Sentencia Civil Nº 68/2011, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 27/2011 de 30 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00068/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GUADALAJARA

Sección 001

PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00 Fax: 949-23.52.24

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 27/2011

Procedimiento de Origen: ORDINARIO 633/06

Juzgado de Procedencia: 1ª INSTANCIA Nº 5 DE GUADALAJARA

APELANTE: RESIDENCIA GERIÁTRFICA "LA PALOMA S.A."

Procurador: MARIA LUISA COTAYNA MARÍN

Abogado: FELIPE SOLANO RAMIREZ

APELADO: Marí Jose , Argimiro , Evelio , Estibaliz , Rita , Melchor , Jose Ángel

Procurador: ANTONIO EMILIO VEREDA PALOMINO

Abogado: MIGUEL ÁNGEL SANTOS RETUERTA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS

D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLEN

S E N T E N C I A Nº 67/11

En Guadalajara, a treinta de marzo de mil once.

VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 633/06, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 5 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo nº 27/11, en los que aparece como parte apelante, RESIDENCIA GERIÁTRICA "LA PALOMA S.A.", representada por la Procuradora de los tribunales, Dª MARIA LUISA COTAYNA MARÍN, asistida por el Letrado D. FELIPE SOLANO RAMÍTEZ, y como parte apelada, Dª Marí Jose , D. Argimiro , D. Evelio , Dª Estibaliz , Dª Rita , D. Melchor y D. Jose Ángel , representados por el Procurador de los tribunales, D. ANTONIO EMILIO VEREDA PALOMINO, asistidos por el Letrado D. MIGUEL ÁNGEL SANTOS RETUERTA, sobre declaración de improcedencia de resolución de contrato, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 23 de noviembre de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda promovida por la Procuradora Dª María Luisa Cotayna Marín, en nombre y representación de la Residencia Geriátrica "La Paloma" S.A. frente Dª Marí Jose e hijos Miguel (fallecido), Rita , Estibaliz , Argimiro , Evelio , Melchor , Jose Ángel ; debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en el suplico de dicha demanda, con imposición de las costas de este procedimiento a la demandante".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de RESIDENCIA GERIÁTRICA "LA PALOMA, S,A." se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 29 de marzo.

CUARTO .- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos, para evitar reiteraciones innecesarias, los de igual clase de la resolución apelada.

El procedimiento en la instancia y ahora en esta alzada por mor del recurso de apelación que de nos pende trae causa de contrato de compraventa firmado entre las partes con fecha 28 de marzo del año 2000. Ambas pretendieron su resolución por medio de requerimiento notarial previo a la interposición de la demanda rectora de esta litis de suerte que al no aquietarse ninguna de ellas a la voluntad resolutoria de la contraparte, acciona la compradora interesando se declare no conforme a derecho la resolución verificada por los demandados y por el contrario, ajustada a derecho, la que en igual forma tuvo lugar por la dicha parte actora. Todo ello con la correlativa condena de los demandados-en su condición de vendedores-, a restituir a la actora- compradora-, la cantidad de 101.673,21 € por el concepto de precio satisfecho, más la suma de 16.482,62 € por el concepto de abono de intereses del periodo comprendido entre el 5 de julio del año 2000 y el 12 de noviembre del año 2006, más el interés legal de la suma a abonar por principal e intereses desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la sentencia y el legal desde dicha fecha. La juzgadora de procedencia desestima la demanda siendo frente a dicho pronunciamiento contra el que se alza la parte actora a través de los diferentes motivos que integran su recurso de apelación, para interesar los demandados, por el contrario, la íntegra confirmación de la resolución apelada.

SEGUNDO.- La recurrente, tras un exhaustivo examen de las alegaciones de las partes, de la prueba practicada y de los razonamientos de la juez de instancia, discrepando de éstos, considera que resultó improcedente la resolución contractual instada por los demandados en su comunicación de 28 de junio del año 2004 y, corolario de lo anterior, conforme a derecho la que tuvo lugar por la actora.

