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17/12/2007

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Sentencia Civil Nº 677/2007, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 818/2007 de 17 de Diciembre de 2007

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Orden: Civil

Fecha: 17 de Diciembre de 2007

Tribunal: AP - Pontevedra

Ponente: ALMENAR BELENGUER, MANUEL

Nº de sentencia: 677/2007

Núm. Cendoj: 36038370012007100765

Núm. Ecli: ES:APPO:2007:3152

Resumen:

MATERIAS NO ESPECIFICADAS

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00677/2007

APELACIÓN CIVIL

Rollo: 818/07

Asunto: Juicio Ordinario

Número: 648/05

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cangas de Morrazo

Magistrados

D. Manuel Almenar Belenguer

Dña. María Begoña Rodríguez González

D. Francisco Javier Menéndez Estébanez

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA POR LOS MAGISTRADOS

EXPRESADOS CON ANTERIORIDAD,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NÚM. 677

En Pontevedra, a diecisiete de diciembre de dos mil siete.

Visto el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada en los autos de juicio ordinario seguidos con el núm. 648/05 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cangas de Morrazo, siendo apelante la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del EDIFICIO000 ", sito en la AVENIDA000 nº NUM000 , Cangas de Morrazo, no personada en esta alzada, y apeladas las demandantes Dña. Penélope , representada por el procurador Sr. Rivas Gandasegui y asistido del letrado Sr. Cid Novoa, y Dña. María Cristina , representado por la procuradora Sra. Álvarez Sánchez y asistido de la letrada Sra. Blanco Corral.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y, además

PRIMERO.- Con fecha 25 de junio de 2007, el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cangas de Morrazo pronunció en los autos originales de juicio ordinario de los que a su vez dimana el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

"Estimar íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Don Antonio D. Rivas Gandasegui, en nombre y representación de Doña Penélope , actuando en su nombre y en beneficio de la sociedad de gananciales formada con su esposo Don Jose Augusto , y del Procurador Don Faustino Maquieira Gesteira, en nombre y representación de Doña María Cristina , contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ", sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de Cangas, representada por la Procuradora Doña Araceli Barrientos Barrientos y, en su virtud:

1º Debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo contenido en el punto segundo y tercero del acta de la Junta Extraordinaria de Propietarios celebrada en fecha dos de diciembre de 2005 (como se consigna por error material en el acta).

3º Consecuentemente, condeno a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 a estar y pasar por esta declaración, con imposición de las costas procesales devengadas a la demandada."

SEGUNDO.- Tras ser notificada a las partes, por la representación de la demandada se anunció en tiempo y forma la interposición de recurso de apelación contra la meritada sentencia, recurso que se formalizó mediante escrito presentado el 1 de octubre de 2007 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que se tenga por interpuesto, en tiempo y forma, recurso de apelación, y, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente el recurso, se revoque la resolución recurrida y se estime íntegramente la oposición a la demanda con expresa imposición de costas a los codemandantes.

TERCERO.- Admitido a trámite el recurso interpuesto por la demandada, se dio traslado a las demandantes, que se opusieron al mismo mediante escritos presentados el 2 y el 6 de noviembre de 2007 y en virtud de los cuales, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaron de aplicación, terminaban suplicando que, previos los trámites legales, se dictara sentencia por la que, desestimando el recurso interpuesto, se confirmase la de instancia, con imposición de costas a la apelante, tras lo cual con fecha 19 de noviembre de 2007 se elevaron los autos a esta Audiencia, turnándose a la Sección 1ª, donde se acordó formar el oportuno rollo y se designó Ponente al magistrado Sr. Manuel Almenar Belenguer, que expresa el parecer de la Sala.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales que lo regulan.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos contenidos en la sentencia objeto de recurso y que esta Sala comparte y tiene por reproducidos.

