Sentencia Civil Nº 677/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 595/2010 de 27 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

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Rollo nº 000595/2010

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 677

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª OLGA CASAS HERRAIZ

En la Ciudad de Valencia, a veintisiete de diciembre de dos mil diez.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001496/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante/s - apelante/s INMUEBLES VIDUR SL dirigido por los Letrados D. JUAN ANTONIO ROGER GAMIR Y D/Dª. JAVIER MARQUEZ RODRIGUEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª CLARA GONZALEZ RODRIGUEZ; y de otra como demandado/s apelante - LLANOS DEL AGUILA, S.A. representado por el/la Procurador/a D/Dª . ESPERANZA DE OCA ROS.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA, con fecha cuatro de mayo de dos mil diez, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR LA ENTIDAD INMUEBLES VIDUR SL CONTRA LA ENTIDAD LLANOS DEL AGUILA SA DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA SUSCRITO ENTRE LOS MISMOS EL 21 DE NOVIEMBRE DE 2007 RESPECTO A LA NAVE INDUSTRIAL 7 A5 DEL POLIGONO INDUSTRIAL "LŽHORTA VELLA" DE BETERA (VALENCIA), CONDENANDIO A LLANOS DEL AGUILA, S.A. A ESTAR Y PASAR POR TAL DECLARACION Y A DEVOLVER A LA ACTORA LA CANTIDAD QUE RECIBIO COMO PARTE DEL PRECIO Y QUE ASCENDIO A 83.728,71 EUROS, MAS 6.000 EUROS EN CONCEPTO DE LUCRO CESANTE, CANTIDADES QUE SE INCREMENTARAN CON EL IMPORTE DE LOS INTERESES LEGALES COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA INTERPELACION JUDICIAL, ABSOLVIENDOLA DEL RESTO DE PRETENSIONES FORMULADAS EN SU CONTRA. CADA PARTE SATISFARA LAS COSTAS CAUSADAS A SU INSTANCIA Y LAS COMUNES POR MITAD".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de ambas partes se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veintidós de noviembre de dos mil diez para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Los recursos de apelación, interpuestos por las representaciones procesales de la demandante y demandada contra la sentencia de instancia, la impugnan al considerar que no valora en debida forma la prueba practicada en relación a la causa de resolución contractual e infringe los artículos 1124 y 1101 del C.C ., por lo que interesan su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia de conformidad a sus respectivos escritos de interposición de recurso. La parte demandante, cuya pretensión principal se ha estimado, impugna la desestimación de la partida indemnizatoria de 12.559,32 euros a que asciende la comisión pagada por la intermediación en la compraventa de Inmobiliaria Carreres, por lo que interesa el incremento de la indemnización en ese importe. La parte demandada impugna la estimación de la resolución contractual de la compraventa de la nave al considerar que la fecha prevista de entrega de la nave no fue un elemento esencial del contrato, por lo que solicita su revocación y que se desestime la demanda; subsidiariamente, impugna la partida indemnizatoria estimada de 6.000 € en concepto de lucro cesante por las rentas dejadas de percibir durante los meses transcurridos entre la fecha prevista de entrega de la nave y el que se notificó la resolución, por lo que suplica que, en caso de confirmar el pronunciamiento principal, se revoque la condena a indemnizar en daños y perjuicios.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación, este tribunal considera oportuno referirse a la pretensión ejercitada, oposición de la demandada y sentencia dictada al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando: a) En fecha 21 de noviembre de 2007 se suscribió entre las partes, Inmuebles Vidur S.L. como compradora y Llanos del Aguila S.A. como vendedora, un contrato de compraventa cuyo objeto era la nave industrial identificada como tipo 7ªA 5 y que se ajustaría al proyecto técnico redactado por el Ingeniero Industrial D. Luis Antonio ; de sus estipulaciones destacamos el precio ( estipulación segunda) fijado en 418.644,00 euros que se pagaría en la forma indicada, el plazo de entrega (estipulación tercera) que establecía :"La fecha aproximada de terminación de la obra es de finales de septiembre de 2008" y, por último, la estipulación sexta que preveía que la escritura pública de compraventa se otorgaría dentro de los tres meses siguientes a la certificación final de obra; previamente, en fecha 5 de junio de 2007 se había suscrito un contrato de arras entre las partes; la Inmobiliaria Carreres intermedió en la venta y la demandante le pagó en concepto de honorarios-comisión 12.559,32 €; b) La parte demandante insta la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega de la nave en la fecha prevista e interesa la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, 83.728,71 € y una indemnización de daños y perjuicios de 18.559,32 € que comprende 12.559,32 € por honorarios de intermediación y 6.000 € por rentas no percibidas: c) La demandada se opuso a la demanda y alegó, en primer lugar, en cuanto a la causa de resolución del contrato que el plazo era indicativo y que en el mes de marzo de 2009 estaba en disposición de entregar la nave por lo que entendía que el plazo no era un elemento esencial del contrato, en segundo lugar, en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios, indicó que la promotora no encargó la venta a la Inmobiliaria Carreres sino que intervino por el comprador y en cuanto a los alquileres impugnó el contrato suscrito en fecha 15 de mayo de 2008; c) La sentencia de instancia estimó en parte la demanda, declaró resuelto el contrato de compraventa, condenó a la demandada a la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio y a que indemnizara en el importe de 6.000 euros; ambas partes apelan la sentencia.

