Sentencia CIVIL Nº 67/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 428/2019 de 04 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.148.00.2-2017/0002451

Recurso de Apelación 428/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz

Autos de Procedimiento Ordinario 342/2017

APELANTE:Dña. Dolores

PROCURADOR Dña. MARIA JESUS GARCIA LETRADO

APELADO:Dña. Eloisa y D. Faustino

PROCURADOR Dña. MARIA VICTORIA PATO CALLEJA

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

En Madrid, a cuatro de marzo de dos mil veinte.

Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre procedimiento Ordinario 342/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Torrejón de Ardoz, en los que aparece como parte apelante Dña. Dolores representada por la Procuradora Dña. MARIA JESUS GARCIA LETRADO y defendida por el Letrado D. RAFAEL COTTA CUADRA y como parte apelada D. Faustino y Dña. Eloisa representados por la Procuradora Dña. MARIA VICTORIA PATO CALLEJA y defendidos por el Letrado D. PATRICIO DE CARDENAS SMITH, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/01/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 16/01/2019 cuyo fallo es del tenor siguiente:

'DESESTIMAR la demanda interpuesta por Dña. Dolores representada por la Procuradora Dña. María Jesús García Letrado, contra D. Faustino y Dña. Eloisa, representados por la Procuradora Dña. María Victoria Pato Calleja, por caducidad de la acción de retracto ejercitada, y en consecuencia, Absuelvo a dichos demandado de las pretensiones formuladas en su contra. Todo ello con imposición de las costas procesales causadas a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Dolores al que se opuso la parte apelada D. Faustino y Dña. Eloisa y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 19 de febrero de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales,

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.- El debate.

Dª Dolores insto demanda de retracto de comuneros por el 50% de la Finca N° NUM000 del Registro de la Propiedad de Algete, tomo NUM001, libro NUM002 folio NUM003, inscripción NUM004, condenando a los demandados a otorgar escritura de venta, en las mismas condiciones que figuran en la de adquisición de los demandados, con apercibimiento de que, de no hacerlo, se otorgara por el Juez a costa de ellos.

Los demandados, contestaron oponiendo la caducidad de la acción por haberse ejercitado el retracto después de los nueve días de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El Juez de Instancia desestimo la demanda por caducidad de la acción.

SEGUNDO.- Recurso del actor

PRIMERO. -

El presente Recurso de Apelación se formula contra el Fundamento Jurídico segundo de la Sentencia hoy recurrida, toda vez que, al entendimiento de esta parte, y de la forma más respetuosa posible, entendemos que el Juzgador ad quo ha incurrido en error en la apreciación de la prueba practicada, y ello por lo siguiente:

Es absolutamente evidente y de la propia relación de Hechos Básicos que establece la sentencia en su Fundamento Jurídico Primero, nos encontramos ante un claro supuesto de retracto de comuneros, fundamentado en lo previsto en el art. 1.522 del Código Civil La justificación y causa del reconocimiento del derecho al retracto de comuneros, se encuentra en defender por parte del Código Civil que cesen los estados de indivisión que se reputan perjudiciales, evitando de esa forma el fenómeno de la dispersión o fraccionamiento de las cotitularidades. Está claro que la enajenación debe hacerse por un copropietario a un extraño a la comunidad, quedando excluidas las trasmisiones a título gratuito, eliminando cualquier asimilación a otros actos de trasmisión que no se basen concretamente en una compraventa, como es la permuta, pues aun cuando se trata de una trasmisión onerosa, no permiten al retrayente subrogarse en el lugar del adquirente en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, pues no podrá dar en permuta la misma cosa que daba el adquirente.

Queda fuera de toda discusión que el fundamento del art. 1.522 del Código Civil, es la máxima protección de los condueños frente a aquellos que pretendan enajenar su participación a terceros, evitando precisamente la dispersión, y adquisición de la condición de copartícipe por terceros ajenos, a la preexistente comunidad.

Esta protección entrara en colisión inevitablemente con la determinada en la regulación del art 1.524 del Código Civil que limita extraordinariamente el plazo de ejercicio del retracto a nueve días a contar, desde la fecha de inscripción o de conocimiento de la trasmisión, que como plazo de caducidad se establece en defensa y tranquilidad del tercero adquirente, que evita la incertidumbre en la consolidación del derecho de propiedad adquirido.

