Sentencia Civil Nº 671/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 1100/2009 de 23 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA. SECCION SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº TRES DE MALAGA

JUICIO ORDINARIO Nº 178/07

ROLLO DE APELACION CIVIL Nº 1100/09

SENTENCIA Nº 671/11

Iltmos. Sres.

Presidente D.ANTONIO ALCALA NAVARRO

Magistrados:

Dª. INMACULADA SUAREZ BARCENA FLORENCIO

Dª. SOLEDAD JURADO RODRIGUEZ

En la ciudad de Málaga a veintitrés de diciembre de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio Ordinario nº 178/07 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Málaga sobre resolución contractual, seguidos a instancia de D. Salvador Y DÑA. Angelina , representados en el recurso por el Procurador D. José Domingo Corpas y defendidos por el Letrado D. Rafael Acaiñas León , contra LA RESERVA DE MARBELLA, S.A., representada en el recurso por el Procurador D. Rafael Rosa Cañadas y defendida por la Letrada Dña. Inmaculada Atencia Robledo, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga dictó sentencia de fecha 21 de mayo de 2009 en el juicio Ordinario nº 178/07 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- Que estimando la demanda formulada por del Procurador de los Tribunales D. José Domingo Corpas, en nombre y representación de D. Salvador y Dña. Angelina , asistidos por el Letrado D. Rafael Acaíñas León, contra la entidad La Reserva de Marbella, S.A. , representado por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Rosa Cañadas y asistido por el Letrado D. Luis Miguel Llamas debo declara y declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito por los litigantes con fecha 11 de Septiembre de 2.003, condenando a los demandados al pago de 91.969,83 Euros, y a los intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de las costas judiciales."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia se tuvo por preparada la apelación en virtud de escrito presentado por el Procurador D. Rafael Rosa Cañadas en nombre y representación de La Reserva de Marbella S.A., que interpuso el recurso en plazo y forma, del que se dio traslado a la otra parte, presentado escrito de oposición al recurso, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni considerarse necesaria la celebración de la vista, previa deliberación de la Sala quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª SOLEDAD JURADO RODRIGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Ha quedado reducido en este recurso el objeto litigiosos en la resolución del contrato de compraventa de la vivienda NUM000 en el nivel NUM002 del edificio NUM001 manzana NUM003 , celebrado el 11 de Septiembre de 2003 entre los demandantes, como compradores, y la demandada, como vendedora, acción ejercitada con la consiguiente dirigida a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los primeros frente a La Reserva de Marbella S.A. en demanda presentada el 30 Enero de 2007 en base al incumplimiento contractual de la demandada, exponiéndose las siguientes conductas incumplidoras de la demandada: 1) no terminó ni entregó la vivienda en el plazo estipulado en el contrato que se fijaba antes del 31 Mayo de 2005, habiéndose emitido el certificado de final de obra el 20 Febrero de 2006, 2) no se proveyó a los compradores del aval bancario en garantía de devolución de las cantidades entregadas a cuenta, 3) la promoción entera tiene problemas de legalidad porque la licencia de obras se otorgó condicionada a unas circunstancias que no se han cumplido y por eso el Ayuntamiento no ha emitido licencia de primera ocupación y la Junta de Andalucía mantiene recurso contra la licencia de obras. La demandada se opone a la demanda alegando que los compradores son inversionistas y que estuvieron en la compraventa asesorados por Letrados conocedores de la realidad urbanística de la edificación, que la vendedora suscribió con el Banco Popular póliza que garantizaba la devolución de las cantidades entregadas por los compradores y si no se hizo entrega de los avales a los compradores fue porque éstos no lo solicitaron o no cumplieron con lo que les incumbía respecto a esta cuestión (cláusula 7ª del contrato), estando las viviendas en disposición de ser habitadas al gozar de suministros de agua, luz y demás necesarios para su vivencia, siendo la causa del retraso de las obras las huelgas del sector de la construcción, habiéndose emitido el certificado de final de obra el 8 Febrero de 2006, solicitándose la licencia de primera ocupación el día 22 de ese mismo mes (f. 168) , la que ha de considerarse concedida por silencio administrativo, sin que los compradores acudieran a otorgar escritura pública el 23 Mayo ni el 2 Junio ni el 28 Agosto de 2006, tal como fueron requeridos por la vendedora, lo que motivó que ésta diera por resuelto el contrato haciendo suyas las cantidades entregadas a cuenta. La sentencia de instancia estima la demanda declarando resuelto el contrato de compraventa y condenando a la demandada al pago de 91.969,83 € como cantidades entregadas a cuenta, al considerar que la demandada incumplió el contrato por no entregar la vivienda en el plazo pactado (antes del 31 Mayo de 2005), y sin que en absoluto haya probado que ese retraso se debiera a las huelgas en el sector, sí ha quedado acreditado en cambio que el retraso se debió al incumplimiento por la demandada de la normativa urbanística, lo que queda demostrado por la impugnación de la licencia de obras por la Junta de Andalucía, lo que implica la ausencia de licencia de obras, sin que pueda redundar en los compradores los problemas surgidos entre la vendedora y el Ayuntamiento. Frente a lo así resuelto interpone recurso de apelación la demandada que fundamenta en la siguientes alegaciones: 1) no es cierto que la vendedora haya incurrido en retraso en la entrega de la vivienda pues en el contrato no se establecía una fecha exacta sino aproximada, 2) concurrió causa de fuerza mayor consistente en la huelga en el sector que determinó un retraso de 125 días hábiles, 3) aun en la hipótesis que de no se haya cumplido la fecha del contrato, el mero retraso en la entrega no constituye causa resolutoria del contrato, y, 4) no es cierto que la construcción carezca de licencia de obras o de licencia de primera ocupación.

