Sentencia Civil Nº 68/2014, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 55/2013 de 05 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00068/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN00

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 55/2013

ILMOS.SRES.

PRESIDENTE:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

MAGISTRADOS:

Dª MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

D. FERNANDO SOLSONA ABAD

SENTENCIA Nº 68 DE 2014

En LOGROÑO, a cinco de marzo de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 894/2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 55/2013, en los que aparece como parte apelante, CONSTRUCCIONES CAMARA E HIJOS S.L.,representada por el Procurador de los Tribunales, DON JESUS LÓPEZ GRACIA y asistida por el Letrado DON JOSE MARIA GONZALEZ CUEVAS, y como parte apelada, SAN MIGUEL S.L.U., representada por el Procurador de los Tribunales, DON JAVIER GARCÍA APARICIO y asistida por el Letrado DON JOSE ELIAS GOMEZ ELIZONDO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Dª MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER .

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 15 de Octubre de 2012 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Logroño en cuyo fallose recogía:

'Que estimando como estimo la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sr. Garcia Aparicio en representación de GSI SAN MIGUEL S.L.U. contra CONSTRUCCIONES CÁMARA E HIJOS S.L. debo CONDENAR Y CONDE NOa la demandada:

1°) a abonar a la demandante la cantidad de 8.368,00 €.

2º) A abonar a la demandante el interés legal del dinero desde la fecha 6/2/2008.

3°) Al pago de las costas procesales.

Y desestimando como desestimo la demanda reconvencional formulada por el Procurador Sr. López Gracia en representación de CONSTRUCCIONES CÁMARA E HIJOS S.L contra GSI SAN MIGUEL S.L.U., debo:

1º) Absolver y absuelvo a la demandada reconvenida de los pedimentos deducidos en su contra.

2º) Condenar y condeno a la reconviniente al pago de las costas procesales.

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de Construcciones Cámara e Hijos S.L. se presentó escrito interponiendo recurso de apelación, que fue admitido, con traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la deliberación, votación y fallo el día 13 de Febrero de 2014. Es ponente doña MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER.

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia de instancia estima la demanda formulada por doña Juana frente a Construcciones Cámara e Hijos S.L., en reclamación de la suma de 8368 euros en concepto de parte del precio pactado por los trabajos de mediación en la venta de dos viviendas, y desestima la reconvención formulada por Construcciones Cámara e Hijos S.L. frente a doña Juana en reclamación de la suma de 3000 euros, que se dicen entregados a cuenta de compraventas futuras que no llegaron a consumarse.

SEGUNDO: Alega la apelante Construcciones Cámara e Hijos S.L. que no se ha suscrito ningún contrato de arras o de compraventa que hubiera generado el devengo de la comisión, sino un mero contrato de reserva que no vincula al potencial comprador; que la demandante no realizó las gestiones para la venta que señala la sentencia apelada; y que el devengo de la comisión depende de la formalización de los contratos de compraventa, que en este caso no han tenido lugar. Y suplica a la Sala desestime la demanda y estime la reconvención, con expresa imposición de costas a la demandante reconvenida en ambas instancias.

TERCERO: Sobre el contrato de agencia, es doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que 'el contrato de agencia inmobiliaria, como ha tenido ocasión de señalar esta Sala en sentencia de 26 de marzo de 1.992 , se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de contenido propio sustantivo generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte la venta de determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final', sentencias de 1 de Marzo de 1.988 , 6 de Octubre de 1.990 o 21 de Mayo de 1992 ; y que este contrato sólo origina relaciones entre agente y vendedor o persona que le confió el encargo de mediación, quedando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la celebración del contrato pretendido, por la intervención del mediador o aprovechándose de las gestiones realizadas, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1995 , 30 de abril de 1998 , o 21 de Octubre de 2000 .

