Sentencia CIVIL Nº 679/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 624/2017 de 13 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

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RECURSO DE APELACIÓN 624/2017
Materia: Juicio verbal (Precario)
Órgano de origen: Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Gavà
Procedimiento de origen: Juicio verbal de precario nº 529/2016
Parte recurrente: Flora
Procurador: José López Fernández
Abogado: Pedro Eusamio Serre
Parte recurrida: Cooperlake SLU
Procurador: Alvaro Ferrer Pons
Abogado: Gonzalo Escalza Rueda
SENTENCIA Nº 679/2018
Magistrados:
D. Juan Bautista Cremades Morant
Dª. M dels Angels Gomis Masque
D. Fernando Utrillas Carbonell
Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez
D. Lluís Ollé Coll
Lugar: Barcelona
Fecha: 13 de noviembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO. El día 3 de mayo de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal de precario nº 529/2016 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Gavà con el objeto de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Flora contra la Sentencia 18/2017 dictada el día 6 de febrero de 2017.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia dictada el día 6 de febrero de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Gavà es el siguiente: 'QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por Don Álvaro Ferrer Pons, en nombre y representación de COOPERLAKE, SLU, contra Flora , condeno a la citada demandada a abandonar la vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Gavá (Barcelona), apercibiéndole de lanzamiento si no lo desaloja y lo deja libre y expedito, a disposición de la demandante dentro del término legal.

Y CON EXPRESA CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA.'

TERCERO. El día 8 de marzo de 2017, la representación procesal de Flora ha interpuesto recurso de apelación contra la citada resolución solicitando que 'dicte Sentencia mediante la que se estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la citada Sentencia de instancia.'

CUARTO. El recurso presentado ha sido admitido a trámite y la representación procesal de Cooperlake SLU ha presentado escrito de oposición solicitando que 'se acuerde desestimar íntegramente el mismo, con expresa condena en costas a la parte demandada.'

QUINTO. El día 10 de octubre de 2018 se ha llevado a cabo la deliberación, votación y fallo del presente recurso

SEXTO. Se ha designado ponente al Magistrado Ilmo. Sr. D. Lluís Ollé Coll.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del recurso. La mercantil Cooperlake SLU presentó demanda de juicio verbal de precario frente a Flora en su condición de legítima propietaria de la vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Gavá (Barcelona) argumentando que la demandante es la titular de la misma por decreto de adjudicación de fecha 10/11/2014 dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Gavà y que la demandada se encuentra ocupando dicha vivienda sin título alguno, pues no tiene contrato de arrendamiento ni paga renta alguna, y solo existe un contrato de opción de compra que se firmó el día 28/7/2014 - previamente a la adjudicación de la finca en cuestión - por el que se concedía a la demandada el uso gratuito de la finca por un plazo máximo de 12 meses a contar desde la fecha de la adjudicación y durante el cual la demandada tenía la posibilidad de adquirir la vivienda por el importe que consta en el propio contrato; que habiendo expirado el plazo y no habiendo ejercitado la referida opción, se requirió a la demandada para que desalojara la vivienda, hecho que no ha sido atendido por la demandada.

La defensa de Flora se opuso a la pretensión ejercitada de contrario argumentando que no se está en presencia de la figura del precario, sino ante la figura del comodato, pues ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra por el que se permitió a la Sra. Flora continuar residiendo en su vivienda sin abonar renta alguna y en el que se incluyo una opción de compra por un precio absolutamente fuera de mercado; que aunque durante un año se intentó infructuosamente que alguna entidad le concediera el préstamo, no se pudo lograr, y que en el ínterin de dicho plazo la madre de la Sra. Flora sufrió un grave percance que provocó que su salud se deteriorara significativamente, motivo por el cual se solicitó la concesión de un plazo suficiente para que la misma se recuperara y se propuso la suscripción de un contrato de alquiler social, hecho al que se negó la parte actora; que a pesar de ello sí se logró un acuerdo verbal en forma de comodato para la concesión del plazo que requiriera su madre antes de tomar ninguna medida drástica.

La sentencia dictada en primera instancia estima íntegramente la demanda y condena a la demandada Flora a desalojar la vivienda propiedad de la parte actora con base en la acreditación del título de propiedad que invoca la parte actora y sobre la base de que, una vez transcurrido el plazo de 12 meses recogido en el contrato de opción de compra suscrito el día 28 de julio de 2014 sin que la parte hubiera ejercitado dicha opción, nos encontramos ante un precario y no ante un comodato, puesto que ha finalizado el derecho de uso, no se abona renta ni merced alguna por permanecer en la vivienda, no se dispone de título y el acuerdo verbal referido carece de la más mínima prueba.

La defensa de Flora recurre en apelación solicitando la desestimación de la demanda, todo ello reiterando los argumentos vertidos en primera instancia e insistiendo en el hecho de que se está en presencia de un comodato y no de un precario, pues si bien es cierto que se suscribió el contrato de opción de compra y durante un año se intentó infructuosamente que alguna entidad le concediera el préstamo para hacer frente al pago del precio establecido, en el ínterin del mismo su madre sufrió un importante percance que provocó que su salud se deteriorara y, si bien la parte actora se negó a suscribir un contrato de arrendamiento social, sí se le concedió el plazo que su madre precisara antes de tomar ninguna medida drástica, acuerdo que ha sido incumplido.