SEGUNDO.- Entrando a resolver sobre esta cuestiones, ha de rechazarse la primera alegación recurrente referida a que en el contrato no se señalaba fecha fija de entrega en base a que en el mismo (cláusula cuarta) se decía: "el plazo de terminación y entrega está previsto para el....", pues establece el artículo 1281 del Código Civil que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas; el artículo 1283 dispone que cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar; según el artículo 1284, si alguna cláusula de los contratos admitiere diverso sentido, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto y según el artículo 1286, las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato. En aplicación de los criterios contenidos en estos preceptos ha de concluirse que en esa cláusula las partes pactaban que la entrega de la vivienda tendría lugar en esa fecha prevista al ser esto la evidente intención de los contratantes y ello porque, tratándose de un contrato sinalagmático en el que se intercambia precio por inmueble, no es admisible la interpretación de que la fecha de entrega quedara a la decisión exclusiva de la vendedora al establecer el artículo 1256 que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. El resto de argumentos han de ser igualmente rechazados debiendo indicarse que si bien es criterio de esta Sala (siguiendo doctrina del Tribunal Supremo contenida en Sentencias de 10 de Octubre de 1987 y 1989) que en la venta de inmuebles el hecho de no haber obtenido la Licencia de Primera Ocupación o la Cédula de habitabilidad no constituye per se un incumplimiento por parte del vendedor al tratarse de autorizaciones administrativas cuya concesión o denegación depende de factores distintos a los determinantes de las obligaciones contractuales entre particulares, de la misma forma que la existencia de autorización administrativa no implica el cumplimiento de la obligación del vendedor, de ahí que no pueda considerarse un requisito esencial para la habitabilidad de las viviendas la licencia de primera ocupación, lo que no quiere decir que la falta de la autorización administrativa se pueda y deba tener en cuenta a efectos probatorio del incumplimiento de la obligación de entrega por el vendedor. No obstante, el vendedor tiene como obligación principal precisamente la de entrega de la cosa y en este sentido, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha venido señalando que la necesaria adecuación que el objeto vendido ha de reunir respecto al fin que le es propio y para el que se adquirió, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a plena utilidad del comprador para permitir el uso normal del objeto adquirido ( SSTS 24 mayo 1991 y 16 marzo 1995 , entre otras), y así parece claro que la compraventa de viviendas comporta la obligación para el vendedor de entregarlas en condiciones aptas para ser vividas, resultando elemental la necesidad de disponer, entre otros elementos, de agua, alcantarillado, luz eléctrica y viales de acceso practicable a las mismas, formando parte del núcleo de la obligación esencial del vendedor la entrega en tales condiciones, obligación que se ha incumplido en este caso, pues, en relación a la Manzana 3, se pactó en el contrato como fecha de entrega la de 31 de Mayo de 2005 y la vivienda no fue habitable hasta el mes de Mayo de 2006 (cuando ya estaban contratados los servicios de agua y electricidad), lo que quiere decir que cuando la vendedora requirió por primera vez a los compradores para el otorgamiento de escritura publica (23 Mayo 2006) había transcurrido un año desde la fecha de entrega pactada en el contrato, y aun cuando se contabilizaran los días de huelga que afirma la recurrente que afectó a la terminación de la obra (126 días), la finalización de ésta tuvo lugar ocho meses después de la fecha pactada, por eso, aceptando la propia tesis demandada sobre el retraso, si bien es cierto que, en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución ( STS de 20 de noviembre de 1984 y 5 Diciembre 2002 ), ha de considerarse que el retraso en la entrega de las viviendas en al menos ocho meses no puede calificarse de mero retraso, pues en la compraventa la obligación esencial del vendedor es la entrega de la cosa vendida considerándose por ello igualmente esencial el momento de la entrega que habrá de ser el pactado contractualmente, y en este caso (como dice la STS 26 Septiembre 2002 ) no se entregó para tal fecha la vivienda, ni el vendedor puso en conocimiento de los compradores la causa del retraso, procediendo por todo lo anterior, la desestimación de los motivos recurrentes analizados.

