Sentencia Civil Nº 68/2014, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2, Rec 60/2014 de 27 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BADAJOZ

SENTENCIA: 00068/2014

S E N T E N C I A Nº 68/14

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.ISIDORO SÁNCHEZ UGENA

D.CARLOS CARAPETO MÁRQUEZ DE PRADO

D.FERNANDO PAUMARD COLLADO

En Badajoz, a veintisiete de marzo del dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 002, de la Audiencia Provincial de BADAJOZ, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000153 /2013, procedentes del JDO.DE 1A INSTANCIA N. 1 de BADAJOZ, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000060 /2014, en los que aparece como parte apelante, Amadeo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MIGUEL FERNANDEZ DE AREVALO DELGADO, asistido por el Letrado D. JOSE MERCHAN BOTO, y como parte apelada, COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIFICIO000 , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA DEL CARMEN PESSINI DIAZ, asistido por el Letrado D. ANTONIO PESSINI DIAZ, siendo el Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª FERNANDO PAUMARD COLLADO.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badajoz, por el mismo se dictó sentencia con fecha 29-10-13 , cuya parte dispositiva dice:

'Estimando la demanda interpuesta por el la Procuradora Sra. Pessini Díaz, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , frente a D. Amadeo , representado por el Procurador Sr. Fernández de Arévalo y Delgado, CONDENO a D. Amadeo a realizar las obras necesarias en los locales de su propiedad que se encuentran en el EDIFICIO000 para devolverlos al estado en el que se encontraban antes de realizar las obras ejecutadas y no autorizadas por la Comunidad de Propietarios.

No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas causadas por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

TERCERO.-Notificada dicha resolución a las partes, por Amadeo se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su oposición o impugnación y verificado se remitieron los autos a este Tribunal con emplazamiento de las partes, donde se formó el rollo de Sala que fue seguido por sus trámites.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO PAUMARD COLLADO.

Fundamentos

PRIMERO.-El apelante -D. Amadeo - esgrime diversos argumentos para interesar la revocación de la sentencia de instancia y la consiguiente desestimación de la demanda rectora de la litis.

El primero de aquéllos es la concurrencia, de una supuesta falta de legitimación activa, del Presidente de la Comunidad de Propietarios actora. Dice el recurrente que no existió el previo acuerdo de autorizar a ese Presidente para el ejercicio de acciones judiciales contra el Sr. Amadeo .

SEGUNDO.-Este primer motivo del recurso no puede prosperar, porque en autos existe debida constancia de que la Junta de Propietarios había autorizado expresamente, a su Presidente, en la reunión celebrada el 17/10/2011 (doc. 8 de los de la demanda) para iniciar acciones judiciales contra el hoy apelante, por no haber respetado lo que la Junta del 26/4/2011, había acordado en relación a la solicitud de apertura de huecos de ventana en la fachada trasera del edificio. En la Junta del 17 de octubre claramente se exponía que si, transcurridos veinte días desde la propia fecha del 17 de octubre, no se lograba un acuerdo favorable para la Comunidad, con el Sr. Amadeo , se iniciaría el ejercicio de las acciones legales precisas y se facultaba ya, expresamente, el propio 17/X/2011 al Presidente a nombrar Abogado y Procurador 'para hacer cumplir los acuerdos adoptados en la Junta del 26/4/2011'.

Por tanto, vemos cómo la voluntad de iniciar las acciones legales estaba ya tomada el día 17 de octubre, para el caso de que, en el período de 20 días, no se lograba ningún acuerdo con el apelante. Es decir, no era precisa una nueva reunión para que se informara de la inexistencia de acuerdo y para, en consecuencia, iniciar acciones contra el Sr. Amadeo .

Consta, por otro lado, que se intentó llegar a ese acuerdo (burofax enviado por la actora al demandado, el 13/6/2011) sin resultado positivo alguno; esos intentos previos de llegar a un acuerdo se reflejan en los correos electrónicos que aparecen transcritos en los folios 311 a 314.

TERCERO.-Como segundo motivo, el apelante alude a la 'incorrecta interpretación de la jurisprudencia aplicable al fondo del asunto'.

