Sentencia Civil Nº 68/2012, Audiencia Provincial de Teruel, Sección 1, Rec 36/2012 de 22 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TERUEL

SENTENCIA: 00068/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TERUEL

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚM. 36/2012

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE TERUEL

Juicio Ordinario nº 29/2011

S E N T E N C I A Nº 68

En la ciudad de Teruel, a veintidós de mayo de dos mil doce.

Esta Audiencia Provincial, integrada para este asunto por los Ilmos. Señores Magistrados doña María Teresa Rivera Blasco, Presidente accidental y Ponente de la presente resolución, doña María de los Desamparados Cerdá Miralles y don Juan Carlos Hernández Alegre, ha examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 1 de septiembre de 2011 dictada en el procedimiento civil nº 29/2011, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Teruel, Juicio ordinario promovido por Urbanización Santo Cristo, S.L. contra Suministros Teruel, S.L. , sobre resolución de contrato de permuta.

Han sido partes en esta alzada, como apelante, Suministros Teruel, S.L., representada por el procurador don Carlos García Dobón bajo la dirección letrada de don Juan Carrasco Zapata; y como apelada la Urbanización Santo Cristo, S.L., representada por la procuradora doña Juana María Gálvez Almazán bajo la dirección letrada de don Jesús Blasco Marqués. Se dicta la presente resolución, que expresa el parecer de la Sala, sobre la base de los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO . El fallo de la sentencia apelada es del tenor siguiente: "Primero: que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por la procuradora doña Juana María Gálvez Almazán en nombre y representación de Urbanización Santo Cristo, S.L.: 1º.- Debo declarar y declaro resuelto por imposibilidad de cumplimiento el contrato de permuta acordado por las partes en la escritura pública de 23 de febrero de 2007, autorizada por el Notario de Teruel don Luis Arturo Pérez Collados, número 392 de su protocolo (documento núm. 3), sin derecho a ninguna clase de indemnización para Suministros Teruel, S.L., con devolución por parte de ésta de todas las cantidades entregadas hasta la fecha como consecuencia del contrato de permuta citado. 2º.- Debo condenar y condeno a Suministros Teruel, S.L. en virtud de dicha declaración de resolución de contrato, a devolver a Urbanización Santo Cristo, S.L. las cantidades entregadas como contraprestación del contrato de permuta y que ascienden a un total de 405.600 €). 3º.- Debo condenar y condeno a Suministros Teruel, S.L. en virtud de dicha declaración de resolución de contrato, a indemnizar a mi mandante en los daños y perjuicios que le ha ocasionado la no tenencia de la posesión en la fecha del primer requerimiento de entrega (diciembre de 2008), y hasta la fecha de la resolución del contrato, y que se cuantifican en la cantidad de 230.233,87 €. Segundo: En cuanto a las costas procesales, éstas se imponen a Suministros Teruel, S.L.".

SEGUNDO . Notificada dicha resolución, contra la misma interpuso recurso de apelación el procurador don Carlos García Dobón en la representación indicada, solicitando una sentencia que, revocando la de instancia, desestime en su totalidad la demanda, con imposición de las costas causadas en primera instancia a la parte demandante.

TERCERO . La procuradora doña Juana María Gálvez Almazán, en la representación indicada, se opuso al recurso presentado de contrario y solicitó la confirmación de la resolución impugnada con imposición de las costas de esta alzada al recurrente.

CUARTO . Remitidos los autos a esta Audiencia se ordenó la formación del rollo correspondiente y se designó Ponente quedando en su poder los autos para, tras la deliberación del Tribunal que tuvo lugar el día que obra en las actuaciones, dictar la presente sentencia.

QUINTO . En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . Formuló la actora Urbanización Santo Cristo, S.L. acción de resolución del contrato de permuta de solar por obra futura que había suscrito con la hoy demandada Suministros Teruel, S.L. en documento privado de fecha 29 de noviembre de 2006, elevado a escritura pública el día 23 de febrero de 2007, sobre una finca propiedad de ésta sita en la calle San José núm. 63 de la localidad de Villalba Baja (Teruel). Invocó en su demanda incumplimiento contractual por la contraparte, por no haber entregado y puesto a disposición de la actora la finca objeto del contrato. El juzgador de instancia estimó la procedencia de dicha resolución tras considerar suficientemente demostrado el incumplimiento de la obligación que correspondía a Suministros Teruel, S.L. sin haber quedado acreditado un incumplimiento previo por parte de Urbanización Santo Cristo, S.L. que hubiera podido justificar la no entrega del uso de la finca por parte de la demandada tal como se había comprometido en virtud del contrato de permuta indicado.