La defensa de Cooperlake SLU solicita su desestimación argumentando que nos encontramos ante la figura del precario, dado que la demandada está ocupando la finca sin abonar renta ni otra contraprestación al respecto, e indicando que el precario es aplicable al disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor o sin ella, pues si bien la oposición del propietario pone término naturalmente a su tolerancia, la resistencia contraria del tenedor u ocupante no puede mejorar su posición ni enervar la acción del dueño para hacer efectiva su voluntad de rescatar la cosa, de modo que en el concepto de precario debe incluirse toda situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por la tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque teniéndola se pierda o porque otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho.



SEGUNDO. Comodato o Precario. El recurso de apelación que formula la defensa de la Sra. Flora , que en esta instancia reitera los argumentos vertidos en su escrito de contestación a la demanda, gira en torno a la existencia de un acuerdo verbal entre ambas partes por el que se le habría concedido un nuevo plazo de ocupación gratuita del inmueble hasta que su madre recuperase su estado de salud, hecho que conduciría a considerar que la ocupación de la finca responde a la figura del contrato de comodato y no a la figura de precario.

Para resolver la cuestión jurídica planteada debe analizarse previamente cuál es la naturaleza jurídica del contrato de comodato y cuál es su diferencia con la figura del precario.

El contrato de comodato viene regulado en los artículos 1740 y siguientes del Código Civil y de ellos se desprende que el comodato es aquél contrato gratuito en virtud del cual una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, conservando el comodante la propiedad de la cosa prestada y adquiriendo el comodatario su uso pero no sus frutos.

Por su parte, el Tribunal Supremo recuerda en su Sentencia de fecha 28 de febrero de 2017 que ''Esta sala ha definido el precario como como 'una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho' ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre).' En este caso, consta acreditado que el día 28 de julio de 2014 la mercantil Cooperlake SLU suscribió un contrato con la mercantil Palau Tres S.L. (en cuya representación actuaba la demandada Flora ) entre cuyos pactos se estableció que, tras la adjudicación de la finca a favor de la demandante, ésta concedería gratuitamente a la Sra. Flora durante el plazo de 12 meses a contar desde la adjudicación un derecho de opción de compra sobre la finca, cuyo precio de compra se fijó en 170.000 €, que mientras estuviera vigente el plazo para ejercer la opción de compra Cooperake SLU toleraría la estancia en precario de la Sra. Flora y que, una vez finalizado el plazo de 12 meses sin que la Sra. Flora hubiera manifestado su voluntad de ejercer la opción de compra, ésta debería hacer entrega de la vivienda a Cooperlake SLU, dejándola libre, vacua y expedita.

Así, una vez superado el plazo de 12 meses previsto en el contrato, la Sra. Flora , que hasta ese momento sí disponía de título que ampara la ocupación, perdió el derecho a seguir manteniendo el uso de la vivienda de forma gratuita, pues no solo venció el plazo concedido por su propietaria para que la demandada usara del mismo, sino que desde aquél momento la demandante dejó de tolerar su ocupación. Ello justifica la carta redactada el día 2 de febrero de 2016 por parte de Cooperlake SLU a través de la cual pretendía requerir a la Sra. Flora para que desalojara la vivienda en el plazo de 10 días por haber transcurrido el plazo de 12 meses previsto en el contrato de opción de compra sin que la misma hubiera notificado su voluntad de ejercer el referido derecho.

De este modo, recordando que incumbe a la parte demandada la carga de acreditar la existencia de un título que ampare el derecho a ocupar la finca y visto que con la prueba aportada por la parte demandada no se ha probado que la misma disponga de un título válido que justifique la ocupación del inmueble más allá del plazo inicial de 12 meses concedido en el contrato de fecha 28 de julio de 2014, pues no consta que se acordara verbalmente una ampliación del plazo previsto para ejercer la opción de compra ni que se tolerara la ocupación de la demandada hasta que su madre recuperara su estado de salud, es por lo que, concurriendo los requisitos previstos para que la acción de desahucio pueda prosperar (1.- Que el actor tiene la posesión mediata real de la finca a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; 2.- Que el demandado disfrute de la finca sin título que justifique el uso o disfrute del inmueble y sin pagar renta ni merced alguna, debiendo precisarse que el abono de los gastos de uso normal de la vivienda no afecta a la consideración de la ocupación como precario; 3.- Que exista identidad de la cosa objeto de desahucio.) el recurso presentado por la parte demandada debe ser íntegramente desestimado y la sentencia dictada en primera instancia debe ser confirmada.



TERCERO. Costas. El artículo 398 de la LEC establece que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

En este caso, habiéndose desestimado todos los motivos de apelación planteados por la parte recurrente, debe imponerse a la misma el pago de las costas del recurso planteado.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la defensa y representación procesal de Flora y CONFIRMAMOS la Sentencia nº 18/2017 dictada el día 6 de febrero de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Gavà en el procedimiento de Juicio verbal de precario nº 529/2016.

CONDENAMOS a la parte apelante al pago de las costas del recurso de apelación.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :