Sentencia Civil Nº 679/2004, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 529/2003 de 20 de Septiembre de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA

Barcelona, 20 de septiembre de 2004.

Audiencia Provincial de Barcelona. Sección Primera.

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Dolors Portella Lluch

Laura Pérez de Lazárraga Villanueva

Rollo n: 529/2003

Pleito: n. 256/2001

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 13 de Barcelona

Objeto del juicio: Procedimiento ordinario. Impugnación de acuerdos comunitarios (art. 18 de la Ley de Propiedad horizontal - LPH).

Motivo del recurso: Silencio en sentencia sobre determinado pedimento de la demanda.

Disconformidad con la sentencia desestimatoria respecto al resto de pretensiones.

Apelante: D. Jose Manuel

Abogado: Sr. De Venecia Batlle

Procurador: Sr. Anzizu Furest

Apelados: DIRECCION000 de Barcelona y DIRECCION001 de Barcelona.

Abogado: Sr. Vendrell Santiveri

Procurador: Sr. Badia Martínez

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA:

En la demanda, presentada el 5 de mayo de 2001, relata el actor su exclusiva pertenencia a una comunidad de propietarios de 28 entidades, en medio de otros dos inmuebles colindantes. Explica las incidencias de la vida comunitaria, en especial, la pretensión del administrador del cobro de determinadas derramas derivadas de la reparación de las fachadas laterales de las dos fincas colindantes, sin acuerdo previo de la Junta; la convocatoria de una junta universal y su no aceptación y trascripción en el libro de actas; la derrama por legalización del garaje y su repercusión en las cuentas individuales de los propietarios del bloque de pisos al que pertenece y el nombramiento para cargo de presidente y vicepresidente de personas no aptas legalmente. Por todo ello solicita que se declare: 1º que el actor, como propietario de un piso y una parte indivisa de garaje, no está obligado al pago del coste de reparación de las fachadas laterales de los bloques colindantes; 2º que el coste de legalización del garaje no es competencia de la junta de 6 de febrero de 2000 ni los saldos económicos pueden ser objeto de compensación nominal; 3º que los nombramientos de presidente y vicepresidente son nulos por carecer sus titulares de la condición de propietarios; 4º que el reparto en tres partes iguales del presupuesto de reparación de las fachadas resulta contrario a derecho; 5º que el coste de las obras de fachada de la casa n.11 debe ser presupuestado ajustándose a su estado físico y aprobado por la propia junta de la casa; 6º que se refleje en el Libro de Actas la de la junta extraordinaria de 13 de diciembre de 2000.

En la contestación a la demanda, la comunidad de la casa n. 11 alega que por decisión de las tres fincas se constituyó una mancomunidad o comunidad de propietarios del garaje y que en la actualidad y desde antes de la presentación de la demanda el Sr. Humberto ya no es presidente de la comunidad y el Sr. Tomás no es vicepresidente, ostentando los cargos sus respectivas esposas. Entrando en la impugnación del acuerdo sobre el reparto a tercios del coste de las fachadas laterales, expone que fue aprobado el 6 de febrero de 2001 (corregido el error de fecha) por razones de unidad estética y armonía del conjunto y que, tal como se hacía con otros gastos generales y en anteriores liquidaciones, se distribuyó entre los copropietarios por coeficientes. La reparación afecta al actor como copropietario del garaje. En cuanto al gasto de legalización de garaje justifica el mismo sistema de imputación de gastos (por coeficiente sobre un tercio del coste). Se opone a la protocolización del acta de la reunión de 13 de diciembre de 2000 (porque en ella no se aprobó ninguna propuesta y no la convocaron propietarios suficientes).

Por su parte las otras dos comunidades contestan alegando falta de legitimación pasiva por no verse afectadas por las decisiones de junta impugnadas, correspondientes a la finca n.11.

La sentencia, de 25 de abril de 2003, tras analizar el estatuto de la propiedad horizontal y calificar como propia de complejo inmobiliario la realidad de las comunidades demandadas, analiza en detalle el resultado de los interrogatorios. Tras ello, y entrando en el fondo, deniega la inscripción en el libro de actas de la junta convocada por el actor y otros dos propietarios en diciembre de 2000 (por no representar el 25% de las cuotas de participación los comuneros y no cumplir los requisitos legales), rechaza la impugnación de los acuerdos de 6 de febrero de 2001 (por haberse adoptado por unanimidad y no ser perjudiciales ni contrarios a la ley ni a los estatutos) y desestima la impugnación del nombramiento de Presidente no copropietario (por haberlo tolerado el actor y no arrastrar la nulidad de los actos que realizó). Por todo ello desestima la juez la demanda y absuelve a las demandadas con expresa imposición en costas a la parte actora.

