Sentencia Civil Nº 671/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 661/2011 de 14 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 000661/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 671

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Magistrados/as

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

DOÑA MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

En la Ciudad de Valencia, a catorce de diciembre de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000459/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 5 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandada - apelante/s PROYECTOS INMOBILIARIOS ALTRIX SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JORGE PIÑON ORTIZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª PILAR MORENO OLMOS, y de otra como demandantes - apelado/s Romulo y Angustia , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. SALVADOR LUIS AUBAN SENDRA y representado por el/la Procurador/a D/Dª VICTOR DE BELLMONT REGODON.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 5 DE VALENCIA, con fecha 9 de mayo de 2011, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda formulada por D. Romulo y Doña Angustia contra Proyectos Inmobiliarios Atrix S.L., declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito entre D. Romulo y Doña Angustia , con Proyectos Inmobiliarios Atrix S.L. sobre la vivienda identificada como vivienda tipo "C" con número NUM000 de puerta y que formaría parte del edificio en construcción sito en la confluencia de las CALLE000 y DIRECCION000 de Valencia. Condenando a Proyectos Inmobiliarios Atrix S.L. a que abone a D. Romulo y Doña Angustia la cantidad de 149.232,86€, con los intereses generados por cada una de las entregas según el tipo resultante de sumar tres enteros al interés legal del dinero. Pronunciamiento que se hace con expresa imposición de costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 12 de diciembre de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso se formula por la parte demandada contra la sentencia que estimó la demanda de juicio ordinario ,sobre resolución contrato de compraventa y reclamación de la devolución de la cantidad dada a cuenta de su precio más intereses, por haberse entregado la vivienda y plaza de aparcamiento que son su objeto fuera del plazo pactado, lo que entendió adverado.

Se funda el recurso en que dicha sentencia .1)Incurre en error al no detraer de la suma reclamada en la demanda la mitad de la misma que consignó al allanarse de modo parcial a ella;2)Valora indebidamente las pruebas al entender que la resolución de tal contrato en la que están conformes ambas partes es por su incumplimiento pues, en contra de lo que resuelve ,de dichas pruebas se infiere que no ha sido así y que la actora ha actuado con abuso de derecho y en su perjuicio al deber seguir abonando la carga hipotecaria y no poder vender a tercero porque el retraso en el fin de la obra fue de menos de cuatro meses y , la misma actora, cuando fue requerida para tal resolución con rebaja del precio sólo optó por ella con petición de la devolución de lo dado por éste ya pasados dos años desde ese fin siendo esta fecha, en su caso ,la de inicio del cómputo de los intereses que también pide;2)Vulnera el art.394 de la LEC al aplicar el principio del vencimiento .

Las parte demandante se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia .

SEGUNDO.- Esta Sala acepta en un todo la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia a la que sólo cabe añadir para responder a los motivos del recurso , previa revisión de las pruebas y de las actuaciones para luego valorarlas a la luz de las normas y doctrina aplicables, las siguientes consideraciones:

1)Resulta de las actuaciones y se ha probado : que el contrato privado de compraventa debatido es de 4-5-2005 que lo era sobre una vivienda en construcción por un precio de 497.443 euros de los que la actora ha abonado 149.232,86 euros lo que junto a los intereses reclama en la demanda ;que el plazo de fin de las obras era antes de finales de abril del 2007 con una prórroga de 9 meses que acababa en enero del 2008 con el pacto de la opción de resolución contractual para el comprador por su transcurso sin entrega de llaves y de la posesión ,convenida para los 3 meses posteriores de modo que acababa el 1-4-08; que el certificado final de obra es de 10-4-2008 y la licencia de primera ocupación de 3-12-08;que si bien hasta el 12-2-2010 la actora no requirió notarialmente para la resolución de citado contrato a la demandada con los efectos objeto de esta demanda y tras haberle ofrecido ésta una rebaja del precio ,según el documento 28 de tal demanda y las testificales del arquitecto de la promoción y esposo de su legal representante y del responsable de la inmobiliaria encargada de la venta de ésta ,la primera ya había comunicado antes que quería resolver el contrato aunque se negociaran en ese interin los efectos económicos de ello y su rehabilitación con aquella rebaja del precio ;que la demandada al contestar a la demanda instó la resolución del contrato y su absolución del resto de lo en ella interesado pero sin oponerse a los intereses allanándose a ella en la audiencia previa de modo parcial y, tras dictarse auto recogiéndolo así, consignó 74.616 euros entregados a la otra parte aunque ello no se hiciera constar en la condena del fallo de la sentencia apelada que impone ésta sobre todo lo reclamado en aquélla.