Frente a dicha resolución se alza ahora Suministros Teruel, S.L. razonando la imposibilidad de aplicar al supuesto que nos ocupa el artículo 1.124 del Código Civil ya que dicho precepto exige que quien ejercite la acción resolutoria haya cumplido con carácter previo y fielmente sus obligaciones contractuales frente a la contraparte que haya dejado de hacerlo; alega la recurrente que ha sido la actora quien ha incumplido el contrato suscrito entre las partes por no haber querido disponer de la nave pudiendo hacerlo ya que Urbanización Santo Cristo, S.L. tomó posesión de la finca desde el mismo momento de la escritura y por ello procedió a hipotecar el inmueble. Baraja en su recurso la entidad apelante varias fechas en las que, según ella, tuvo lugar la entrega, diciendo que "desde noviembre de 2006 y desde febrero de 2007 ya había hecho entrega del inmueble y ya era propiedad y estaba a disposición de la actora compradora", para posteriormente apuntar que "desde el día 5 de enero de 2009 pudo y no quiso (la actora) disponer de la finca" pues "solamente precisaba comunicar la Licencia de derribo otorgada por el Ayuntamiento para poder llevar a cabo el objeto del contrato". Añade en su recurso que Suministros Teruel, S.L. no ha opuesto objeción alguna a Urbanización Santo Cristo, S.L. para la realización de las viviendas y, sin embargo, ésta no ha empezado a construir. En resumen, que "no existe ni puede existir impedimento por la vendedora y demandada para que la actora haya dispuesto conforme al contrato de su propiedad".

SEGUNDO. Todos estos argumentos esgrimidos en el recurso interpuesto por Suministros Teruel, S.L. no logran desvirtuar los acertados fundamentos expuestos en la resolución apelada para concluir el incumplimiento de la parte demandada y consecuentemente, la resolución del contrato de permuta que ahora nos ocupa.

Pese a los reiterados intentos de la apelante de evidenciar la disponibilidad por parte de la actora respecto de la finca objeto de la permuta y el incumplimiento por aquélla de la obligación de iniciar las obras a las que se había comprometido con Suministros Teruel, S.L., es lo cierto que, por el contrario, la parte actora ha logrado probar que no pudo disponer de la finca en el momento concertado en el contrato por falta de cumplimiento por parte de Suministros Teruel, S.L. del contrato. Así, en el contrato privado suscrito entre las partes el día 29 de noviembre de 2006 se hizo constar (pacto segundo) que " la posesión de la finca se entrega en este momento. El vendedor se reserva el uso de la finca descrita, desde la fecha del corriente documento hasta el plazo de un mes después de la comunicación por el comprador al vendedor de forma fehaciente a partir de la concesión de la Licencia de Demolición o de Obras ". Dicha cláusula fue recogida en la escritura pública otorgada ante el Notario don Luis Arturo Pérez Collados el día 23 de febrero de 2007 (cláusula octava). Así pues, tiene razón la apelante cuando manifiesta que Urbanización Santo Cristo, S.L. tomó posesión de la finca desde ese momento, razón por la que procedió a hipotecar el inmueble, pero olvida que ella se reservó el uso hasta una fecha determinada y que llegado ese momento no solo no entregó a la actora la posesión inmediata que se había reservado sino que se opuso a que Urbanización Santo Cristo, S.L. pudiera disponer de la misma. Las manifestaciones vertidas por la apelante en torno a la disponibilidad del inmueble por parte de la actora desde el primer momento se contradicen con la posición adoptada por Suministros Teruel, S.L. en el juicio de desahucio en precario incoado a instancia de Urbanización Santo Cristo, S.L. y en el que recayó sentencia de primera instancia el día 31 de julio de 2009 y en grado de apelación el día 2 de febrero de 2010: al dársele traslado de la demanda de juicio de desahucio, Suministros Teruel, S.L. no contestó a la misma en el sentido de no tener ya el uso de la finca en virtud de lo dispuesto en el contrato de permuta suscrito entre ambas partes, sino que se opuso a la demanda esgrimiendo un título posesorio. Conforme al pacto indicado -pacto segundo del contrato privado de permuta y cláusula octava de la escritura pública- la demandada debía entregar el día 5 de enero de 2009 el uso de la finca que se había reservado, ya que fue en fecha 5 de diciembre de 2008 cuando Urbanización Santo Cristo, S.L. le comunicó fehacientemente la concesión de la licencia de demolición que había tenido lugar por Decreto 55/2008, de 17 de enero, de la Gerencia Municipal de Urbanismo. Téngase en cuenta, como observa igualmente el Magistrado-Juez de instancia, que la condición del contrato se entendía cumplida no desde la concesión de la licencia sino desde la comunicación fehaciente de la misma al demandado. Posteriormente, en fecha 7 de abril de 2010, Urbanización Santo Cristo, S.L. remitió carta a Suministros Teruel, S.L. comunicándole que no habiendo recibido la llave para acceder a la nave existente en la finca, procederían a la toma de posesión el día 30 de abril siguiente, como legítimos propietarios, mediante el cambio oportuno de cerradura levantando la correspondiente acta notarial y en el caso de que hubiera " sido hecho efectivo el desalojo, les ruego nos entreguen la llave en este despacho antes de la citada fecha ". No obtuvo contestación alguna Urbanización Santo Cristo, S.L. a dicha carta, momento en que Suministros Teruel, S.L. podía haber comunicado a Urbanización Santo Cristo, S.L. que ya había desalojado la finca y podía hacer aquélla uso de la misma; ni acudió el día 30 de abril de 2010 a la finca para entregar la llave.