La resolución contractual extrajudicialmente verificada por los demandados con fecha 28 de junio del año 2004-documento 8 de la demanda-trajo causa del incumplimiento de la obligación de los compradores atinente al pago del precio en los términos estipulados en el contrato privado de compraventa. La revisión de la actividad probatoria practicada en la instancia y en particular, el examen del meritado contrato de compraventa que obra como documento nº 2 de los de la demanda al folio 21 y siguientes de la causa, nos permite comprobar que, en su estipulación segunda, señala que el pago de la última parte del precio habría de producirse necesariamente a los dos años de la firma del propio contrato privado de compraventa, id est, el 28 de marzo del año 2002. La cuarta, que la escritura se otorgaría una vez los vendedores reciban de la compradora la totalidad del precio aplazado, ya sea por estricto cumplimiento de los plazos previstos o porque interesándola adelante, por propia iniciativa, el vencimiento del cumplimiento total de la obligación de pago. La quinta, que el incumplimiento de pago de los plazos pactados en la estipulación segunda por parte de la sociedad compradora, facultará a los vendedores para, a su elección: exigir el cumplimiento o resolver el presente contrato con pérdida de los compradores del 100% de las cantidades entregadas hasta el momento en que se produzca el incumplimiento. El porcentaje pactado tiene su razón de ser en que los vendedores verían seriamente perjudicados sus intereses, por el incumplimiento de los compradores ya que el resto de la finca de la que se segrega la que es objeto del presente contrato, se dedicará a un desarrollo urbanístico determinado y en virtud del presente contrato, la finca segregada quedará excluida de dicho desarrollo, cuestión ésta que es bien conocida por la parte compradora y que expresamente asumen.

Es un hecho acreditado que a 28 de marzo del año 2002 la compradora ahora apelante no había satisfecho la totalidad del precio pactado en el contrato. La cuestión es si tal hecho faculta a los vendedores para resolver el contrato de compraventa amparándose en las estipulaciones más arriba transcritas y, además, condicionada por la decisión que al respecto se adopte por esta Sala, si la resolución posterior de la compradora sustentada en el párrafo tercero de la estipulación quinta del contrato privado es o no conforme a derecho.

TERCERO.- El éxito de toda pretensión resolutoria exige, tal como tiene establecido, entre otras muchas y por vía de ejemplo la S.A.P. de Madrid de 10 de mayo de 2.003 de extensa pero inexcusable cita, la concurrencia de los siguientes "El artículo 1.124 C.C . concede, a la parte perjudicada por el incumplimiento de la obligación, el derecho a optar entre exigir el cumplimiento o la resolución de "la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos". Tales pretensiones son incompatibles, si bien nada impide su ejercicio en forma eventual - subsidiaria la una de la otra-, ya que en el supuesto de ejercicio conjunto existe contradicción entre las pretensiones, lo que no ocurre en el caso de ejercicio subsidiario, más aún cuando el propio precepto admite "pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible" ( STS de 24 de octubre de 1986 , 2 de febrero de 1973 , 29 de noviembre de 1989 y 26 de junio y 19 de noviembre de 1990 ). En todo caso, no cabe limitar la opción subsidiaria o alternativamente formulada al supuesto de imposibilidad del cumplimiento, toda vez que el mismo artículo 1.124 añade que: "El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar el plazo" ( STS 19 de noviembre de 1990 ), habiendo declarado la STS de 2 de febrero de 1970 , que si la pretensión resolutoria se deduce después de que la otra se haya ejercitado sin éxito, ha de reputarse que ésta es imposible quedando abierta la vía de la resolución. Este derecho del titular a resolver las obligaciones recíprocas tiene carácter potestativo y, por ende, es renunciable, conforme a lo dispuesto en el artículo 6.2 C.C ., siempre que no exista interés de orden público que contradiga la voluntad de las partes ( STS 27 de marzo de 1972 )". Son requisitos para su ejercicio, continúa la meritada Sentencia:

a) Vigencia del contrato y momento de ejercicio de la acción: Requiere, en primer lugar, la acción resolutoria por incumplimiento contractual la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron ( STS, 21 de junio de 1966 , 8 de febrero de 1980 , 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 y 4 de enero de 1992 ), lo que es claro, pues inexistente el vínculo carecería de objeto la pretensión resolutoria, y ello al margen, naturalmente, de los efectos que pudiera producir el mero incumplimiento. En todo caso, según reiterada jurisprudencia, la acción, al no tener señalado plazo especial de prescripción, prescribe a los 15 años, según el artículo 1964 del Código Civil.

b) Caracteres de incumplimiento: gravedad y culpabilidad:

A propósito de la gravedad del incumplimiento, puede sistematizarse la jurisprudencia recaída señalando que:

1.- El incumplimiento de las obligaciones que incumben a cada parte contratante ha de ser grave, y su apreciación constituye una cuestión de hecho ( SSTS de 12 de junio 1986 , 30 de septiembre de 1989 y 12 de junio y 21 de julio de 1990 ).

2.- Debe tener tal importancia en la economía del contrato que justifique la resolución en la común intención de los contratantes, no bastando un mero incumplimiento parcial ( SSTS. de 18 de noviembre 1970 y 30 de junio de 1978 ), ni una infracción mínima, como cuando se trata de obligaciones que estando incorporadas a un contrato "tienen mero carácter accesorio o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que constituyen el objeto principal del pleito" ( SSTS. de 10 de mayo de 1989 y 23 de enero y 21 de septiembre de 1990 ).

3.- El comportamiento incumplidor ha de recaer sobre la esencia de lo pactado y ser de tal índole y entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas aspiraciones de la parte que inste la resolución ( SSTS. de 11 de octubre de 1982 , 7 de marzo de 1983 y 24 de julio de 1989 ). Es decir, el principio del Derecho Intermedio, recogido luego en el derecho canónico, de "frangente fidem, fides non est servanda", que ha inspirado el art. 1.124 del Código Civil , conduce a afirmar que no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que éste ha de tener tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes, la resolución ( STS.de 7 de junio 1978 ), de aquí se colige el carácter subsidiario de la acción.

4.- La conjunción de varias obligaciones en un solo contrato no implica de suyo que haya de atribuírseles forzosamente el calificativo de "recíprocas", lo que técnicamente sólo corresponde a aquellas obligaciones ligadas por una íntima trabazón, reflejada en el hecho de que cada una se constituye en causa eficiente de la otra ( STS. de 21 de noviembre de 1963 ).

5.- Si bien uno de los requisitos de la acción resolutoria es el cumplimiento de su obligación por el que la ejercita, cabe su viabilidad, aun en el caso de incumplimiento del demandante, pues la conducta del que incumple primero es la que motiva el derecho de resolución, dado que esta conducta libera, desde entonces, a la otra parte contratante de su compromiso ( STS. de 3 de diciembre de 1955 ).