1.PUNTOS Y CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN:

Entiende el recurrente que: a) no se ha resuelto sobre el pedimento segundo del suplico de su demanda (sobre el acuerdo de 6 de febrero de 2001 de repercusión del coste de legalización del garaje); b) la sentencia yerra al apreciar unanimidad en la adopción del acuerdo impugnado sobre coste de obras de reparación en las fachadas laterales, no existiendo tampoco una supracomunidad, siendo un acuerdo contrario a los intereses de la comunidad y a la ley; c) no procede la desestimación de la nulidad de nombramiento de cargos en personas no propietarias por acta de 6 de febrero de 2001 (por no existir actos propios y no poder sanar la sentencia la nulidad conservando los actos jurídicos); d) la junta de 13 de diciembre de 2000 tuvo quórum suficiente (31,91 %) y debe ser inscrita en el libro de actas aunque no haya constancia documental (la contraria no niega su contenido) ni presencia de los cargos (presidente y secretario), por no ser reconocidos; d) discrepa de la imposición de costas. Añade que los acuerdos impugnados, adoptados por las tres comunidades juntas, afectan a elementos que no pertenecen a la finca del actor e implican un incremento de cuotas para quienes no son titulares. Por último hace protesta de la eventual aplicación del art. 304 LEC, dada la enfermedad de su representado.

La primera parte apelada considera ajustada a derecho la resolución de instancia ya que: a) respecto al coste de legalización del garaje procede su devengo al tratarse de una mancomunidad de las tres fincas; b) el acuerdo de pago de reparación de las fachadas trae causa de otros previos tolerados por el actor, dichas fachadas son comunes, presentando la entrada y salida del garaje, y los tres bloques se constituyeron desde el principio como comunidad única; c) el presidente Don. Humberto lo ha sido con tolerancia del actor y a la fecha de interposición de la demanda ya no ostentaba el cargo; d) la junta de 13 de diciembre de 2000 no tenía quórum (sólo comparecieron propietarios con cuotas totales de 11,69%) y los temas propuestos fueron tratados en junta posterior de 6 de febrero de 2001. Entiende por último correcta la aplicación del art. 304 LEC.

Las otras dos comunidades apeladas se oponen al recurso alegando falta de legitimación pasiva por entender que los acuerdos impugnados fueron acordados por la DIRECCION000 , entendiendo que una eventual sentencia condenatoria no le perjudicaría (y por tanto que no hay situación litisconsorcial), provocando unas costas innecesarias.

2.TRÁMITES EN APELACIÓN:

No se ha celebrado vista, llevándose a cabo la deliberación y votación de la Sala en la fecha señalada. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el art. 465.1 LEC dado el retraso de la Sala, debido a causas estructurales o coyunturales, lo que se hace constar a los efectos del art. 211. 2 LEC.

Fundamentos

1.PLANTEAMIENTO GENERAL:

Los términos del recurso de apelación, ante la desestimación de la demanda, traen el contencioso en su integridad a la alzada, debiendo analizar tanto las pretensiones del actor como las excepciones opuestas. Para una mejor comprensión analizaremos primero la falta de legitimación esgrimidas por las comunidades codemandadas que lindan con la que ocupa el actor y después resolveremos las cuestiones controvertidas, en el orden planteado en el escrito de recurso.

2. LEGITIMACIÓN PASIVA DE LAS DOS COMUNIDADES COLINDANTES :

Se desestima la alegada falta de legitimación pasiva de las codemandadas por cuanto, aunque algunos de las acciones ejercitadas no les afectan (el nombramiento de cargos, la petición de inscripción de acta extraordinaria), es evidente que los acuerdos impugnados referidos al reparto del coste de la reparación de las fachadas laterales (los "testeros", según se recoge en alguna acta) a tercios y de repercusión del coste de legalización del garaje afecta de forma directa a las tres escaleras de manera que la revisión del sistema de distribución (la repercusión para cada propietario de un piso del saldo de sus cuentas respecto a la plaza de aparcamiento) puede afectar también a las comunidades demandadas. Además el acuerdo de legalización del garaje fue tomado de consuno por todos los miembros de las tres comunidades demandadas, por participar todas ellas en dicha entidad o elemento común, por lo que es preciso que sean oídas en juicio.

Lo que aquí se resuelva no afecta de forma indirecta o refleja a estos codemandados sino de forma directa, al implicar la alteración de los acuerdos y de las liquidaciones comunitarias. Los codemandados pueden verse afectados por la sentencia que aquí se dicte y, por ello, la llamada a juicio de todos los interesados en la situación jurídico-material controvertida en el pleito es precisa, con carácter litisconsorcial pasivo necesario (SSTS 22 de octubre de 1998 -RA 8231-, 11 y 19 de mayo de 1999 -RA 3344 y 3354-, 10 de octubre de 2000 -RA 7717-, 31 de enero, 22 de marzo y 5 de junio de 2001 -RA 537, 4749 y 6666-, 2 de febrero, 29 de junio y 4 de noviembre de 2002 -RA 2893, 1466 y 9630-, 18 junio y 14 de mayo - RA 5647 y 5210).