Reitera en su recurso la apelante la expresión relativa a que "la posesión de las fincas ya se entregó en el contrato" y, así es efectivamente respecto a la posesión mediata, pero olvida la recurrente que Suministros Teruel, S.L. se reservó la posesión inmediata hasta un mes después de que le fuera notificada fehacientemente la concesión de la licencia de obras y fue esta posesión inmediata la que no puso a disposición de la actora en el plazo legalmente establecido, por lo que Urbanización Santo Cristo, S.L. no podía comenzar la edificación a la que se había comprometido. Y no solamente no entregó a la actora el uso que se había reservado sino que incluso defendió la existencia a su favor de un derecho posesorio sobre el inmueble y, posteriormente, no hizo entrega de la llave a la actora ni le comunicó en forma alguna que había desalojado la finca y que podía disponer de ella si así hubiera sucedido efectivamente.

Por todo ello carece de peso alguno el argumento utilizado por la apelante en torno a la falta de voluntad de la actora de llevar a cabo la construcción del inmueble a que se había comprometido, pues se basa en el razonamiento, no asumible por lo ya manifestado, de la disponibilidad del inmueble por parte de la actora desde el día 5 de enero de 2009.

TERCERO . Impugna asimismo la parte apelante la cuantía fijada por el Juzgador de instancia, 230.233,87 €, para indemnizar los daños y perjuicios que le ha ocasionado a la demandante la no tenencia de la posesión de la finca desde el primer requerimiento de entrega hasta la fecha de la resolución del contrato.

Para la resolución de este punto del recurso debe partirse de que "el efecto primordial de la acción resolutoria es extinguir las obligaciones recíprocas de forma que éstas desaparecen y dejan de producir los efectos que le son propios; teniendo además la eficacia retroactiva de colocar a las partes en la situación en que se encontraban si el contrato no se hubiera celebrado" ( STS 918/1995, 23 octubre ). El perjuicio ha de ser probado y ha de serlo muy especialmente cuando se centra en torno a una actuación que se presenta como inevitable y consecuentemente a aquel incumplimiento como generadora real del perjuicio cuya reparación se pretende ya que el incumplimiento no lo produce por si solo salvo cuando la consecuencia perjudicial es notorio que va ínsita en aquél" ( STS 1217/2000, 22 diciembre ).

