Sentencia Civil Nº 672/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 355/2006 de 25 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00672/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 355 /2006

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

JULIO CARLOS SALAZAR BENITEZ

JOSÉ MARIA SALCEDO GENER

En MADRID, a veinticinco de octubre de dos mil siete.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 522/2004, procedentes del JDO. 1A.INST. E INSTRUCCION N. 2 de PARLA, a los que ha correspondido el Rollo 355/2006, en los que aparece como parte apelante Fermín y Sara , representado por la procuradora Dª VALENTINA LOPEZ VALERO, y como apelado Alexander y Asunción , representado por la procuradora Dª ROCIO MONTERROSO BARRERO, sobre elevación de documento privado a público, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Parla, en fecha 9 de diciembre de 2.005, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando íntegramente la demanda que fue interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Joaquín Paz Cano en nombre y representación de D. Fermín y Dª Sara , debo absolver y absuelvo a D. Alexander y Dª Asunción de todos los pedimentos instados en su contra, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en el procedimiento con ocasión de esta demanda original. Con desestimación plena de la demanda reconvencional promovida por el Procurador de los Tribunales D. Juan Luis Valgañón Gómez en nombre y representación de D. Alexander y Dª Asunción debo declarar y declaro la absolución de D. Fermín y Dª Sara de la petición contra ellos formulada, con la condena a la parte demanda reconviniente de las costas procesales ocasionadas a resultas de esta demanda de reconvención".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada debiendo sustituirse por los de la presente en cuanto ello sea necesario.

PRIMERO.- Se ejercita en el presente procedimiento una acción en exigencia de responsabilidad contractual solicitando la elevación a escritura pública del contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes así como la indemnización de daños y perjuicios que le ha ocasionado el incumplimiento que imputa a la parte demandada

Los hechos en los que fundamenta su acción se centran, básicamente, en que en fecha 12 de agosto de 2003 las aquí litigantes suscribieron documento privado mediante el cual los demandados, como propietarios de una finca urbana, cuya descripción registral se refleja en dicho documento, venden a los demandantes el inmueble por un precio de 140.000 ?, entregando en dicho acto la cantidad de 10.000 ? en concepto de anticipo y a cuenta del precio total pactado y se comprometen a formalizar la compraventa en escritura pública, la cual deberá otorgarse en cualquier día entre el día 1 de noviembre de 2003 y 31 de marzo de 2004. Tras varias conversaciones entre las partes, los demandados y vendedores, el día 9 de febrero, requirieron a los demandantes para que el día 10 del mismo mes de febrero comparecieran ante Notario para otorgar la escritura; comparecieron los compradores y, ante la premura del requerimiento, manifestaron no haber podido finalizar la gestión del préstamo bancario para abonar el precio que restaba así como su voluntad de cumplir lo acordado dentro del plazo que aún quedaba para el otorgamiento de la escritura. En fecha 2 de marzo de 2004 los demandados remitieron acta notarial imputando la imposibilidad de formalizar la compraventa a los demandantes y comunicando su voluntad de resolver el contrato privado de compraventa.

Los demandados se opusieron a la pretensión ejercitada de contrario y formularon reconvención imputando a los compradores la imposibilidad de otorgar escritura pública y solicitando les condenen a abonarles la cantidad entrega en concepto de arras.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda argumentando que el contrato celebrado en el 12 de agosto de 2003 , no puede ser calificado de compraventa sino de precontrato que contiene un pacto de arras penitenciales y, tras manifestar que fueron los vendedores quienes resolvieron unilateral e injustificadamente el contrato, al entender que las arras convenidas por las partes tenían la consideración de penitenciales, concluye con la improcedencia del otorgamiento de escritura pública y, como no se había solicitado por los demandantes la entrega del doble de la cantidad entregada y no se puede convertir ese importe en condena de indemnización de daños y perjuicios, los cuales tampoco se han acreditado, desestima la demanda y reconvención inicialmente ejercitadas.

Frente a dicha resolución interpone el presente recurso de apelación la parte demandante articulando el mismo en los siguientes y resumidos motivos de impugnación:

Entiende que la sentencia incurre en incongruencia a la vista de las pretensiones ejercitadas por las partes y lo resuelto en la sentencia, en la cual se cambio el objeto litigioso reconduciendo la discrepancia a la calificación del contrato privado como contrato preparatorio. Por otro lado, sostiene que se vulnera lo establecido en los artículos 1445 y 1450 del código civil al no entender el juzgador de instancia que el contrato privado es un contrato de compraventa al darse todos los requisitos necesarios para que la compraventa se perfeccionara. Finalmente entiende que la sentencia califica erróneamente el pacto de arras como penitenciales, al desprenderse, de lo establecido en dicho contrato, su carácter penal.

