Sentencia Civil Nº 670/2004, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 388/2004 de 24 de Septiembre de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA 670/04

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Angel Guzmán Montesdeoca Acosta Magistrados:

D. Carlos García Van Isschot

D. Julio Manrique de Lara Morales (Ponente) ____________

En la ciudad de Las Palmas de Gran Canaria , a 24 de septiembre de 2004

. VISTOS, en grado de apelación por esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de esta capital, el Juicio Ordinario número 276/02 del que dimana el presente Rollo de Apelación número 388/04, seguidos aquéllos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Arrecife, a instancia de Carpintería Pablo Betancor S.L.U., representada en esta alzada por el Procurador Sr. García Caballero, contra Viva Autorent S.L. representada por la Procuradora Sra. García Coello; pendientes en esta Sala de la sustanciación del Recurso de Apelación interpuesto por la entidad apelante contra la Sentencia de fecha 10 de enero de 2004, dictada por el antedicho Juzgado

Antecedentes

PRIMERO. Por el citado Juzgado de Primera Instancia se dictó Sentencia en los referidos autos, cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: «SE ESTIMA PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Manuela Cabrera, en nombre y representación de la entidad CARPINTERÍA PABLO BETANCOR S.L.U., contra la entidad VIVA AUTORENT, S.L., declarando la vigencia del contrato de opción de compra suscrito entre las entidades litigantes de 15 de Mayo de 2000 de la nave industrial sita en la calle Martínez Montañez, nº 48, término municipal de Arrecife, finca registral nº 24508, tomo 1295, libro 24, folio 59, con referencia catastral nº 9559012 y de la parcela de terreno sita en la mentada calle, con una superficie de 228 m², linda Este o frente: con la calle Martínez Montañez; Oeste o fondo: con don Juan Ramón ; Norte y Sur, con el resto de la finca matriz, finca catastral nº 9559009 y, vencido el plazo para el inicio del ejercicio de la opción de compra por la actora, así como, ejercitado por ésta en tiempo y forma; asimismo, se condena a la entidad demandada a otorgar la escritura pública de compraventa de las fincas objeto del mentado contrato, previa inscripción en el Registro dela Propiedad de su titularidad sobre la finca catastral nº 9559009, sita en la calle Martínez Montañez, nº 48, término municipal de Arrecife, haciéndole saber que para el supuesto de no dar cumplimiento a lo dispuesto anteriormente, se procederá por este Juzgado a efectuar la correspondiente escritura pública para dar cumplimiento al presente fallo, debiendo, igualmente, el actor entregar al demandado al momento de formalizar la escritura pública de compraventa el importe de 50.533'15 euros consignado, todo ello, sin exprersa condena en costas».

SEGUNDO. Contra la expresada resolución se interpuso, por los apelantes, recurso de apelación con la fundamentación correspondiente, sin proposición de prueba, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se dio traslado a las demás partes personadas para que pudieran oponerse a él o impugnar la sentencia de instancia, con el resultado que obra en las actuaciones, elevándose los autos a esta Sala, y seguidos los trámites se señaló día y hora para estudio, votación y fallo, quedando las actuaciones pendientes de dictar sentencia.

