Sentencia Civil Nº 68/2014, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 648/2013 de 24 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 648 de 2013

Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón

Juicio Ordinario número 1411 de 2012

SENTENCIA NÚM. 68 de 2014

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

_____________________________________

En la Ciudad de Castellón, a veinticuatro de febrero de dos mil catorce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día diez de septiembre de dos mil trece (aclarada por Autos de 10 y 21 de octubre siguientes) por la Sra. Juez en prácticas de la Escuela Judicial, bajo la tutela del Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1411 de 2012.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Apuntalat, S.l. ,representada por la Procuradora Doña María Jesús de la Rubia Marzá y defendida por el Letrado Don Eusebio Jorge Ligüerre Llamas, y como apelados, Don Herminio y Doña Salome , representados por la Procuradora doña Elisa Toranzo Colón y defendidos por la Letrada Doña Lía Mesado Ortíz.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que debo ESTIMAR la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Elisa Toranzo Colón en nombre y representación de D. Herminio Y Dª Salome contra APUNTALAT S.L Y CONDENO a la demandada al pago de 26.707,26 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Sin imposición de costas procesales.-'

En fecha 10 de octubre de 2013 se dictó Auto de aclaración, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: 'SE ESTIMA la petición formulada por Dª Elisa Toranzo Colón, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de D. Herminio y Salome rectificando la Sentencia dictada en fecha 19 de septiembre de 2013 en los siguientes extremos:

1º Donde dice: ANTECEDENTES DE HECHO, PRIMERO, Párrafo 2º: 'el 25 de febrero de 2011, la demandada mediante requerimiento notarial emplazó a los codemandantes para su comparecencia el 14 de marzo de 2009...'; debe decir: 'el 25 de febrero de 2011, la demandada mediante requerimiento notarial emplazó a los codemandantes para su comparecencia el 14 de marzo de 2011...'.

2º Donde dice: FUNDAMENTOS DE DERECHO, SEGUNDO. Párrafo 4º: 'Ello no ha resultado acreditado, puesto que en primer lugar, el requerimiento de la vendedora para elevar el contrato de compraventa a escritura pública se hace para el día 14 de marzo de 2009...'; debe decir: 'Ello no ha resultado acreditado, puesto que en primer lugar, el requerimiento de la vendedora para elevar el contrato de compraventa a escritura pública se hace para el día 14 de marzo de 2011...'

3º Donde dice: FUNDAMENTOS DE DERECHO. SEGUNDO. Párrafo 5º: 'No se estableció un plazo preclusivo y además que el requerimiento se hizo dentro de dicho plazo, concretamente para el 14 de marzo de 2009'; debe decir: 'No se estableció un plazo preclusivo a pesar de que el requerimiento no se hizo dentro de dicho plazo, concretamente para el 14 de marzo de 2011'.

4º Donde dice: FUNDAMENTO DE DERECHO. SEGUNDO. Párrafo 6º: 'Consecuentemente, si bien no ha resultado acreditada la imposibilidad de atender el pago por los actores en el momento en el que se debía formalizar la escritura pública, marzo del año 2009...'; debe decir: 'Consecuentemente, si bien no ha resultado acreditada la imposibilidad de atender el pago por los actores en el momento en el que se debía formalizar la escritura pública, marzo del año 2009...'.

En fecha 21 de octubre de 2013 se dictó Auto de aclaración, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: 'DISPONGO: estimar la petición formulada rectificando el auto de 10 de octubre de 2013 debiendo indicar el punto cuarto de la parte dispositiva lo siguiente(negrita lo corregido):

4º Donde dice: FUNDAMENTO DE DERECHO. SEGUNDO. Párrafo 7º: 'Consecuentemente, si bien ha resultado acreditada la imposibilidad de atender el pago por los actores en el momento en que se debía formalizar la escritura pública, marzo del año 2009....', debe decir: 'Consecuentemente, si bien no ha resultado acreditada la imposibilidad de atender el pago por los actores en el momento en que debía formalizar la escritura pública, marzo de 2011...'