La parte demandada inicialmente presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada al considerarla plenamente ajustada a derecho sin que puede apreciarse incurra en la incongruencia denunciada de contrario; también considera acertada la calificación que la sentencia efectúa del contrato privado y las consecuencia que de ello obtiene en cuanto desestima la demanda inicial.

SEGUNDO.- Se invoca por la parte apelante la existencia de incongruencia en la sentencia de primera instancia en relación a las pretensiones formuladas por las partes, por lo que se vulnera lo establecido en el artículo 24 de la Constitución Española, que consagran el principio de la tutela judicial efectiva e impone la necesidad de que entre la parte dispositiva de una resolución y las pretensiones deducidas en el pleito exista la máxima concordancia, lo que veda al Tribunal alterar la causa de pedir. Al respecto conviene citar la doctrina jurisprudencial que concreta el concepto y alcance de la misma. Tanto el Tribunal Supremo (v.g. STS de 10 de marzo de 1998 ) como el TC (sentencia 9/1998 ), han establecido una doctrina muy sólida y reiterada que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo solicitado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (infra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Igualmente, señala la misma jurisprudencia, no se exige que esa relación entre lo pedido y lo resuelto, responda a una conformidad literal y rígida, sino que ha de ser racional o flexible, estado autorizado el Órgano Judicial a efectuar un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, si bien esta facultad tiene como límite el respeto a la causa de pedir, que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras.

Por otro lado, ha de tenerse en cuenta el carácter restrictivo con el que debe analizarse la incongruencia en cuanto defecto formal de la sentencia lo que impide que a través de ella pueda analizarse el acierto o error en la decisión de la cuestión discutida, lo que debe ser combatido mediante otros motivos, tal como sucede en el caso presente, por lo que, con independencia del acierto en la calificación del contrato por parte del juzgador de instancia, lo que se analizará a continuación, no apreciamos exista la incongruencia denunciada por cuanto la parte demandada sí alegó en la fase inicial su disconformidad en cuanto a la existencia de un verdadero contrato de compraventa que vinculara a las partes.

En atención a lo indicado el primer motivo de impugnación debe desestimarse.

TERCERO.- Los motivos de impugnación referidos al fondo de la cuestión controvertida, por el contrario han de ser plenamente acogidos, no compartiendo la Sala la argumentación que la sentencia apelada refleja en cuanto a la calificación del contrato privado de fecha 12 de agosto de 2003 ni del pacto de arras, así como tampoco la conclusión que obtiene como consecuencia de la resolución, que acertadamente califica como unilateral e injustificada, del contrato privado por parte de los vendedores y aquí apelados.

El artículo 1445 del código civil señala que mediante el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar un precio cierto. A la hora de interpretar ese precepto, es constante y reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia de fecha 22 -10-1992 en la que se citan otras varias) según la cual el contrato de compraventa existe desde el momento en que constan los presupuestos esenciales del art. 1.445 del Código Civil , obligación de entrega de cosa determinada y de pagar por ello un precio cierto, en relación, asimismo, con lo dispuesto en el art. 1.450 , que prescribe que la perfección de la compraventa será obligatoria para ambos si hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado por lo que, a la vista del tenor literal del referido documento, no existe duda alguna respecto a que en él se refleja un auténtico contrato de compraventa al constar el consentimiento y esos elementos esenciales, todo lo cual otorga a los contratantes el derecho a reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Dicha conclusión viene avalada no sólo del tenor literal del contrato sino de la propia conducta observada por la parte vendedora que reiteradamente habla de compraventa en los requerimientos posteriormente efectuados.

CUARTO.- Las partes litigantes en las cláusulas tercera y cuarta del documento privado convinieron la entrega de una cantidad en concepto de anticipo y entrega a cuenta del precio total, señalando un período de tiempo dentro del cual debería otorgarse escritura pública con la previsión de que de no llevarse a efecto dicho otorgamiento, la parte a quien se pudiera imputar la causa de ello debería entregar a la contraria una cantidad igual a la entregada a cuenta.

Es constante y reiterada la jurisprudencia, lo que hace ocioso su cita, a la hora de señalar que el carácter penitencial que el artículo 1454 del código civil otorga a cláusulas como las aquí analizadas, ha de ser apreciado con carácter excepcional y restrictivo, de manera que la facultad de desistimiento que con ella se otorga a las partes no puede ejercitarse por quien ha incurrido en incumplimiento del contenido obligacional por ella asumido y si la cantidad entregada lo fue para confirmar el contrato, no le está permitido apartarse voluntariamente del mismo, pues su cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una sola de las partes.

