Sentencia Civil Nº 673/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 54/2009 de 23 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 54/2009-B

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1283/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 SABADELL (ANT.CI-3)

S E N T E N C I A Nº 673/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintitres de diciembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 1283/2006 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Sabadell (ant.CI-3), a instancia de Dª. Adelina y D. Juan Miguel ,incomparecidos en esta alzada; contra URBE GRUP ASSESSORAMENT I GESTIO INMOBILIARIA, S.L., representada por el Procurador D. Ivo Ranera Cahís y dirigida por la Letrada Dª Nuria Fité i Bacardit; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Juan Miguel y Dª. Adelina , representados por el Procurador de los Tribunales Dª. María Dolors Ribas Mercader, contra la entidad mercantil URBE GRUP ASSESSORAMENT I GESTIÓ IMMOBILIARIA SL., representados por el Procurador de los Tribunales D. Alvaro Cots Duran y DEBO DE ACORDAR Y ACUERDO LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FECHA 31 de enero de 2006, suscrito entre las partes, manteniendo por ello la parte actora la propiedad sobre la finca de su propiedad sita en la Calle DIRECCION000 , nº NUM000 NUM001 , NUM001 de Sabadell, haciendo suya la cuantía de TRES MIL EUROS (3.000,00 EUROS), de conformidad con la cláusula cuarta del referido contrato; y a los intereses legales desde la interpelación judicial, que serán sustituidos por los intereses procesales del artículo 576 desde la fecha de la presente resolución judicial hasta el pago para todos ellos, sin imposición de costas, debiendo cada parte sufragar las devengadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria quién formuló oposición al recurso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de noviembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercita en la presente litis una acción de resolución de contrato con la subsiguiente indemnización de daños y perjuicios por entender Juan Miguel y Adelina , vendedores en contrato privado de 31 de enero de 2006 de la vivienda su propiedad sita en la DIRECCION000 NUM000 NUM001 NUM001 de Sabadell, a Urbe Grup Assessorament i Gestió Immobiliària SL (Urbe Grup, en adelante), que dicha compradora incumplió la obligación de pago del precio en el término convenido.

La sociedad compradora demandada admitió el expresado incumplimiento, por lo que no se opuso a la pretensión resolutoria de los actores e incluso a la indemnización de unos perjuicios hasta el límite convencional de 3.000 euros, tal como prevé la cláusula penal correspondiente, negando sin embargo la viabilidad de los restantes conceptos indemnizatorios descritos en la demanda (30.000 euros por daños morales y 12.000 euros por la pérdida de unas arras penitenciales en la operación de compra asociada a la litigiosa).

La sentencia de primera instancia acoge la tesis de la parte demandada ya que declara la resolución de contrato por incumplimiento del comprador y el derecho de los vendedores a hacer suyos, en concepto de pena convencional, los tres mil euros recibidos de Urbe Grup, descartando la pertinencia de los restantes conceptos indemnizatorios pretendidos por los actores.

La expresada condena parcial es impugnada por la parte actora mediante un recurso en cuya preparación se indicó que se apelaba la sentencia del Juzgado "en cuanto a no admitir los daños y perjuicios que han sido ocasionados a mis mandantes [...] así como la no imposición de las costas procesales a la demanda", lo que desde luego -en contra de lo razonado por la apelada- colma sobradamente las exigencias procesales previstas en el artículo 457.2 LEC .

SEGUNDO.- Los vendedores apelantes entienden que la sentencia de primera instancia aplica de modo indebido los artículos 1.124 y 1.256 del Código civil (CC) ya que del tenor del contrato de compraventa de enero de 2006 se desprende la existencia de "unas arras confirmatorias y no meramente penales".

El razonamiento que antecede no se compadece con una lectura reposada de la sentencia apelada, ya que en ella se manifiesta que una entrega a cuenta del precio total (arras confirmatorias) puede transmutarse, sobrevenido el incumplimiento de una de las partes, en pena convencional (arras penales), como sucede en el caso enjuiciado.