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Apuntalat, S.L. se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda, absolviendo a Apuntalat, S.L de todos los pedimentos efectuados en su contra y con imposición de costas a la actora.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte resolución confirmando la dictada en primera instancia, con condena en costas causadas en la alzada a la parte apelante.

TERCERO.-Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 20 de diciembre de 2013 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Diligencia de Ordenación de fecha 7 de enero de 2014 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 3 de febrero de 2014 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 21 de febrero de 2014, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Don Herminio y Doña Salome formularon demanda de juicio ordinario contra Apuntalat SL, pidiendo una sentencia que declarase la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes para la adquisición por los demandantes de la propiedad de sendas vivienda, plaza de garaje y trastero y condenase a la demandada a pagar a los actores 26.707,20 euros, más intereses de demora, con expresa imposición de costas a la mercantil demandada. Basaban su pretensión en que se había producido la resolución del contrato y la promotora vendedora debía cumplir el compromiso pactado de devolución del 65% de lo entregado a cuenta por los compradores, reteniendo el restante 35%. Por lo tanto, puesto que habían pagado a cuenta 41.088 euros, la demandada debía devolver los 26.707,20 euros reclamados en la demanda.

Se opuso la demandada y la juez de primera instancia, aun rechazando la imposibilidad sobrevenida para el cumplimiento de las obligaciones de pago dimanantes del contrato que los demandantes adujeron, concluyó que, con arreglo al clausulado del contrato se había producido la resolución del mismo y la consecuencia había de ser la devolución a los demandantes del indicado porcentaje del 65% de lo entregado a cuenta del precio.

Recurre en apelación la promotora vencida en la instancia, que pide que en esta alzada se desestime la demanda, a lo que los actores se oponen.

SEGUNDO.-Son hechos acreditados y ni siquiera controvertidos los siguientes:

1).Las partes firmaron el día 8 de noviembre de 2007 un contrato privado de compraventa de vivienda, trastero y plaza de aparcamiento en el edificio denominado DIRECCION000 NUM000 de Castellón, cuya construcción promovía la mercantil demandada, que vendía. Se pactó un precio de 250.900 euros más IVA al 7%, del que los compradores han satisfecho un total de 41.088 euros a cuenta.

Así resulta del contenido de los folios 15 y siguientes en el que obra el citado contrato, en cuya cláusula Segunda se convino que, habiendo antes pagado los compradores 11.400 euros, tenían que pagar 900 euros mensuales desde noviembre de 2007 al 15 de diciembre de 2008, otros 21.607 euros a la entrega de llaves y el resto al subrogarse en el préstamo hipotecario concertado por la promotora.

Se pactó en la cláusula Quinta que la previsión de finalización de las obras era el primer trimestre de 2009. El certificado final de obra fue librado el 5 de marzo de 2009 y el 31 de marzo de 2009 fue concedida por el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación (folios 115 y 116).

2)El 27 de abril de 2009 los compradores instaron, mediante comunicación escrita, la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, alegando incumplimiento del plazo de entrega (folio 120).

Al folio 124 y 125 obra comunicación dirigida por la vendedora a los compradores el 31 de enero de 2011 rechazando la resolución e instando el cumplimiento del contrato.

3)Tiene también interés para la resolución del pleito que los compradores fueron requeridos de comparecencia en la Notaría que la promotora indicó (en defecto de que aquéllos prefirieran otra) a las 12,00 del 14 de marzo de 2011, sin que acudieran al otorgamiento de la escritura pública de compraventa que constituí la finalidad del requerimiento (folios 30 y ss).

Estos son los hechos en que se enmarca la vertiente del debate jurídico que, trabado en la primera instancia, ha llegado a la segunda, pues hay otros aspectos de los que las partes prescinden en la alzada como, por ejemplo, que no se haya entendido en sede judicial que los demandantes se vieron imposibilitados de atender los pagos a que se habían comprometido y que por este motivo quedaron liberados de su obligación. Tampoco es cuestión litigiosa la referente a si la promotora cumplió el compromiso de finalización de la obra en el primer trimestre de 2009 pues, como ya se ha dicho, la licencia de primera ocupación fue otorgada el 31 de marzo de dicho año.

