Sentencia Civil Nº 68/2014, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 42/2014 de 10 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00068/2014

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

1290A0

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

N.I.G. 10037 41 1 2012 0019831

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000042 /2014

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de CACERES

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000229 /2012

Recurrente: VALLE RASERO SL UNIPERSONAL

Procurador: MARIA DE LOS ANGELES CHAMIZO GARCIA

Abogado: FERNANDO CAMPOS DURAN

Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000

Procurador: MARIA INMACULADA ROMERO ARROBA

Abogado: ARTURO SANCHEZ RODRIGO

S E N T E N C I A NÚM. 68/14

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DOÑA MARIA TERESA VAZQUEZ PIZARRO =

___________________________________________________

Rollo de Apelación núm. 42/14 =

Autos núm. 229/12 (Juicio Ordinario) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Cáceres =

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En la Ciudad de Cáceres a diez de Marzo de dos mil catorce.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm. 229/12 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Cáceres, siendo parte apelante la mercantil demandante, VALLE RASERO S.L.U., representada tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Chamizo García, viniendo defendida por el Letrado Sr. Campos Durán, y, como parte apelada, la demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NÚM. NUM000 DE CACERES , representada tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Romero Arroba, viniendo defendida por el Letrado Sr. Sánchez Rodrigo.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Cáceres, en los Autos núm. 229/12, con fecha 5 de Noviembre de 2013, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de VALLE RASERO SL, debo absolver y absuelvo a la demandada, Comunidad de Propietarios del Edificio sito en Cáceres, CALLE000 nº NUM000 , de los pedimentos de aquélla; y ello, sin hacer un especial pronunciamiento en materia de costas procesales.'

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución y por la representación procesal de la mercantil demandante, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

TERCERO .- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación procesal de la demandada, se remitieron los autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 10 días.

CUARTO.- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y, no habiéndose propuesto prueba ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día siete de Marzo de dos mil catorce, quedando los autos para dictar resolución en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C ..

QUINTO. - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción de nulidad de acuerdo de Junta de Propietarios; pretensión que fue desestimada en la sentencia de instancia, y disconforme la parte demandante, se alza el recurso de apelación alegando en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho. Alega que la sociedad apelante es propietaria del local comercial sito en los bajos del edificio de la COMUNIDAD CALLE000 , NUM000 . Que el inmueble ha sido dedicado de forma habitual a la realización de actividades comerciales, así, estuvo arrendado durante varios años a una entidad bancaria. Que tras la resolución de este alquiler, la propietaria suscribió un contrato de arrendamiento con el fin de destinar el local al desarrollo de un negocio de hostelería, concretamente, una chocolatería, lo que obligaba, de conformidad con la normativa vigente, a la instalación de una salida de humos, que si bien, se colocaría en el propio establecimiento, debía elevarse hasta cubierta del edificio, a través del patio interior. Que para ello solicitó la autorización de la Comunidad de Propietarios que denegó el permiso en la Junta celebrada el 14 de febrero de 2012.

Que el Art. 2 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, autorizan expresamente a los dueños de los locales dedicar los mismos a cualquier actividad, comercio o industria, e instalar los aparatos necesarios para la actividad correspondiente, tomando las precauciones adecuadas para que no se transmitan ruidos, olores y vibraciones al resto del inmueble. Sin embargo, la interpretación que se hace en la sentencia de dicho artículo, no permite la ocupación o utilización de elementos comunes, como es el patio interior, para el desarrollo de las actividades comerciales o industriales, e incluso, prosigue la resolución, aunque fuera posible acudir a una interpretación extensiva del artículo 2, no sería de aplicación al caso concreto, por tratarse de una norma estatutaria no adaptada a la Ley 8/1999 .