3.EL COSTE DE LEGALIZACIÓN DEL GARAJE:

Efectivamente, la sentencia de instancia nada dice sobre este particular. La crítica del actor (apartados D y E del hecho duodécimo de su escrito de demanda -f.5) se centra en el hecho de incluir, entre los distintos saldos particulares de los pisos, los resultantes para cada plaza de garaje cuando la Comunidad del garaje es simplemente partícipe y "vecino" del bloque (pero no sus miembros) y, por tanto, haberse aprobado por la junta de las comunidades de propietarios una legalización que no les correspondía.

Respecto al primer punto, es cierto que formalmente la comunidad de garaje es distinta de las comunidades de los pisos (escritura de segregación, constitución de servidumbres, obra nueva y constitución de comunidades de 28 de junio de 1973 - f. 171). Ello da lugar a liquidaciones separadas e independientes (para la comunidad, folios 269, 281, 285, etc.- para el garaje, folios 257, 272, 286, etc.) sin que se aprecie en absoluto la repercusión de los saldos de los propietarios del garaje en sus cuentas sobre el piso (y sin perjuicio de que ello pueda ser posible, desde una mera perspectiva contable, dando lugar a compensaciones). No se repercuten, por tanto, los saldos de cada plaza de aparcamiento en las liquidaciones individuales de los propietarios de los pisos.

Por otra parte, para que el recurso pudiera prosperar debería haber acreditado el demandante que tal forma de contabilizar los gastos es contrario a la ley o perjudicial para su comunidad y es lo cierto que coincidiendo de forma absoluta unos y otros comuneros (interrogatorio de los Sres. Juan Pablo y Enrique ) no se alcanza a la Sala la comprensión del perjuicio que se denuncia.

En cuanto al acuerdo de legalización del garaje, se toma el 14 de enero de 1998 (f.45 y 239), estableciendo un pago de 61.500 ptas. por plaza, y el 6 de febrero de 2001 por unanimidad, aprobando el reparto del coste (f. 75). Ciertamente la particular forma de celebración de las Juntas y de redacción de las actas (cuatro en una) puede generar alguna duda de interpretación pero, en definitiva, consta la presencia de los presidentes de las tres comunidades que integran el garaje y la relación de copropietarios que las disfrutan y el actor no ha probado que los acuerdos sean lesivos para la comunidad, por lo que deben reputarse plenamente válidos. Con menores exigencias formales y menor concurrencia de votos el art. 24 LPH permite el acuerdo en los complejos inmobiliarios privados.

4. LA REPERCUSIÓN DEL COSTE DE LAS FACHADAS LATERALES:

No impugna la parte actora, de forma expresa, la falta de acuerdo expreso de la comunidad aprobando el presupuesto de reparación de las fachadas ni las cuentas y liquidaciones derivadas sino el hecho de que se reparta mediante tres partes iguales tal coste, sin ajustarse a la realidad de heterogéneos elementos comunes de cada bloque de pisos y el que se haya adjudicado la obra sin garantías de calidad y precio (apartado I, A y II del hecho duodécimo del escrito de demanda).

La demandada justifica la asunción del gasto de las fachadas laterales de los bloques colindantes en motivos de unidad estética y armonía del conjunto y ciertamente dicha justificación parece coherente. La continuidad arquitectónica y la coincidencia de acabados del conjunto de los tres bloques beneficia a la comunidad intermedia, dignifica el aspecto externo de las fincas y del entorno y mejora su prestancia y su valor en el mercado. Además, de forma mediata, la protección de las fachadas laterales es también protección del propio edificio central. No se puede pretender, por tanto, que el acuerdo es gravemente lesivo para los intereses de la comunidad de la casa n. 11, de manera que los comuneros, al aceptar la inclusión de estos gastos en la cuenta general (de forma generosa y también discutible) no actuaron de forma arbitraria, desmedida o contraria a los intereses generales del inmueble, no pudiendo predicarse que el acuerdo pugne con el sentido del art. 18 LPH.

En cuanto a las garantías de la contratación, consta en las actas que se constituyó una comisión de propietarios para elaborar el presupuesto (acta de 15 de enero de 1996, f. 39 y 232), que se aprobó la realización de la obra y los pagos a cuenta (acta de 28 de enero de 1997, f. 42 y 236), que se llevó a efecto la solicitud de un informe técnico (acta de 2 de octubre de 1997, f. 44 y 248) y la decisión de colocar aplacados en la fachada (acta de 14 de enero de 1998, f. 45 y 239). Habiéndose acordado la convocatoria de una junta extraordinaria para la aprobación del presupuesto, lo cierto es que éste quedó tácitamente aprobado el 6 de febrero de 2001 (f. 75) al admitirse por unanimidad pagar el coste de las fachadas laterales (y del resto de la obra) en las cantidades que habían sido presupuestadas (y el actor no impugna este extremo).