Por cuestión de orden sistemático analizaremos en primer lugar el recurso que interpone la parte demandada, Llanos del Aguila S.A., en cuanto afecta a la acción principal ejercitada, resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de entrega de la nave, pues de su estimación devendría innecesario el enjuiciamiento del recurso de la demandante.

A.- Recurso de apelación de la demandada , LLANOS DEL AGUILA S.A.

La causa de resolución invocada tiene su fundamento en el articulo 1461 y 1462 del C.C . en relación con el artículo 1124 del C.C ., regulador de la resolución de las obligaciones reciprocas, y debemos partir de lo previsto en el contrato de 21 de noviembre de 2007, estipulación tercera, que establece: "La fecha aproximada de terminación de la obra es de finales de septiembre de 2008". Los actos de las partes en relación a la denuncia del retraso en la entrega son: a) en fecha 27 de noviembre de 2008 la demandante remitió un burofax, impuesto a las 13,40 horas, por el que se requería a la vendedora, parte demandada, a que en el plazo de 7 días le notificara el día, hora y lugar en que se otorgaría la escritura publica de compraventa de la finca; el mismo día, y hora de las 13,51 consta la remisión de un fax a la demandante en el que refiriéndose a una conversación telefónica mantenida el día anterior le comunicaba que estaba en disposición de otorgar escritura de compraventa de nave en construcción a partir del 20 de diciembre y que quedaría pendiente la licencia de primera ocupación, calculando que esta certificación la obtendría durante el me de febrero de 2009 aproximadamente, y una vez obtenida dicha licencia se pondría a su disposición para que iniciara los tramites de solicitar licencia de actividad"; b) en fecha 31 de marzo de 2009 la demandante remite un burofax a la demandada notificándole que había transcurrido mas de seis meses desde la fecha prevista de entrega y daba por resuelto el contrato de compraventa, requiriéndole para que devolviera el importe de 83.728,71 €; c) De la documental aportada por la demandada destacamos: que el 10 de marzo se expidió el certificado final de obra, que el 24 de marzo de 2009 se otorgó la escritura de finalización de la obra y, por último, por oficio remitido en fase probatoria al Ayuntamiento de Bétera consta que a fecha de contestación, 8 de marzo de 2010, la licencia de ocupación de las parcelas 7G y 7A se encuentra en tramitación.

La parte demandada-apelante sostiene que la parte compradora ha actuado de mala fe pues el burofax remitido en fecha 27 de noviembre fue inmediato posterior a la recepción del fax remitido por ella, por lo que entiende que, transcurrido el plazo señalado, esta no había instado ningún requerimiento para que constara el incumplimiento. Revisada la documental a la que afecta esa alegación, este tribunal entiende que es intrascendente aunque es cierto que en el mismo día ambas partes remiten un burofax y un fax haciendo constar sus respectivas posturas pero ello solo acredita lo que allí se documenta y el hecho de haber mantenido el día anterior unas conversaciones telefónicas. El hecho objetivo es que el 27 de noviembre de 2008 la demandante ya requirió a la demandada para que señalara fecha y lugar para el otorgamiento de la escritura y que a fecha de 8 de marzo de 2010 la promotora no dispone de licencia de ocupación.