c) Culpabilidad: La virtualidad de la acción resolutoria requiere, como regla general, la necesidad de que el incumplimiento sea imputable a la parte incumplidora de la obligación, en cuanto la misma haya incidido en un incumplimiento deliberado, pertinaz y definitivo de su obligación, que o bien patentice la existencia de una voluntad obstativa al incumplimiento de lo convenido, o bien cuando por su transcendencia pueda justificar la resolución. ( STS, 1 de febrero de 1966 , 4 de octubre de 1983 , 25 de octubre de 1988 , 24 de julio de 1989 y 4 de abril de 1990 ). A su vez, atendiendo a los principios de equidad y justicia, así como a la realidad social -arts. 3, apdos. 1 y 2 del Código Civil- la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha afirmado que dicha "voluntad deliberadamente rebelde" no puede erigirse en un pronunciamiento exclusivo, en cuanto ello no aparece expresamente, ni en la letra, ni en el espíritu del artículo 1.124 C.C ., sino que ha de ser cohonestada con la posibilidad de que existan actos o conductas del deudor que permitan inducir el incumplimiento de la obligación, puesto que, en otro caso, se identificaría aquella conducta obstinada y rebelde con el dolo ( SSTS. de 6 de junio de 1983 , 7 de julio de 1987 , 1 de diciembre de 1989 ). Así, entre otras, se puede revelar esta voluntad del deudor impeditiva del cumplimiento en los casos de inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( SSTS. de 18 de noviembre de 1983 y 7 de julio de 1988 ); de su patente y definitiva probada insolvencia ( STS. de 14 de junio de 1988 ); de asunción de obligaciones contraídas, al menos negligentemente, cuando se sabía que no podrían hacer frente a su pago ( STS. 29 de noviembre de 1989 ) o, de una forma general, cuando se realizan omisiones por parte de los deudores que, sin implicar un mero retraso o demora, puedan conducir a impedir el cumplimiento de la obligación ( STS. 7 de diciembre de 1989 ), como cuando transcurre un período largo de tiempo a partir del momento señalado para el cumplimiento de la obligación ( SSTS. de 20 de noviembre de 1985 y 14 de diciembre de 1983 ). Como enseña la reciente S. T. S. de fecha 3 de febrero del año 2.006 con cita de la del mismo Tribunal fechada a 9 de marzo de 2.005 "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar ( Sentencias de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 ) que es a lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado para la transmisión dominical. Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario ( sentencias de 21 de junio de 1990 , 23 de abril de 1992 , 9 de octubre de 1993 , 22 de diciembre de 1993 , 17 de mayo , 4 de julio y 10 de octubre de 1994 , 16 de marzo , 2 de octubre y 29 de diciembre de 1995 y 7 de febrero de 1996 , 23 de marzo de 1996 , 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999 , entre otras muy numerosas.

d) Daños y perjuicios: La doctrina legal civil ha declarado reiteradamente que el incumplimiento de una obligación no genera, mecánicamente, la existencia de perjuicios. La indemnización pretendida únicamente puede ser acogida cuando se pruebe su realidad e inmediata relación causal con el incumplimiento de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.101 C.C ., pues de otro modo se confundiría el concepto indemnizatorio con el de una cláusula penal. No obstante, el Tribunal Supremo ha sentado -v . gr., S.T.S., de 29 de noviembre de 1990 - que: "Ello no empece a que también esta Sala, pese a no constar acreditado en el juicio el importe de los perjuicios, condenase al abono de indemnización como consecuencia del simple incumplimiento de lo pactado, conforme al artículo 1.091 del CC (...) lo que implica que en otros supuestos el incumplimiento o cumplimiento anormal, por su simple reconocimiento, sea generante "per se" de daños y perjuicios y secuela indemnizatoria" ( STS. de 29 de noviembre de 1990 )".

Desde la precedente doctrina y antes de abordar esta Sala el concreto motivo impugnatorio que la apelante titula " improcedencia de la resolución instada por los demandados y apelados en su carta de fecha 28 de junio del año 2.004" hemos de señalar la curiosa situación producida al tener que examinarse en esta alzada dicha resolución extrajudicial de la parte demandada mas no porque dichos demandados lo hayan solicitado así en el presente litigio, rectius, la hayan interesado de forma procesalmente correcta, sino porque así lo interesa la parte actora. Nos explicamos. En puridad debieron ser los demandados los que plantearan del juzgado de procedencia la declaración conforme a derecho de su resolución extrajudicial del contrato y no la actora la que introdujera en el debate la improcedencia del mismo. Podrá decirse, examinada la contestación a la demanda, que en ella se pide la declaración conforme a derecho de la resolución del contrato privado de compraventa de fecha 28 de marzo del año 2.000 verificada en fecha 29 de junio del año 2.004, pero excluida la reconvención implícita " ex artículo 406 de la ley procesal ", acierta la juez " a quo" cuando, sin entrar en dicho pedimento, se limita en su Sentencia a desestimar la demanda absolviendo a los demandados.