TERCERO. En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Julio Manrique de Lara Morales, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Frente a la sentencia que estimó parcialmente la demanda rectora en los Autos del Juicio Ordinario número 276/02, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Arrecife, se alza la entidad apelante, demandada en la instancia, insistiendo en los mismos argumentos que fueron oportunamente desestimados por la resolución que combate, relativos al previo incumplimiento por la entidad actora del contrato de arrendamiento suscrito con ella, lo que, en aplicación de la cláusula sexta del contrato de opción de compra de fecha 15 de mayo de 2000, motivó la resolución de este último pacto contractual, discrepando, por ello, de la valoración probatoria efectuada por la iudex a quo y de su interpretación de ambos contratos de fecha 15 de mayo de 2000, de opción de compra y de arredamiento, respectivamente, suscritos por ambos litigantes y objeto de la presente controversia. En síntesis, sostiene que, conforme a la señalada cláusula sexta del contrato de opción, el incumplimiento del contrato de arrendamiento se ha producido, en la medida en que su contravención consiste, sencillamente, en la no observancia de lo pactado, constando acreditada la existencia de un anterior juicio de desahucio por falta de pago de las rentas debidas por la actora, donde dicha falta de pago ha de ser, a su juicio, considerada como el incumplimiento mas grave que puede darse en un contrato de arrendamiento, entendiendo el pago de la renta a cargo del arrendatario como obligación principal que asume en la relación locativa, de modo que la actora quebrantó el tan repetido contrato de arrendamiento, lo que, a su vez, indica, dio lugar a la posterior resolución automática del pacto de opción de compra concertado por ambos, tal y como señaló al citar la tan repetida cláusula sexta de este último contrato. Reitera, por otro lado, su alegación respecto de la inexistencia de plazo alguno patra la inscripción registral de la finca catastral número 9559009, siendo que, observa, tampoco era necesaria su inscripción para ejercitar el Derecho de opción en tiempo y forma, motivos en base a los que, en definitiva, solicita que, con estimación del recurso de apelación por su parte articulado, se revoque la sentencia de instancia en los concretos términos a los que ha hecho especial consideración.

Frente a tales argumentos muestra su disconformidad, oponiéndose, la entidad apelada, actora en la instancia, sosteniendo, en suma, la insuficiencia de las alegaciones esgrimidas de adverso para desvirtuar los acertados razonamientos de la resolución recurrida, la cual, con correcta valoración del conjunto del material probatorio obrante en autos, es perfectamente ajustada a derecho, fundamentos que, expone, justifican, en definitiva, que, con desestimación del recurso de apelación formulado de contrario, se confirme la sentencia de instancia en su totalidad.

SEGUNDO. Aboga la entidad recurrente por la aplicación de la cláusula sexta del contrato de opción de compra suscrito con la entidad actora en fecha 15 de mayo de 2000, según la cual «la rescisión o incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre la parte vendedora y el Sr. Betancort dará lugar a la rescisión automática de la presente compra», y ello en base a que, a su juicio, aquélla incumplió dicho contrato de arrendamiento al quebrantar su obligación de pago de la renta, lo que motivó el ejercicio por su parte de la correspondiente acción de desahucio que se declaró enervada por sentencia, de 2 de febrero de 2001, del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Arrecife, en los Autos del Juicio de desahucio número 404/00.

Alegación que, en los términos expuestos por la recurrente, no cabe acoger, y ello porque, con independencia de la confusión que se introduce en la mentada cáusula entre los conceptos de rescisión y resolución contractual, lo que, además, se deduce claramente de los propios términos del recurso de apelación, es pacífica la doctrina jurisprudencial que exige, para que haya un verdadero incumplimiento, la frustración de la legítima expectativa de la parte cumplidora en cuanto al fin del contrato ínsito en la causa (Vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1983, RJ 19836488; y de 4 de marzo de 1986, RJ 19861098), no es preciso, conforme indican las Sentencias de este mismo Tribunal de 5 de junio de 1989 (RJ 19894298), de 24 de febrero de 1990 (RJ 1990713) y de 7 de junio de 1991 (RJ 19914430), una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria - amparada en justa causa que la origine - obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó.

El incumplidor, precisa la Sentencia del Supremo de 14 de noviembre de 1998 (RJ 19989972), «sólo puede liberarse de las consecuencias del incumplimiento si prueba la concurrencia de causa a él no imputable, sin que sea necesario bucear en el interior de sus profundidades anímicas para ver por qué no cumple y sancionarlo si en ese viaje se observa que quería cumplir aunque no cumpliese; y que la falta de cumplimiento frustra «per se» las expectativas de la otra parte contratante [...] Es decir la más reciente jurisprudencia es reveladora de un cambio de tendencia al no exigir para que pueda obtenerse la resolución de un contrato por incumplimiento una «voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento», sino que, conforme con la última doctrina jurisprudencial, el retraso imputable a la entidad vendedora, teniendo en cuenta el plazo pactado, el tiempo de demora y las circunstancias concurrentes, no sólo ha de ser imputado a la misma, sino que ha de ser considerado como grave, y en su consecuencia, con categoría suficiente para ser constitutivo de causa de resolución, ya que el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales».