2)A la vista de la anterior resultancia no cabe si no llegar a la conclusión de que por la demandada se ha incumplido el plazo ,con un retraso de casi 16 meses como dice el juez de instancia y de infiere de las fechas citadas ,que como esencial y causa de resolución se pactó en el contrato como de entrega de la vivienda que no puede venir referida si no al momento en que se obtuvo la licencia de primera ocupación ,tras lo cual y por ese incumplimiento de la misma , la actora mostró su voluntad de instar aquella que es procedente por ese mero hecho máxime cuando , si no se consensuó antes fue por las negociaciones que mediaron entre ambas sobre sus consecuencias económicas sin abuso de derecho alguno por parte de la última que por el contrario cumplió con su obligación de pagar el precio.

Esta conclusión y prescindiendo de la alegación nueva sobre los intereses del recurso al no ser hecha en la contestación a la demanda y por tanto no ser examinable en esta alzada por el principio "pendiente apellatione nihil innovetur" responde a la reiterada doctrina vigente en la materia y a nuestro constante criterio al respecto ,lo que a su vez excluye acoger el motivo sobre las costas del recurso ,con su rechazo total y la confirmación de la sentencia en su estimación en un todo de la demanda ,en ausencia de toda duda de hecho o de derecho en el caso que como única excepción al vencimiento regula el art.394.1 de la LEC , si bien aclarando dicha sentencia como mera omisión por mor del art.214 de la LEC que de la suma que recoge el fallo ya se han recibido 74.616 euros .

La doctrina y criterio referidos los son en el sentido de que para la resolución de un contrato en relación con el art.1124 del CC . no son necesarios los requisitos que éste señala cuando las partes pactan libremente por mor de su art.1255 el plazo de entrega como esencial ,de que esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para la ocupación de la vivienda no bastando que el fin de las obras sea en el mismo plazo pues tal entrega sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de ella y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, y, por último ,de que la dilación en la obtención en ésta ,más en el caso vista la indicada testifical que la afirma previsible ,no puede exonerar al vendedor por fuerza mayor o imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación, pues éstas por razones físicas o legales, sólo liberan al deudor y extinguen la obligación, si es absoluta y objetiva no es imputable a aquel y este no se halla constituido en mora

En concreto y desarrollando este criterio cabe citar nuestras sentencias de 2-7-10(Rollo 267/10 )que dice :"... en aplicación del criterio de este Tribunal en litigios como el presente ,según el cual , por mor del art.1255 del CC cabe acordar al margen de los requisitos del art.1124 del CC y, en concreto aunque el incumplimiento de la vendedora no frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribir en contrato ni sea deliberadamente rebelde ,la resolución convencional del mismo por otras causas como la del retraso en el plazo de entrega de la vivienda adquirida en cuyo caso éste se configura como elemento esencial del pacto que cabe resolver ,al margen de esa frustración y de que, en general el simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la primera,.como dice el TS en sus sentencia de 8 de Noviembre de 1.997no de derecho a tal resolución, a menos ,como matiza la misma ,que el plazo fijado tenga ese carácter esencial. En concreto este criterio lo seguimos en nuestra sentencia de 23-10-09,Rollo 521/09 ,según la cual :"1).Tal doctrina sobre la interpretación de los contratos lo es en el sentido, según los arts.1281 y ss del CC ,de dar prioridad a su literalidad y, según sus arts.1258 y 1288 ,en caso de no claridad de ésta y de existencia de cláusulas dudosas ,en el de que esta oscuridad no puede favorecer a quien la ocasiona ,lo que se refuerza, dado el carácter de consumidora de la actora y de promotora de la demandada, y por la previsión clara y concreta de los plazos de entrega y finalización de las viviendas una vez acabadas, que contemplan en los arts.14 de la Ley 8/2004 y 5 ,del RD 515/1989 ,dictado en ejecución de la LGDCU 26784, sobre la protección a los consumidores en las compraventas y arrendamientos .En este sentido ,de un lado, dicha accionante, goza de la protección del art.1 número 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios EDL 1984/8937 y de sus arts. 8-1 , 10.1 y 2 de dicha Ley , especialmente en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles ( Sentencias de 21 de julio de 1993 ), puestos en relación con el tenor de los artículos 1258 y 1097 del Código Civil y con los principios de buena fe y equilibrio de las prestaciones ,y de otro la demandada como promotora, según reiterada doctrina del TS como primera vendedora viene obligada a dotar a cada inmueble de los servicios para que cumplan la finalidad perseguida (sentencia 20 de noviembre de 1998 ), y su responsabilidad nace del incumplimiento contractual al no reunir tales inmuebles edificados y vendidos las condiciones de aptitud para ello y también de su falta de diligencia a la hora de elegir a los profesionales de intervienen en su ejecución o por culpa in vigilando de los mismos ( sentencias de 12 de febrero de 2000 y 24 de enero de 2001 )su responsabilidad contractual nace del incumplimiento contractual al no reunir las viviendas las condiciones de aptitud para la finalidad a las que estaban destinadas ,pues ( sentencia de 13 de mayo de 2002 ) si bien efectivamente no lleva a cabo por sí actos de edificación, es decir que no materializó el proceso constructivo, sí lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha. Bajo este prisma se han de interpretar las cláusulas 6 y 7 de los contratos de vivienda y trastero de 3-5-06 y 18-10-06(folio 17)... ...Sumamos a este criterio y, con referencia expresa a la licencia de primera Ocupación, el establecido por la SAP de Ávila de 8-1-03 (EDJ 12920)que pone de relieve que dicha Licencia , no se considera una cuestión o trámite administrativo meramente accesorio, sino esencial para garantizar la ocupación de la vivienda en condiciones de dignidad, y que se estima que es causa suficiente para la resolución...".