PRIMERO.- El debate en la presente alzada se limita a determinar la validez de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ", sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de la localidad de Cangas de Morrazo, en la junta extraordinaria celebrada el día 2 de diciembre de 2005 (como por error se dice en el acta), con relación a la planta "sótano", destinada a garajes y trasteros, y que se adoptaron en los siguientes términos:

"2.- Estudio y aprobación, si procede, de un plano y las obras necesarias para su ejecución, para reubicación de las plazas de garaje y trasteros en el sótano del edificio y así solucionar la problemática creada con la falta de espacio, al tener que entregar (por sentencia judicial) una zona al final de dicha planta de sótano.

Se presentan varios planos para redistribuir las plazas de garaje y trasteros en el sótano del edificio y así solucionar la problemática creada con la falta de espacio al tener que entregar (por sentencia judicial) una zona al final de dicha planta de sótano.

Se acuerda por mayoría con los votos a favor de NUM001 NUM002 / NUM003 NUM002 / NUM004 NUM005 / NUM006 NUM007 / NUM008 NUM002 / NUM009 NUM007 / NUM003 NUM010 / NUM006 NUM002 / NUM001 NUM010 / NUM001 NUM007 / NUM004 NUM002 / NUM009 NUM002 / NUM003 NUM007 y los votos en contra de NUM011 - NUM003 / NUM006 NUM010 / NUM008 NUM005 , realizar las obras de demolición de los trasteros de la planta de sótano, para proceder a realizar las pruebas necesarias con el pintado provisional de las plazas de garaje en base a los planos de redistribución presentados y así poder decidir el más adecuado, y una vez tomada esta decisión, pintar definitivamente las plazas de garaje y levantamiento de las paredes de cierre de los nuevos trasteros. La elección del plano más adecuado, se tomará en una junta convocada al efecto.

El inicio de dichas obras queda a la espera de que no se produzca impugnación alguna de dicho acuerdo, en caso de que se produjese la impugnación, se esperaría a la resolución judicial de la misma.

El cómputo de cuotas de participación de dicha votación, es el siguiente:

Votos a favor: 47,45%

Votos en contra: 7,14%

3.- Aprobación, si procede, de una cuota derrama para hacer frente al coste de reubicación de las plazas de garaje mencionadas en el punto anterior (este punto no afecta a quien no tenga propiedad alguna en la finca de sótano).

Se acuerda por mayoría con los votos a favor de NUM001 NUM002 / NUM003 NUM002 / NUM004 NUM005 / NUM006 NUM007 / NUM008 NUM002 / NUM009 NUM007 / NUM003 NUM010 / NUM006 NUM002 / NUM001 NUM010 / NUM001 NUM007 / NUM004 NUM002 / NUM009 NUM002 / NUM003 NUM007 / NUM006 NUM010 y el voto en contra del NUM011 y la abstención del NUM008 NUM005 , que la Comunidad se haga cargo de pagar el alquiler de plaza de garaje fuera del edificio para los propietarios afectados por la entrega de la zona de sótano en cuestión, todo ello hasta que se solucione el problema de redistribución de plazas y trasteros."

El Juzgado "a quo" estimó las demandas presentadas por Dña. Penélope (en su nombre y en el de la sociedad de gananciales que forma con su esposo D. Jose Augusto ) y Dña. María Cristina , propietarias de sendas plazas de garaje en la planta sótano del EDIFICIO000 ", al considerar, primero, que los respetivos títulos de propiedad acreditan que las demandantes no sólo adquirieron una cuota indivisa del garaje, sino una cuota concretada sobre un determinado espacio, perfectamente delimitado y numerado, susceptible de acceder al Registro de la Propiedad al gozar de la consideración legal de finca independiente; segundo, que los acuerdos adoptados suponen una modificación de los elementos comunes de los que las demandantes son propietarias y disminuye la superficie de sus plazas de garaje, por lo que su aprobación requiere la unanimidad; y, tercero, que la regla de la unanimidad no queda enervada por el hecho de que el acuerde se adopte en cumplimiento de una sentencia que ordena la entrega a un tercero de una porción de la planta de sótano, sin perjuicio de que tampoco se ha acreditado que la solución planteada y aprobada por la junta extraordinaria sea la única posible para dar cumplimiento a la sentencia.