Con el indicado sustrato fáctico, mientras los compradores sostienen, de conformidad con la conclusión judicial de primer grado que, con arreglo a los términos del contrato, el mismo quedó resuelto una vez que no acudieron al otorgamiento de la escritura pública y que la promotora debe atenerse a la consecuencia pactada de devolver el 65% de lo recibido a cuenta, mantiene Apuntalat SL y en ello funda su recurso de apelación, que ni el contrato preveía la resolución automática por dicha incomparecencia, ni pueden los compradores que no cumplieron con los compromisos de pago que adquirieron pretender con éxito la resolución contractual.

Tal como se ha planteado la discusión, no es determinante que el art. 1124 CC permita a la parte que cumple el contrato optar entre la resolución o la exigencia de su cumplimiento. En primer lugar, porque la razón de que en el primer grado se haya dado la razón a los demandantes no depende de que éstos cumplieran o no el contrato, sino de la interpretación judicial de la cláusula Quinta, en relación con la Octava a que la misma remite; se parte más bien, de que no lo cumplieron al no acudir a otorgar la escritura. Por otro lado porque, si bien el hecho de que los compradores no han atendido todos los pagos parciales a que se comprometieron no ha sido discutido en puridad, pues precisamente su alegato de que se han visto imposibilitados para hacerlo implica el reconocimiento de que no han cumplido lo pactado en sus estrictos términos, el caso es que en el contrato privado se pactó que los pagos parciales se llevarían a cabo mediante la expedición de los correspondientes recibos (' mediante el pago de recibo domiciliado') y no se ha traído al proceso prueba detallada del libramiento y correlativa falta de atención del pago de los recibos oportunamente expedidos por la vendedora.

Partimos del hecho acreditado de que, requeridos al otorgamiento de la escritura pública, no atendieron el mismo los demandantes

Puesto que la clave reside en la cláusula Quinta y en su interpretación, recordamos que en la misma se convino:

' La promotora tiene previsto finalizar lo vendido el primer trimestre de 2009.

Una vez obtenido el final de obra se firmará la escritura de compraventa, al solo requerimiento de cualquiera de las partes.

Si la futura compradora desatiende el requerimiento de la vendedora y no comparece ante el Notario dentro de los 10 días naturales siguientes, la futura compradora renuncia al derecho de adquisición de la finca y participación indivisa de la finca citada, siendo causa de resolución del presente contrato, con las consecuencias previstas en la estipulación décima.

(.../...)

La entrega de llaves coincidirá con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa (.../...)'

No se cuestiona, por obvio, que la literal remisión a la cláusula Décima del contrato es en realidad a la numerada Octava, tal como se dice en la sentencia apelada. Con arreglo a la misma:

' Si el comprador no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos pactados, APUNTALAT S.L., quedará en libertad de exigir el abono correspondiente mediante el ejercicio de las acciones oportunas o la resolución de este contrato. La resolución del mismo implicará de modo automático la recuperación por la compañía promotora de la vivienda y participación indivisa de la finca objeto del presente, libres de otras cargas que las indicadas y gravámenes posteriores, pudiendo a partir de eses momento ofertar, vender o disponer de cualquier otra forma de las mismas poniendo a disposición de los futuros compradores el 65 % de lo abonado, ya que el otro 35 % se considerará indemnización y sanción por incumplimiento.

En caso de producirse el impago y no hacer uso de este derecho, APUNTALAT SL podrá exigir el importe debido más el interés de demora correspondiente. Las partes establecen de mutuo acuerdo que los intereses de demora en caso de impago quedarán fijados en el diez por ciento de interés anual simple contado a partir de la fecha en que aquel se produzca'.

En el trance de interpretar estas cláusulas contractuales, la juzgadora de primer grado advierte que su literalidad no es clara, por lo que el instrumento ofrecido por el art. 1281 CC no es suficiente. Dice también que mayor es la utilidad del art. 1282 CC , en la medida en que son claros los actos de los compradores posteriores al contrato, pues instan la resolución. No compartimos este criterio, pues los actos posteriores al contrato que pueden servir de ayuda a la interpretación habrán de ser en todo caso previos al pleito, pues de otro modo la pretensión deducida ante los tribunales constituiría a la vez la prueba del hecho en que se funda.