En el supuesto analizado, en consonancia con lo indicado anteriormente no hay duda que estamos en presencia de las llamadas arras confirmatorias, por cuanto la cantidad entregada por los compradores lo fue en concepto de señal o a cuenta del precio total y que con la entrega dineraria, convenida como parte del precio total y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa por lo que no es posible calificarlas como penitenciales, ni como pacto de arras, ni compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio, lo que excluye la posibilidad de apartarse unilateralmente del mismo. Por todo ello, la sentencia de instancia en cuanto califica el referido pacto como de arras penitenciales, con la posibilidad de desistimiento por cualquiera de las partes, interpreta y aplica erróneamente el artículo 1454 y en consecuencia debe ser revocada.

QUINTO.- A la hora de analizar el cumplimiento que las partes hicieron respecto al otorgamiento de la escritura pública, en la cláusula cuarta del contrato privado las partes convinieron que la misma debía efectuarse en cualquier día comprendido entre el 1 de noviembre de 2003 y 341 de marzo de 2004. A la hora de analizar el alcance y contenido de dicho pacto, sí coincidimos con la interpretación que de ello efectúa la sentencia apelada aplicando correctamente las previsiones establecidas, tanto en el artículo 1256 del código civil , que impide dejar al arbitrio de una sola de las partes el cumplimiento de los contratos, como el artículo 1127 del mismo texto legal, según el cual se presume que el establecimiento de un término para el cumplimiento de las obligaciones lo es en beneficio de ambas partes, por lo que no existiendo acuerdo entre ellas para fijar un día determinado, ninguna puede exigir a la otra, de manera unilateral, el otorgamiento de la escritura un día concreto cuando aún restaba un período de tiempo del señalado de mutuo acuerdo. Junto a ello, ha quedado acreditado que la actitud de los demandantes, en todo momento, ha sido favorable al cumplimiento del contrato mientras que por parte de los demandados, además de ese intento de imponer unilateralmente la firma del contrato, ha quedado de manifiesto un inusitado deseo apartarse del contrato, desistiendo del mismo, cuando ya no le era posible, lo que en definitiva evidencia que fueron ellos quienes incumplieron lo convenido y resolvieron unilateral e injustificadamente el contrato.

SEXTO.- Lo anteriormente indicado conlleva la estimación de la pretensión formulada en la demanda inicial de condenar a la parte demandada a otorgar la escritura pública de compraventa, pretensión cuyo acogimiento es la única que interesa la parte recurrente, lo que impide a esta Sala entrara a analizar la otra pretensión de indemnización de daños y perjuicios que solicitada también en primera instancia y desestimada allí, no ha sido impugnada en esta alzada y, por tanto, ha adquirido firmeza y no constituye objeto de este procedimiento.

Dicho otorgamiento deberá efectuarse en el término de dos meses desde que adquiera firmeza la presente resolución debiendo ponerse de acuerdo ambas partes en el día concreto a realizarlo y en su defecto deberá otorgarse el día siguiente hábil a la finalización de dicho término o tan pronto como le sea posible a la Notaría a la que comparecieron inicialmente las partes.

Dado que lo indicado comporta la estimación parcial de la demanda inicial, no ha lugar a efectuar condena sobre las costas causadas en primera instancia debiendo soportar cada una de las partes las causadas a su instancia y las comunes por mitad, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC .

Por lo que se refiere a las costas causadas en esta alzada, la estimación del recurso determina la no formulación de condena respecto a las causadas por el mismo, en base a lo establecido en el artículo 398.2 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Fermín y Dª Sara , contra la sentencia de fecha nueve de diciembre de 2.005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Parla , en los autos de procedimiento ordinario nº 522/2.004-P, la cual SE REVOCA PARCIALMENTE y en su consecuencia,

ESTIMAMOS PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la representación procesal de D. Fermín y Dª Sara , contra D. Alexander y Dª Asunción a quienes condenamos a que eleven a escritura pública el contrato de compraventa suscrito en documento privado entre los indicados litigantes el día 13 de agosto de 2003, en el plazo señalado en el Fundamento Jurídico sexto de esta resolución.

No se imponen las costas causadas en primera instancia como consecuencia de la demanda inicial a ninguna de las parte litigantes

SE CONFIRMA el resto de pronunciamientos de la referida sentencia.

Todo ello sin formular pronunciamiento de condena sobre las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.