Efectivamente, el pacto 2º del contrato privado de venta a favor de Urbe Grup establece con toda claridad que el pago por ésta de tres mil euros tiene "la consideración de entrega a cuenta del total importe de la compraventa", mientras que el pacto 4º, destinado a regular las consecuencias del incumplimiento, prevé que ante la falta de pago del precio pendiente -que debía coincidir con la firma de la escritura- los vendedores pueden exigir judicialmente el cumplimiento de la prestación del comprador o bien "dar por rescindido el presente contrato, recuperando la propiedad del inmueble y hacer suyas las cantidades recibidas en concepto de indemnización" (doc. 1 demanda).

TERCERO.- De otra parte, la tesis de los recurrentes a cuyo tenor la transcrita cláusula cuarta del contrato contempla una modalidad de pena convencional, pero que no agota todos los daños y perjuicios que el incumplimiento de la compradora puede haber infligido a los vendedores, sería ciertamente atendible si la cláusula en cuestión regulara estrictamente la indemnización que hubiera de corresponder a los vendedores en un ámbito concreto y determinado o en función de un tipo de incumplimiento específico; es el caso contemplado en la STS de 18 de julio de 2005 (es compatible la cláusula penal prevista a modo de resarcimiento de la falta de pago del precio -los vendedores hacen suyo el 50% de lo recibido- con la indemnización de otra clase de perjuicios que los transmitentes hubieran padecido por cualesquiera otras razones no contempladas en la pena convencional, así en particular el perjuicio económico específico asociado al retraso de los compradores en el desalojo del inmueble transmitido), o el de la STS de 5 de noviembre de 2007 (la pena convencional moratoria por retraso en la entrega de la obra es compatible con la indemnización de daños y perjuicios por el sobrecoste financiero de la operación tras la resolución).

Ocurre sin embargo que el tenor de la cláusula litigiosa antes transcrita evidencia que las partes quisieron establecer la genérica previsión de que el incumplimiento básico del comprador (falta de pago del precio aplazado) autorizaba a los vendedores a optar entre reclamar el cumplimiento específico o la resolución del contrato, en cuyo caso la pena de tres mil euros haría las veces de "indemnización" o cláusula sustitutiva compensatoria (SSTS 31 de octubre de 2006 y 26 de marzo de 2009 ), debiendo entenderse que con ello quedaba embebida toda clase de perjuicios tal como resulta del primer párrafo del artículo 1.152 CC , que asigna a la pena convencional una función sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios "si otra cosa no se hubiere pactado".

CUARTO.- En otro orden de cosas, si fuera cierto que en la economía real del contrato litigioso la compradora Urbe Grup engañó a los vendedores ya que aquélla no tenía intención de adquirir para sí, sino que su voluntad adquisitiva estaba condicionada a la obtención del auténtico adquirente de la vivienda en los seis meses que mediaban hasta la fecha de otorgamiento de la escritura (de lo expresado en juicio por el administrador y un empleado de la demandada sólo se desprende que compraban fincas con animo de revenderlas, lo que no responde sino al esquema clásico del empresario inmobiliario), ello hubiera exigido que así se hubiera planteado en la demanda, con la indicación de las consecuencias perjudiciales para la compradora demandada que de tal presupuesto (inexistencia del negocio; anulabilidad por vicio del consentimiento) debían aplicarse por aplicación de la normativa reguladora de las condiciones generales de la contratación, de la de protección de los consumidores y usuarios o la genérica del Código civil.

Por último, no cabe apreciar vulneración de lo dispuesto en el artículo 1.256 CC ya que el contrato no tolera una libérrima facultad de separación del contrato para la compradora ni tampoco para los vendedores; por el contrario, el pacto 4º responde plenamente a las reglas generales de toda relación sinalagmática (art. 1.124 CC ) ya que, ante el incumplimiento de una de las partes, faculta a la otra para reclamar el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución del mismo con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios.

QUINTO.- Las costas del recurso deben quedar de cuenta de los apelantes por imperativo del artículo 398.1 LEC .

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la Sentencia dictada en fecha 18 de abril de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.