación de 1.541.143 € habiéndose allanado la demandada arrendataria a la reclamación de 481.143 €, adeudadas en concepto de rentas, no así al resto de las cantidades reclamadas en virtud de la cláusula penal, por el retraso en la entrega de la posesión desde el 12 de diciembre de 2014 al 4 de febrero de 2015, indemnización que la entidad actora fijo en 1.060.000 €, pretensión esta última que fue desestimada en la sentencia de instancia y apelada .



TERCERO .- En el recurso de apelación se alega que existe un error en la interpretación de la cláusula séptima del contrato y en especial de la cláusula 7.5 en la que se recoge la cláusula penal, por entender que la aplicación de la cláusula penal debe entenderse que las partes pactaron que se aplicaría a todos los supuestos de extinción del contrato de arrendamiento, que como tales pactaron en la cláusula 7.1 del contrato, incluía por lo tanto la resolución del contrato por impago de la renta, y no solo a la terminación del contrato por expiración del plazo contractual, tal como entiende la sentencia apelada, alegando que existe una infracción de las normas de interpretación de los contratos, en especial al identificar expiración del contrato con expiración del término o plazo pactado en el contrato.

Como segundo motivo del recurso de apelación se alega, que frente a las consecuencias que se recogen en la sentencia de instancia, si existió el incumplimiento del contrato y por lo tanto debía aplicarse la cláusula penal, en la medida que no se debía devolver la posesión el 4 de febrero fecha que se fijó en la sentencia para el lanzamiento, sino que el arrendatario tenía obligación de devolver la posesión desde el mismo momento en que se dictó la sentencia de desahucio, y por lo tanto debía aplicarse la cláusula penal desde esa fecha, y no desde el 4 de febrero de 2015 como entiende la sentencia de instancia.

Por lo tanto las dos cuestiones que se plantean en esta alzada es la interpretación que debe hacerse de la cláusula penal pactada en el contrato, y en su caso de ser aplicable, si se produce el incumplimiento del arrendatario, y por lo tanto procede su aplicación.



CUARTO .- El artículo 1152 del C. Civil , al regular la obligaciones con cláusula penal, establece como función principal el servir para la liquidación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de una de las partes, sin perjuicio de que las partes de mutuo acuerdo en el contrato puedan pactar la exigibilidad de ambas prestaciones, tanto el cumplimiento de la obligación principal, como de la pena pactada por las partes; cláusula que según la STS de 13 de julio de 2006 , se incorporan al negocio constitutivo de la relación obligatoria y con la finalidad de dar una mayor garantía al cumplimiento de la misma. Y así se expresa la sentencia de esta Sala, de 12 de enero de 1999 , cuando en ella se a firma que 'la cláusula penal fue definida en la clásica sentencia de 8 de enero de 1945 : como promesa accesoria y condicionada que se incorpora a una obligación principal, con doble función reparadora y punitiva, en cuanto no sólo procura la indemnización en realidad procedente, sino que la vuelve más gravosa para el deudor y establece además un régimen de privilegio a favor del acreedor' y más tarde, la de 16 de abril de 1988 la definió como 'obligación accesoria, generalmente pecuniaria, a cargo del deudor y a favor del acreedor, que sanciona el incumplimiento o cumplimiento irregular de la obligación contractual. Aplicando los artículos 1152 y 1153 del Código Civil , es preciso destacar que la función esencial de la cláusula penal -aparte de su función general coercitiva- es la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios; solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados, y, además, la pena pactada como cláusula penal'.

Más recientemente la STS 530/2016, de 13 septiembre , viene a señalar: «No cabe duda de que, como regla, y salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios ( art.

85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ), nuestro Derecho permite las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva: no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Se permiten incluso en el artículo 1152.I CC («si otra cosa no se hubiere pactado») las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios [por todas, STS 197/2016, de 30 de marzo (Rec.

2303/2013 )]'.

Ahora bien la cláusula penal, al igual que el resto de las cláusulas pactadas en el contrato, debe interpretarse de acuerdo con las reglas generales que en la materia establecen los artículos 1281 y ss. del C.Civil , siendo la regla de interpretación de los contratos establecida en el artículo 1281.1 del C.Civil , de carácter preferente, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato, o de alguna de sus cláusulas no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal del contrato.



QUINTO .- La cláusula SÉPTIMA del contrato suscrito entre las partes lleva por rúbrica Extinción del arrendamiento, fijando como causas de resolución del contrato entre otras causas la falta de pago de la renta por el arrendatario; por su parte en la cláusula 7.4 establece literalmente ' expirado el contrato la posesión del local y del negocio arrendado retornara al REAL MADRID, libre de cargas y gravámenes ....; y en la cláusula penal recogida en el 7.5 se señala ' Si la arrendataria no entregara en las condiciones descritas en el párrafo anterior la posesión de lo arrendador al REAL MADRID, la arrendataria vendrá obligada a pagar una indemnización diaria de 20.000 €, hasta que dicha posesión sea retornada en las condiciones pactadas'.