Tampoco este segundo motivo puede prosperar porque no podemos olvidar que los huecos para luces, que el hoy apelante abrió, en su día, 'manu militari', -contraviniendo, flagrantemente, lo acordado por la Junta de Propietarios de 26/4/2011, que supeditó la autorización solicitada a que los huecos revistieran determinadas características y que no se opusiera alguno de los copropietarios que no asistió a la Junta del 26 de abril-, están situados en la fachada trasera del Edificio.

Sobre la problemática de las obras en elementos comunes hechas por los propietarios de locales comerciales, existe una reiterada jurisprudencia, de la que son nuestra, la S.T.S. 25/4/2013 , según la cual las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquél está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( art. 9 L.P.H .) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( art. 16 L.P.H .), en relación con los arts. 11 y 12 de la misma ley ); b) como exige expresamente el art. 7 de la L.P.H ., que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario ( S.TS. 17/1/2012 ).

Así mismo y con carácter general, se debe tener en cuenta que el art. 12 de la L.P.H ., en relación con la regla primera del art. 17 exige la unanimidad de la Junta de Propietarios para adoptar los acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SS.TS. 22/10/2008 ; 15/12/2008 ; 17/2/2010 ); doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías han de ser interpretadas de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, pues tratándose de éstos la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la L.P.H. impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.

Son, precisamente, las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determina que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el art. 7.1 de la L.P.H ., esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ( SS.TS. 15/11/2010 ; 17/1/2012 , 9/5/2013 ).

Finalmente, en la sentencia de 25/6/2013 , puede leerse que, la L.P.H., artículos 7.1 y 12 , establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga una modificación o alteración de los elementos comunes, si no se cuenta con la autorización de todos los comuneros, sin que quepa duda de que la fachada goza del carácter de elemento común por naturaleza. La jurisprudencia ha declarado reiteradamente que la ejecución de obras en elementos comunes requieren el consentimiento unánime de la Comunidad ( SS.TS. 15/12/2008 ; 17/2/2010 ; 24/10/2011 ). La obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la L.P.H. respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.

Finalmente, debe tenerse en cuenta también que, como han manifestado y reconocido los dos peritos que han informado en estos autos, la fachada trasera del EDIFICIO000 , en la parte baja, (trasera del local comercial) no estaba terminada en bruto, esto es, no estaba terminada con ladrillos de tabiquillos; los paramentos verticales de esa fachada trasera no estaba terminada con un cerramiento provisional a base de ladrillo. Ese cerramiento provisional -que permite, al que decida establecer un negocio, adaptar los huecos de las fachadas a las necesidades de su negocio- no existía en el EDIFICIO000 , en el bajo constituido por el local comercial del Sr. Amadeo , de modo y manera que, en el caso de litis, existía previamente un elemento estructural que impedía al dueño abrir el hueco. La circunstancia de que el constructor originario del Edificio hubiera decidido terminar la fachada trasera, dándole la misma consistencia y configuración en los bajos que en el resto de las plantas, permite afirmar que no es posible apreciar la libertad del dueño del local para adecuar el acabado a las necesidades de su negocio, pues las obras que efectivamente realizó, de manera unilateral, afectan a los elementos estructurales.

CUARTO.-Tampoco puede olvidarse que es el propio demandado quien manifestó, por conducto de su Letrado, en su día, (folio 216) que iban a proceder a impugnar judicialmente los acuerdos adoptados en la Junta del 17/10/2011, pero lejos de ello -que era lo procedente en Derecho-, procedió, de manera unilateral y arbitraria, pese a tener conocimiento de la voluntad contraria de la Comunidad, a abrir los huecos para luces en la fachada trasera del edificio. De igual manera, no puede olvidarse que, según la documentación obrante en autos, folios 93 a 105, parece que la apertura de huecos fue caprichosa pues la licencia municipal, de enero de 2013, para instalación y apertura de oficina de 'Zardoya-Otis' alude a local sito en Avda. Juan Pereda Pila nº 16; y en el contrato de arrendamiento del 20/12/2010, se alude a que es objeto de arrendamiento de local comercial de C/ Gaspar Méndez, 3 Local A, en el estado en que se encuentra al 20/12/2010; entregándose totalmente acondicionado, en la propia fecha del 20 de diciembre, que es cuando comienza la vigencia del arrendamiento y sin que se permita al arrendatario ningún tipo de obra en el local objeto del contrato.

