Sentencia CIVIL Nº 672/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 361/2016 de 07 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 4ª
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
ROLLO DE APELACIÓN Nº 361/2016
JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE RONDA
JUICIO ORDINARIO Nº 757/2014
SENTENCIA Nº672/2017
En la ciudad de Málaga a siete de noviembre de dos mil diecisiete.
Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número
757/2014. Interpone recurso D. Bernardo , que comparece en esta alzada representado por la Procuradora
Dª Marta Mérida Calderón y asistida por el Letrado D. Salvador Benítez Gallego. Comparecen como apelados
D. Eloy y Dª Gregoria , representados por el Procurador D. Manuel Ángel Moreno Jiménez y asistidos por
el Letrado D. José Carlos Romero Murillo.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 8 de enero de 2016, en cuya parte dispositiva se acuerda: '
PRIMERO. Desestimo la demanda interpuesta por la procuradora doña Míriam Morales Morales, en nombre y representación de don Bernardo .



SEGUNDO. Estimo la demanda reconvencional interpuesta por el procurador don Manuel Ángel Moreno Jiménez, en nombre y representación de don Eloy y doña Gregoria , y condeno a don Bernardo a otorgar junto con don Eloy y doña Gregoria escritura pública de compraventa de la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad de Olvera (Cádiz) y a pagar en el mismo acto a don Eloy y doña Gregoria la cuantía de 30.000 euros.



TERCERO. Las costas de la demanda inicial y la demanda reconvencional se imponen a don Bernardo '.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 23 de octubre de 2017 .



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Bernardo contra la sentencia desestimatoria de su acción de resolución del contrato de compraventa por inhabitabilidad de la edificación objeto del mismo y estimatoria de la reconvención, en virtud de la cual se le obliga a pagar el resto del precio pendiente, se sustenta, en síntesis, en que incurre en error en la valoración de la prueba en lo concerniente a: La omisión de la valoración que la finca se había adquirido meses antes por 39.065 € y la adquiere el apelante por 180.000 €; de que dicho apelante entró en situación de incapacidad temporal por depresión moderada-grave en octubre de 2006, seis meses después de la compra; la relación de confianza que se estableció con el hijo de los demandados y que su intención era comprar una casa y no una finca rústica.

Se suscribió el contrato sin ver el inmueble y el apelante hizo una visita posterior, pero le enseñaron la vivienda de una finca colindante. Solo en una segunda visita se le enseñan las ruinas del cortijo y entonces es cuando el apelante recrimina al Sr. Eloy su comportamiento y extrae de este el compromiso de arreglar la edificación a cambio de que siguiese pagando el precio.

Los vendedores se comprometieron a devolver el dinero, cuando su hijo consiguiera vender la finca.

Los hechos acreditan el engaño y el incumplimiento de sus obligaciones por los vendedores, porque se le dice al apelante que en la finca hay una casa nueva o en buenas condiciones, se describe en el contrato como obra nueva, habiendo sido redactado el mismo por el Sr. Fulgencio , hijo de los vendedores, y se le enseña otra casa que es la de la parcela colindante.

Siguió pagando porque los vendedores se comprometieron a solucionar lo que había sido un engaño dejando la edificación en semejantes condiciones a las de la casa que se le enseñó.

Invoca la declaración de D. Camilo La demora de siete años en reclamar los 30000 € del resto del precio acreditan que los vendedores reconocían el engaño y se consideraban incumplidores.

No debe estimarse, en cualquier caso, la reconvención, porque el contrato contiene una condición resolutoria para el caso de impago del precio, y porque los incumplidores han sido los vendedores.

La representación de los apelados se opone al recurso haciendo hincapié que éste se centra en la conducta del hijos de los mismos, quien es un simple testigo en el procedimiento; que el apelante visitó dos veces la finca después de la entrega de los 6000 €; que se introduce como hecho nuevo el compromiso de devolver el dinero; y que la referencia la declaración de obra nueva no significa que la vivienda fuese nueva, sino que entraña la constatación jurídica de la existencia de una edificación.



