Sentencia Civil Nº 675/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 407/2008 de 15 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 407/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 393/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GAVÁ

S E N T E N C I A Nº 675/2008

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª.AMPARO RIERA FIOL

Dª.MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a quince de diciembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 393/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gavá, a instancia de Dª. Justa y D. Hipolito contra REFALVEN 2003, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de Enero de 2.008, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO íntegramente la demanda presentada por Hipolito y Justa , representados por el Procurador de los Tribunales D. Jordi Martínez del Toro, contra REFALVEN 2003, S.L., representada por el Procurdor D. Octavio Pesqueira Roca, y en su virtud, CONDENO a REFALVEN 2003, S.L., a abonar a las actores la suma de 6.000 euros más los intereses legales desde la interpelación judicial del acto de conciliación y al pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día ONCE DE DICIEMBRE DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Los actores, D. Hipolito y Dª Justa , ejercitan acción frente a Refalven 2003 SL en reclamación de 6000 euros, alegando: a) que las partes suscribieron el 17 de febrero de 2006 un contrato de compraventa sobre la vivienda sita en Viladecans, c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 ; b) que en dicho contrato se entregaron por los compradores actores 6.000 ? en concepto de arras penitenciales; c) en dicho contrato se establecía una cláusula adicional que decía que 'Refalven 2003 SL por el presente se compromete y obliga a devolver a D. Hipolito y Dª Justa la totalidad de la cantidad recibida en el día de hoy en concepto de arras penitenciales, en el caso de que no les fuese concedido el préstamo hipotecario que están tramitando a través de Aincat, estableciéndose como plazo máximo para esta devolución el día ocho de marzo de 2006. Se establece que para cumplir este requisito bastará la comunicación verbal por parte de los interesados o de Aincat, quedando para este caso sin efecto las arras'; d) que el préstamo hipotecario no llegó a buen término; e) que antes del 8 de marzo de 2006 le fue comunicada a Aincat la imposibilidad de lograr el préstamo; f) que a pesar de los requerimientos efectuados directamente a la vendedora, no ha sido posible la recuperación de las arras.

La parte demandada se opone a la acción emprendida frente a ella. Sustancialmente se centra esa oposición en el incumplimiento de dos condiciones previstas en el contrato: a) por una parte, el préstamo fue autorizado, estando sólo pendiente su formalización de unos documentos a entregar por los actores, que no lo hicieron, por lo que la falta de formalización sólo a ellos es imputable; b) y por otro lado, el plazo máximo para la devolución de las arras era el 8 de marzo, y a esa fecha el vendedor no había recibido comunicación alguna.

En cuanto al primero de los requisitos indicados, señala la demandada que la formalización de la hipoteca sólo estaba pendiente de que los actores presentaran copia de su sentencia de separación, certificado actualizado de vida laboral de Dª Justa y tres últimos recibos de hipoteca de D. Hipolito . Requeridos a tal fin por Aincat, los hoy actores hicieron caso omiso al requerimiento y con esa conducta dieron lugar a que finalmente no se concediera el préstamo.

En cuanto al segundo de los requisitos para la devolución de las arras (que la devolución tuviera lugar hasta el 8 de marzo), señala la demandada que hasta el 27 de marzo no recibió comunicación alguna de los compradores, si bien admite que estaba al corriente, por parte de Aincat, de las vicisitudes de la concesión del préstamo, teniendo noticia de que éste estaba a punto de concederse, como ya hemos recogido anteriormente.

Como consecuencia de ello, la función penitencial de las arras pactadas debe desenvolverse con normalidad, no siendo aplicable la previsión adicional que antes transcribimos. Es más, añade la demandada, teniendo conocimiento por Aincat de la marcha de la concesión de la hipoteca, y ante el silencio de los compradores a 8 de marzo (hasta el 27 no les comunicaron nada), la vendedora tenía una expectativa firme y fundada de que la operación iba adelante. La conducta de los actores sólo puede calificarse, concluye la demandada, de desistimiento unilateral, y la consecuencia es el despliegue de los efectos ordinarios de las arras penitenciales.

SEGUNDO.- La juez de la primera instancia estima la demanda. Entiende la juez: a) en primer lugar, que no hubo obstruccionismo para la obtención del préstamo por parte de los compradores ya que facilitaron toda la documentación necesaria para la aprobación económica del mismo; b) en segundo término, pone de relieve que de la prueba practicada se desprende que no fue la no aportación de los documentos a que antes se hizo referencia la causa de la no concesión del préstamo, ya que no hay constancia de que lo obtuvieran finalmente en ninguna entidad de crédito ni adquirieran otra vivienda. Además, añade en cuanto a esta cuestión, el requerimiento de aportación de esos documentos le llegó con el plazo del día 8 prácticamente vencido (Aincat recibió de CHC Hipotecas el requerimiento a las 20'49 horas del día 6 de marzo; por pronto que se remitiera a los compradores, no sería antes del día 7). Y, por si fuera poco, destaca la sentencia también en relación con este punto, la propia demandada admite que se ofreció una prórroga de un mes para la formalización del préstamo, por lo que, si el problema hubiera sido la aportación de esos documentos, rápidamente se habría subsanado. Todo esto conduce a la juez a entender que el préstamo no fue concedido a los compradores, descartando, así, la tesis de la demandada de que hubo un puro y simple desistimiento unilateral por parte de los hoy actores.