La citada cláusula debe interpretarse a la luz de los artículos 1281 y ss del C.Civil , y por lo tanto en base a esas normas atendiendo de forma primordial al sentido o interpretación gramatical de dicha cláusula, en relación con el contenido de la misma y de la totalidad del contrato.

En la cláusula 7.5 se alude a la expiración del contrato, si bien el título de la cláusula 7 lleva por rubrica de la Extinción del arrendamiento, por lo que atendiendo al sentido gramatical de dicha expresión, que según el diccionario de la Real Academia de la lengua, tiene dos acepciones, acabar la vida, o dicho de un periodo de tiempo, terminar acabarse, y a título de ejemplo se alude a la expiración del mes, año etc.

Como recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 20-11-2008 'que tanto el artículo 1281 y 1282 del C.Civil contienen las reglas relativas a la necesidad de buscar la auténtica voluntad de las partes. Sin embargo la interpretación de los contratos corresponde a la Sala de instancia y que sólo cuando resulte ilógica, arbitraria o contraria a las reglas del raciocinio lógico puede ser revisada en casación. En el derecho español se parte del principio contractual contenido en el art. 1281.1 CC , de acuerdo con el que si la literalidad del contrato no deja dudas sobre la voluntad de las partes, se estará al sentido literal de sus cláusulas ( STS 30-9-2003 ). El recurso al segundo párrafo del art.1281, completado con el art. 1282 CC , supone un mecanismo subsidiario respecto del primero.'.

Como señala en este mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 13 de fecha 31 de enero de 2012 'debe acudirse, en primer lugar, a los términos del documento del que surge la obligación, pues si aquéllos son claros y no dejan duda sobre la intención de los intervinientes se ha de estar, según dispone el artículo 1281 del Código Civil , al sentido literal de sus cláusulas, que constituye la regla principal de la que las demás son subsidiarias, ya que según reiterada jurisprudencia las reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , integran un conjunto complementario y subordinado entre sí, alcanzando entre ellas rango preferencial y prioritario la del párrafo primero del artículo 1281 - sentencias de 30 de marzo de 2000 , 28 de abril de 2005 y 14 de septiembre de 2010 -. Sólo cuando la interpretación literal no resulte suficientemente clara y expresiva de cuál fue la verdadera y real voluntad de los contratantes sobre el alcance y contenido de las obligaciones recíprocamente asumidas por las partes contratantes, entra en juego el llamado canon de la totalidad, que permite aportar en motivos separados las reglas interpretativas subordinadas o complementarias recogidas en los artículos 1282 y siguientes del Código Civil '.

Debiendo de acuerdo con estas normas generales que el artículo 1282 del C.Civil , establece como datos a tener en cuenta, para valorar esa voluntad de las partes, los hechos coetáneos y posteriores de las partes, y el artículo 1285 del C.Civil recoge la interpretación sistemática del contrato, debiendo hacerse una interpretación de las clausulas oscuras, con el resto de las cláusulas del contrato.

Partiendo de estos parámetros legales a la hora de interpretar la cláusula penal, lo cierto es que la misma está inserta en la cláusula SÉPTIMA que alude a la extinción del contrato, y la cláusula 7.5 utiliza el término expiración del contrato, y si bien el distinto término para aludir la terminación del contrato, lo cierto es que tanto del enunciado de la cláusula SEPTIMA, como de la cláusula 7.5 debe entenderse referida a la extinción del contrato, por alguna de las causas previstas en dicha cláusula, toda vez que si la aplicación de la cláusula penal las partes hubieran querido dejarla reducida a los supuestos de terminación del contrato por expiración del plazo así se habría recogido expresamente, toda vez que la cláusula penal alude a la expiración del contrato, el cual puede tener lugar no solo por la expiración del plazo contractual, sino por cualquiera de las otras causas previstas por las partes en el propio contrato, y que como tales se recogen en la misma cláusula, toda vez que el termino expiración, debe entenderse referido a los supuestos de terminación del contrato, y por lo tanto debe entenderse aplicable ,y exigible la cláusula penal no solo en el en supuesto de terminación del contrato por expiración del término contractual pactado por las partes, sino también por cualquier otra de las causas previstas por ellas, especialmente las previstas en la cláusula 7.1 entre las que se recoge como causa de resolución del contrato la falta de pago, por lo que resuelto el contrato por el impago de las rentas, si el arrendatario no cumple con la devolución de la posesión en la forma que establece el artículo 7.4, podrá el arrendador exigir el pago de la cláusula penal .