SEGUNDO .- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

En la demanda origen de este procedimiento, tal y como se destaca en dicha resolución, se relatan hechos concernientes a la relación de amistad que el apelante entabló con el hijo de los vendedores, D.

Fulgencio , al que llega a ayudar en su trabajo en una inmobiliaria en Arriate, para cuya reforma le presta 9000 €; a que estaba aquejado de una fuerte depresión; y a que firma el contrato de compraventa de la finca litigios entregando inmediatamente 6000 € en la misma tarde del 4 de abril de 2006, manifestando no haberla visitado y que en el título de adquisición de los vendedores se dice que les pertenece por escritura pública de obra nueva y compraventa de fecha 8 de febrero de 2005, y que compra con base en la confianza depositada en el Sr. Fulgencio , que actuaba en nombre de sus padres; sin embargo, se dice, posteriormente comprueba que la vivienda que ha adquirido no es tal porque ni es obra nueva ni se encuentra en condiciones de habitabilidad, tratándose de un viejo cortijo derruido, por lo que manifiesta al Sr. Fulgencio su propósito de no seguir adelante la operación a riesgo, incluso, de perder los 6000 €, convenciéndole éste de que rehabilitaría el cortijo dejándolo en condiciones de habitabilidad, aceptando entonces seguir con la compra y es por lo que efectúa pagos de 54.000 € y 90.000 € en diciembre de 2006 y marzo de 2007, de modo que la acción de resolución del contrato que se ejercita viene a basarse en el incumplimiento de esa obligación de rehabilitar la vivienda y dejarla en condiciones de habitabilidad después de siete años de espera, y en que se le ha entregado una cosa distinta a la adquirida, inapropiada para satisfacer el fin a la que estaba destinada, imputando a los vendedores y a su hijo mala fe.

Coincidimos, por tanto, con la sentencia apelada no sólo en la importancia de identificar como causa de pedir la de la resolución del contrato por inhabilidad del objeto y que, por tanto, las alegaciones referentes a la mala fe y el dolo de los vendedores, a los que se dice representados por su hijo, no pueden enfocarse desde la perspectiva de la nulidad del contrato por esa causa, con arreglo al art. 1269 del Código Civil , o por error en el consentimiento, según lo dispuesto en el art. 1266 del mismo texto legal ; siendo muy relevante añadir, a la vista de lo alegado en el recurso de apelación, que no se aduce en dicha demanda el hecho de que en momento alguno se exhibiese al apelante una finca distinta con una edificación habitable y habitada como la que era objeto del contrato, de manera que, con arreglo a lo establecido en el art. 456.1 de la LEC no puede servir de base a la impugnación de la sentencia, puesto que de haber sido cierto se erigiría en hecho constitutivo de la demanda, siendo reiterada la jurisprudencia que declara que la apelación, aunque permite al Tribunal ad quem conocer en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pedente apellatione, nihil innovetur'. Dicho de otro modo, el órgano competente para conocer del proceso en segunda instancia, en observancia del principio 'tantum devolutum 'quantum' apellatur', debe circunscribir su análisis a los temas que fueron objeto de controversia en el primer grado jurisdiccional, ya que sobrepasar dicho límite implicaría incongruencia y conllevaría indefensión para la parte apelada, que eventualmente podría verse afectada por un pronunciamiento relativo a una cuestión sobre la que no pudo fijar su postura en la fase de alegaciones ni articular los medios de prueba que estimara oportunos en período probatorio ( sentencias del Tribunal Supremo de 28 de marzo , 19 de abril , 10 de junio , y 4 de diciembre de 2.000 ; 12 de febrero , 30 de marzo y 31 de mayo de 2001 ; 22 de octubre y 29 de noviembre de 2002 ; 26 de febrero , 31 de mayo , 25 de junio , 26 de julio , 12 y 31 de diciembre de 2003 ; 19 de febrero de 2004 y 18 de mayo de 2005 ).