Considera la apelante que la no adaptación de los estatutos a la Ley 8/1999, de 6 de abril, no resta validez a lo dispuesto en esta estipulación, que textualmente dice: 'Los locales de la planta baja, podrán dedicarse a cualquier actividad, comercio o industria sin más limitaciones que las que resulten de las normas para la conservación de la finca o sean notoriamente peligrosas, inmorales, insalubres o atenten contra lo establecido en las reglamentaciones administrativas. En el caso de instalarse en los referidos locales aparatos de refrigeración climatización u otros necesarios para la actividad correspondiente, el titular del local se obliga a tomar las precauciones y medidas necesarias para que no le transmitan ruidos, olores ni vibraciones al resto del inmueble (...)'.

La Disposición Final de la Ley 8/1999, de 6 de abril, deja sin efecto únicamente aquellas estipulaciones de los estatutos anteriores a su entrada en vigor, que contravengan lo dispuesto en este Texto. En ningún caso, el artículo 2 de los Estatutos de la COMUNIDAD CALLE000 NUM000 , contraviene la actual Ley de Propiedad horizontal, ni precisa de adaptación a la Ley 8/1999 y, por lo tanto, la actora tiene reconocido el derecho de dedicar su local a cualquier actividad comercial o industrial lícita y a la instalación de aquellos aparatos que sirvan a tal finalidad, sin que la falta de adaptación de los Estatutos a la Ley 8/1999, limite en forma alguna el derecho otorgado a VALLE RASERO, por la propia Comunidad de Propietarios.

Que respecto a la interpretación del derecho otorgado en el artículo 2 de los Estatutos a los propietarios de locales comerciales en la COMUNIDAD CALLE000 NUM000 , la resolución apelada fundamenta la validez del acuerdo adoptado en Junta de Propietarios en la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2012 que, paradójicamente, se refiere a la flexibilidad del sistema de mayorías cuando de locales se trata. La referida Sentencia propugna, de forma clara e inequívoca, la ampliación de las posibilidades de realizar obras que configuren adecuadamente la actividad del local de negocio, tratando de que la exigencia de unanimidad establecida en el artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal para alcanzar acuerdos que afecten a elementos comunes, no impida la aplicación de la norma que autoriza la realización de determinadas actividades recogidas en el titulo constitutivo.

A tal efecto menciona la reforma de Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que modifica el artículo 17 - al que precisamente se refiere la STS de 17 de enero de 2012 - eliminando la exigencia de unanimidad para la toma de acuerdos que afecten a elementos comunes.

Que la situación descrita en la Sentencia del Tribunal Supremo es la que tiene lugar en el presente supuesto, pues nos encontramos ante un local de negocio, con autorización estatutaria para la realización en el mismo de cualquier actividad comercial o industrial lícita, así como, para la colocación de aparatos que sirvan al referido fin.

Discrepa el recurrente tanto de la interpretación de la Jurisprudencia aplicable al caso que hace la Sentencia, como de la valoración de prueba practicada, en lo relativo a los potenciales perjuicios que la colocación de la salida de humos podría tener para la Comunidad.

Por lo respecta al criterio jurisprudencial cita la STS de 25 de abril de 2.013 , de manera que estando estatutariamente consentida la realización de la actividad de que se trata, así como las obras de adecuación que para la misma se requieran, la solicitud de autorización por parte de la actora lo es a efectos no de una declaración de voluntad sobre la pertinencia de la instalación de la chimenea, sino de un control de la idoneidad de la solución técnica propuesta.

Que resulta obvio que los Estatutos de la COMUNIDAD CALLE000 NUM000 permiten la instalación de una chocolatería en el local y, del mismo modo, es evidente que para el desarrollo de una actividad de hostelería de este tipo, se requiere la colocación de una salida de humos que, si bien se ubicaría en el propio local, debía transcurrir por el patio interior hasta la cubierta del edificio y sobrepasar ésta, de conformidad con la normativa vigente, como manifestó en el acto de juicio el perito redactor del proyecto de ejecución de la chimenea, de modo que lo único que debe verificar y autorizar la Comunidad, previas las comprobaciones que hubieran sido oportunas, es la adecuada solución técnica, formulando los reparos o alternativas, en su caso .