Sentado lo anterior, la juez pasa a analizar si se cumplió la previsión del plazo de devolución. Lo primero que centra la sentencia es que todas las comunicaciones entre las partes (excepto el burofax de 27 de marzo ) se realizaron a través de Aincat, que fue la mediadora en la venta por parte de la demandada y la encargada por los actores para la búsqueda de una hipoteca, atribuyendo a estas comunicaciones plenos efectos, a pesar de que el contrato decía que la comunicación se haría directamente a la vendedora. Y seguidamente pone de relieve que hubo un acuerdo sobre una prórroga para la obtención del préstamo, con lo que ese plazo, de una u otra forma, quedó prorrogado. Además, en los bufaxes remitidos por los compradores a Aincat y a la vendedora se rechaza la prórroga del plazo para la obtención del préstamo o la devolución de las arras; es decir, dice la juez, con anterioridad a esas comunicaciones, hubo otras previas, orales o escritas, admitidas además por la propia demandada al proponer la prórroga del plazo del día 8 de marzo.

La demandada recurre la sentencia.

TERCERO.- La primera cuestión que plantea la recurrente es de orden procesal y se centra en la inaplicación de la previsión del artículo 304 Lec a la coactora Dª Justa , dado que, a pesar de haber sido propuesto su interrogatorio y haber sido admitido el mismo, no compareció al acto del juicio. La juez ya razona porqué no aplica dicho precepto, pudiendo añadir a lo ya expresado en la sentencia apelada que, además, ese artículo no contiene una norma imperativa, sino una facultad, que la juez ha utilizado en la forma que le ha parecido más correcta, y que es compartida por este tribunal.

Además, también podemos añadir que, si realmente la apelante consideraba tan relevante la declaración de Dª Justa , podía haberla reiterado en esta alzada.

Seguidamente, la recurrente pone de relieve el error en que, según su criterio, incurre la sentencia a la hora de valorar la prueba practicada. Y hace especial hincapié en la inobservancia por parte de la actora del plazo contemplado en el contrato como tope para la devolución de las arras, cuestionando la valoración de la juez acerca de la concesión de una prórroga para ultimar la concesión del préstamo.

Este plazo al que tanta importancia da el apelante no parece que fuera esencial; es más, la propia demandada estuvo dispuesta a prorrogarlo, con lo que no vemos que sea un obstáculo insalvable el que la reclamación se produzca en torno a ese día, aunque el mismo hubiera sido rebasado. Lo cierto es que en el burofax que los actores remiten a la agencia y a la vendedora, se habla de rechazo a la prórroga, por lo que es claro que el tema había sido objeto de conversación, aunque fuera con Aincat. Lo cierto es que cuando Aincat se lo plantea a la vendedora, ésta manifiesta estar conforme con la concesión de la prórroga, y mientras tanto, unos y otros van hablando y tomando posturas en torno a la compraventa que tenían en curso. Por esto entendemos que la llegada del día 8 de marzo de 2006 no constituyó un acontecimiento fatal, que cerrase el paso a cualquier reclamación sobre la devolución de las arras. Por el contrario, la continuación de negociaciones entre las partes (aunque fuera a través de Aincat) entendemos que comportaba una prórroga tácita de dicho plazo. Especialmente cuando la petición de los últimos documentos a los compradores por parte de Aincat tuvo lugar el día antes de la finalización del plazo.

CUARTO.- Y sentado lo anterior, se plantea por la recurrente la cuestión de si hubo un desistimiento unilateral e injustificado por parte de los compradores o, por el contrario, una verdadera imposibilidad de cerrar la compraventa. La apelante resalta la importancia del fax de la agencia financiera que dice que el préstamo está económicamente concedido, si bien sujeto a la presentación de ciertos documentos. El razonamiento de la juez no se comparte. No hay ningún motivo para pensar que si se hubieran aportado esos documentos a que ya nos hemos referido, la operación no se hubiera cerrado satisfactoriamente; sin embargo no fue así y por parte de los actores no se da explicación satisfactoria a su inactividad ante la aprobación económica de la financiación. Dice el actor en el juicio que intentaron obtener financiación por otras vías, sin resultado; incluso le dijeron que la tasación del inmueble era muy alta y que en base a ella era imposible obtener un préstamo por la cantidad que solicitaban. Sin embargo, esto no son más que palabras vertidas por una de las partes interesadas, sin que se hayan contrastado por prueba alguna.

Frente a esto la apelante destaca la declaración del testigo de Aincat, que insiste en que el préstamo estaba concedido, a falta de la presentación de unos documentos. No sabe porqué no quisieron aportar esos documentos y él le llamó inmediatamente que recibió el requerimiento de la agencia financiera.

Con los hechos que acabamos de reflejar, que son los que resultan de la prueba según la valoración de que de la misma hace este tribunal, la tesis de la sentencia apelada no puede mantenerse. Que se pactaron unas arras penitenciales no se discute; el alcance de éstas, tampoco. El único tema de debate gira en torno a la cláusula adicional sobre la financiación de la compraventa y su incidencia en las arras. Es la parte actora la que debía demostrar que fue imposible la financiación, y resulta que ha sido la demandada la que ha demostrado que aquélla estaba concedida, a falta sólo de unos documentos cuya aportación, a salvo de prueba en contrario, ninguna dificultad ofrecían.

Planteado en estos términos la cuestión debatida, hemos de concluir con la apelante que nos hallamos ante un desistimiento puro y simple por parte de los compradores que lleva aparejado, conforme a lo pactado y a lo establecido en el artículo 1454 CC , la pérdida de las arras prestadas.

Debemos, pues, de conformidad con lo expuesto, estimar el recurso, revocar la sentencia y desestimar la pretensión de la actora, con el consiguiente pronunciamiento en cuanto a las costas, ex artículo 398 Lec .

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de REFALVEN 2003 SL frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 393/06 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Gavà , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que desestimando la demanda interpuesta por D. Hipolito y Dª Justa debemos ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la demandada de la pretensión frente a ella deducida, con imposición a los actores de las costas de la primera instancia , sin que hagamos pronunciamiento sobre las causadas en esta instancia.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.