Al igual la sentencia que dictamos en el Rollo 82/10 de 1-4-10 afirma sobre este mismo tema:" ... A.- Obligación de entregar la vivienda y resolución del contrato de compraventa a instancia del comprador. La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar que el retraso en la entrega de la vivienda no es imputable a la promotora, pues terminó las obras en el plazo convenido, y la cláusula undécima del contrato no prevé que la entrega de la vivienda en el plazo convenido sea un requisito esencial del contrato, por lo que aplica la doctrina jurisprudencial de que no todo incumplimiento es causa de resolución del contrato. Este tribunal, revisadas las actuaciones, no comparte el criterio de la juzgadora de instancia por las siguientes razones: a) De conformidad con el artículo 1255 y 1258 del C.C . las partes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, por lo que debemos valorar si en la cláusula undécima las partes convinieron que el retraso en la entrega fuera causa de resolución del contrato. En el anterior fundamento hemos trascrito la literalidad de los párrafos 3 a 5 de la misma, y de su mera lectura se desprende la claridad de los términos en que se ha redactado por lo que aplicamos el criterio de interpretación establecido en el articulo 1281 del c.c ., en el siguiente sentido: 1.- El plazo previsto de entrega es el mes de octubre de 2008; 2.- Se conviene una prórroga de tres meses sobre la fecha estimada para que pueda calificarse como retraso la no entrega de la vivienda, por lo que el plazo concluye a finales de enero de 2008; 3.- Se acuerdan los efectos del retraso, concediendo una opción a la adquirente entre el cumplimiento de la obligación y la resolución siempre que se comunique dentro de los 15 días siguientes a la terminación de la prorroga; 4.- No se califica de retraso la demora si es debida a causa de fuerza mayor o ajena a la voluntad de la promotora. La jurisprudencia que aplica la sentencia de instancia para calificar que el plazo de entrega no es un requisito esencial ha de ser interpretado en sus propios términos, pues, partiendo de la doctrina de que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución ni debe implicar automáticamente indemnización, debe examinarse el valor del plazo en ese tipo de contrato y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato. ...Por tanto, si las partes contratantes, en virtud del principio de libertad contractual, convinieron que el incumplimiento de la obligación de entregar la vivienda en el plazo establecido, fuera causa de resolución, habrá que estar a la misma al no ser contraria al orden público conforme establece el artículo 1258 del C.C . La primera conclusión a la que se llega es que el criterio de la juzgadora de instancia no es compartido y consideramos que el plazo de entrega era un requisito para la perfección de contrato de compraventa. En segundo lugar, la cláusula citada establece que no se considerará retraso cuando se deba a causa de fuerza mayor o ajena a la voluntad de la promotora. Ambas partes demandadas insisten en esa excepción, sin embargo, este tribunal no comparte el criterio de que la promotora sea ajena al retraso por las siguientes razones: a) La obligación de entregar la vivienda, de acuerdo con la estipulación primera del contrato, se extiende a la vivienda, parte proporcional de elementos comunes de elementos comunes del edificio y, en su caso, en las zonas comunes de la urbanización, por lo que no solo se integra con la unidad física de la vivienda sino también con sus anexos y elementos comunes del edifico y urbanización, lo que requiere que esté terminada la urbanización del sector donde ubica; b) La promotora se limita a exponer la causa del retraso, no recepción por el Ayuntamiento de San Antonio de Benageber, de las obras de urbanización del sector, sin embargo, omite toda referencia a la identidad de la urbanizadora, relación que pudiera tener con ella, por lo que este tribunal, al igual que el de primera instancia, desconoce las circunstancias de la urbanización del sector, por lo que no es admisible que se admita como causa de exención cuando se ocultan esos datos para valorar realmente el nivel de incumplimiento; c) El Ayuntamiento expide la licencia de primera ocupación en fecha 21 de diciembre de 2009, casi once meses sobre la fecha prevista, por lo que no nos encontramos ante un retraso de corta duración sino, mas bien, de importancia. En la medida que la promotora ha ocultado las circunstancias que han concurrido para el retraso en las obras de urbanización del sector, este tribunal no puede apreciar que la causa no le sea imputable. En cuanto a la concurrencia