Concluye que de conformidad con la Jurisprudencia analizada, encontrándonos ante una actividad lícita, prevista en los Estatutos de la Comunidad que permiten la dedicación de los locales a cualquier actividad comercial e industrial, y siendo preceptiva la instalación de una salida de humos, la Sentencia de instancia debió concluir que el acuerdo alcanzado por la Comunidad de Propietarios, lesionaba los derechos de la actora, ya que no se trata de eximir al titular del local de las normas que afectan al resto de comuneros, sino todo lo contrario, se trata de permitirle desarrollar su derecho en virtud de dichas normas.

Respecto al error en la apreciación de la prueba, se debe valorar en el caso concreto de las salidas de humos, si la instalación de la chimenea ha de llevarse a cabo como consecuencia de una imposición normativa, si la solución adoptada produce el menor impacto visual posible, si afecta a la estructura del edificio, si consigue una mayor separación con respecto a las ventanas, etc.

Que es evidente el error en la valoración de la prueba en que incurre la sentencia, al considerar que la instalación solicitada 'aun cuando no supusiera perjuicio estético del patio interior, sí que sobrecargaría la fachada del mismo con otra tubería en donde ya existen otras tres, cuya falta de utilidad o sentido no se ha acreditado, amén de ese posible riesgo de inmisiones, ruidos y olores al distar la chimenea 50 centímetros de la ventana más próxima'.

Sin embargo, ello no se apoya en las pruebas practicadas, pues ni del proyecto de ejecución de la salida de humos aportado con la demanda, ni de la declaración de su redactor, el arquitecto técnico Don Mauricio , se desprende la existencia de referidos riesgos de cualquier tipo para el edificio con la instalación pretendida.

Así, respecto a la colocación de otros tubos, alega que uno de ellos, tal y como figura reflejado en el proyecto de ejecución de la salida de humos, está a 25 centímetros de la ventana más próxima, es decir, mucho más próximo de lo que estaría el que la actora pretende colocar para evacuar los humos de la chocolatería, que distaría al menos 50 centímetros.

Por otra parte, los otros tubos que discurren sobre la fachada son tubos sin uso, como se evidencia porque se encuentran cortados en sus extremos, de modo que no conectan con ninguna zona del edificio salvo con la pared del patio interior, por lo que difícilmente podrán tener alguna funcionalidad, no entendiendo esta parte como puede considerarse no acreditado este extremo, cuando, además, el propio administrador de la Comunidad reconoció que se trataba de un tubo sin uso.

Que además, según el proyecto de ejecución la colocación del conducto de evacuación de humos no afectaría en absoluto a la estructura del edificio, de modo que no produciría la sobrecarga a que se refiere la Sentencia. Tampoco provocaría olores, ruidos o vibraciones, como consecuencia de la utilización de materiales absorbentes, antivibratorios, aislantes de alta resistencia, etc., siendo precisamente la eliminación de todo tipo de perjuicio o molestia uno de los objetivos prioritarios del proyecto de ejecución, como queda acreditado tanto en la memoria constructiva como en la memoria de calidades del mismo y, como confirmó el perito, repitiendo en varias ocasiones que la colocación correcta del tubo no provocaría molestias para los vecinos ni durante su instalación, que se realizaría mediante la técnica de trabajos verticales en altura, para evitar el andamiaje, que durarían tan solo un día, ni posteriormente con su puesta en funcionamiento, cumpliendo además toda la normativa relativa a esta materia.

En consecuencia, entiende que la actora pretende llevar a cabo un uso razonable y regular de su derecho a instalar una salida de humos para el desarrollo de una actividad lícita permitida por los estatutos de la Comunidad y que, por tanto, no puede ser denegado por el resto de los propietarios, debiendo, en consecuencia revocarse el Fallo de la sentencia al haber incurrido en una incorrecta aplicación del derecho y una errónea valoración de la prueba practicada.

2º) Respecto a la existencia del abuso de derecho, considera la Sentencia de instancia que la Comunidad de Propietarios no ha incurrido en abuso de derecho, al no constar que otros propietarios hayan alterado el patio interior del edificio con otros elementos o instalaciones, y, en segundo lugar, porque la instalación pretendida no es tan inocua como se pretende hacer valer por VALLE RASERO ya que, si bien, tanto el proyecto como el interrogatorio del perito garantizan el cumplimiento de todos los requisitos y normativa administrativa, la proximidad de una ventana a la chimenea implica un potencial riesgo de olores y humos en las viviendas.

Sin embargo, la propia resolución tiene por acreditada la redacción del proyecto de conformidad con los requisitos y normativa administrativa precisamente destinada, como manifestó el perito, Sr. Mauricio , a evitar la inmisión de vibraciones, olores o ruidos que pudieran incomodar a los propietarios de las viviendas, sin embargo, a pesar de ello, asevera la existencia de dichos riesgos, sin que ni siquiera se haya practicado prueba alguna que sirviera, cuando menos, para poner en duda las afirmaciones que contiene el proyecto, alcanzado conclusiones ilógicas a tenor de las pruebas practicadas.

Por ello, y porque los comuneros se oponen a la instalación de una churrería, existe abuso de derecho en el acuerdo alcanzado por la Comunidad de Propietarios, ya que, acreditada la inexistencia de inconvenientes que la instalación de la chimenea tendría para los vecinos del edificio y el evidente perjuicio que la decisión arbitraria de su denegación causa a la actora pues le impide explotar su local para el desarrollo de actividades de hostelería, se cumplen los requisitos que nos permiten afirmar que estamos en presencia de esta figura.

Concluye que las medidas tendentes a garantizar la ausencia de perjuicios para la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 , y siendo la instalación de la chimenea una obra necesaria para la explotación de su local como negocio de hostelería, la negativa de la Comunidad de Propietarios incurre la doctrina del abuso de derecho, con claro perjuicio para la actora y ausencia de interés legítimo para la demandada, motivo por el cual, habrá de revocarse la Sentencia apelada.

Por todo ello, solicita la revocación de la resolución recurrida y la estimación de la demanda.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas y el reconocimiento de las propias partes litigantes.

La parte actora, como propietaria del local comercial sito en planta baja del edificio de la Comunidad demandada, solicitó a la Comunidad de Propietarios autorización para la instalación de una chimenea para salida de humos, que se apoyaría en la fachada del patio interior del edificio hasta superar la cubierta. La finalidad de la salida de humos a través de la chimenea, era por ser necesaria y obligatoria desde el punto de vista administrativo para explotar el local como una chocolatería, como así tenía previsto realizar la actora mediante el arrendamiento del local a otra sociedad.

Elaborado el correspondiente proyecto técnico y comunicado a los integrantes de la Comunidad de Propietarios, se convocó Junta Extraordinaria el 14 de febrero de 2.012, que por mayoría votó en contra de dicha instalación, no autorizando la misma, siendo el objeto de la demanda la nulidad de dicho acuerdo, por considerarlo contrario al título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, pretensión que fue desestimada en la sentencia de instancia.

El Art. 2 de los Estatutos de la Comunidad establece que 'Los locales de la planta baja, podrán dedicarse a cualquier actividad, comercio o industria sin más limitaciones que las que resulten de las normas para la conservación de la finca o sean notoriamente peligrosas, inmorales, insalubres o atenten contra lo establecido en las reglamentaciones administrativas. En el caso de instalarse en los referidos locales aparatos de refrigeración, climatización u otros necesarios para la actividad correspondiente, el titular del local se obliga a tomar las precauciones y medidas necesarias para que no le transmitan ruidos, olores ni vibraciones al resto del inmueble (...)'.

Según el proyecto de reforma de local, el conducto de evacuación de humoso chimenea, discurriría por la fachada interior del edificio, junto a un conducto existente e inutilizado, garantizando la ausencia de inmisiones tanto de humos como de ruidos, no obstante ir próximo a las ventanas del edificio.

TERCERO.- De conformidad con el Art. 17.7 de la LPH 'Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes'.

En el supuesto examinado, aunque no se considere la instalación de la chimenea por la fachada del patio interior como una servidumbre, en cuyo caso sería necesaria la unanimidad de los propietarios, por afectar a elementos comunes como es la fachada del edificio, es lo cierto que, en todo caso, es necesaria la mayoría simple del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, en aplicación del precepto citado, siendo el resultado del acuerdo impugnado contrario por las mayorías necesarias a la autorización para la instalación de una chimenea de salida de humos.

Dicho lo anterior, el primer motivo del recurso, comienza reconociendo que solicitó la autorización de la Comunidad de Propietarios para la instalación de una chimenea por la fachada del patio interior, que denegó el permiso en la Junta celebrada el 14 de febrero de 2012; acuerdo que estima nulo, por contrario al Art. 2 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Según la recurrente, dicho precepto autorizan expresamente a los dueños de los locales dedicar los mismos a cualquier actividad, comercio o industria, e instalar los aparatos necesarios para la actividad correspondiente, tomando las precauciones adecuadas para que no se transmitan ruidos, olores y vibraciones al resto del inmueble, mientras que la juzgadora de instancia no acepta dicha interpretación.

Pues bien, el precepto estatutario citado, establece que 'Los locales de la planta baja, podrán dedicarse a cualquier actividad, comercio o industria sin más limitaciones que las que resulten de las normas para la conservación de la finca o sean notoriamente peligrosas, inmorales, insalubres o atenten contra lo establecido en las reglamentaciones administrativas. En el caso de instalarse en los referidos locales aparatos de refrigeración, climatización u otros necesarios para la actividad correspondiente, el titular del local se obliga a tomar las precauciones y medidas necesarias para que no le transmitan ruidos, olores ni vibraciones al resto del inmueble (...)'.

CUARTO.- Entiende la recurrente que al amparo de los Estatutos tiene reconocido el derecho de dedicar su local a cualquier actividad comercial o industrial lícita y a la instalación de aquellos aparatos que sirvan a tal finalidad, máxime cuando la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2012 se refiere a la flexibilidad del sistema de mayorías cuando de locales se trata. La referida Sentencia propugna, de forma clara la ampliación de las posibilidades de realizar obras que configuren adecuadamente la actividad del local de negocio, tratando de que la exigencia de unanimidad establecida en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal para alcanzar acuerdos que afecten a elementos comunes, no impida la aplicación de la norma que autoriza la realización de determinadas actividades recogidas en el titulo constitutivo. Añade la apelante que según la reforma de Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, se modifica el artículo 17 , eliminando la exigencia de unanimidad para la toma de acuerdos que afecten a elementos comunes.

Sobre éste particular, ya hemos visto que aún cuando no se considere la instalación de la chimenea por la fachada del patio interior como una servidumbre que afecta a un elemento común como es la fachada del patio interior, en todo caso, es necesaria la mayoría simple del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y esta mayoría no se ha conseguido, de manera que el problema no reside en la unanimidad o en la mayoría.

El debate se centra en que, según la recurrente, nos encontramos ante un local de negocio, con autorización estatutaria para la realización en el mismo de cualquier actividad comercial o industrial lícita, así como, para la colocación de aparatos que sirvan al referido fin, citando la STS de 25 de abril de 2.013 , afirmando que estando estatutariamente consentida la realización de la actividad de que se trata, así como las obras de adecuación que para la misma se requieran, la solicitud de autorización por parte de la actora lo es a efectos no de una declaración de voluntad sobre la pertinencia de la instalación de la chimenea, sino de un control de la idoneidad de la solución técnica propuesta.

Por tanto, entiende que los Estatutos permiten la instalación de una chocolatería en el local y, del mismo modo, para el desarrollo de una actividad de hostelería de este tipo, se requiere la colocación de una salida de humos que, si bien se ubicaría en el propio local, debía transcurrir por el patio interior hasta la cubierta del edificio y sobrepasar ésta, de conformidad con la normativa vigente, de modo que lo único que debe verificar y autorizar la Comunidad, previas las comprobaciones que hubieran sido oportunas, es la adecuada solución técnica, formulando los reparos o alternativas, en su caso .