Quiere decirse, entonces, que la apertura de hueco parece ser una mera decisión caprichosa del hoy demandado, que no se sujetó a los términos que inicialmente convino, en abril de 2011, con la Comunidad, ni instó, previamente, a la efectiva apertura, la impugnación de los acuerdos de la Junta de octubre de 2011. O sea, actuó, en todo momento, por la vía de los hechos.

Y en fin, es que ni el Título constitutivo, ni los Estatutos de la Comunidad reconocen el derecho a los dueños de locales comerciales para realizar obras que afecten al aspecto exterior del edificio, ni a las fachadas, sino sólo se contempla la posibilidad de decorar la zona de sus fachadas e instalar en las mismas rótulos, banderolas, marquesinas e instalar salidas de humos y gases.

Era pues necesario el consentimiento y autorización de la Comunidad, como así vienen a reconocer la SS.TS. 25/6/2013 ; 9/5/2013 ; 25/4/2013 ; 25/2/2013 , antes citados

QUINTO.-Finalmente, alega el apelante que la sentencia de instancia peca de falta de exhaustividad y de congruencia, porque no da respuesta a la alegación del demandado de que, en la conducta de la actora, se aprecia un claro supuesto de abuso de derecho e infracción del art. 7.2 C.C .

Nada más alejado de la realidad: de la totalidad de los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida, claramente puede inferirse que la Juzgadora 'a quo' está rechazando la postura del demandado, de ver un supuesto abuso de derecho por parte de la Comunidad. En efecto, la referencia, por parte de la Sentencia apelada, a que la postura de la Comunidad actora estaba amparada por el art. 12 de la L.P.H . (en la redacción vigente al tiempo de presentación de la demanda), en relación con el art. 17.6 de la misma Ley es suficiente para considerar inexistente el supuesto abuso de derecho de que habla el recurrente porque, como decían las SS.TS. de 8/5/2008 y 28/11/08 , es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal, el interés de la Comunidad en que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros, haciendo uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo; de lo contrario, se vería abocada a soportar no sólo una modificación de sus elementos comunes, sino una servidumbre originada a su amparo.

A mayor abundamiento, la inexistencia de ejercicio antisocial del propio derecho por parte de la Comunidad, se revela en una serie de circunstancias que concurren en el supuesto de autos, así, por una parte, el demandado aporta el contrato de arrendamiento que, el 20/12/2010, concertó, con 'Zardoya-Otis, S.A.', para uso del local sito en C/ Gaspar Méndez, 3, local 1, o sea, el local a que se refiere la demanda, en el cual contrato, se especificaba que el local se entregaba totalmente acondicionado, en el estado que presentaba en la fecha del 20/12/2010, fecha en que comenzaba a regir el arrendamiento; pues bien, si en diciembre de 2010, se entregaba el local totalmente acondicionado, tal y como se encontraba en esa misma fecha y se impedía al arrendatario realizar obras en el local, no explica ni justifica el demandado la razón de la apertura de los huecos, en abril de 2011; máxime, además, cuando la licencia de obras -que exige la ventilación adecuada del local- es de fecha 11/1/2013 y se refiere a local en Avda. Juan Pereda Pila nº 16, no al local hoy litigioso.

SEXTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas al apelante ( art. 398 L.E.C .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando como desestimamos, el Recurso de Apelación deducido por la representación procesal de D. Amadeo , contra la sentencia 127/2013, de 29 de octubre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badajoz , en el juicio ordinario nº 153/2013, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS, la dicha resolución con imposición de costas.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta resolución cabe interponer recurso de casación, ante esta sala, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANESTO, en la cuenta de este expediente 0325.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.