Como se razona en la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 27 de Junio de 2013 : 'Los requisitos exigidos para que nazca el derecho al percibo de la comisión, además de la existencia de contrato, debe haber desplegado el corredor una actividad profesional tendente a poner en contacto a comprador y vendedor y cualesquiera otros actos que favorezcan un acuerdo contractual entre ellos o posibiliten la operación. Pero no basta con la actividad sino que es necesario el resultado, es decir que dicha actividad llegue a consumarse mediante un acuerdo de voluntades para realizar la operación inmobiliaria entre las partes. Es en este momento cuando nace el derecho al percibo de honorarios (En jurisprudencia veterana y consolidada sobre este concepto STSS 10-03-92, 21-05-92, 19-10-93 y 04-11- 94). Ahora bien no se confunda la existencia del acuerdo de voluntades (contrato) con la consumación del mismo en una operación de compraventa (entrega definitiva de precio y objeto), confusión en la que incurre el juez 'a quo'. Una vez alcanzado el acuerdo, ya queda en manos de comprador y vendedor la consumación del mismo. Puede caber el desistimiento voluntario o puede producirse de facto, sin que ello afecte al corredor que tendrá derecho al percibo de su comisión aún cuando la operación no se consume por desistimiento de las partes siempre y cuando el agente mediador hubiera logrado tal acuerdo de voluntades. Y ello con independencia de la naturaleza jurídica del contrato de compromiso de venta, sea un contrato de compraventa, un mero compromiso de compraventa futura, una opción o un documento de compraventa con cláusula de arras penitenciales. La jurisprudencia es clara en este sentido y deslinda claramente el acuerdo de la consumación de la operación, estableciendo que alcanzado el primero nace el derecho del corredor al cobro aunque no llegue la segunda y además considera el contrato de arras penitenciales (el suscrito en autos según la sentencia,-documento 1 demanda-que permite el desistimiento ) como uno de los que hace nacer este derecho al cobro de la comisión aún cuando el desistimiento se produzca, jurisprudencia que contradice lo afirmado en la sentencia y demuestra el error de concepto contenido en la misma'. Y añade: 'El contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados «facio ut des», que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 , 6 de octubre de 1990 , 21 de mayo de 1992 , 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 , 28 de junio de 1996 y 2 de octubre de 1999 , entre otras-. El derecho del Agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal - compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado. Así pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto - Sentencias 1 de diciembre de 1986 , 17 de mayo de 1990 , 26 de marzo de 1991 -. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 , el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso'.

En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 28 de Mayo de 2010 : 'Surgiendo la controversia litigiosa en el ámbito de la intermediación inmobiliaria , debe empezar por señalarse que es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que la relación contractual que liga al agente de la propiedad inmobiliaria con su cliente es la de mediación y corretaje, por virtud de la cual una de las partes -mediador o corredor- se compromete a indicar a la otra -comitente- la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle, para ello, de intermediario a cambio de una retribución, de tal manera que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, es decir, desde que, por su mediación , haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado; perfección que se entiende producida indudablemente y conforme al artículo 1450 del C. Civil desde que el comprador y el vendedor, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado, a menos que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, sin perjuicio igualmente de los restantes pactos a que puedan haber llegado las partes en el marco del art. 1.255 del C. Civil en cuanto al contenido efectivo de su relación negocial. Se remarca por eso que la actuación del agente inmobiliario es únicamente pregestora, al hacer posible contratar y cesa una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio ( STS 3.3.67 y 21.10.88 ), pues al actuar por cuenta de la parte que le realizó el encargo, no contrata ni promete la conclusión del negocio ( STS 6.10.90 ). Por ello cumple su obligación principal cuando pone en contacto a las partes y consigue que entre ellos se perfeccione el contrato, sin que tenga que intervenir en él, formalizarlo o preocuparse de su consumación ( SSTS 10.03.92 , 21.05.92 , 19.10.93 y 04.11.94 ), culminando su labor propia con el otorgamiento del contrato privado de compraventa ( SAP Pontevedra 20.03.03 ).