TERCERO. - La actora solicita en la demanda la condena de la vendedora a abonarle la cantidad de 91.969,83 € de principal, desglosándose esta cantidad en los siguientes conceptos: a) 76.411,17 € que los compradores han entregado a cuenta de la compra de la vivienda, y, b) 15.558,66 € que calcula al aplicar a la anterior cantidad entregada el 6% de interés anual desde las fechas de las entregas, al considerar de aplicación lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 57/1968 . La sentencia de instancia estima la acción resolutoria ordenando que la vendedora devuelva las cantidades entregadas y abone los intereses legales de aquellas desde la interpelación judicial, pronunciamiento que es objeto de recurso que debe prosperar pues el mismo se basa sin duda alguna en el error que ha incurrido la sentencia al considerar que la cantidad que se reclama en la demanda de principal corresponde solo a las cantidades entregadas por los compradores y no que en la misma se compute también los intereses del 6% desde las fechas de las entregas, error que queda patente cuando además de dicha cantidad condena a la demandada al pago de los intereses moratorios del artículo 1100 CC desde la presentación de la demanda, de ahí que proceda la estimación del recurso en el sentido de condenar a la demandada al pago de 76.411,17 € (cantidades entregadas) junto con los intereses a cuyo abono condena la sentencia, al no proceder la inclusión de los intereses del 6% en el principal reclamado pues, de una parte, si bien es verdad la obligación que impone a la vendedora la Ley 57/1968 en cuanto a garantizar la devolución de las cantidades entregadas, la sentencia de instancia estima la acción resolutoria en base a incumplimientos ajenos a los que impone dicha Ley, de ahí que si esta Ley especial no se ha considerado de aplicación, tampoco podrá condenarse a la demandada al pago de los intereses establecidos en la misma, y, de otra, porque el artículo 1 de dicha Ley 57/1968 , fue modificada en este particular por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, pues en su Disposición Adicional Primera indica que las cantidades anticipadas entregadas se cubrirá su devolución por los promotores mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo previsto en la Ley 57/68, y en el contrato privado objeto de este procedimiento, en su estipulación octava, se indica expresamente que será el interés legal correspondiente y no el interés legal del dinero, teniendo reiterado esta Sala que la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación , bajo la rúbrica " percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción ", dispone expresamente: "Dicha Ley (en referencia a la Ley 57/1968, de 27 de julio) y sus disposiciones complementarias se aplicarán en el resto de las viviendas con las siguientes modificaciones", de lo que se desprende la plena aplicabilidad de las disposiciones contenidas en la Ley 57/68, pero modificada en lo que aquí interesa, en cuanto que el tipo de interés aplicable ya no es el del 6%, sino el legal del dinero, y en la estipulación octava del contrato no se establece un concreto tipo de interés sino una referencia genérica al "interés legal correspondiente", que no puede ser otro que el que resulta de la antes citada Disposición Adicional de la Ley de Ordenación de la Edificación, cuando se plantearan dificultades respecto a alguna autorización administrativa que retrasara la ejecución material del contrato, que hayan llevado el comprador a instar la devolución de las cantidades entregadas.

CUARTO.- La desestimación de la pretensión demandante respecto de los intereses, como el hecho de que la sentencia de instancia haya rechazado la acción de nulidad contractual ejercitada o que la demandada haya incurrido en determinados incumplimientos que se le imputa en la demanda, no tienen incidencia en cuanto a las costas causadas en la primera instancia procediendo confirmar su imposición a la demandada pues la correlación entre lo interesado en el petitum de la demanda y la condena contenida en la sentencia de instancia significa una estimación íntegra de la demanda en lo sustancial, máxime cuando, dadas las razones contenidas en la contestación a la demanda, la demandada se hubiera opuesto igualmente aun cuando solo se hubiera ejercitado la acción resolutoria y la reclamación se hubiera limitado a la devolución de las cantidades entregadas, siendo de aplicación la reiterada doctrina jurisprudencial que señala que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, resultando contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, un pronunciamiento que comporte que la parte se vea obligada, por el incumplimiento de la adversa, a seguir un proceso para ver realizado su derecho, deba abonar una parte de las costas que ésta origina, pronunciándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Julio de 1993 y 5 de enero de 1989 , indicando ésta última "la desviación de lo solicitado en aspecto puramente accesorio no obsta a la condena en costas, dado que una decisión diversa contravendría el espíritu y finalidad de la norma que regula la materia que pretende no agravar la situación patrimonial del que se ve forzado a litigar contra quienes desconocen su derecho" .

QUINTO .- De acuerdo a lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando sean estimadas las pretensiones de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y los demás de general y oportuna aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Rafael Rosa Cañadas en nombre y representación de La Reserva de Marbella S.A., con revocación parcial de la sentencia dictada el 21 de Mayo de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga en el Juicio Ordinario nº 178/07, debemos absolver y absolvemos a dicha parte recurrente del pago de los intereses del 6%, condenándola en su lugar al pago de 76.411,17 € de principal con los intereses legales desde la interposición de la demanda, imponiendo las costas causadas en la primera instancia a la parte demandada y sin hacer expreso pronunciamiento de las causadas en esta alzada.

Así por ésta, nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN: Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª SOLEDAD JURADO RODRIGUEZ, constituida en Audiencia Pública en la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial de Málaga, en el día de su fecha. Doy fe.-