TERCERO .- De ese propio relato de hechos de la demanda, al hemos dado importancia singular, y del propio contrato de compraventa, redactado según la propia manifestación del apelante sobre la base, al menos, de un borrador confeccionado por él mismo, en absoluto puede inferirse que el objeto de la compraventa fuese una finca rústica con una edificación de nueva planta o reciente construcción, puesto que se hace una simple referencia a una construcción y que al título de adquisición de los actores es la escritura de obra nueva y compraventa de fecha 8 de febrero de 2005, ya aludida; habiendo de reputarse absolutamente contradictorio e incompatible con la acción ejercitada el hecho de que se firmó el contrato sin que el demandante hubiese visitado la finca, puesto que, si bien ello puede demostrar confianza en el hijo de los demandados, también es indicativo de despreocupación o indiferencia por el verdadera situación de la finca en general y por el estado de esa edificación en particular, máxime teniendo en cuenta que se dice también que el apelante ayudaba por las tardes al D. Fulgencio en su negocio de intermediación inmobiliaria.

Por otra parte, aunque en la argumentación se incida tanto en la actitud dolosa y en el engaño que se imputa a este, la acción de incumplimiento viene a articularse realmente sobre la base de que el contrato habría sido objeto de novación, asumiendo los vendedores, a través de su hijo, el compromiso, un tanto vago y sin plazo, de rehabilitar el cortijo en ruinas, situación que ya es conocida después de la primera entrega de 6000 €; pero ese compromiso se niega en la contestación a la demanda, siendo el caso que no consta como pacto adicional al contrato de compraventa, a pesar de que el apelante reconoce en el acto de juicio que de su puño y letra redacta los dos anexos al contrato que se firman en diciembre de 2006 y marzo de 2007, ni puede considerarse acreditado por la prueba practicada en el acto del juicio, teniendo en cuenta incluso las manifestaciones del propio Sr. Bernardo , que dice que no vio la finca antes de la entrega de los 6000 € y, por otra parte, viene a manifestar que antes le había enseñado otra finca con una vivienda en buen estado pero cerrada; y a pesar también de las manifestaciones del Sr. Camilo , estrechamente vinculado con el apelante, que simplemente afirma que no se exhibió la edificación que se le muestra sino otra 'más nueva y habitable', pero sin otra precisión sobre si anteriormente el Sr. Bernardo ya había realizado otra visita a la fina.

En definitiva no resiste una análisis racional el hecho de que alguien piense que ha comprado una edificación habitable y de reciente construcción, compruebe que no es así y, sin consignación documental alguna en anexos al contrato de compraventa redactados por él mismo, siga abonando el precio en sucesivos pagos realizados meses después, en diciembre de 2006 y marzo de 2007, al albur de un compromiso verbal que en ningún momento llega a concretarse y que mantiene en suspenso durante los siete años que median hasta la presentación de la demanda.

La reciente jurisprudencia sobre el incumplimiento esencial, que se constata en la sentencia 299/2014 de 13 de junio y en la precedente núm. 638/2013 de 18 noviembre . RJ 20142233, resalta que: 'la categoría del incumplimiento esencial se aleja de la variante de la prestación debida para residenciarse, más bien, en la coordenada de la satisfacción del interés del acreedor , en donde el centro de atención no se sitúa ya tanto en el posible alcance del incumplimiento de estos deberes contractuales previamente programados y, en su caso, implementados conforme al principio de buena fe contractual, sino en el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato', concluyendo que entre los criterios que pueden señalarse de cara a su incidencia en la dinámica resolutoria de la obligación los tradicionales conceptos de 'gravedad' y de 'esencialidad' no resultan asimilables, puesto que el primero queda referenciado o enmarcado en el juego de las obligaciones principales del contrato, de forma que solo el desajuste o la falta de ejecución de estas obligaciones principales comportan un alcance propiamente resolutorio, a diferencia de los denominados incumplimientos leves o infracciones mínimas ( SSTS de 18 de mayo de 2012 , núm. 294/2012 (RJ 2012, 6358 ) y 14 de noviembre de 2012 núm. 658/2012 ( RJ 2013, 2275 ) , entre otras); mientras que el segundo escapa a dicho enfoque pudiendo alcanzar su ponderación al conjunto o totalidad de prestaciones contractuales, sin distinción, ya sean estas de carácter accesorio o meramente complementarias, si de la instrumentación técnica señalada se infiere que fueron determinantes para la celebración o fin del contrato celebrado, lo que resulta especialmente trascendente, se ha de decir una vez más, cuando el vehículo objeto del contrato difiere del modelo y características del que pretende ser entregado.