Si bien la colisión inevitable entre la protección del art. 1.522, de la propiedad, frente a la protección del art. 1.524 ambos del Código Civil, se viene resolviendo jurisprudencialmente en favor del adquirente, a través de la cortedad del plazo de ejercicio de la acción de retracto, no es menos cierto que debe atenderse en cada caso concreto la posibilidad del conocimiento de la compraventa que daría lugar al derecho de retracto para poder determinar sin fisuras, el hecho de que la mera inscripción, determina el dies a quo para el inicio del plazo de caducidad.

Esta posición ultra proteccionista del adquirente es la adoptada por la sentencia que es objeto del presente Recurso de Apelación al establecer en el fundamento jurídico que se impugna que 'la inscripción registral que produce efectos de presunción 'iuris et de iure', tanto por lo que respecta al conocimiento de la compraventa por parte del retrayente, como al contenido de las condiciones a las que habrá de ajustarse en la materialización de su derecho de adquisición preferente.'

La prueba practicada en las presentes actuaciones deja acreditado el hecho totalmente cierto de que por parte de mi representada se tiene el primer conocimiento de la trasmisión de la copropiedad por parte del anterior copropietario, el día 13 de marzo de 2017, sin que en fechas anteriores, ni siquiera en fase prevente, se haya comunicado la más minina noticia sobre la posibilidad de venta a mi representada, lo que hacía imposible la posibilidad de acudir a recabar una información registral, que le permitiera ejercitar el derecho de retracto.

En el mismo momento que la hoy recurrente, tiene la más mínima posibilidad de conocimiento de la trasmisión habida, acude al Registro de la Propiedad y solicita la confirmación registral de la misma, confirmación que no sería posible obtener en dichas fechas ni siquiera la justificación de modificación de titularidad catastral, que se hace constar por el Ayuntamiento de DIRECCION000 con fecha 23 de junio de 2017, tal y como consta en la notificación de alteración de titular catastral de bienes inmuebles.

Esta situación se constata en dicha notificación que practicada por el Ayuntamiento con fecha 8 de marzo de 2018, se concretan las alteraciones de la titularidad catastral.

La conclusión sobre esta circunstancia, es que por parte de la apelante, se ve absolutamente imposibilitada en el conocimiento de la operación de venta de la participación indivisa sobre la finca objeto de proindiviso, pues la alteración catastral se produce en el mes de junio de 2017, y ante la sospecha de algún negocio jurídico llevado a cabo por el coparticipe se acude al Registro de la Propiedad con fecha 13 de marzo de 2017, por lo que la acción de retracto ejercitada por la misma se encuentra dentro del plazo de caducidad establecido por el art. L524 del Código Civil.

SEGUNDO.-

La extensión de la protección al copropietario sobre la base de la posibilidad de ejercitar la acción de retracto, desde el momento del exacto conocimiento de los términos de la compraventa, formalizada por el copropietario, queda concretada en la sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 18 de noviembre de 2013, Recurso número 2194/2011, numero de Resolución 724/2013.

Debe hacerse constar en el presente Recurso de Apelación, la absoluta procedencia del ejercicio del derecho de retracto que le asiste a la apelante en base a lo establecido en el art. 1.521 del Código Civil, que reconoce el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de junio de 2004.

Por otra parte, queda perfectamente amparada la acción de retracto, ejercitada por la apelante al amparo de lo previsto en el art. 1.522 del Código Civil que concreta el derecho del copropietario de una cosa común a usar el retracto en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

El fundamento del art. 1.522 del Código Civil, es la máxima protección de los condueños frente a aquellos que pretendan enajenar su participación a terceros, evitando precisamente la dispersión, y adquisición de la condición de coparticipe por terceros ajenos, a la preexistente comunidad.

En el presente ejercicio de la acción de retracto se da cumplimiento a todos los requisitos exigidos por el Código Civil, al tratarse de una enajenación hecha por un copropietario a un extraño a la comunidad, por título oneroso, es decir que permite la restitución de lo abonado por el comprador, pudiendo el retrayente subrogarse en lugar de adquirente en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

Como se ha argumentado en el motivo de apelación anterior, el ejercicio del retracto se ha realizado dentro del, corto plazo de caducidad establecido en el art. 1.524 del Código Civil, en el mismo momento que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la transacción realizada por el otro comunero.

TERCERO:

Formulado contra el fundamento de derecho SEGUNDO de la sentencia recurrida, en tanto en cuanto que la estimación del presente recurso de apelación en el sentido de estimar íntegramente la demanda formulada por mi representada debe llevar implícita a condena en costas de la demandada apelada, conforme establece el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

TERCERO.- Hechos relevantes.