Sea como fuere lo cierto es que la ahora apelante invoca en su recurso determinados incumplimientos que a su decir no justifican la resolución extrajudicial del contrato llevaba a cabo por los vendedores. Previo a su examen diremos que dicha resolución de fecha 28-29 de junio del año 2.004 y producida por tanto transcurridos más de dos años desde la fecha en la que expiraba el plazo para el abono del resto del precio ( 28 de marzo del año 2.002 ) sin que dicho pago se hubiera producido, aparecía sustentada en un incumplimiento de los compradores que reunía los requisitos más arriba señalados para el ejercicio de la acción resolutoria sin olvidar en fin que el contrato también contemplaba, en su estipulación quinta, una condición resolutoria expresa. Considera la Sala en su consecuencia que pasados más de dos años desde el vencimiento del plazo para abonar la última parte del precio, si dicho impago no estuviera justificado- ahora veremos la justificación que pretende oponerse por los compradores-, integraría incumplimiento contractual bastante que impediría acoger la petición de la compradora que ahora examinamos.

Sostiene la apelante en primer lugar que tenía abonado la práctica totalidad del precio y que requirió a los compradores para el otorgamiento de la escritura de compraventa ofreciendo el abono del último plazo contra entrega de la firma de dicha escritura. Se desestima. En primer lugar porque el otorgamiento de la escritura debía venir precedido del pago de la totalidad del precio- así lo pactaron las partes en la estipulación cuarta del contrato-, siendo que del requerimiento realizado por la compradora con fecha 17 de junio del año 2.004- documento 7 de la demanda-, se desprende que el último plazo del precio no había sido satisfecho condicionándose su abono al otorgamiento de la escritura pública. En segundo lugar y a mayor abundamiento porque el tantas veces repetido requerimiento de la apelante tiene lugar más de dos años después de expirado el plazo pactado para el pago de la totalidad del precio sin que dicho abono se hubiera producido.

Afirma en segundo lugar el apelante que acudió a la Notaría en plazo para que se preparase la escritura no siendo posible por resultar preceptiva la licencia de segregación que no fue obtenida por los vendedores siendo obligación de los mismos. El motivo igualmente se desestima. Resulta evidente que quien primeramente incumple el contrato es la parte compradora al no haber hecho frente al abono del último de los pagos del precio aplazado en el tiempo contractualmente establecido. Ignoramos la razón por la que en el documento privado de compraventa se establece una fórmula de pago como la más arriba indicada que la Sentencia apelada califica- entendemos que acertadamente-, de singular. Lo que sí sabemos es que la obligación del comprador era el pago de la totalidad del precio antes del 28 de marzo del año 2.002 y ello, insistimos, no tuvo lugar. Tras dicho pago se otorgaría la escritura de compraventa previa obtención de la licencia administrativa de segregación y, en su caso, escritura pública de segregación. No somos ajenos a las dificultades que entrañaría la compraventa de no obtenerse la preceptiva licencia de segregación pues no debemos olvidar que lo adquirido por el apelante no fue la finca en su totalidad sino una porción o parte de la misma, pero tal circunstancia se torna irrelevante a la vista de lo pactado en los términos que más arriba se han expuesto. Podrá decirse por el comprador que existía el riesgo de abonar la totalidad del precio y no poder llevarse a término el otorgamiento de la escritura pública ante la imposibilidad de segregar lo adquirido, pero tal contingencia, además de no acreditada, en ningún caso hubiera impedido que dicho comprador cuando menos consignara la parte del precio aún no satisfecha evidenciando así una voluntad de cumplir obstativa de la resolución del contrato por parte de los vendedores. A mayor abundamiento tampoco ha resultado probado con la rotundidad exigible, que al tiempo en el que hubo de producirse el otorgamiento de la escritura pública de compraventa los vendedores no estuvieran en condiciones de segregar la parcela, pues habían solicitado del Ayuntamiento de Villanueva de la Torre con fecha 18 de abril del año 2.002 en relación con la finca 47 del plano general de concentración parcelaria, "certificado para segregar de dicha finca 3.000 metros cuadrados de los 11.000 metros cuadrados recalificados en la ampliación del sector S-2", concediéndose con fecha 1º de octubre del año 2.002 mediante resolución de la Comisión de Gobierno la correspondiente licencia de segregación de 11.000 metros cuadrados de la parcela originaria ( folio 91 de la causa ). La transmisión de la propiedad a través del otorgamiento de la escritura de compraventa ( estipulación cuarta del contrato privado de compraventa ) tenía como presupuesto el pago ( o la consignación decimos nosotros ) de la parte del precio pendiente. Únicamente podemos entender que los compradores habían cumplido sus obligaciones a partir de dicho pago o consignación antes del 28 de marzo del año 2.002, de suerte que si en tal fecha dicha obligación no había sido asumida- y no lo había sido- no podrán invocar la falta de segregación de la porción de terreno adquirida como justificación frente a la resolución contractual llevada a cabo por los vendedores.