Con arreglo a dicha doctrina, ha de considerarse exigible en cualquier caso, en un supuesto como el que se plantea en la demanda, que las características de la construcción existente en la finca rústica se hubiesen erigido en causa del contrato y que ello resultase con contundencia de la prueba practicada, siendo ello incompatible, como se ha dicho, con la vaga y ordinaria referencia a la construcción y al título de adquisición de los vendedores, sin que tampoco pueda considerarse acreditado que los demandados, al margen de las manifestaciones que pudiera hacer su hijo en ese contexto de confianza que parece que existía con el apelante, asumiesen efectivamente la obligación de rehabilitar y hacer habitable el cortijo en ruinas. Cuestión ésta sobre la que ninguna repercusión cabe inferir del hecho de que la finca se adquiriese meses antes al contrato de compraventa por un precio inferior, puesto que no puede sustentarse sobre esa circunstancia una presunción favorable a la existencia de ese compromiso, dado que no cabe establecer un enlace preciso y directo en los términos que exige el art. 386.1 de la LEC .

Procede, por tanto, la desestimación del recurso en lo que se a la demanda se refiere.



CUARTO .- En cuanto a la reconvención, en la medida en que el propio apelante considera que la cláusula contractual en la que se establece que de no abonarse el precio estipulado en el momento del otorgamiento de la escritura, que se firmaría el 31 de diciembre de 2006, constituye una condición resolutoria, en absoluto puede impugnar la sentencia que, acogiendo la reconvención, condena al comprador al pago del resto del precio, puesto que se desprende de lo establecido en el art. 1504 del Código Civil que la resolución del contrato, aun cuando medie condición resolutoria expresa, no es automática, sino que queda a expensas de la voluntad del vendedor que, por tanto, puede optar por obligar al comprador al cumplimiento forzoso del contrato.

Entendida a la manera del apelante, la condición resolutoria expresa recibiría el tratamiento de las llamadas arras penitenciales que legitiman al comprador para desvincularse del contrato perdiendo la cantidad entregada a cuenta, pero esa interpretación es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, puesto que para que se repute existente el pacto de autorización del desistimiento unilateral, inherente a las llamadas arras penitenciales es necesario que ' la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato ( Ss. de 16-3-1992 , 31-7-1992 , 28-9-1992 , 28-3-1993 , 11-12-1993 , 4-3-1996 , 28-3-1996 y 18-10-1996 )' . Lejos de ello, lo que se establece es una cláusula penal para el caso de incumplimiento, habiendo de estarse, en ese aspecto, al sentido literal de los términos contractuales, conforme al artículo 1.281 del Código Civil , que excluye el desistimiento unilateral.



QUINTO .- El recurso ha de estimarse, no obstante, en lo que se refiere a las costas de la primera instancia, con arreglo al inciso final del art. 394.1 de la LEC , puesto que la participación del hijo de los demandados, D. Fulgencio , es oscura y confusa, por lo que pudo suscitar expectativas equivocadas sobre el desenvolvimiento del contrato una vez que el mismo había sido suscrito y se había efectuado la entrega de los 6000 € a cuenta del precio estipulado.

No se imponen las del recurso, con arreglo al art. 398.2 del mismo texto legal , y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto en nombre D. Bernardo contra la sentencia de fecha 8 de enero de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ronda exclusivamente en lo relativo al pronunciamiento sobre costas, se deja sin efecto la condena al pago impuesta a dicho apelante, habiendo de asumir cada parte las causadas a su instancia.

Se confirman el resto de lo pronunciamientos de la sentencia.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, de lo que doy fe.