Se alega que el contrato no fijaba la fecha de entrega de la nave pues la referencia al mes de septiembre de 2008 era aproximada, por lo que entiende que en fecha de marzo de 2009 no ha transcurrido el suficiente periodo de tiempo para calificar de incumplimiento la no entrega de la nave. Este tribunal no comparte el razonamiento, no solo porque la estipulación tercera fija aproximadamente el mes de septiembre como fecha de entrega de la nave, lo que conlleva el otorgamiento de la escritura publica de acuerdo con la estipulación sexta, sino también porque el termino "aproximado" debe entenderse como "cercano" lo que no permite interpretarlo en el sentido interesado pues en ese caso la aproximación seria a marzo de 2009 y no al señalado. Por tanto, de conformidad con las cláusulas del contrato la entrega de la nave debía realizarse en fechas próximas a finales de septiembre de 2008 y a la vista de la documental analizada es patente el incumplimiento de la demandada.

Cuestión distinta es si esa obligación de entrega era un requisito esencial del contrato que justifique la resolución contractual. Este tribunal conoce la jurisprudencia del TS que en algunos casos no ha estimado la resolución porque no se convino que fuera un elemento esencial del contrato la obligación de entregar el inmueble en el plazo convenido, sin embargo, en el presente caso no es aplicable por las siguientes razones: a) Cuando la demandante resuelve el contrato a finales de marzo de 2009 ya ha transcurrido seis meses sin que la vendedora haya comunicado la fecha de otorgamiento de la escritura publica de compraventa; b) Que el oficio remitido a fecha de marzo de 2010 por el Ayuntamiento de Bétera demuestra que no se ha obtenido la licencia de ocupación por lo que no es posible obtener la licencia de actividad de ahí que el inmueble es inhábil para el desarrollo de una actividad legalizada; c) Del interrogatorio del legal representante de la demandada se desprende que las naves no pueden contratar directamente los suministros de agua y luz y las que disponen de estos es por vía de subrogación, lo que significa que no dispone de las licencias oportunas para entender que la urbanización esta legalizada. Es evidente que debe aplicarse el efecto del artículo 316-1 de la LEC y se declara probado que a fecha actual no se ha obtenido la oportuna cedula de ocupación. Las causas que justifican esta denegación se ignoran por este tribunal por lo que no pueden valorarse a los efectos de si son ajenas a la promotora o, por el contrario, debió entrar dentro de su previsibilidad. La conclusión a la que llega este tribunal es que concurre causa de resolución del contrato y, por tanto, debe confirmarse el pronunciamiento principal.

Como petición subsidiaria también se impugnaba la estimación de la partida indemnizatoria de 6.000 euros que se correspondía a las rentas dejadas de percibir por la demandante en base al contrato de promesa de arrendamiento suscrito en fecha 15 de mayo de 2008 cuyo objeto era la citada nave y que estipulaba una renta de 1.500 euros por lo que concretaba el perjuicio al periodo comprendidos entre el 15 de octubre de 2008 hasta el 20 de febrero de 2009, fechas en que debía iniciarse la relación arrendaticia y en la que se resolvió por incumplimiento de la vendedora. El motivo debe estimarse por cuanto el citado documento privado no ha sido ratificado por las partes que lo suscribieron, tan solo lo ratifica el legal representante de la demandante en prueba de interrogatorio y no hay constancia publica de su formalización, por lo que de conformidad con el artículo 1227 del C.C . que establece: "la fecha de un documento privado no se contara respecto de terceros, sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro publico, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario publico por razón de su oficio", y la jurisprudencia que lo desarrolla establece: "que puede tenerse como eficaz en juicio la fecha de un documento privado cuando se corrobora por otras pruebas practicadas", y si se aplica esa doctrina al caso contemplado concluimos que la iniciativa probatoria de la demandante respecto a la eficacia del contrato frente a terceros ha sido nula, por lo que debemos revocar esa condena.