Concluye el apelante el motivo impugnatorio que revisamos- los alegatos relativos a la no edificabilidad del terreno adquirido será examinados en el siguiente fundamento-, reiterando alegaciones concernientes a la falta de licencia de segregación e inedificabilidad de los terrenos que bien han sido más arriba abordadas, bien lo serán en el siguiente fundamento de esta Resolución.

CUARTO.- Examinaremos en este fundamento el alegato del recurrente relativo a la procedencia de la resolución contractual por dicha parte pretendida mediante comunicación fechada a 16 de diciembre del año 2.004. Si hemos concluido que la resolución contractual llevada a efecto por los vendedores fue procedente, rectius, si hemos dicho que no podía acogerse la pretensión actora dirigida a declarar no conforme a derecho la resolución extrajudicial de los vendedores, pues el impago del precio dos años después de vencer el plazo para el abono de la última parte del mismo no se encontraba justificado- , llano es colegir que no podemos considerar ajustada a derecho la posterior resolución del contrato por parte de la compradora, entre otras cosas, porque no puede resolver el contrato por incumplimiento de la contraria quien previamente ha incumplido lo que le incumbe y ya hemos dejado sentado que los compradores incumplieron su obligación de abonar el precio en el término pactado.

Con independencia de lo expuesto amparaba la demandante su petición resolutoria en el apartado tercero de la estipulación quinta del contrato cuando señalaba que si el planeamiento urbanístico de la parcela segregada como consecuencia de la actuación urbanística sobre la finca resto resultase modificado en todo o en parte respecto de la que tiene actualmente (urbanizable sector 2 para equipamiento social y privado), y en especial se redujese la edificabilidad o volumen edificable, se cambiase el uso, se redujese la superficie o emplazamiento de la parcela segregada, el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho, ya que es condición esencial de este contrato que las condiciones urbanísticas actuales de la parcela segregada queden inalteradas, pues de no ser así no interesaría a la sociedad compradora adquirir la parcela lo que conocen y asumen los vendedores. La resolución se deberá comunicar notarialmente a los vendedores, poniendo a disposición de los mismos los terrenos objeto de la compraventa que se hubiesen ocupado, conforme a lo dispuesto en el último párrafo de la estipulación cuarta. En caso de producirse dicha resolución, los vendedores vendrán obligados a reintegrar a la sociedad compradora las cantidades que ésta hubiese satisfecho a cuenta de la compraventa hasta ese momento, más el interés legal del dinero, no computándose a los efectos del pago de intereses la superficie de la finca ocupada por la compradora, y ésta deberá devolver a los vendedores la posesión de la finca segregada objeto de este contrato en la parte que hubiese sido ocupada. El examen de lo actuado y aún los propios alegatos de la parte compradora ponen de manifiesto que los vendedores no incurrieron en incumplimiento alguno que habilite la resolución pretendida por la parte compradora. Se deduce del propio escrito de recurso ( folio 214 y siguientes de la causa ), que el apelante consiguió del equipo de gobierno municipal del Ayuntamiento de Villanueva de la Torre meses después de que se firmara el contrato privado de compraventa que ahora nos ocupa, que el suelo objeto del contrato se clasificase como espacio edificable privado dotacional en lugar de espacio libre, siendo sin embargo que posteriormente la Comisión Provincial de Urbanismo de esta Capital denegó la aprobación exigiendo se corrigiese el Plan de Ordenación. Si bien en un primer momento el Ayuntamiento de Villanueva de la Torre interpuso el correspondiente recurso contencioso-administrativo, por razones que no son al caso en este litigio, desistió del mismo aprobándose el Plan de manera definitiva el día 31 de diciembre del año 2.004.