Tampoco compartimos la opinión contenida en la sentencia que aprecia en la vendedora el abuso de derecho al que se refiere el art. 7.1 CC , por el hecho de que, oponiéndose a la resolución contractual, no exija en este proceso el cumplimiento del contrato mediante el ejercicio de la correspondiente acción reconvencional, ante lo que la resolvente de instancia entiende que la estimación de la demanda de los compradores es la medida correctora adecuada. No se abusa del derecho por oponerse fundadamente a una resolución contractual que se considera injustificada, ni es reprochable a la parte que cumple que no demande para que los incumplidores se atengan a lo pactado, sino en todo caso a éstos que pongan a la parte cumplidora en la tesitura de ver insatisfecho su derecho o acudir a los tribunales, pese a que la buena fe contractual ( art. 1258 CC ) comporta el cumplimiento voluntario de los compromisos adquiridos.

La decisión judicial se basa en la existencia en la redacción de la cláusula Quinta de una oscuridad que no ha de favorecer a la redactora causante de la misma. Se dice en dicho pacto que la desatención de la parte compradora al requerimiento de otorgamiento de la escritura de compraventa implica que la parte compradora 'renuncia al derecho de adquisición de la finca y participación indivisa de la finca citada, siendo causa de resolución del presente contrato', con las consecuencias previstas en la estipulación octava a que remite, en la que se declara el derecho de la vendedora de optar entre la resolución o la exigencia del cumplimiento, lo que no es sino trasunto del artículo 1124 CC

Ciertamente, la redacción del inciso transcrito de la cláusula Quinta es mejorable, en la medida en que la mención de que rehusar el otorgamiento de la escritura implica renuncia de la parte compradora a la adquisición del piso introduce cierta equivocidad. Pero creemos que no llega a integrar la oscuridad interpretativa a la que el ordenamiento responde con la interpretación en contra del causante de la oscuridad ('contra estipulatorem', 'contra proferentem'), plasmada en el art. 1288 CC y también en el art. 80.2 del vigente texto refundido de la Ley de Defensa de los Consumidores (condición que no se discute de los demandantes), puesto que la clara expresión de que es causa de resolución del contrato y la remisión a la estipulación octava que recoge la facultad de la compradora de resolver o exigir el cumplimiento es lo suficientemente expresiva para desvanecer cualquier duda. Pudo la vendedora resolver o exigir el cumplimiento del contrato, de conformidad con lo pactado y el art. 1124 CC y siendo obvio que se opone a la resolución y que los compradores no tienen motivo para reclamarla, debe rechazarse la pretensión de éstos.

Por lo tanto, no debió ser estimada la demanda y procede por ello la revocación de la sentencia apelada.

TERCERO.-La estimación del recurso que se sigue de lo dicho y la correlativa desestimación de la demanda da lugar a que no hagamos expresa imposición de las costas de la alzada ( art. 398 LEC ). Tampoco imponemos a la parte actora las de la instancia, pese al rechazo de su pretensión pues, como en la instancia aunque con conclusión distinta, apreciamos la existencia de serias dudas jurídicas que justifican la excepción al principio del vencimiento en la materia ( art. 394.1 LEC ).

Estimada la apelación, procede la devolución a la recurrente de la cantidad consignada para su tramitación (D. Ad. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, ESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Apuntalat, S.L. contra la Sentencia dictada dictada el día diez de septiembre de dos mil trece por la Sra. Juez en prácticas de la Escuela Judicial, bajo la tutela del Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1411 de 2012, debemos revocar y REVOCAMOSla resolución recurrida y, DESESTIMANDO LA DEMANDAinterpuesta por Don Herminio y Doña Salome contra Apuntalat, SL, absolvemos a la demandadade las peticiones formuladas en su contra.

No hacemos expresa imposición de las costas de las dos instancias.

Devuélvase a la parte apelante la cantidad consignada como depósito para recurrir, puesto que se estima el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.