Sentencia Civil Nº 68/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Rec 550/2003 de 28 de Enero de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 68

Ilmos.

Presidente: José Luis Úbeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: D. Luis Antonio Soler Pascual

En la ciudad de Alicante, a veintiocho de enero del año dos mil cuatro

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, seguidos en instancia ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de los de Denia con el número 274/01, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, la mercantil Afin S.L., representada ante este Tribunal por la Procuradora Dª Jone Mira Erauzquin y dirigido por el letrado D. Alberto Cantó Noguera; y como parte apelada la mercantil Denimar S.L, representada por el Procurador D. Miguel Angel Pedro Ruano y dirigido por el Letrado D. Vicente Tous Terrades, que ha presentado escrito de oposición al recurso formulado.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de los de Denia, en los referidos autos tramitados con el número 274/01, se dictó sentencia con fecha con fecha 20 de abril de 2003 cuyo fallo es como sigue "Que desestimando la demanda interpuesta por entidad mercantil Afin S.L., representado por el Procurador Sr. Llobell y asistidos de letrado Cantó Noguera y contra la entidad mercantil Denimar S.L., representados por el Procurador Sr. Pedro Ruano y asistidos de letrado Sr. Tous Terrades, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos de la actora con imposición a esta última de las costas procesales devengadas."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso el recurso de apelación referido, que fue admitido en ambos efectos, quedando formando el Rollo núm. 550-B/03, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 28 de enero de 2004 en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo Sr. D. Luis Antonio Soler Pascual.

Fundamentos

PRIMERO.- En tres cuestiones principales fundamenta la parte actora su recurso contra la Sentencia de primera instancia, recaída en Juicio Ordinario y que desestimó en su integridad la demanda; en una primera por error en la valoración de la prueba sobre la existencia de la gestión misma de puesta en contacto entre el comprador, Sr. Everardo y esposa, y la vendedora, la mercantil Denimar S.L., para la adquisición (por aquellos) de un bien inmueble sito en la urbanización Retiro-Mar, en la partida Marjal de Denia. En segundo lugar, sobre si tal gestión tuvo lugar en relación a la demandada Denimar S.L. y por tanto, asume la posición pasiva en la relación contractual de que se trata y consecuentemente, la obligación de sufragar el importe de la gestión. Y, en tercer lugar, sobre la naturaleza jurídica que en su caso tendría de tal gestión.

SEGUNDO.- La íntima conexidad de los tres motivos apuntados hace que deba resolverse previamente el núcleo principal de todos ellos, relativo a la prueba de la existencia de tal gestión, con identidad de los sujetos de dicha relación, dejando para último lugar la cuestión relativa a la calificación jurídica de la relación que pudiera haberse constituido entre las mercantiles actora y demandad.

La prueba practicada en el acto del Juicio oral ha puesto de relieve, como hechos incontrovertidos, los siguientes: 1) que en fecha de no determinada pero anterior al mes de julio del año 2000, el matrimonio formado por Sres Everardo y Clara , con la intención de adquirir una vivienda, contactaron con la mercantil Afin S.L, dedicada a la mediación inmobiliaria. 2) que en cumplimiento de la actividad propia de la agencia inmobiliaria, por la citada mercantil se ejecutaron determinadas gestiones destinadas a mostrar diversos inmuebles al citado matrimonio a fin de determinarles sobre la adquisición de un inmueble. 3) que a tal efecto, acudieron a la Urbanización Retiro-Mar, en fase en aquella fecha de desarrollo inmobiliario, sito en la partida Marjal de Denia, donde tras examinar unas parcelas que satisfacían los fines de los comitentes, acudieron, tras pasar por la oficina portátil situada en la misma Urbanización, a las oficinas de la mercantil Denimar S.L., sitas en la carretera de Las Marinas de Denia, contactando los compradores con los Sres Diego , y después, ya de forma directa sin la intervención de Afin S.L., con D. Jose Augusto , padre del primero, y con el que convinieron, tras diversas gestiones llevadas a cabo de forma directa por los compradores con el citado Sr. Jose Augusto , la adquisición de una de las parcelas de la citada Urbanización y la posterior construcción de una vivienda unifamiliar, firmando al efecto el correspondiente documento privado. 4) conclusa la construcción, la compraventa se elevó a instrumento público con fecha 19 de julio de 2000, documento en el que aparecía como vendedora la mercantil Costa Denia S.L., representada por su DIRECCION000 D. Hugo . 5) D. Jose Augusto es DIRECCION000 de la mercantil Denimar S.L., es socio constituyente de la mercantil Costa Denia S.L. y apoderado de la misma en virtud de poder conferido por su DIRECCION000 D. Hugo . 6) Al tiempo de la visita de la Urbanización Retiro-Mar por los compradores acompañados por el empleado de la agencia inmobiliaria, había sobre la misma, en un único cartel, publicidad que indicaba como promotoras a las mecantiles Denimar S.L. y Costa Denia S.L.