Para que el incumplimiento por una de las partes de una de las prestaciones principales del contrato pueda desplegar la virtualidad resolutoria de dicho contrato, al amparo del artículo 1124 del Código Civil, enseña la Sentencia de nuestro más alto Tribunal de 6 de octubre de 1997 (RJ 19977090) «es necesario que tal incumplimiento frustre el fin del contrato para la otra parte, frustración que en este caso se produjo indudablemente para el demandante-comprador señor F., el cual, como consecuencia de la no construcción del piso-piloto dentro del plazo estipulado, no pudo realizar adecuadamente la programada campaña de promoción y venta de las expresadas viviendas, cuando las mismas aún se hallaban en fase de construcción y, en consecuencia, no pudo obtener los fondos necesarios para, por su parte, ir pagando los diversos plazos del precio de la compra que había hecho».

Igualmente, en este sentido, indicó la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 1996 (RJ 19961346) que: «exigiéndose para acordar la resolución contractual, entre otros requisitos, la concurrencia de voluntad obstativa al cumplimiento, la jurisprudencia ha venido flexibilizando dicho requisito, al no requerir una «actitud dolosa» del incumplidor, que es a lo que pudiera parecer que apuntaba la frase «actitud deliberadamente rebelde», sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa, -Se viene a distinguir entre el mero retraso involuntario o justificado que implica voluntad de posterior cumplimiento, y la actividad culposa y decidida de no cumplir, que implica carencia de esa voluntad, -la Sentencia de 25 enero 1991 (RJ 1991319) es explícita al afirmar: «...sin que el simple retraso en el cumplimiento determine por sí solo la posibilidad resolutoria. Es cierto sin embargo que "aquella voluntad rebelde al cumplimiento" no se identifica con un proceder doloso del obligado, pero sí requiere continuidad y, muy particularmente, inequivocidad, a más de que la situación de impago sea duradera».

TERCERO. A la luz de los anteriores criterios jurisprudenciales, se constata, en efecto, que por la entidad apelante se ejercitó, en contra de la entidad apelada, acción de desahucio fundamentada en la falta de pago por ésta de la renta del mes de octubre de 2000, impago en el que aquélla fundamentaba su pretensión resolutoria del contrato de opción de compra de fecha 15 de mayo de 2000 al entender producido un verdadero y propio incumplimiento y, por ello, aplicable su cláusula sexta; no obstante, dicha acción fue declarada enervada, como ya se expuso, por Sentencia de fecha 2 de febrero de 2001 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Arrecife, no pudiendo entender, como así sostuvo la juez de instancia, que dichos actos - impago de la renta debida - constituyan un incumplimiento inequívoco y objetivo, sino más bien, coincidiendo con la instancia, como de mero retraso en el pago de la renta, sin intervención, en este caso, de una pertinaz conducta obstativa al cumplimiento.

En este supuesto, el impago de la renta en que se basó la acción de desahucio articulada por la apelante no hizo desaparecer, en contra de lo sostenido por ella, el interés en la contraprestación originariamente pactada por las partes, pues la acción se enervó, precisamente, conforme a la propia regulación procedimental dispone, por el pago, por parte de la ahora apelada, de las cantidades reclamadas, no produciéndose, en consecuencia, la frustración del fin económico del contrato ínsito en la causa, con quebranto de la mutua buena fe negocial - «fragente fidem, fides non est servanda» - y del principio y norma que obligan a estar a lo pactado (Vid. STS de 28 de febrero de 1986, RJ 1986862; de 27 de octubre de 1986, RJ 19865960; y de 30 de junio de 1987, RJ 19874832).

Para la Resolución del contrato, como ya señalamos y ahora insistimos, es suficiente con que se frustre el fin del negocio jurídico que persiga el peticionario, por existir un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que se precise una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando la frustración de las legítimas aspiraciones puestas en la convención, no resultando preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento sino con conducta, no sanada por justa causa, obstativa del cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó.

De las pruebas practicadas en autos y atendiendo en concreto a la documental aportada, consistente en testimonio de las actuaciones del juicio de desahucio número 404/00, requerimientos Notariales a instancias de la actora (Folios 58 a 78), y justificante del resto del pago aplazado realizado en fecha 19 de junio de 2002 (Folio 176), resulta no un incumplimiento rebelde según lo ya expuesto, pues no ha frustrado las legítimas pretensiones de los litigantes, manteniéndose el interés para ambos, pues, además, al dato del abono, por parte de la actora, de las cantidades debidas en concepto de rentas del contrato de arrendamiento de 15 de mayo de 2000, necesariamente ha de añadírsele el pago del importe de la opción - 60.101'21 € - así como el 18% del importe de las rentas en concepto de retención fiscal (Vid. Folios 124 a 165), consignando, como ya se señaló, el resto del precio de la compra pendiente de abonar - 50.533'15 €, Folio 176 -, la compradora y apelada había ya otorgado, a fecha de interposición de la demanda, el 100% del precio. Insistimos, habiéndose retrasado en el pago de la renta del mes de octubre de 2000, y ejercitada acción de desahucio por la apelante, abonó dicho importe, así como el de las rentas debidas hasta ese momento (Vid. fundamento jurídico primero de la sentencia de 2 de febrero de 2001, Folio 120), lo que dio lugar a la enervación de dicha acción y no a la resolución del contrato de arrendamiento litigioso, relación locativa que, incluso en la actualidad, permanece vigente entre las partes.

La facultad resolutoria, según reiterada jurisprudencia requiere no un simple retraso en el cumplimiento obligacional, sino que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente obstativa al cumplimiento y que sea imputable al deudor, así como que el hecho incumplidor sea de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte, un incumplimiento inequívoco y una frustración del fin del contrato para la otra parte, requisitos que, a la vista de las circunstancias ya descritas, no concurren en el caso litigioso.

Así las cosas, resulta improsperable el recurso de la apelante porque la situación de retraso en el cumplimiento de las obligaciones de la actora en cuanto al pago de las rentas en la relación arrendaticia litigiosa, es de por sí absolutamente insuficiente para justificar la resolución del contrato de opción de compra de fecha 15 de mayo de 2000, en aplicación de su cláusula sexta, ya que no supone un incumplimiento definitivo, ni sostenido, ni frustra las legítimas expectativas de la otra parte (STSS 9 de junio de 1986 [RJ 19863298], 30 de abril de 1994 [RJ 19942949]), siendo que el resto de las alegaciones esgrimidas por la recurrente, relativas a la inexistencia de pacto en cuanto al plazo para la inscripción registral de la finca catastral número 9559009 y su innecesariedad a los fines de ejercitar la opción por parte de la apelada, son insuficientes para desmerecer las acertadas conclusiones alcanzadas por la juzgadora de instancia, con las que se coincide, considerando, por ello, acreditada la vinculación del ejercicio de la opción a la inscripción registral de la finca catastral número 9559009, conforme a la cláusula 4ª del tan repetido contrato de opción, así como el transcurso, en exceso, del plazo pactado para inscribir y el ejercicio, por parte de la actora, de la opción de compra y los pagos por esta última a los que se ha hecho anterior mención, procede, en consecuencia, con desestimación del recurso de apelación acabado de examinar, la confirmación de la sentencia de instancia en su integridad.

CUARTO. Por todo ello, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada, con imposición a la apelante de las costas causadas en esta alzada, merced al mandato contenido en el apartado primero del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación, por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil Viva Autorent S.L., contra la sentencia de fecha 10 de enero de 2004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Arrecife, debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Así por esta Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de esta Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN. Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado- Ponente D. Julio Manrique de Lara Morales, estando celebrando Audiencia Pública, de todo lo que certifico.