Los anteriores razonamientos son de plena aplicación al presente caso, según resulta de los hechos que quedan acreditados con los documentos aportados a las actuaciones: en fecha 2 de Mayo de 2006 don Calixto , en representación de Construcciones Cámara e Hijos S.L., y doña Juana en representación de Gestión y Servicios Inmobiliarios San Miguel S.L. Unipersonal, suscribieron un contrato por el que Gestión y Servicios Inmobiliarios San Miguel S.L.U. se comprometía a efectuar en nombre del promotor Construcciones Cámara e Hijos S.L., la información y venta al público de los inmuebles resultantes de una promoción a edificar por la promotora en un solar descrito en el mismo contrato en la localidad de Villamediana de Iregua, La Rioja; autorizando el promotor a la inmobiliaria para publicitar la promoción, informar al público, suscribir documentos de reserva y venta de inmuebles, tomando dinero de los adquirentes en efectivo o por transferencias o talón bancario, pactando las partes el cobro por la inmobiliaria por cada gestión de venta de cada inmueble la cantidad de 4900 euros más IVA, cantidad que irá incluida en el precio que el promotor ponga a cada finca, y pactando asimismo que el importe de las comisiones se liquidará como máximo cuando el promotor firme el contrato de arras o compraventa con el comprador.

La sociedad Gestión y Servicios Inmobiliarios San Miguel S.L. Unipersonal fue disuelta y liquidada por escritura pública de 12 de Noviembre de 2008, adjudicándose la socia única doña Juana el activo de la sociedad.

Doña Juana dispuso de los planos del edificio y de las viviendas, así como de la memoria de calidades, documentos que ha acompañado al escrito de demanda.

Doña Juana llevó a cabo las gestiones encomendadas de intermediación en la venta de dos estudios en la promoción de Villamediana que nos ocupa, como se constata con los documentos 8 y 9 acompañados a la demanda, llegándose a firmar entre don Calixto en representación de Construcciones Cámara e Hijos S.L. y los clientes interesados en la compra a través de la demandante, dos contratos llamados de reserva en fechas 28 de Diciembre de 2007 y 3 de Enero de 2008.

En fecha 6 de Febrero de 2008 Gestión y Servicios Inmobiliarios San Miguel S.L. Unipersonal emitió a Construcciones Cámara e Hijos S.L., las correspondientes facturas por la intermediación en la gestión de la venta, conforme al precio acordado de 4900 euros más IVA, total 11368 euros, de los que únicamente han sido abonados 3000 euros en fecha 11 de Enero de 2010.

De modo que como acertadamente razona la sentencia de instancia, la parte actora cumplió con el encargo pactado con la demandada y generó el derecho al cobro de sus honorarios, aun cuando en definitiva las ventas no llegaran a consumarse, pues su labor mediadora dio lugar a la firma de los contratos de 28 de Diciembre de 2007 y 3 de Enero de 2008, en los que las partes intervienen como vendedora y compradora, se identifica en cada uno de ellos la vivienda objeto del contrato y se determina su precio, entregando la parte compradora en cada uno de los contratos la suma de 1000 euros en concepto de reserva; pudiéndose otorgar a la cantidad entregada en cada uno de los contratos, 1000 euros, la consideración de arras confirmatorias o señal de la celebración del contrato; quedando así perfecta la compraventa por el acuerdo en la cosa y en el precio aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( artículo 1450 del CC ), sin que pueda quedar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato de corretaje cuando la otra parte ha cumplido con todas las obligaciones que le incumbían, como ocurre en este caso. Como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 28 de octubre de 2009 : ' La calificación de la parte actora se basa esencialmente en el empleo en los documentos en cuestión de expresiones tales como 'contrato de reserva' o 'reserva de compra' o 'fianza o señal', pero es claro que no puede darse a tales expresiones un carácter definitivo en la interpretación del contrato cuando resulta que no solo han sido impuestas por la parte oferente, sino que además son expresiones carentes de un significado jurídico concreto y preciso, pues ese pretendido 'contrato de reserva' no es desde luego un contrato típico en el derecho común, siquiera habitualmente, aunque siempre en función de las circunstancias del caso, se califique como contrato de promesa de venta ( SSAP Valencia 3 octubre 2007 , Castellón 3 noviembre 2007 )'. Frente a tan imprecisa terminología se alza el propio contenido de los contratos, en los que las partes intervienen como vendedor y como comprador, en tales contratos queda perfectamente definido el objeto de la compraventa, los futuros inmuebles con determinación de su superficie y ubicación en el edificio en construcción, adjuntándose a cada contrato los planos de la vivienda, y estando determinado su precio, constando en los contratos la mención a la fecha prevista para la ''formalización de la compraventa', no para la celebración de un nuevo contrato...'.