B.- Recurso de apelación de la demandante, INMUEBLES VIDUR S.L.

La parte demandante apela el pronunciamiento que desestimó la indemnización de 12.559,32 € por el concepto de honorarios de intermediación en la compraventa de la nave que fue pagada el 22 de noviembre de 2007, constando acreditado la factura expedida por Inmobiliaria Carreres, documento 22, y su declaración ante la agencia tributaria, documento 6 de la demanda. La sentencia de instancia desestimó la pretensión indemnizatoria al considerar que no resultaba probado la necesidad de esa intermediación y para esa conclusión se basaba en la declaración de la testigo, Dª. Filomena , que indicó que la promotora no encargó la venta a inmobiliarias aunque reconoció que algunas intervinieron por los compradores. Como ya se ha señalado queda probado el pago del importe reclamado y el concepto: gestión de venta nave industrial 7ª 5 Polígono Industrial LšHorta Vella Betera-Valencia.

El motivo de apelación debe estimarse al resultar acreditada que la demandante pagó esos honorarios de intermediación pese a que la demandada alegue que no encargó la gestión de venta a ninguna inmobiliaria. Una cosa es que no encargue la gestión de venta y otra cosa que no se obligue al pago de honorarios de intermediación corriendo estos a cargo del comprador, como ocurrió en el presente caso. Lo importante es determinar si el demandante necesitó de esos servicios de intermediación para comprar la nave y la conclusión a la que se llega es que si pues de lo contrario la inmobiliaria Carreres no hubiera dispuesto de la documentación necesaria para informar a un posible comprador de la promoción inmobiliaria y eso es lo que le permite el devengo de honorarios cuando se formaliza el contrato de arras y posteriormente se confirma la compraventa mediante el contrato de 21 de noviembre de 2007. Los honorarios de intermediación están vinculados al contrato de compraventa y se considera que es un gasto necesario para la formalización de esta por lo que su resolución por causa imputable al vendedor determina que deba indemnizar al comprador en todos los perjuicios que sean consecuencia directa del contrato, tal como dispone el articulo 1107 del C.C . cuando regula los daños y perjuicios de los que responde el deudor de buena fe, por lo que procede estimar el recurso y la pretensión indemnizatoria pues es evidente que al resolverse el contrato, no solo debe recibir las cantidades entregadas a cuenta sino los importes satisfechos que sean consecuencia directa del contrato.

SEGUNDO.- * De conformidad con el articulo 398-2 de la LEC , al estimar en parte los recursos, no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación parcial de los recursos de apelación interpuestos por la Procuradora de los Tribunales Dª. Clara González Rodríguez en representación de INMUEBLES VIDUR S.L. y por la Procuradora de los Tribunales Dª. María Esperanza De Oca Ros en representación de LLANOS DEL AGUILA S.L. contra la sentencia de fecha 4 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 21 de Valencia , debemos revocarla en parte y, en su lugar, se dicta otra por la que: "Estimamos en parte la demanda instada por INMUEBLES VIDUR S.L. contra LLANOS DEL AGUILA S.A. y:

1º.- Declaramos resuelto el contrato privado de compraventa de inmueble suscrito entre las partes en fecha 21 de noviembre de 2007.

2º.- Condenamos a LLANOS DELAGUILA S.A. al reintegro de las cantidades entregadas a cuenta que asciende a ochenta y tres mil setecientos veintiocho euros con setenta y un euros (83.728,71 €).

3º.- Condenamos a LLANOS DEL AGUILA S.A. a que indemnice a la demandante en el importe de doce mil quinientos cincuenta y nueve euros con treinta y dos céntimos (12.559,32 €), e interés legal desde la interposición de la demanda.

4º.- Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de primera instancia.

Sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas causadas en esta instancia al estimarse en parte ambos recursos ".

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintisiete de diciembre de dos mil diez.