Desde lo que precede y si hemos dicho que el plazo para abonar la compradora la última parte del precio expiraba en el mes de marzo del año 2.002, esto es, debería haber cumplido la obligación principal que a dicha parte concernía cual era el pago del precio antes de dicha fecha, llano es colegir que en dicho momento ninguna dificultad o impedimento se proyectaba sobre la porción adquirida que tenía la clasificación de edificable, siendo un acontecimiento posterior al momento en que pudo elevarse a público el documento privado y por tanto convertirse la apelante en propietaria del bien, el que propició la modificación de la clasificación del terreno. Aquel momento- mes de marzo del año 2.002-, era el relevante para tomar en consideración la condición de la parcela y así se infiere sin dificultad de la propia estipulación contractual mencionada por el recurrente cuando en su último apartado alude a la restitución de las cantidades entregadas a cuenta- no del total precio satisfecho-, precisamente, porque la condición del bien adquirido tenía relevancia hasta el momento en el que la compradora hubiera de satisfacer la última parte del precio propiciando el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Dicho en otros términos, cuando se produce la aprobación del plan el día 31 de diciembre del año 2.004, de haberse cumplido lo pactado por las partes, el terreno debería ser propiedad del ahora demandante pues abonado el último plazo del precio en el mes de marzo del año 2.002 o consignado el precio en los términos más arriba razonados, desde ese momento hubiera podido compelir justamente a los vendedores para otorgar la escritura pública de compraventa siendo que si todo ello no tuvo lugar fue, precisamente, al haber incumplido la obligación de pago, todo lo cual en su conjunto considerado comporta la desestimación del motivo de apelación que examinamos y la confirmación de la Sentencia recurrida.

Diremos para concluir que no se trata de que los compradores se hayan apropiado de la cantidad satisfecha por la compradora como así se sostiene en alguno de los pasajes del recurso de apelación ( videre folio 216 de la causa ). Se trata de que la compradora ha de estar a lo que pactaron en el contrato y entre tales pactos se encuentra- además del concerniente al abono total del precio antes del otorgamiento de la escritura pública, acuerdo que nuevamente calificamos cuando menos de curioso pero vinculante para las partes-, decíamos que entre tales pactos se encuentra también la pérdida del 100% de las cantidades entregadas hasta el momento en el que se produzca el incumplimiento, si se incumple la obligación de abono en los plazos estipulados.

QUINTO.- De conformidad con lo prevenido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 ambos de la LEC , las costas de esta alzada se impondrán a la recurrente al haberse desestimado el recurso de apelación interpuesto.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 23 de noviembre del año 2.009 dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 5 DE GUADALAJARA , debemos confirmar y confirmamos la Sentencia apelada, imponiendo al recurrente las costas de esta alzada, con pérdida, en su caso, del depósito constituido en el Juzgado de instancia.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.