Como se razona en la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 18 de Marzo de 2011 : ' Conviene precisar, no obstante, que, según constante doctrina jurisprudencial, que es presupuesto para el cobro de los honorarios profesionales, que la mediación haya tenido como resultado, salvo pacto contrario, la perfección del contrato en el que ha intermediado el agente inmobiliario ( SSTS 5 febrero 1996 , 30 abril 1998 , 21 octubre 2000 . 5 noviembre 2004 , 13 junio 2006 ; así también esta Sección en sus SS. 25 febreroy 4 marzo 2011 ). Aunque esta misma jurisprudencia califica el contrato de mediación como un contrato de servicios, cuyo cumplimiento se agota en una actividad diligente, se acerca más al contrato de obra por cuanto es presupuesto para el cobro de los honorarios profesionales que se haya perfeccionado el contrato en el que ha intermediado el agente, lo que implica la obtención de un resultado que, sin embargo, no depende sólo de él, sino de los contratantes que se han servido de la intermediación. ....

Hecha esta precisión, aunque no es objeto de debate entre las partes, conviene señalar que se había perfeccionado el contrato habida cuenta de que las partes habían celebrado un contrato de reserva de compra en el que se fijaron los principales elementos de la compraventa , a saber, el objeto y el precio, y, además, se fijaron las condiciones, por lo que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado. Tanto el documento de reserva de inmueble como la aceptación de entrega a cuenta para la venta de inmueble fueron aceptados por ambas partes. Por consiguiente, la agencia inmobiliaria tiene derecho a cobrar los honorarios profesionales ( SSAP Coruña, S. 6ª 28 abril 2009 , Málaga S. 5ª 22 enero 2009 , Asturias S. 4ª 4 diciembre 2008 ). No estamos en el caso de autos ante una mera reserva de compra, ni siquiera ante un contrato preparatoria, sino al menos ante una verdadera promesa de venta y compra ex artículo 1454 CC , incluso, según la STS 22 diciembre 2006 , ante una compraventa perfeccionada. Tal como estaba redactado el contrato cualquiera de las partes podía haber pedido el cumplimiento del contrato de compraventa, lo que significa que el contrato estaba ya perfeccionado'.

Las circunstancias acaecidas con posterioridad a la firma de los contratos llamados de reserva no pueden afectar, en virtud del principio de relatividad de los contratos ex artículo 1257 CC , al derecho de la actora al cobro de sus honorarios, conforme a lo pactado en el contrato de 2 de mayo de 2006.

Conforme a lo razonado, el recurso ha de ser rechazado y confirmada la sentencia de instancia.

CUARTO: Se imponen a la parte apelante las costas causadas en esta alzada, en virtud de lo establecido en los artículos 394-1 y 398-1 de La Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. López Gracia en representación de Construcciones Cámara e Hijos S.L. contra la sentencia de fecha 15 de Octubre de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Logroño, en Juicio Ordinario seguido en el mismo al núm. 894/2011, de que dimana el Rollo de Apelación núm. 55/2013, debemos confirmarla y la confirmamos.

Se imponen a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.