de causa de fuerza mayor para justificar el retraso, nos encontramos en la misma situación, el articulo 1105 del C.C . sanciona la inexigibilidad del cumplimiento de la obligación por causa de fuerza mayor, pero, al menos, debe indicarse cual es esa causa para que pueda valorarse, sin embargo, se omite indicar qué causa de fuerza mayor ha impedido el cumplimiento de la obligación de entregar las obras de urbanización del sector en la fecha convenida en el convenio urbanístico con el Ayuntamiento. En tercer lugar, con independencia de que los artículos 1461 y 1462 del C.C . establecen la obligación de entregar el objeto de la compraventa, la legislación especial en materia de vivienda, vigente en esta Comunidad Autónoma, Ley 8/2004, de 20 de octubre de la vivienda, establece en distintos artículos un conjunto normativo que refuerza el criterio que mantiene este tribunal de entender que para la efectividad de la entrega de la vivienda es necesario disponer de la oportuna cedula de habitabilidad o de primera ocupación, por lo que el cumplimiento de la obligación de entregar requiere la obtención de la oportuna cédula. Así, sin necesidad de transcribir todo el contenido de su articulado, en el articulo 5 se establece que: "Para poder ocupar la vivienda será requisito necesario la previa obtención de la licencia municipal de ocupación..." y, mas adelante, supedita la contratación de los suministros a la obtención de la licencia de primera ocupación; en el articulo 14, rubricado "Viviendas en proyecto o en construcción", establece en su apartado 2 que. "Al finalizar las obras el vendedor facilitará al comprador la documentación prevista en esta ley para las viviendas terminadas, y remite al articulo 16 que establece: "En las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción o provenientes de la rehabilitación integral del edificio, se exigirán los requisitos y documentos previstos en los artículos anteriores, salvo lo relativo a los pagos anticipados en periodo de construcción, y además, apartado d) "la licencia de ocupación..." Por lo tanto, la obtención de la licencia de primera ocupación se encuentra asociada a la entrega de la vivienda y forma parte integrante de su contenido obligacional, por lo que no es admisible disociarlas pues se llegaría al absurdo de entender cumplido el contrato por la promotora cuando el adquirente no puede ocupar la vivienda. Reproducimos los argumentos expuestos por este tribunal en la sentencia de 12 de junio de 2009, nº 322/2009 , que resuelve un caso similar al presente y establece: "Atendiendo a estos preceptos, consideramos que la fijación de la fecha de finalización de las obras y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación o previsión, ni puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora, sino que constituye uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa, cuyo incumplimiento es motivo suficiente para la resolución del contrato. Ahora bien, salvo pacto en contrario, la entrega de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal, - otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves-, sino que, por aplicación de los preceptos citados e interpretando las normas conforme a la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas ( art. 3 del Código Civil ), esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación, por lo que sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, puesto que sólo en ese caso el comprador pueda acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma. En atención a las consideraciones expuestas procede estimar el primer motivo de apelación y revocar la sentencia de instancia, declarando resuelto el contrato de compraventa de 19 de diciembre de 2006...".

TERCERO.- Dado el anterior pronunciamiento de rechazo del recurso ,en relación con las costas de esta instancia ,se imponen a la apelante ,conforme a los arts.394 y Art.398 de la LEC .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por la representación de PROYECTOS INMOBILIARIOS ALTRIX S.L ,contra la sentencia de fecha 9 de mayo del 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Valencia ,debemos confirmarla íntegramente aclarando que de la suma que recoge su fallo ya se han recibido por la actora 74.616 euros .Todo ello, con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta resolución no cabe recurso salvo el de casación por interés casacional conforme a los arts.477.2.3º y 477 de la LEC en su redacción por la Ley 37/2011 ,y extraordinario por infracción procesal .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo./a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a catorce de diciembre de dos mil once.