La actora hace una relación de perjuicios que dice haber sufrido desde el año 2006 hasta el año 2011 desglosándolos por años. Al estudiar el Magistrado-Juez de instancia los documentos en los que basa la actora su pretensión, entiende que deben incluirse como daño emergente los intereses, gastos, comisiones y demás pagos derivados de relaciones crediticias entre la actora y entidades bancarias porque tienen su origen en el contrato firmado entre las partes y no hubieran sido asumidos por la actora de no haberse firmado el contrato con la parte demandada. Pues bien, discrepa la Sala de esta conclusión, puesto que aunque sí se han acreditado dichos gastos, falta la prueba de la ineludible necesidad de haber tenido que acudir a un préstamo, lo que supone su no estimación a los efectos que nos ocupa, ya que no deben ser asumidos dichos gastos por la contraparte cuando su origen se deba a una pura conveniencia del prestatario. Prueba que correspondía aportar a la parte actora conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que no ha facilitado.

Sí deben ser confirmadas como indemnizables -por su vinculación con el contrato de permuta subyacente, haber sido éste el origen del gasto y constar la realidad del pago, como dice la sentencia apelada- aquéllas sumas correspondientes al proyecto de Telecomunicaciones elaborado por don Efrain (factura 2/7/07 por importe de 1.253,50 €), la realización de estudio geotécnico y visado por el Colegio oficial de Geólogos (factura de 13/6/2007 por importe de 5.800 €), minuta de honorarios del Arquitecto don José por redacción de fase proyecto-estudio de seguridad, entrega primera, de proyecto básico y de ejecución de 28 viviendas, garajes y trasteros (por importe de 26.065,34 €), Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón (factura 1/10/07, por importe de 44,45 €), minuta de honorarios del Arquitecto José por proyecto de demolición de edificio en Villalba baja (Teruel) 2.323 €, Gastos de promoción y publicidad, a la que se adjuntan los gastos suplidos de distintos profesionales - Victoriano , Rayen Publicidad, S.L., Ángel Jesús , Ingecarto, S.L., Artope y Rótulos Colmenero- (factura expedida por Urbanización Moravella, S.L. de 31/12/2007 por importe de 20.000 €); Ayuntamiento de Teruel, Tasa por licencia de apertura de establecimiento (por importe de 556,48 €); Tasa de otorgamiento licencia demolición nave en Villalba Baja (Teruel), por importe de 893,03 €. Impuesto de la Diputación Provincial de Teruel del año 2009 por importe de 151,39 €. No puede incluirse la factura expedida por Urbanización Moravella, S.L. núm. 7/116 porque los conceptos en ella incluidos han sido ya reclamados individualmente y admitidos como indemnizables. Tampoco las cantidades que se exigen en concepto de impuesto de la Diputación Provincial de Teruel de los años 2008 y 2010: a) la reclamación que se efectúa por el IBI del año 2008 se fundamenta exclusivamente en una anotación en la cuenta bancaria de una serie de recibos de la Diputación sin que conste concepto alguno, lo que no permite comprobar que se trate del IBI de la finca objeto del procedimiento; b) el recibo correspondiente al año 2010 porque no se justifica un incremento considerable del valor catastral de la misma, siete veces mayor, cuando en el propio recibo consta que no ha habido revisión catastral desde el año 1996.

Por todo ello la cantidad indemnizable es la de 57.087,19 €, en lugar de los 230.233,87 € calculados en la sentencia apelada.

CUARTO . Lo dicho anteriormente supone una estimación parcial del recurso de apelación y de la demanda, por lo que no procede hacer especial imposición de las costas procesales causadas en primera instancia ni en esta alzada conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el procurador don Carlos García Dobón en representación de Suministros Teruel, S.L. contra la sentencia de fecha 1 de septiembre de 2011 dictada en el procedimiento civil nº 29/2011, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Teruel , se revoca en parte la misma, en el sentido de que en el número 3 del punto primero del fallo debe constar como cantidad a indemnizar a Urbanización Santo Cristo, S.L. por parte de Suministros Teruel, S.L. la de 57.087,19 € (cincuenta y siete mil ochenta y siete euros con diecinueve céntimos) y no la de 230.233,87 € que consta en la sentencia apelada; cantidad que devengará los intereses legalmente establecidos. Y en cuanto a las costas procesales: no se hace especial imposición ni de las causadas en primera instancia ni de las causadas en esta alzada. Confirmándose el resto de la resolución apelada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.