SEXTO .- La segunda cuestión que se plantea en el recurso de apelación, es que existe un error en la interpretación del contrato por la sentencia de instancia, alegando la parte actora y ahora apelante, un error de valoración de la prueba practicada al entender que la obligación de devolver la posesión del garaje por la parte demandada, lo era el 4 de febrero de 2015, y que por lo tanto al haber procedido a devolver la posesión en ese momento no era exigible la cláusula penal, al haberse devuelto la posesión con los requisitos que establecía la cláusula 7.4 del contrato; cuando a juicio de la parte recurrente la obligación de devolver la posesión por parte de la arrendadora lo era desde el mismo momento en que se dictó la sentencia de primera instancia, 12 de diciembre de 2014 , por lo que al no haber procedido a la devolución de la posesión hasta el día 4 de febrero procediera aplicar la cláusula penal .

En cuanto a la primera cuestión que ha de resolverse es determinar las condiciones en que el arrendatario debe devolver la industria de garaje, en las condiciones recogidas en la cláusula 7.4, libre de cargas y gravámenes, inquilinos, ocupantes o arrendatarios, que no fueran consentido por el arrendador, la obligación de devolución por parte del arrendatario no se puede entender cumplida mientras no se reintegre la posesión en esas condiciones, ahora bien la propia parte actora y apelante no discutió ni en primera instancia, ni en esta alzada que el arrendatario cuando entrego la posesión el día 4 de febrero de 2014, la entregó en las condiciones pactadas; siendo la única cuestión controvertida si el arrendatario desde el día siguiente en que se dictó la sentencia de desahucio tenía ya la obligación de devolver la posesión del garaje, o si por el contrario no existía esa obligación hasta el 4 de febrero de 2014, como parece dar a entender la sentencia de instancia.

Como se recoge en el escrito de apelación el artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , establece unas reglas especiales en relación a la ejecución de las sentencias de desahucio, al establecer por un lado que la ejecución de las resoluciones procesales en las que se declare resuelto el contrato es título suficiente para la ejecución, y que en tales supuestos no es aplicable el plazo de espera de 20 días que establece el artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; debiendo entenderse por lo tanto que el arrendatario una vez resuelto el contrato en virtud de sentencia firme tiene obligación de proceder a la devolución de la industria desde ese momento, sin que sea necesario que se lleven a cabo el lanzamiento, acto procesal que solo tiene lugar cuando el arrendatario incumpla de forma voluntaria esa obligación de desalojo.

Por otro lado del conjunto de las pruebas practicadas, especialmente de la prueba documental aportada por la actora, ha quedado acreditado que la arrendataria empezó a incumplir su obligación del proceder al pago dela renta desde el mes de noviembre de 2012, fecha en que empezó a retrasarse en el impago de la renta, siendo constante la conducta de la demandada durante todo el año 2014 en el retraso e impago, conducta que termino con el juicio verbal de desahucio, y con la resolución del contrato por impago de la renta.

Es un hecho no discutido en los autos, que la arrendataria mantuvo indebidamente la posesión del negocio desde el día en se dictó la sentencia 12 de diciembre de 2014 , hasta el día en que estaba previsto el lanzamiento el 4 de febrero de 2015, siendo una consecuencia del mantenimiento de la posesión de forma indebida que la entidad arrendataria deba indemnizar a la arrendadora con los daños y perjuicios que se le hayan podido ocasionar, como consecuencia de esa indebida prolongación de la posesión de forma ilícita.

Teniendo en cuenta que la cláusula penal fijada por las partes en el contrato tiene no solo esa finalidad de liquidación de los daños y perjuicios; sino también una función coercitiva o punitiva, con el fin de determinar al contratante a cumplir las previsiones del contrato, y en especial en el presente caso a la devolución de la posesión de la industria de una forma rápida y eficaz cuando se ha incumplido por su parte una obligación esencial, en el caso examinado el pago de la renta; pues como señala la jurisprudencia estas cláusulas penales con función punitiva están sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el artículo 1255 CC establece, en base al cual la jurisprudencia ha procedido a su moderación cuando no encuentra el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor; lo cierto es que en el presente caso en modo alguno se ha alegado por la entidad demandada dicha desproporción; debiendo entenderse justificada en el presente caso la aplicación de la cláusula penal, como es la gravedad del incumplimiento, el mantenimiento por parte de la arrendataria de la posesión de forma ilícita hasta el mismo momento en que iba a ser objeto de lanzamiento, y haber mantenido la posesión ilícitamente durante un periodo de tiempo, como son las fiestas navideñas, en que mayores beneficios de la explotación del garaje podía obtener, y por lo tanto causando un mayor perjuicio al arrendador.

SÉPTIMO .- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas de primera instancia han de imponerse a la parte demandada, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de 'REAL MADRID CLUB DE FUTBOL, S.A.', contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 21 de Madrid el 15 de junio de 2017 , y estimando íntegramente la demanda se condena a 'ARBEPA, S.A.' a que abone a la parte actora la cantidad de 1.541.142,33 €, e intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial.

Todo ello con imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada, sin que proceda hacer expresa imposición de las cotas de esta alzada; con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico; en MADRID, a catorce de febrero de dos mil dieciocho.