QUINTO.- Según la STS de 9 de mayo de 2013 , que examina un supuesto semejante de instalación de una chimenea para la salida de humos, examinando si se ha alterado la configuración del inmueble como consecuencia de la instalación de los tubos de salida de humos, a través del suelo del patio, adosándolos a la fachada hasta superar la azotea. Dice el TS que la doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Que tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.

Que esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares.

Que la reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario, con cita en la STS de 17 Enero de 2012 .

Posteriormente, la sentencia del TS analiza si las obras efectuadas, de instalación de una chimenea de salida de humos, encajan dentro del concepto jurídico de no alterar la 'configuración del edificio', si bien, se trata de un supuesto en el que la única comunera que protesta es la actora, que litiga frente a toda la comunidad, aunque matiza que el conformismo de muchos comuneros no puede vincular a quien se considera perjudicado, quien podrá instar las acciones judiciales en protección de sus derechos.

En el supuesto examinado ha sido la mayoría de propietarios quienes han denegado la instalación de la chimenea de salida de humos por la fachada del patio interior.

En el supuesto examinado por el TS dice que la alteración de la configuración es sustancial, porque ya se había instalado la chimenea, que atravesaba el forjado del patio, y eleva una chimenea de aluminio, a lo largo de cinco plantas, que reflecta la luz, produce un fuerte impacto visual e interrumpe el espacio existente entre las dos ventanas del piso de la actora.

Que el acuerdo cuya nulidad se pretende en aquella sentencia, en cuanto afectaba a elementos comunes solo podía adoptarse por unanimidad, y la oposición de la actora es ilustrativa de que esa no se alcanza, unido ello a que a la demandante se le produce un manifiesto perjuicio de carácter objetivo, con la instalación de una chimenea que no consta prevista en el Título constitutivo, ni en los estatutos.

Concluye la sentencia analizada que la cuestión relativa a las chimeneas dentro de la propiedad horizontal, es un tema que suscita gran litigiosidad, salvo cuando el título constitutivo o estatutos recoge tal posibilidad, unido a que para la adopción del correspondiente acuerdo es necesario que se ilustre profusamente a los comuneros, expresando las condiciones técnicas y trazado de los tubos, desde su origen, hasta el final del recorrido.

Finalmente, como tal posibilidad no esta prevista en el título constitutivo o estatutos, el TS declara, al igual que hizo el Juzgado de Primera Instancia, la nulidad del acuerdo adoptado en Junta General Ordinaria por la Comunidad de Propietarios demandada, por el que se concedió autorización para instalación de una chimenea en el patio del inmueble para evacuación de humos del local sito en la planta baja, es decir, en dicho supuesto, la sola oposición de un copropietario impidió la instalación de un chimenea idéntica a la que pretende la hoy apelante.

En parecidos términos se manifiestan las SSTS de 25 de abril de 2.013 , 11 de julio de 2.012 y las que cita, sentando la doctrina de que tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.

SEXTO.- Respecto a la interpretación del Art. 2 de los Estatutos alega la apelante que nos encontramos ante un local de negocio, con autorización estatutaria para la realización en el mismo de cualquier actividad comercial o industrial lícita, así como, para la colocación de aparatos que sirvan al referido fin. Por ello, discrepa tanto de la interpretación de la Jurisprudencia aplicable al caso que hace la Sentencia, como de la valoración de prueba practicada, en lo relativo a los potenciales perjuicios que la colocación de la salida de humos podría tener para la Comunidad, es decir, sostiene la recurrente que los Estatutos le autorizan a instalar la salida de humos del local mediante la instalación de una chimenea adosada a la fachada del patio interior del edificio hasta rebasar la cubierta del mismo.

Pues bien, dispone el Art. 2 que 'Los locales de la planta baja, podrán dedicarse a cualquier actividad, comercio o industria sin más limitaciones que las que resulten de las normas para la conservación de la finca o sean notoriamente peligrosas, inmorales, insalubres o atenten contra lo establecido en las reglamentaciones administrativas. En el caso de instalarse en los referidos locales aparatos de refrigeración climatización u otros necesarios para la actividad correspondiente, el titular del local se obliga a tomar las precauciones y medidas necesarias para que no le transmitan ruidos, olores ni vibraciones al resto del inmueble. En dichos locales comerciales podrán instalarse luminosos y rótulos para el desenvolvimiento normal de su actividad, siempre que estén colocados en la parte correspondiente al local y de acuerdo con las disposiciones municipales vigentes'.

Examinado dicho precepto se puede comprobar que autoriza a que se realice en el local cualquier actividad comercial o industrial; instalar aparatos de climatización, u otros necesarios para la actividad correspondiente e instalar luminosos y rótulos para el desarrollo de la actividad, siempre que estén colocados en la parte correspondiente del local. En consecuencia, la autorización recogida en el percato examinado se refiere a las actividades, aparatos y rótulos a utilizar en el interior del local o en la parte correspondiente del mismo, más en ningún momento se autoriza a la instalación de dichos elementos en elementos comunes del edificio, ni menos aún se autoriza a la instalación de una salida de humos del local mediante la instalación de una chimenea adosada a la fachada del patio interior del edificio hasta rebasar la cubierta del mismo., que es precisamente lo que pretende la actora, que ha sido denegado por la mayoría de los miembros de la Comunidad de Propietarios en el acuerdo cuya nulidad se postula.

No existe error en la interpretación de los Estatutos, sino todo lo contrario, y respecto a la jurisprudencia, siguiendo la STS de 25 de abril de 2.013 , 'las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales'. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa'.

Añade el TS que 'Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ( SSTS 15 de noviembre de 2010 y 17 de enero 2012 ).

En este supuesto, dicha autorización se encuentra en el Art. 2 de los Estatutos, que permiten el desarrollo de cualquier actividad comercial o industrial, con las limitaciones generales, más a diferencia del supuesto analizado en la sentencia citada, el titulo constitutivo de la Comunidad, no autoriza ni expresa ni implícitamente, instalar una chimenea para la explotación del local, adosada a la fachada del patio interior del edificio hasta rebasar la cubierta del mismo. En el caso de la sentencia del Tribunal Supremo el título autorizaba la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir, 'es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización'.

Conclusión. Como la instalación de la chimenea para la salida de humos por la fachada del patio interior del edificio no está autorizada en los Estatutos, el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios denegando la autorización por la mayoría legalmente exigida, es ajustado a Derecho y a los Estatutos, por lo que no procede su nulidad.

SEPTIMO.- Finalmente, respecto a la existencia del abuso de derecho, la sentencia recurrida niega que la Comunidad de Propietarios haya incurrido en abuso de derecho, mientras que la apelante dice que se redactó un proyecto de conformidad con los requisitos y normativa administrativa, precisamente para evitar la inmisión de vibraciones, olores o ruidos que pudieran incomodar a los propietarios de las viviendas, que unido al hecho de que los propietarios se oponen a la instalación de una churrería, permite afirmar que existe abuso de derecho en el acuerdo alcanzado por la Comunidad de Propietarios.

Respecto a los requisitos del abuso del derecho, damos por reproducida la jurisprudencia citada en la sentencia de instancia, por todos conocida. En el supuesto examinado, ya hemos visto que los Estatutos no autorizan a la actora para instalar la chimenea, siendo la interpretación de su artículo dos la esencia del procedimiento, y dicha interpretación al final ha sido la que sostenía la Comunidad de Propietarios, que en uso de sus legítimos derechos, acordó denegar la autorización solicitada por la actora, con las mayorías exigidas por la Ley, de manera que en modo alguno se puede hablar de que la finalidad del Acuerdo sea perjudicar a un tercero, siendo indiferente la existencia de un proyecto técnico o los motivos que hayan llevado a la mayoría de propietarios a denegar la autorización, pues lo cierto, es que se han ajustado en todo momento a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

OCTAVO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante al desestimarse el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de VALLE RASERO, S.L.U.contra la sentencia núm. 177/13 de fecha 5 de noviembre dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Cáceres en autos núm. 229/13, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOSexpresada resolución; con imposición de costas a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.