Reproducimos los consignados en la sentencia de instancia

1°)Dña. Dolores es copropietaria del 50% de la finca rustica DIRECCION000 de Jarama N° NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Algete, al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, inscripción NUM004.

2°)El otro 50% de la referida finca pertenecía a D. Carlos Miguel.

3°)Mediante Escritura Pública de fecha 15 de diciembre de 2016, D. Carlos Miguel vendió el 50 % de la mencionada finca a los ahora demandados D. Faustino y Dña. Eloisa, por el precio de 30.000,00 euros.

4°)En fecha 12 de enero de 2017 la anterior compraventa se inscribió en Registro de la Propiedad de Algete.

5°)En fecha 15 de marzo de 2017, Dña. Dolores, realizó consulta al Registro de la Propiedad de Algete, obteniendo la Nota Simple que se acompaña como documento N° 3 de la demanda.

El 17 de marzo de 2017, la Sra. Dolores solicito al Registro de la Propiedad de Algete, la certificación registral del historial de la finca que consta unida a las actuaciones.

7°)El día 21 de marzo de 2017 se presenta la demanda origen de este pleito, en ejercicio de la acción de retracto legal de comuneros.

CUARTO.- La caducidad de la acción.

Partiremos de la caracterización del retracto como derecho de adquisición preferente, que supone una limitación cualificada del derecho de propiedad. La STS de 6-4-2016 lo define: Como tal retracto, es un derecho de adquisición preferente, como derecho real -ius in re aliena- que permite a su titular adquirir la cosa después de haber sido transmitida a un tercero, dándose los presupuestos legales, en las mismas condiciones que éste. Es un límite al derecho de propiedad, como dice la sentencia de 9 de marzo de 1999 que asimismo define el retracto. Como retracto de comuneros, facilita la terminación de situaciones de comunidad, cuyo antecedente se halla en el Derecho romano, enemigo de toda comunidad que la consideraba antieconómica y perjudicial, y pasó a las Partidas (quinta, título 5º, ley 55) y a las leyes de Toro (ley 75) llegando al artículo 1522 del Código civil y, como se ha apuntado anteriormente, presupone la cotitularidad y que recaiga sobre la misma cosa. Y, como dice la sentencia de 27 de junio de 2000 , 'produce como efecto el cambio subjetivo del adquirente, sin que afecte al transmitente.

Justificada su existencia por la conveniencia de eliminar las situaciones de condominio, el contrapeso a la limitación de la propiedad es el plazo breve de ejercicio de esa facultad, que permite la sustitución de un comprador por otro.

El Art.1524 C.C. es claro en la materia. No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

La consecuencia es clara, el plazo se computa desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, que actúa como presunción de iure de conocimiento, y en su defecto; a falta inscripción, desde que se tiene conocimiento completo y exacto de la transmisión.

Por su parte la STS de 1-4-2009 enseña:

'Conviene precisar la doctrina de esta Sala en orden a la determinación del dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal, en caso de falta de inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad; o bien, que no es el caso presente, sobre el conocimiento anterior a la inscripción.

El conocimiento que exige la jurisprudencia y el Código es conocimiento completo, cumplido y exacto de la venta y de todas sus circunstancias. En este sentido la Jurisprudencia maneja el criterio de la consumación de la venta.

Por su parte la STS de 26-2-209 declara: El artículo 1524 parece claro respecto al dies a quo del retracto legal: la inscripción en el Registro de la Propiedad o, sólo en su defecto, si no se produce la inscripción, es desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La jurisprudencia ha matizado que si antes de la inscripción el retrayente hubiera tenido conocimiento completo de la transmisión, la fecha de tal conocimiento sería el dies a quo. En caso de subasta administrativa, se entendió que el dies a quo fue la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública, en la sentencia de 14 de diciembre de 2007 . En caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el dies a quo; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad: lo cual dice también la citada sentencia de 14 de diciembre de 2007 .

Pues bien, a la vista de los hechos relevantes debemos mantener el criterio del Juez de Instancia, pues la recurrente insto la demanda con fecha muy posterior a la inscripción registral, por lo que no puede acudirse al criterio subsidiario de conocimiento de la venta.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo no nos confiere

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación, formulado por la representación procesal de Dª Dolores, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de los de Torrejón de Ardóz, en sus autos Nº342/2017, de fecha dieciséis de enero de dos mil diecinueve.

CONFIRMAMOSdicha resolución, e IMPONEMOSlas costas de esta alzada al recurrente

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: ' 2649-0000-00-0428-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.