La declaración del comprador, Sr Everardo , evidencia fuera de toda duda que la adquisición final del inmueble de que se trata se produce tras un iter que se inicia en las oficinas de la actora, a la que se acude, como en expreso reconoce el testigo, para este exclusivo fin, solicitud que mueve profesionalmente a la agencia a ejecutar gestiones propias del encargo y, en particular, la exhibición de inmuebles conforme a las características diseñadas por el propio comitente. Se relata por el testigo que se le muestran parcelas en otras urbanizaciones y que finalmente se le enseñan las que están a la venta en la Urbanización Retiro-Mar. Relata como siempre en compañía de un empleado de Afin, el Sr. Iván -que así lo declara en juicio al que también comparece como testigo-, entran en contacto con los vendedores, primero en la caseta móvil sita en la propia urbanización y, seguidamente en las oficinas de Denimar S.L., momento a partir del cual, la relación hasta la efectiva adquisición se produce ya sólo entre vendedor y comprador. Queda por tanto probado que existió una actividad o función mediadora entre posibles compradores y eventuales vendedores, y que dicha actividad se ejerció de modo profesional, es decir, con finalidad lucrativa. Y es precisamente esta acreditación la que permite concluir que la conducta desarrollada por la agencia inmobiliaria responde a un acuerdo previo entre esta y la demandada, a cuyo fin se redacta un documento, que no se suscribe pero que a todas luces resulta innecesario, legalmente por cuanto rige en nuestro sistema de contratos el principio espiritualista y, en respecto de su probanza cuando de la conducta desarrollada se pone de relieve la respuesta coherente con el documento que se aporta -documento nº 2 de la demanda-, probanza que se coadyuva por la declaración del empleado de la actora en relación a las manifestaciones del propio Sr. Everardo que refiere en juicio, a instancias de la Magistrada, que el Sr. Iván le comentó que tenían un convenio con Denimar en el que había prefijado las comisiones por venta y que las gestión que se estaba realizando la cobrarían a Denimar en base a tal convenio, declaración cuya veracidad deriva del hecho de que se hiciera en momento en el que no era necesario preconstituir prueba alguna y surgía en la espontaneidad de las cuestiones que el comprador planteaba en aquél momento.

TERCERO.- En cualquier caso, la demandada sostiene, más allá del pacto de referencia, que en concreto la reclamación de comisión se produce en relación a la venta de un bien que no es propiedad de Denimar sino de otra sociedad diferenciada Costa Denia S.L. y que, por tanto, no sería imputable en las consecuencias de aquél convenio referido sólo a Denimar. Sin embargo la constatación de los hechos referidos como numerales 4), 5) y 6) en el fundamento de derecho segundo, y la constatación de que la actividad de D. Jose Augusto se produce a través de múltiples sociedades con idéntico o similar objeto social -la promoción inmobiliaria- (véanse las declaraciones de los testigos Sr. Iván y Sr Everardo ), nos permite traer a colación la doctrina Jurisprudencial del "levantamiento del velo", como instrumento para identificar en la persona de quien interviene de forma directa en la contratación, en este caso el Sr. Jose Augusto , la asunción de responsabilidad, de modo tal que si el citado, como apoderado o DIRECCION000 , concierta un convenio de agencia, y lo hace con referencia, como es de ver en el citado documento nº 2 de la demanda, en relación a diversas urbanizaciones, entre ellas Retiro-Mar, sobre la que físicamente se instala publicidad estática referenciando a dos sociedades, ambas intervenidas por el antes citado, la conclusión no puede ser otra que la de entender que cualquiera que sea la sociedad que formalmente aparezca como propietaria vendedora, la gestión, constata en relación a los inmuebles promocionados por el demandado e indicados en el convenio, generan el débito de que se trata ya que el uso de una u otra sociedad responde a criterios internos de quien tiene el dominio de las mismas sin que tales criterios puedan ser útiles para desvirtuar la titularidad pasiva en sus relaciones contractuales y de elusión de obligaciones.

CUARTO.- La obligación de pago de comisión deriva por tanto de la existencia de un contrato de mediación inmobiliaria que tiene como esencia sustantiva la realización de la prestación básica y fundamental de la intermediación a cargo del agente, que actúa para su principal, aunque éste se hubiera valido de otras personas interpuestas para transmitir el encargo y contratar los servicios, con lo que las obligaciones asumidas vinculan a los interesados, cualquiera que sea la forma en que se hubiera celebrado el contrato «ex» artículo 1.278 CC (STS de 5-2-1996). Como dice la sentencia de 30 de abril de 1998, "en esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS. 26 marzo 1991, 10 marzo 1992, 19 octubre y 30 noviembre 1993], 7 marzo 1994 y 17 julio 1995). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (SS. 22 diciembre 1992, 4 julio 1994, 4 noviembre 1994 y 5 febrero 1996). La aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado."

Pues bien, del contenido de la prueba se infiere que en el caso se trató de una evidente gestión preparatoria de la compraventa de un inmueble la realizada en relación a la compraventa finalizada con los Sres Everardo y que dicha gestión no se efectuó para la adquisición de una parcela sino de una parcela para su construcción por el promotor vendedor de aquella (recuérdese que lo que se exhibe al comprador son viviendas piloto a desarrollar sobre las parcelas a construir), de modo tal que se trata de una compraventa de vivienda unifamiliar y de ahí que esté justificada la comisión en relación a la venta de la vivienda en cuantía que quedará incrementada con los intereses legales desde la fecha de emplazamiento al procedimiento de conciliación seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de los de Denia con el número 4/01 a instancias de la actora. Procede en suma estimar recurso de apelación y, consecuentemente, la demanda inicial.

CUARTO.- En cuanto a las costas procesales no cabe pronunciamiento condenatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 LEC toda vez que el recurso de apelación ha sido estimado. Y siendo íntegra la estimación del recurso con la consecuencia de la íntegra estimación de la demanda inicial procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en la primera instancia a la mercantil demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación deducido por la representación de la parte actora, la mercantil Afin S.L contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de los de Denia de fecha 20 de febrero de 2003 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, condenado a la mercantil demandada Denimar S.L. a pagar a la actora 1.044.00 pts, cuantía que quedará incrementada con los intereses legales desde la fecha de emplazamiento al procedimiento de conciliación seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de los de Denia con el número 4/01 a instancias de la actora; y con expresa imposición de las costas procesales causadas en la primera instancia y sin declaración en relación a las producidas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.