Disconforme con esta resolución, la Comunidad demandada interpone recurso de apelación, reiterando los motivos de oposición alegados al contestar a la demanda y que, sucintamente, consisten, de un lado, en que los acuerdos impugnados vienen impuestos por la sentencia judicial que estimó la acción reivindicatoria ejercitada por un tercero y mandó restituir la finca reivindicada, reduciendo la superficie de la planta sótano y obligando a la Comunidad a redistribuir las plazas y trasteros para ubicar a los propietarios que se habían quedado sin plaza como consecuencia de aquella restitución, y, de otro lado, el derecho de propiedad que corresponde a las actoras se contrae a una cuota abstracta e indivisa de la finca " NUM008 ", destinada a garaje y trasteros, aun que a efectos de utilización se identifique con una determinada superficie.

SEGUNDO.- Como se acaba de exponer, el núcleo de la discusión radica en dilucidar qué sucede con las plazas de garaje y trasteros existentes en la planta de sótano, cuando, en cumplimiento de una sentencia firme, la Comunidad de Propietarios debe devolver una determinada porción de dicha planta, privando a determinados propietarios de su plaza o trastero: ¿Debe redistribuirse el espacio para reubicar a los afectados que se han quedado sin la plaza o trastero que ocupaban? O, por el contrario, ¿cabe entender que la sentencia no afecta a los demás propietarios cuyas plazas o trasteros no se encuentran en la zona objeto de entrega, de manera que la única vía que tienen los interesados pasa por ejercitar a su vez contra el vendedor una acción de saneamiento por evicción?

A juicio de la Sala, la decisión pasa por resolver previamente dos cuestiones, a saber y por este orden, a qué obliga la sentencia y cual es la naturaleza jurídica del derecho que poseen las demandantes.

Por lo que a la primera cuestión se refiere, es preciso recordar que, en el año 1999, la entidad "Pesquerías Tara, S.A." ejercitó una acción reivindicatoria contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ", tramitándose el juicio de menor cuantía nº 341/99, en los que, con fecha 16 de mayo de 2000, recayó sentencia en virtud de la que se desestimó la demanda por entender que no se había demostrado el requisito de "identidad" de la finca, exigido para el éxito de la acción reivindicatoria.

Dicha sentencia fue recurrida en apelación por "Pesquerías Tara, S.A.", incoándose por esta Sección 1ª el rollo de apelación nº 131/00, en el que, con fecha 24 de septiembre de 2002, se pronunció sentencia cuyo fundamento de derecho tercero, literalmente copiado, decía:

"TERCERO.- En cuanto al fondo de la cuestión planteada, debe establecerse, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 348 del Código Civil , y la numerosa jurisprudencia interpretadora, que para el éxito de la acción reivindicatoria, es preciso que el actor pruebe cumplidamente, el dominio que la finca que se reclama, la identificación de la misma y su detentación, o posesión, por el demandado (Sentencias del Tribual Supremo, de 20 de enero de 1.977, 10 de octubre de 1980, 2 de noviembre de 1989, 15 de febrero de 1990 y 30 de octubre de 1997 , entre otras). Pues bien, en el presente caso, y para evitar inútiles repeticiones, se dan por reproducidos los fundamentos jurídicos segundo y tercero de la sentencia apelada, que describen, en virtud de la titulación aportada en autos, las respectivas parcelas de actora y demandada, cuestión absolutamente diáfana y patente, en virtud de la documentación aportada con la demanda y en período probatorio. Sin embargo el juzgador de instancia llega a la conclusión, de que no se ha acreditado en autos, uno de los requisitos para el éxito de la acción reivindicatoria, que es el relativo a la identificación de la finca del actor, por cuanto en el título de adquisición de la entidad actora, constituido por la escritura pública, de fecha 23 de octubre de 1997, no consta cual sea la superficie de las plantas del edificio en cuestión, pero tal argumentación deviene improcedente, por las siguientes razones: A) En providencia para mejor proveer, se aportó a los autos informe pericial y planos, en donde se describen con absoluta claridad y precisión, el contenido, dimensiones y extensión de las respectivas parcelas de actor y demandado, con una línea de referencia estructural, que delimita, topográficamente ambas parcelas, en el plano estrictamente físico y estructural de ambas parcelas, y del que resulta, de modo indubitado, que la finca de los demandados, ocupa, espacios y terrenos de la finca de la actora. B) Porque tal situación física y descriptiva, se compadece absolutamente, con lo señalado y descrito, no sólo en la escritura pública de 23 de octubre de 1997, sino también con las descripciones, de ambas fincas, contenidas en las escrituras públicas de 14 de agosto de 1990, (folio 30) de la segregación y declaración de obra nueva de la finca de los demandados, en la que se describe, con claridad, su situación, cabida y linderos, así como la porción edificada, que, en ningún caso, excede de las dimensiones de la parcela, y asimismo, en la escritura de división horizontal de la misma, de fecha 29 de mayo de 1991, que repite, cabida, linderos y construcción de la finca de los demandados. C) Porque resulta absolutamente trascendente, que las certificaciones registrales de las respectivas fincas, obrantes en autos, reflejan, literalmente, en cuanto a cabida, linderos y superficie construida, el contenido de las mencionadas escrituras de compraventa, segregación y división horizontal, tal documentación, puesta en relación con el dictamen pericial, obrante en el Rollo, emitido por el Arquitecto Técnico, Sr. Jose Pedro , oportunamente ratificada, refleja sin lugar a dudas, la detentación abusiva e improcedente de los demandados, de las superficies parciales, de la finca del demandante, y no deja lugar a dudas, sobre la identificación de la finca del actor, lo que garantiza el éxito de la acción reivindicatoria ejercitada con la demanda. D) Porque, además, resulta absolutamente anecdótico, que la parte demandada, no aporte la escritura de adquisición de su finca, y pese a ello, ejercita excepciones contradictorias, incumpliendo un deber procesal de prueba, que le incumbía, pero que solo podría demostrar que su adquisición del inmueble, debía de estar legal y necesariamente limitada, al contenido y términos de la escritura de división horizontal de 29 de mayo de 1991, y la correlativa inscripción registral del dominio, por aplicación del principio jurídico de que "nadie da lo que no tiene", máxime, cuando no consta que en tales escrituras públicas se mencionase la venta de cosa ajena, razones todas que conducen a la estimación del recurso interpuesto, y de la demanda inicial".

Al amparo de este razonamiento, la sentencia de segunda instancia estimó el recurso y condenó a la Comunidad demandada a que cesara en la detentación de las superficies que ocupa en la finca del actor, y las restituyese a la parte actora, en los términos que se describen en el informe pericial y planos del perito D. Jose Pedro , llevando al efecto las obras necesarias para tal restitución.

El estudio de la escritura de segregación y de obra nueva otorgada el 14 de agosto de 1990 (folios 29 y ss.) revela que, de una finca matriz de una superficie aproximada de 1.025 m2, se segregó una parcela de terreno 775 m2, sobre la que se construyó un edificio compuesto de planta sótano -destinada a plazas de garaje, con una superficie aproximada de 775 m2-, planta baja -a fines comerciales y/o industriales, que ocupa igual superficie-, entreplanta, cinco plantas altas y planta de ático.

Dicha descripción se reitera en la escritura pública de división horizontal de fecha 29 de mayo de 1991 (folios 35 y ss.).

Si la sentencia pronunciada por esta misma Sección en fecha 24 de septiembre de 2002 se basa, entre otros argumentos, en las descripciones, cabida y linderos que se contienen en las escrituras de segregación y declaración de obra nueva de 14 de agosto de 1990 y de división horizontal de 29 de mayo de 1991, parece lógico deducir que la porción de terreno litigiosa ocupada por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 " está excluida de aquellos títulos, o, dicho de otra manera, no forma parte de la descripción recogida en las escrituras, por lo que el cumplimiento de la citada sentencia y consiguiente entrega de la franja discutida afectará a la Comunidad que, ilegítimamente, detenta aquella superficie, y, en particular, a los propietarios de plazas de garaje y trasteros allí ubicados, pero en modo alguno a quienes compraron una cuota parte según el título.

En otras palabras, si las escrituras indican que la finca segregada tiene una superficie de 775 m2 y la porción litigiosa queda extramuros de esa superficie, los afectados que traen causa de quien vendió lo que no era suyo no pueden ampararse en la Comunidad para pretender una redistribución o adecuación del espacio resultante, que es el que se expresa en el título y que realmente pertenecía al promotor, en perjuicio de los que, con arreglo al título, adquirieron una cuota indivisa en la parcela propiedad de dicho promotor.

Cuestión distinta sería si la franja o parte litigiosa estuviera comprendida dentro de los 775 m2 que se consignan en las escrituras, puesto que, en tal caso, sería necesario ahondar en la naturaleza jurídica de lo que se vendió (una cuota abstracta o un cuerpo cierto), dado que, en el supuesto de que la compra hubiese tenido por objeto una cuota indivisa sin más, aunque a posteriori se concretase esa cuota en el uso de una determinada plaza, el éxito de la acción reivindicatoria afectaría a todos los comuneros, reduciendo el espacio al que su cuota parte les hace acreedores (seguirían siendo propietarios de 1/41 parte indivisa, pero cuota que les daría derecho al uso de un espacio más restringido al disminuir la superficie total), mientras que, si lo que se vendió fue una concreta y determinada plaza de garaje como finca independiente, la pérdida de la plaza o trastero localizado en la porción de terreno a entregar recaería únicamente sobre el propietario en cuestión, quien tendría a su alcance una acción de saneamiento por evicción frente a su causante.

Mas la parte demandada no ha acreditado el supuesto de partida, es decir, que los 775 m2 escriturados incluyan la zona reivindicada de forma que el cumplimiento de la sentencia exija la entrega de una porción en la que existan plazas y trasteros vendidos al amparo de la escritura de segregación y obra nueva. Es más, aun cuando el plano aportado por la demandante Dña. María Cristina distingue entre las zonas A y B, con una superficie de 120 m2 y 667 m2, respectivamente, situando la zona B en el centro de la planta de sótano (lo que, si se interpreta como que la zona A es la que debe entregarse y que queda fuera de la planta escriturada, podría hipotéticamente hacer pensar que la porción litigiosa estaba dentro de la superficie escriturada), dicho plano ha sido objeto de explicación y análisis por las partes ni por el perito que lo confeccionó, por lo que carece de fuerza alguna para desvirtuar los razonamientos contenidos en la sentencia que estimó la acción reivindicatoria y de la que se desprende lo contrario.

La parte demandada, hoy recurrente, argumenta que no se trata de modificar o alterar un elemento común por simple capricho, sino de acatar de manera escrupulosa lo establecido por una sentencia firme, por lo que nos hallamos ante una acuerdo de mera administración, cuya aprobación requiere la simple mayoría de la junta de propietarios.

En realidad, si se tratase del cumplimiento de una sentencia y el acuerdo versase sobre el único modo de acatarla, no haría falta quórum alguno porque la ejecución de lo dispuesto se impone a las partes. Pero no estamos ante este caso, habida cuenta que, al no estar comprendida la porción que ha de entregarse dentro de la superficie escriturada, el cumplimiento de la sentencia en modo alguno obliga a modificar la planta de sótano, demoliendo los trasteros y redistribuyendo las plazas de garaje y los trasteros, de manera que estas actuaciones sólo serían viables si concurriese el requisito de la unanimidad, lo que aquí no sucede.

Recuérdese que, conforme al art. 17 LPH , "los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad".

Procede, pues, desestimar el recurso.

CUARTO.- En materia de costas procesales, la desestimación del recurso comporta que se impongan a la recurrente las devengadas en esta alzada (art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

LA SALA

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ", sito en la AVENIDA000 nº NUM000 de la localidad de Cangas de Morrazo, no personada en esta alzada, contra la sentencia pronunciada el 25 de junio de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Cangas de Morrazo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS DICHA RESOLUCIÓN , con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Así por esta sentencia, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncia, manda y firma la Sala constituida por los Magistrados expuestos al margen.