No puede, por tanto, decirse que las decisiones se tomaron sin los debidos estudios y garantías. En definitiva ningún juicio de reproche se alcanza en la actuación de los comuneros que, simplemente, tuvieron que asumir, cinco años después, que las previsiones generales sobre el coste (unos 22 millones de pesetas) y las calidades (aplacado y reposición de las barandillas) no se correspondían con la realidad del mercado (unos 51 millones de coste) y las exigencias técnicas (acabado tipo "monocapa", recambio de barandillas, etc.) como presupuesto de la correcta reparación.

5.EL NOMBRAMIENTO DE CARGOS :

La parte demandada ha admitido llanamente que los Sres. Humberto y Tomás , presidente y vicepresidente salientes, no son propietarios de ninguno de los pisos en que habitan sino esposos de las propietarias (f. 152 y 230). El art. 13. 2 LPH claramente reza que el presidente será nombrado entre los propietarios, con carácter obligatorio y lo mismo se prevé para el vicepresidente (art. 13.4). La demandada, consciente de ello, ha nombrado, en sustitución y a instancia del Sr. Humberto , a la Sra. María Angeles y a la Sra. Leticia , por junta de 2 de abril de 2001 (f.230).

La representación del presidente no se la confieren los propietarios sino que éste, actuando como órgano del ente comunitario en defensa de sus intereses, sustituye la voluntad social con la suya individual (SSTS 12 de abril de 1993 -RA 2997-, 15 de mayo de 1995 -RA 4237- y 20 y 31 diciembre de 1996 -RA 9277 y 9603), pudiendo actuar sin necesidad del expreso acuerdo de autorización (SSTS de 1, 3 y 17 de julio y 2 de diciembre de 1989 -RA 5278, 5285, 5709 y 8790). No es por tanto baladí que el presidente sea a su vez propietario de una de las entidades del inmueble pues en este requisito se asienta la legitimidad de los actos que realiza. El acuerdo de 6 de febrero de 2001 que nombra a los Sres. Humberto y Tomás es, por tanto, nulo de pleno derecho por ser contrario a la Ley (art. 6.3 C.c.) .

6.LA JUNTA DE 13 DE DICIEMBRE DE 2000:

El último pedimento del recurrente consiste en que se inscriba en el libro de actas el resultado de la reunión de 13 de diciembre de 2000 que acompaña (f. 66). Sin embargo los convocantes de dicha supuesta junta (Sres. Rafael , Juan Carlos e Daniel - f.62) no representaban la cuarta parte de los comuneros (que son 28) ni el 25 % de las cuotas de participación (conforme a los datos de la escritura de obra nueva- f.171- sólo suman el 11,69 % de coeficientes). Por ello, la reunión celebrada en dicha fecha no reunía la suficiencia de convocatoria (art. 16.1 LPH), que no cabe confundir con el quórum de presencia, y no puede considerarse una junta de vecinos de carácter legal. Además la reunión fue meramente deliberativa, no consta el nombramiento Don. Juan Carlos como secretario de la reunión ni el poder del supuesto certificante ni su firma (se recoge el nombre del actor pero en carta obrante a los f. 70 y 84, se autoproclama secretario el Sr. Rodrigo ).

7.COSTAS DE INSTANCIA Y DEL RECURSO:

El actor podía haber conocido, a la fecha de interposición de la demanda (5 de mayo de 2001), que el nombramiento de unos meses antes, que no ha producido ningún perjuicio a la comunidad, había sido dejado sin efecto el 2 de abril de 2001. Por tanto, no puede la sola estimación de esta pretensión, implicar una absolución en cuanto a las costas procesales de instancia, cuando además no se ha probado que el defecto de nombramiento haya producido perjuicio individual o colectivo.

La diferente motivación jurídica de esta resolución y el hecho de que la sentencia de instancia no resolvió todas las cuestiones suscitadas, impide hacer pronunciamiento sobre costas en esta alzada (arts. 398 y 394 LEC).

Fallo

1.Estimamos en recurso de apelación en el único sentido de declarar nulo por ser contrario a Ley el acuerdo de la Junta de Propietarios de 6 de febrero de 2001, de nombramiento de Presidente y Vicepresidente, confirmando la sentencia en todo lo demás, incluida la condena en costas.

2.No hacemos pronunciamiento sobre las costas del recurso.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.